8. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА С ПОБЕДИТЕЛЕМ ОТБОРА

Одновременно с уведомлением выбранного по результатам отбора исполнителя / подрядчика о том, что его предложение признано наилучшим, товарищество направляет ему форму договора, проект которого мог быть заранее предоставлен всем участникам в составе пакета документов или подготовлен на основании предложенных участниками отбора форм договоров. Существенные условия договора должны оставаться неизменными по сравнению с заявленными в положении о запросе предложений.

После обсуждения условий договора товарищество заключает договор с победителем отбора. Для подписания договора заказчиком может быть установлен срок, например, семь рабочих дней с момента уведомления участника о победе.

Законодательство определяет требования к основным видам договоров, в том числе к договорам подряда и договору управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом является новым видом гражданско-правового договора. Он заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Стороны договора - это управляющая организация как исполнитель и собственники помещений или товарищество собственников жилья как заказчик.

Предметом договора управления многоквартирным домом является выполнение управляющей организацией по заданию заказчика в течение согласованного срока за плату следующей деятельности:

• оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

• предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;

• осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.

Встречной обязанностью заказчика является оплата услуг и выполненных работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставленных коммунальных услуг.

Договор управления может считаться заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. В договоре управления существенные условия - это:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе по предотвращению и ликвидации аварий), порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;

• порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в многоквартирном доме;

• порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Стороны должны определить в договоре управления, что необходимо сделать в рамках договора для достижения целей управления домом. В обязательном порядке по договору управления управляющая организация / управляющий – индивидуальный предприниматель обязан предоставлять заказчику коммунальные услуги. Что касается перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, этот перечень вправе определить товарищество собственников жилья (до начала приема предложений). При этом навязывать какие-либо работы и услуги управляющий, естественно, не вправе, поскольку любой договор заключается по соглашению сторон. Опираясь на свой профессионализм, управляющий может содействовать товариществу в определении перечня работ и услуг, предлагая те или иные виды работ и услуг, обосновать необходимость их включения в перечень и объяснить влияние включения или исключения какой-то конкретной работы или услуги на состояние дома.

Заказчик может в качестве условия выбора управляющей организации потребовать от управляющего застраховать свою гражданскую ответственность, хотя действующее законодательство не устанавливает обязательного страхования результатов деятельности по управлению многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом, если только он заключается не по результатам открытого конкурса, проведенного муниципалитетом, заключается на срок не менее, чем один год, и не более, чем на пять лет. При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Срок, в который управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления, рекомендуется устанавливать в этом договоре.

Договор подряда. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В договоре подряда существенные условия - это:

• предмет договора (выполняемые работы);

• объем работ;

• цена работы;

• срок исполнения;

• порядок приемки заказчиком работы.

Отсутствие в договоре подряда согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным.

Если договор подряда не содержит больше ничего кроме существенных условий (в соответствии с перечнем, определенным законом), то договор считается заключенным. Остальные условия отношений сторон – обычные условия договора -это:

• права и обязанности сторон, вытекающие из предмета договора;

• ответственность сторон.

Подрядчик несет ответственность за качество выполненной работы. Качество работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора - требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями. В случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора подряда о качестве .

Стороны могут внести описание прав и обязанностей, ответственности сторон непосредственно в договор. Кроме этого договор может содержать дополнительные (особые) условия, например:

• условия досрочного прекращения и расторжения договора;

• неустойка;

• возмещение убытков;

• условия выполнения работ;

• организация труда рабочих;

• процедура контроля качества работы;

• продолжительность рабочего дня персонала;

• место складирования материалов;

• вопросы техники безопасности при проведении работ.

Чем детальнее записаны в договоре условия, тем больше уверенности, что между заказчиком (товариществом) и подрядчиком не возникнут споры и взаимное недовольство друг другом, а в случае возникновения споров они будут разрешаться на основе заранее достигнутых договоренностей.

Оригиналы подписанных договоров управления и/или подряда должны храниться в хорошо закрываемом помещении или сейфе товарищества. Копии договорных документов (частично или полностью) используются в качестве рабочих экземпляров ответственным лицом (лицами), участвующими в контроле за выполнением работ и исполнением договора.