8. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА С ПОБЕДИТЕЛЕМ ОТБОРА

Одновременно с уведомлением выбранного по результатам отбора исполнителя / подрядчика о том, что его предложение признано наилучшим, товарищество направляет ему форму договора, проект которого мог быть заранее предоставлен всем участникам в составе пакета документов или подготовлен на основании предложенных участниками отбора форм договоров.

После обсуждения условий договора товарищество заключает договор с победителем отбора. Для подписания договора заказчиком может быть установлен срок, например, семь рабочих дней с момента уведомления участника о победе.

Законодательство определяет требования к основным видам договоров, в том числе к договорам подряда и договору управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом является новым видом гражданско-правового договора. Он заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Стороны договора - это управляющая организация как исполнитель и собственники помещений или товарищество собственников жилья как заказчик.

Предметом договора управления многоквартирным домом является выполнение управляющей организацией по заданию заказчика в течение согласованного срока за плату следующей деятельности:

• оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

• предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;

• осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.

Встречной обязанностью заказчика является оплата услуг и выполненных работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставленных коммунальных услуг.

Договор управления может считаться заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. В договоре управления существенные условия - это:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе по предотвращению и ликвидации аварий), порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;

• порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в многоквартирном доме;

• порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Стороны должны определить в договоре управления, что необходимо сделать в рамках договора для достижения целей управления домом. В обязательном порядке по договору управления управляющая организация / управляющий – индивидуальный предприниматель обязан предоставлять заказчику коммунальные услуги. Что касается перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, этот перечень вправе определить товарищество собственников жилья (до начала приема предложений). При этом навязывать какие-либо работы и услуги управляющий, естественно, не вправе, поскольку любой договор заключается по соглашению сторон. Опираясь на свой профессионализм, управляющий может содействовать товариществу в определении перечня работ и услуг, предлагая те или иные виды работ и услуг, обосновать необходимость их включения в перечень и объяснить влияние включения или исключения какой-то конкретной работы или услуги на состояние дома.

Заказчик может в качестве условия выбора управляющей организации потребовать от управляющего застраховать свою гражданскую ответственность, хотя действующее законодательство не устанавливает обязательного страхования результатов деятельности по управлению многоквартирным домом. Речь идет о страховании управляющей организацией выполнения своих обязательств по уплате собственникам помещений средств, причитающихся им в возмещение убытков, в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом, если только он заключается не по результатам открытого конкурса, проведенного муниципалитетом, заключается на срок не менее, чем один год, и не более, чем на пять лет. При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Срок, в который управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления, рекомендуется устанавливать в этом договоре.

Договор подряда. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В договоре подряда существенные условия - это:

• предмет договора (выполняемые работы);

• объем работ;

• цена работы;

• срок исполнения;

• порядок приемки заказчиком работы.

Отсутствие в договоре подряда согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным.

Если договор подряда не содержит больше ничего кроме существенных условий (в соответствии с перечнем, определенным законом), то договор считается заключенным. Остальные условия отношений сторон – обычные условия договора -это:

• права и обязанности сторон, вытекающие из предмета договора;

• ответственность сторон.

Подрядчик несет ответственность за качество выполненной работы. Качество работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора - требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями. В случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора подряда о качестве .

Стороны могут внести описание прав и обязанностей, ответственности сторон непосредственно в договор. Кроме этого договор может содержать дополнительные (особые) условия, например:

• условия досрочного прекращения и расторжения договора;

• неустойка;

• возмещение убытков;

• условия выполнения работ;

• организация труда рабочих;

• процедура контроля качества работы;

• продолжительность рабочего дня персонала;

• место складирования материалов;

• вопросы техники безопасности при проведении работ.

Чем детальнее записаны в договоре условия, тем больше уверенности, что между заказчиком (товариществом) и подрядчиком не возникнут споры и взаимное недовольство друг другом, а в случае возникновения споров они будут разрешаться на основе заранее достигнутых договоренностей.

Оригиналы подписанных договоров управления и/или подряда должны храниться в хорошо закрываемом помещении или сейфе товарищества. Копии договорных документов (частично или полностью) используются в качестве рабочих экземпляров ответственным лицом (лицами), участвующими в контроле за выполнением работ и исполнением договора.