Земельный кодекс РФ, как правовая основа регулирования и развития предпринимательских отношений в АПК России

Принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации - важное событие в развитии агропромышленного комплекса, поскольку давно ожидаемый Кодекс призван быть главным регулятором земельно­правовых отношений, которые, в свою очередь, являются условием для осуществления эффективной предпринимательской деятельности в аг­ропромышленном комплексе.

Предыдущий Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. со­держал основные положения современной земельной и аграрной поли­тики и реформы; с изменениями, внесенными Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г., ЗК РСФСР 1991 г. продолжал действовать до XXI ве­ка наряду с федеральными (указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ) и региональными нормативными правовыми актами 90-х годов, являясь основополагающим актом земельного права.

В современном российском земельном праве посредством Земель­ного кодекса решается главный вопрос о соотношении частноправовых и публичных начал:

- приоритета охраны земли как важнейшего компонента окру­жающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;

- свободного распоряжения собственников землей, если это не на­носит ущерба окружающей среде;

- сочетания интересов общества с гарантиями каждого граждани­на.

Немаловажное значение имеют 11 основных принципов земельно­го законодательства.

Основные принципы земельного законодательства

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека и одновременно как недвижимого имущества, как объекта права собст­венности и иных прав на землю.

2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окру­жающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имуще­ства.

3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека, выражающийся в обеспечении сохранения жизни человека или предотвращении негатив­ного (вредного) воздействия на здоровье человека при использовании земли.

4. Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю.

5. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ни­ми объектов, за исключением случаев, установленных федеральными за­конами.

6. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо ох­раняемых территорий.

7. Платность использования земли.

8. Деление земель по целевому назначению на категории в соот­ветствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

9. Разграничение государственной собственности на землю на соб­ственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований.

10. Дифференцированный подход к установлению правового ре­жима земель с учетом природных, социальных, экономических и иных факторов.

11. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

Нормативно-правовые источники регулирования земельных от­ношений

На основании анализа нормативно-правовых актов можно сделать вывод, что земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, про­живающих на соответствующей территории, регулируются Конституци­ей Российской Федерации, Гражданским кодексом, Земельным кодек­сом, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации.

Земельные отношения могут регулироваться также Постановле­ниями Правительства Российской Федерации, указами Президента Рос­сийской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Ко­дексу, федеральным законам.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий также могут издавать акты, регулирующие земельные отношения.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распо­ряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не преду­смотрено земельным, лесным, водным законодательством, законода­тельством о недрах, об охране окружающей среды, специальными феде­ральными законами.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по ис­пользованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Участники земельных отношений

Участниками земельных отношений являются граждане, юридиче­ские лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, му­ниципальные образования.

Участники земельных отношений могут иметь различный статус:

- собственники земельных участков - лица, являющиеся собствен­никами земельных участков;

- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земель­ными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

- арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользую­щиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

- обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Объекты земельных отношений

К объектам земельных отношений относятся:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки (земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке);

3) части земельных участков.

Статья 12 Земельного кодекса касается охраны земель. Земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности на­родов, проживающих на соответствующей территории.

Использование земель должно осуществляться способами, обеспе­чивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, осно­вой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подраз­деляются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радио­вещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космиче­ской деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специ­ального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения

Под землями сельскохозяйственного назначения понимаются зем­ли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:

- сельскохозяйственные угодья;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуника­циями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) при­родных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоема­ми, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Установлено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, соз­дания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных, связанных с сельскохозяйственным производством, целей.

Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначе­ния:

• граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хо­зяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

• хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предпри­ятия, иные коммерческие организации;

• некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;

• казачьи общества;

• опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учеб­но-производственные подразделения научно-исследовательских органи­заций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

• общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Земельным кодексом определены полномочия Российской Феде­рации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправ­ления в области земельных отношений.

Полномочия Российской Федерации распространяются на земель­ные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации (фе­деральной собственности).

