Организация деятельности ТСЖ

Согласно ст. 135 ЖК РФ ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (либо в ряде случаев - имуществом собственников помещений в нескольких МКД, или имуществом собственников нескольких жилых домов), обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.

Реализацию способа управления МКД посредством создания ТСЖ можно разделить на следующие этапы:

У утверждение устава и выбор органов управления ТСЖ;

У государственная регистрация ТСЖ;

У оформление членства в ТСЖ;

У оформление договорных связей с собственниками, не являющимися членами ТСЖ.

Утверждение устава и выбор органов управления ТСЖ. Эти вопросы решаются на первом или на втором общем собрании собственников помещений МКД, принявших решение о создании ТСЖ. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

У утверждение устава ТСЖ;

У утверждение кандидатур в члены правления ТСЖ;

У утверждение размера взносов на регистрацию ТСЖ.

Протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений.

ТСЖ может быть создано:

У собственниками помещений в нескольких МКД, если эти дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании ТСЖ, об утверждении его устава, избрании правления, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом ТСЖ, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом МКД большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Особенности принятия и оформления подобных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищнокоммунального хозяйства;

S собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно - технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом.

Государственная регистрация ТСЖ. Г осударственная регистрация ТСЖ означает внесение ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) и присвоение ему основного государственного регистрационного номера (ОГРН). Государственная регистрация ТСЖ происходит согласно требованиям ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 8 августа 2001 г. № 129 - ФЗ. Главами 3 и 4 данного Закона определяется порядок государственной регистрации создания юридических лиц. В качестве уполномоченного органа исполнительной власти, осуществляющего регистрацию Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 мая 2002 г. № 319 «Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц» установлено, что с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц осуществляет Министерство Российской Федерации по налогам и сборам, с 2004 г. — Федеральная налоговая служба. В соответствии с Положением о Федеральной налоговой службе (утверждены Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. № 506), налоговая служба является

уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, и ведет в установленном порядке Единый государственный реестр юридических лиц (эту деятельность осуществляют инспекции ФНС России и управления ФНС России по субъектам РФ).

Для регистрации некоммерческой организации представляются следующие документы:

S заявление о государственной регистрации установленной формы;

S протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором было принято решение о создании ТСЖ, подписанный всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за создание ТСЖ;

S сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание ТСЖ и о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД;

S 2 экземпляра устава ТСЖ;

S документ об уплате государственной пошлины.

Государственная регистрация должна быть осуществлена в течение 5 дней с момента сдачи документов, после чего ТСЖ не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдается свидетельство о внесении записи в единый реестр юридических лиц (свидетельство о государственной регистрации юридического лица). ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Оформление членства ТСЖ. После государственной

регистрации ТСЖ новые члены принимаются в товарищество на основании заявлений. Порядок процедуры вступления в ТСЖ должен быть подробно прописан в уставе. Так как порядок приема заявительный и не требует согласия какого-либо органа ТСЖ, то собственники помещений, подавшие заявление, становятся членами ТСЖ. Лица, приобретающие помещения в доме, где создано ТСЖ, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения в этом МКД. Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в МКД. Членство в ТСЖ, созданном собственниками помещений в двух и более МКД, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из МКД с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в МКД, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Оформление договорных связей с собственниками, не являющимися членами ТСЖ. Между ТСЖ и собственниками помещений в МКД, не являющимися членами ТСЖ, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества и предоставление коммунальных услуг.

Члены ТСЖ и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в МКД имеют право получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления ТСЖ. Члены ТСЖ и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в МКД имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ. Члены ТСЖ и не являющиеся членами товарищества собственники помещений имеют право ознакомиться со следующими документами:

S устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

S реестр членов ТСЖ;

S бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

S заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

S документы, подтверждающие права ТСЖ на имущество, отражаемое на его балансе;

S протоколы общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления и ревизионной комиссии;

S документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов ТСЖ, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования;

S техническая документация на МКД и иные связанные с управлением данным домом документы;

S иные предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов ТСЖ документы товарищества.

