19.9. Продажа недвижимости

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (с изменениями от 18 июля 2006 г.)152. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Приобретение права собственности на недвижимость требует совокупности юридических фактов: •

стороны должны в письменной форме заключить договор продажи недвижимости и надлежащим образом его оформить; •

в соответствии с волеизъявлением сторон — продавца (собственника недвижимости) и покупателя удостоверяется переход права собственности от продавца к покупателю, осуществляется государственная регистрация (ст. 131 ГК РФ).

Только в совокупности этих юридических фактов прекращается право собственности на недвижимость продавца и возникает право собственности на эту недвижимость у покупателя (ст. 218, 235 ГК РФ).

В ГК РФ закреплены существенные условия договора продажи недвижимости. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В обязательном порядке в договоре должна быть указана цена недвижимого имущества. Правила ст. 424 ГК РФ к данному договору не применяются (ст. 555 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом исполнить обязанность по договору (ст. 556 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи о ее качестве, применяются правила, общие для всех видов купли-продажи (ст. 475 ГК РФ), за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

При продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Особенности купли-продажи земельных участков, переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение регулируются Земельным кодексом РФ (см., например, ст. 35, 37 ЗК РФ).