Полномочия Российской Федерации:

- становление основ федеральной политики в области регулирова­ния земельных отношений;

- установление ограничений прав собственников земельных участ­ков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных уча­стков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;

-государственное управление в области осуществления монито­ринга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра;

-установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

-изъятие для нужд Российской Федерации земельных участков, в том числе путем выкупа;

-разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель;

- иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Феде­рации, Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, фе­деральными законами.

Полномочия субъектов Российской Федерации:

-изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации;

-разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Феде­рации;

- иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

Данные полномочия распространяются на земельные участки, на­ходящиеся в собственности субъектов Российской Федерации.

Полномочия органов местного самоуправления:

- изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для му­ниципальных нужд;

- установление (с учетом требований законодательства Российской Федерации) правил землепользования и застройки территорий город­ских и сельских поселений, территорий других муниципальных образо­ваний;

- разработка и реализация местных программ использования и ох­раны земель;

- иные полномочия на решение вопросов местного значения в об­ласти использования и охраны земель.

Вышеназванные полномочия распространяются на земельные уча­стки, находящиеся в муниципальной собственности.

Согласно Земельному кодексу, собственностью граждан и юриди­ческих лиц (частной собственностью) являются земельные участки, при­обретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, преду­смотренным законодательством Российской Федерации.

Виды прав на землю.

1. Право собственности.

2. Постоянное (бессрочное) пользование.

3. Пожизненное наследуемое владение земельными участками,

4.Ограниченное пользование чужими земельными участками (сер­витут).

5. Аренда земельных участков.

6. Безвозмездное срочное пользование земельными участками.

Земли, относящиеся к государственной собственности

К государственной собственности относятся земли, не находящие­ся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований, т.е. земли, находящиеся в собственности Российской Феде­рации (федеральная собственность), и земли, находящиеся в собственно­сти субъектов Российской Федерации.

В федеральной собственности находятся земельные участки:

• признанные таковыми федеральными законами;

• право собственности Российской Федерации на которые воз­никло при разграничении государственной собственности на землю;

• приобретенные Российской Федерацией по основаниям, пре­дусмотренным гражданским законодательством;

• не предоставленные в частную собственность по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государст­венной собственности на землю".

В собственности субъектов Российской Федерации находятся зе­мельные участки:

• признанные таковыми федеральными законами;

• право собственности субъектов Российской Федерации на кото­рые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• приобретенные субъектами Российской Федерации по основа­ниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов Российской Федерации могут нахо­диться не предоставленные в частную собственность земельные участки:

• занятые недвижимым имуществом, находящимся в собствен­ности субъектов Российской Федерации;

• предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

• отнесенные к землям особо охраняемых природных террито­рий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в соб­ственности субъектов Российской Федерации в соответствии с феде­ральными законами, землям водного фонда, занятым водными объекта­ми, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фонда перераспределения земель;

• занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

Земли, относящиеся к муниципальной собственности

К муниципальной собственности относятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и при­нятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федера­ции;

• право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• которые приобретены по основаниям, установленным граж­данским законодательством.

В муниципальной собственности могут находиться не предостав­ленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государст­венной собственности на землю".

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в госу­дарственной собственности, в том числе за пределами границ муници­пальных образований.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального зна­чения Москве и Санкт-Петербурге - земельные участки в муниципаль­ную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются.

Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муни­

ципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Земельным кодексом, помимо права собственно­сти, существуют следующие вещные права на землю:

• Постоянное (бессрочное) пользование

Земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, феде­ральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользо­вание не предоставляются. Граждане или юридические лица, обладаю­щие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользо­вания, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоян­ного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собст­венность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приоб­рести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными закона­ми, не допускается.

• Пожизненное наследуемое владение земельными участками

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодек­са, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на пра­ве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Зе­мельного кодекса не допускается.

• Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут)

Земельный кодекс закрепляет два вида сервитутов: частные и пуб­личные. Порядок установления частных сервитутов регулируется граж­данским законодательством, а публичных - земельным и иным специ­альным законодательством.

Правила установления частных сервитутов определены Граждан­ским кодексом. Суть их в следующем. Собственник недвижимого иму­

щества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка) предоставления права ог­раниченного пользования соседним участком (сервитута).