Отношения в ТСЖ строятся на основании добровольного членства. Органами управления ТСЖ являются:

S общее собрание ТСЖ;

S правление ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относят:

S внесение изменений в устав ТСЖ или утверждение устава в новой редакции;

S принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

S избрание членов правления ТСЖ, членов ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

S установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

S утверждение порядка образования резервного фонда ТСЖ, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

S принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

S определение направлений использования дохода от

хозяйственной деятельности товарищества;

S утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в МКД, отчета о выполнении такого плана;

S утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

S утверждение годового отчета о деятельности правления ТСЖ;

S утверждение заключения ревизионной комиссии

(ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ;

S рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

S принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в МКД, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ;

S определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ, в том числе председателя правления товарищества;

S другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления ТСЖ или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в установленном порядке.

Правление ТСЖ. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов ТСЖ на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя ТСЖ не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом. Членом правления не может быть лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления МКД, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) ТСЖ. Член правления не может совмещать свою деятельность в правлении ТСЖ с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена ТСЖ.

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом ТСЖ, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Заседание правления ТСЖ созывается председателем в сроки, установленные уставом. Правление ТСЖ правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее пятидесяти процентов общего числа членов правления. Решения правления принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом ТСЖ. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления и подписываются председателем правления, секретарем заседания правления ТСЖ.

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

S соблюдение товариществом законодательства и

требований устава ТСЖ;

S контроль за своевременным внесением членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов;

S составление смет доходов и расходов на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов ТСЖ для утверждения;

S управление МКД или заключение договоров на

управление им;

S наем работников для обслуживания МКД и увольнение их;

S заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД;

S ведение реестра членов товарищества, делопроизводства,

бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

S созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ;

S выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно. Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в МКД, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов ТСЖ, предусмотренных ЖК РФ, уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия ТСЖ из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия (ревизор):

S проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности ТСЖ;

S представляет общему собранию членов ТСЖ заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности;

S представляет общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности, размерах обязательных платежей и взносов;

S отчитывается перед общим собранием членов ТСЖ о своей деятельности.

В собственности ТСЖ может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами

МКД. Средства ТСЖ состоят из:

S обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ;

S доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ,

направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

S субсидий на обеспечение эксплуатации общего

имущества в МКД, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

S прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом. Порядок их образования определяется общим собранием членов товарищества.

Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Для достижения целей, заложенных в уставе, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно следующими ее видами:

S обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;

S строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД;

S сдача в аренду, внаем части общего имущества в МКД.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели ТСЖ, предусмотренные ЖК РФ и уставом.

ТСЖ вправе:

S заключать договор управления МКД и иные договоры, обеспечивающие управление МКД, включая содержание и ремонт общего имущества МКД;

S определять смету доходов и расходов на год, необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию МКД, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные ЖК РФ и уставом;

S устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого

собственника помещения в МКД (в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество);

S выполнять работы для собственников помещений в МКД и предоставлять им услуги;

S пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

S передавать по договору материальные и денежные

средства лицам, выполняющим работы и предоставляющим услуги для ТСЖ;

S продавать и передавать во временное пользование,

обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД, ТСЖ вправе:

S предоставлять в пользование или ограниченное

пользование часть общего имущества МКД;

S в соответствии с требованиями законодательства в

установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в МКД;

S получать в пользование, получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений МКД земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

S осуществлять в соответствии с законодательством от имени и за счет собственников помещений МКД застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

S заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

В случае неисполнения собственниками помещений МКД своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений МКД обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате

иных общих расходов.

ТСЖ обязано:

S обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава ТСЖ;

S осуществлять управление МКД в порядке, установленном ЖК РФ;

S выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

S обеспечивать надлежащее санитарное и техническое

состояние общего имущества МКД;

S обеспечивать выполнение всеми собственниками

помещений МКД обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

S обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей

собственностью;

S принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим

имуществом в МКД или препятствующих этому;

S представлять законные интересы собственников

помещений МКД, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

S вести реестр членов ТСЖ и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в ЖК РФ;

S представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав

товарищества изменений заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав ТСЖ с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов

соответствующих изменений.

ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в МКД может быть преобразовано в ЖК или ЖСК. Реорганизация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Ликвидация ТСЖ также осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Общее собрание собственников помещений в МКД обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более ТСЖ по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о некоммерческих организациях (Федеральный закон "О некоммерческих организациях" от 12 января 1996 г. N 7 - ФЗ).

Оперативное управление МКД, в котором создано ТСЖ, может осуществляться:

S членами правления во главе с председателем, выбранным из членов ТСЖ;

S профессиональными УО, привлеченными ТСЖ на

договорной основе.