Договор ренты

Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а если под ее выплату отчуждается недвижимость - несоблюдение требования о его регистрации влечет ничтожность договора ренты (ст. 165 ГК РФ). Выплата сумм или предоставление содержания в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ) не рассматривается в качестве платы за передаваемое имущество. В отсутствие специального указания в договоре ренты об уплате цены за передаваемое имущество оно считается переданным бесплатно (хотя и не безвозмездно) (примерную форму договора ренты см. в Прил. 4).

Правила о купле-продаже (в случае платного договора ренты) и дарении (в случае бесплатного договора ренты) применяются к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате лишь субсидиарно и постольку, поскольку они не противоречат правилам гл. 33 ГК РФ и существу ренты.

Так, например, в силу того что договор ренты является реальным (п. 2 ст. 433 ГК РФ), к платному договору ренты не применимы правила купли-продажи о последствиях неисполнения продавцом обязанности передать товар (ст. 463 ГК РФ).

Рента, обусловленная передачей недвижимости, обременяет ее. Последующее отчуждение такого имущества плательщиком ренты третьему лицу влечет перевод на него долга в виде обязанности по выплате ренты и, в случае платного договора ренты, уплаты цены за недвижимость. Следует обратить внимание, что п. 1 ст. 391 ГК РФ не предусматривает каких-либо изъятий в отношении необходимости получения согласия кредитора на перевод долга. Обеспечение интересов получателя ренты, согласия которого на продажу недвижимости и происходящий вследствие этого перевод долга в данном случае не требуется, достигается сохранением бывшего плательщика ренты в качестве субсидиарного по общему правилу должника в обязательстве по выплате ренты.

Осуществление получателем ренты права залога на переданную по договору ренты недвижимость регулируется правилами Федерального закона об ипотеке и § 3 гл. 23 ГК РФ.