Публичный сервитут может устанавливаться для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммуналь­ных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объ­ектов транспортной инфраструктуры;

-размещения на земельном участке межевых и геодезических зна­ков и подъездов к ним;

-проведения дренажных работ на земельном участке;

-забора воды и водопоя;

- прогона скота через земельный участок;

- сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, про­должительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фон­да;

- использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дико­растущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

- временного пользования земельным участком в целях проведе­ния изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

Основанием установления сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут мо­жет быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

• Аренда земельных участков

Земельные участки, за исключением участков, отнесенных к зем­лям, изъятым из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

Ограничения оборотоспособности земельных участков перечисле­ны в статье 27 Земельного Кодекса. К землям, изъятым из оборота, в ча­стности, относятся земли, занятые государственными природными запо­ведниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в ко­торых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др. Однако допускается передача таких зе­мельных участков в аренду в том случае, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Определение договора аренды содержится в Гражданском кодексе. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймода­тель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество - зе­мельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арен­датором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданское законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Основным признаком, которому должны отве­чать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть неупотребляемыми вещами. Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля явля­ется неупотребляемым природным ресурсом.

Объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйст­венного назначения могут быть только участки, прошедшие государст­венный кадастровый учет.

Законодательством предусмотрены существенные условия дого­вора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяю­щие определенно установить имущество, подлежащее передаче аренда­тору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду - земельном участ­ке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому в договоре аренды земельного уча­стка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указано ме­стоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Право сдачи имущества, в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право сдавать в аренду принадлежащие им земельные участки.

Законодательством установлены правила передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также правила передачи арендованного земельного участка в субаренду.

• Безвозмездное срочное пользование земельными участками

К земельным участкам, которые могут предоставляться на титуле безвозмездного срочного пользования, относятся:

1. Земли, которые находятся в государственной или муниципаль­ной собственности. В этом случае основанием приобретения права без­возмездного срочного пользования является административный акт ор­гана исполнительной власти или органа местного самоуправления и срок пользования не может превышать один год.

2. Частные земли (основанием приобретения права безвозмездного срочного пользования служит договор, в котором указывается срок, на который предоставляется земельный участок).

3. Земельные участки организаций. В данном случае земельный участок может быть предоставлен только гражданам в виде служебного земельного надела.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промыш­ленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповед­ников и национальных парков.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организа­ций на время установления трудовых отношений на основании заявле­ний работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Основанием возникновения права безвозмездного срочного поль­зования земельным участком является договор безвозмездного пользо­вания (договор ссуды). По этому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное поль­зование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель, в свою очередь, обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он эту вещь получил, с учетом нормального износа, либо в ином состоянии, обусловленном договором.

Ссудодателем может быть собственник имущества - земельного участка или иное лицо, управомоченное на то законом или собственни­ком. Однако если ссудодателем является коммерческая организация, то она не вправе передать свой земельный участок в безвозмездное пользо­

вание учредителям этой коммерческой организации, ее участникам, ру­ководителям или членам органов управления и контроля такой коммер­ческой организации.

Регистрация прав собственности на землю

Право собственности и вышеперечисленные вещные права на зем­лю возникают по основаниям, установленным гражданским законода­тельством, федеральными законами, и подлежат государственной реги­страции.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного уча­стка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, за­ключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Правила приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Законодательством установлены правила приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются:

• гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду;

• юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование;

• гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государст­венной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществ­ляться бесплатно в случаях, предусмотренных Замельным кодексом, фе­деральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных уча­стков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных уча­стков в пределах их компетенции.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Установлены и подробные правила предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- для строительства;

- для целей, не связанных со строительством.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов (осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах);

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (земельные участки предоставляются в аренду, а государственным и му­ниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, ор­ганам государственной власти и органам местного самоуправления в по­стоянное (бессрочное) пользование).

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче зе­мельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный ор­ган государственной власти или орган местного самоуправления. В ука­занном заявлении должны быть определены цель использования земель­ного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испраши­ваемое право на землю.

Земельным кодексом введены нормы предоставления земельных участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земель­ных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находя­щихся в государственной или муниципальной собственности земель, ус­танавливаются :

• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садовод­ства, огородничества, животноводства, дачного строительства - закона­ми субъектов Российской Федерации;

• для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Земельным кодексом определен порядок перехода права на зе­мельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Устанавливается, что соответствующие права на использо­

вание части земельного участка, занятой зданием, строением, сооруже­нием и необходимой для их использования, приобретаются новым соб­ственником на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принад­лежали предыдущему собственнику.

Законодательство специально регулирует основания и порядок приобретения физическими и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собствен­ности, на которых расположены здания, строения, сооружения, правооб­ладателями которых являются указанные лица. Соответствующие права на земельные участки приобретаются гражданами и юридическими ли­цами, имеющими в собственности, хозяйственном ведении или опера­тивном управлении здания, строения, сооружения.

Земельный кодекс оговаривает особенности купли-продажи зе­мельных участков. Объектом купли-продажи могут быть только земель­ные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. сфор­мированные в натуре в качестве объекта гражданских прав. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупа­телю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного уча­стка и ограничениях его использования.

Данная статья содержит перечень условий договора купли- продажи земельного участка, являющихся недействительными.

К таковым относятся условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный уча­сток обратно по своему желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным уча­стком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного уча­стка в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъяв­ления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Введены особые правила приобретения земельного участка из зе­мель, находящихся в государственной или муниципальной собственно­сти, или права на заключение договора аренды такого земельного участ­ка на торгах (конкурсах, аукционах)

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца выступает исполнительный орган государст­венной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный в пределах своей компетенции на передачу гражданам и юридическим ли­

цам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Организатором торгов выступает собственник земельного участка в лице соответствующего государственного органа или специализиро­ванная организация, действующая на основании договора с собственни­ком. В соответствии с Гражданским кодексом такая специализированная организация может выступать как от имени собственника, так и от соб­ственного имени.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (кон­курсов, аукционов) и сумму задатка.

Права и обязанности при использовании земельных участков

Собственники земельных участков и вторичные собственники (землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков) наделены соответствующими правами и обязанностями при использова­нии земельных участков.

Права собственников земельных участков на использование зе­мельных участков:

• использование в установленном порядке для собственных нужд имеющихся на земельном участке общераспространенных полез­ных ископаемых, пресных подземных вод, а также закрытых водоемов в соответствии с законодательством Российской Федерации;

• возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначе­нием земельного участка и его разрешенным использованием с соблю­дением требований градостроительных регламентов, строительных, эко­логических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных пра­вил, нормативов;

• проведение в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных и других мелиоративных работ;

• строительство прудов и иных закрытых водоемов в соответст­вии с установленными законодательством экологическими, строитель­ными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требования­ми;

• осуществление других прав на использование земельного уча­стка, предусмотренных законодательством.

Правомочия лица, не являющегося собственником земельного участка, производны от прав собственника данного земельного участка. При предоставлении земельного участка во вторичное пользование соб­

ственник определяет специальные ограничения по его использованию. Общие же правомочия вторичных землепользователей совпадают с пра­вомочиями собственников.

Осуществление ряда прав, принадлежащих собственнику, вторич­ным пользователем имеет ряд особенностей. Производить существенные изменения используемого имущества, в т.ч. возводить постройки и со­оружения, осуществлять мелиоративные и иные мероприятия, возможно только с получения согласия собственника земельного участка. В про­тивном случае пользователь утрачивает право на получение компенса­ции за сделанные улучшения при прекращении права пользования зе­мельным участком.

Лица, не являющиеся собственниками земельного участка, огра­ничены в возможности распоряжения земельным участком. Право рас­поряжения земельным участком, не находящимся в собственности зем­лепользователя, должно быть специально предоставлено законом или договором, на основании которого возникает соответствующее право. В противном случае право распоряжения земельным участком остается за его собственником.

Установлен одинаковый перечень обязанностей землепользовате­лей для собственников и для лиц, не являющихся собственниками зе­мельных участков. Вызвано это тем, что перечень обязанностей земле­пользователей и их осуществление определяются в зависимости от объ­екта использования - земельного участка, а не от вида права на данный земельный участок.

Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являю­щихся собственниками земельных участков:

• использование земельных участков в соответствии с их целе­вым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны нано­сить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объек­ту;

• сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законо­дательством;

• осуществление мероприятий по охране земель, соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими природными объекта­ми;

• своевременное использование земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

• своевременные платежи за землю;

• соблюдение при использовании земельных участков требова­ний градостроительных регламентов, строительных, экологических, са­нитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

• запрещение загрязнения, захламления, деградации и ухудше­ния плодородия почв на землях соответствующих категорий;

• выполнение иных требований, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами.

Осуществление прав на земельные участки гражданами и юриди­ческими лицами зависит от вида прав, на основании которых данные лица обладают земельными участками. Лица, не являющиеся собствен­никами земельных участков, осуществляют свои права в пределах, уста­навливаемых собственниками земельных участков.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не уста­новлено Земельным кодексом, федеральными законами.

Осуществление гражданами и юридическими лицами принадле­жащих им гражданских прав по своему усмотрению означает, что лицо действует "своей властью и в своем интересе" и никто не вправе пону­дить лицо, которому принадлежит право, осуществлять его.

Основания прекращения права собственности на земельный уча­сток

Земельным кодексом определены основания прекращения права собственности на земельный участок:

• отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;

• отказ собственника от права собственности на земельный уча­сток;

• принудительное изъятие у собственника его земельного уча­стка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Отказ землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок служит основанием прекращения права по­стоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права по­жизненного наследуемого владения земельным участком.

Основанием принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целе­вым назначением и принадлежностью к любой категории земель;

2) использование земельного участка способами, которые приво­дят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных зе­мель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными хи­мическими или биологическими веществами при их хранении, исполь­зовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здо­ровью человека или окружающей среде;

нарушение соответствующего режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использова­ния, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и пре­дотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским за­конодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохо­зяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не ус­тановлен федеральным законом, за исключением времени, в течение ко­торого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих та­кое использование;

5) изъятие земельного участка для государственных или муници­пальных нужд;

6) реквизиция земельного участка при чрезвычайных обстоятель­ствах.

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользо­вания земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения ад­министративного взыскания в виде штрафа.

Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участ­ки из земель сельскохозяйственного назначения имеют свои особенно­сти.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят принудительно у его собственника в судебном поряд­ке в случае ненадлежащего использования.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в по­рядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно Гражданского кодекса, право аренды земельного участка прекращается посредством расторжения договора между арендатором и арендодателем. Поскольку аренда является правом срочным, наиболее типичным основанием прекращения аренды земельных участков служит истечение срока аренды, указанного в договоре. Если срок аренды в до­говоре не определен, договор аренды считается заключенным на неоп­ределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде земельного участка за три месяца до предполагаемого прекращения аренды.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициати­ве арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целе­вым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использования земельного участка, которое приводит к сущест­венному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или зна­чительному ухудшению экологической обстановки (кроме периода по­левых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федераль­ными законами случаях);

3) неустранения совершенного умышленно земельного правона­рушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или унич­тожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обра­щения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой при­чинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строи­тельства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды зе­мельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедст­вий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муници­пальных нужд;

6) реквизиции земельного участка при чрезвычайных обстоятель­ствах.

Прекращение права безвозмездного срочного пользования земель­ным участком в целом аналогично рассмотренному выше прекращению права аренды.

Особенности прекращения данного вещного права вытекают из служебных отношений работников и организаций отдельных отраслей экономики, в т.ч. транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленно­сти, охотничьих хозяйств. Обладание служебным земельным наделом напрямую связано с трудовыми отношениями служащих. Увольнение работника из штата организации влечет за собой изъятие предоставлен­ного земельного участка. Единственным основанием отсрочки изъятия служит необходимость окончания сельскохозяйственных работ.

В случае выхода на пенсию право пользования служебным наде­лом прекращается после смерти правообладателя, за исключением пере­хода служебного надела на праве безвозмездного срочного пользования несовершеннолетним детям или престарелым членам семьи работника. В этих случаях право безвозмездного срочного пользования прекраща­ется с момента достижения совершеннолетия детьми работника или смерти престарелых членов его семьи.

Сохранение служебного надела за временно отсутствующим ра­ботником возможно лишь при условии возвращения его на прежнее ме­сто работы после прохождения срочной военной или альтернативной службы либо окончания обучения. Трудоустройство временно отсутст­вующего работника после учебы или армии в другую организацию слу­жит основанием для изъятия служебного надела администрацией пред­приятия.

Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, преду­смотренным гражданским законодательством.

В соответствии с ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридиче­скому лицу, в результате обременения сервитутом не может использо­ваться в соответствии со своим назначением, собственник вправе требо­вать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Земельные участки могут изыматься, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие осуществляет­ся в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Феде­рации;

2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными зако­нами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или му­ниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муни­ципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муници­пальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливают­ся гражданским законодательством.

Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собст­венника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномочен­ными исполнительными органами государственной власти в целях за­щиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

В ЗК РФ установлены ограничения прав на землю. Ограничения прав на земельные участки подразделяются на общие и специальные. К общим ограничениям можно отнести обязанность землепользователей соблюдать определенные природоохранные, ветеринарные, санитарные и иные правила федерального, регионального и местного уровня. На­пример, на всей территории России запрещено без специального разре­шения выращивать некоторые растения, из которых добываются нарко­тические средства.

Наряду с этим на многие земли наложены специальные ограниче­ния, вызванные их местоположением или иными обстоятельствами. На практике такого рода ограничения получили название земельно­планировочных. Эти ограничения касаются как собственников, так и лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистра­ции.

C ограничением прав собственников земли, землевладельцев, зем­лепользователей и арендаторов связан государственный контроль за их деятельностью.

В сельском хозяйстве запрещение незаконного вмешательства го­сударственных органов во внутрихозяйственное использование угодий создает необходимые условия для свободного развития технологии зем­леделия. В то же время в случае нарушения предписаний закона госу­дарство как орган власти вправе потребовать от любого пользователя земли исполнения установленных законом обязанностей. Если в резуль­тате действий (бездействия) пользователя возникает угроза порчи зе­мель, снижения их плодородия и доходности, то соответствующий орган управления от имени государства может предписать безотлагательные меры по устранению правонарушений или их своевременному преду­преждению.

Законодательством установлены подробные правила возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяй­ства при изъятии земельных участков для государственных или муници­пальных нужд.

Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муни­ципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, земле­пользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в слу­чаях, если земельные участки предоставляются в постоянное (бессроч­ное) пользование или передаются в собственность бесплатно. В случаях продажи земельных участков или передачи их в аренду потери сельско­хозяйственного производства включаются в стоимость земельных уча­стков или учитываются при установлении арендной платы.

Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмеще­нию в трехмесячный срок после принятия решения об:

1) изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, нахо­дящихся в государственной или муниципальной собственности, для ис­пользования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

2) изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридиче­ских лиц.

При расчете потерь сельскохозяйственного производства исполь­зуются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сель­скохозяйственных угодий иные установленные Правительством Россий­ской Федерации методики.

Порядок возмещения потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства достаточно трудоемкий, а размеры возмещения - значительные. Это способствует эффективной охране сельскохозяйст­венных и лесных земель и препятствует их изъятию для государствен­ных (муниципальных) нужд.

Основные положения защиты прав на землю и рассмотрения зе­мельных споров

Законодательством закреплены основные положения защиты прав на землю и рассмотрения земельных споров.

Земельным кодексом устанавливается правовая гарантия реализа­ции лицами, участвующими в имущественных отношениях, прав на зе­мельные участки как на один из видов недвижимого имущества.

Оговаривается также восстановление положения, существовавше­го до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения.

Право на земельный участок подлежит восстановлению в случае признания судом недействительным акта исполнительного органа госу­дарственной власти или акта органа местного самоуправления, повлек­шего за собой нарушение права на земельный участок. Указанный слу­чай есть результат реализации лицом своего права на судебную защиту и применения судом такого способа защиты, как признание недействи­тельным акта государственного органа или органа местного самоуправ­ления.

Право на земельный участок также подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Самовольное занятие

земельного участка представляет собой вступление в фактическое вла­дение участком при отсутствии юридического основания такого владе­ния.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

1) признания недействительными в судебном порядке не соответ­ствующих законодательству актов исполнительных органов государст­венной власти или актов органов местного самоуправления;

2) приостановления исполнения не соответствующих законода­тельству актов исполнительных органов государственной власти или ак­тов органов местного самоуправления;

3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископае­мых и торфа, эксплуатации объектов, проведения лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в поряд­ке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угро­зу его нарушения.

Установлены и подробные правила возмещения убытков. Возме­щение убытков есть не что иное, как гражданско-правовая (имуществен­ная) ответственность перед лицом, которому причинены эти убытки. Она предусматривается соответствующими статьями Гражданского ко­декса. В них содержатся правила о возмещении убытков предприятиям, организациям, учреждениям, которые причиняются последним вследст­вие совершенного правонарушения, а также неисполнением или ненад­лежащим исполнением договорных обязательств. Кроме того, специаль­ное отраслевое законодательство - земельное, лесное, водное и экологи­ческое - устанавливает имущественную ответственность в области ис­пользования и охраны природных ресурсов.

Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земель­ных участков (в том числе и упущенная выгода), подлежат возмещению в полном объеме.

Земельным кодексом предусматриваются гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципаль­ных нужд.

Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участ­ков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зда­ний, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных уча­стках;

3) возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Собственнику земельного участка при изъятии его для государст­венных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

В судебном порядке рассматриваются любые земельные споры: об отказе в предоставлении земельного участка; о возмещении убытков, причиненных в результате загрязнения земельного участка; об устране­нии препятствий в пользовании земельным участком и т.д. Досудебный (административный) порядок разрешения земельных споров Земельным кодексом не предусматривается.

Земельные споры рассматриваются судами общей и арбитражной юрисдикции в соответствии с гражданско-процессуальным и арбитраж­но-процессуальным законодательством. Суды общей юрисдикции рас­сматривают дела по спорам, одной из сторон которых выступают граж­дане, за исключением занимающихся предпринимательской деятельно­стью, а также по жалобам указанных лиц на решения местной админист­рации по земельным вопросам. Земельные споры с участием юридиче­ских лиц, а также граждан, осуществляющих предпринимательскую дея­тельность, рассматриваются арбитражными судами.

До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

Третейские суды в Российской Федерации действуют на основа­нии Федерального закона "О третейских судах в Российской Федера­ции".

Постоянно действующие третейские суды создаются юридически­ми лицами и их объединениями и действуют при этих организациях. Спор может быть передан на рассмотрение третейского суда, только ес­ли между сторонами заключено третейское соглашение, которое может затрагивать все возможные споры либо определенную их категорию. При этом третейское соглашение может быть заключено даже при рас­смотрении дела в суде, но при отсутствии принятого решения по спору.

Решения третейских судов исполняются добровольно. В против­ном случае они исполняются принудительно по исполнительным лис­там, которые выдаются судом.

Плата за использование земли

Согласно Земельному кодексу, использование земли в Российской Федерации является платным. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования охраны и освоения зе­мель, повышения плодородия почв, выравнивание социально- экономи­ческих условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специ­альных фондов финансирования этих мероприятий.

Формами платы за использование земли являются земельный на­лог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муници­пальной собственности, устанавливаются соответственно Правительст­вом Российской Федерации, органами государственной власти субъек­тов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

C колхозов, совхозов, крестьянских (фермерских) хозяйств, меж­хозяйственных предприятий и организаций, кооперативов и других сельскохозяйственных предприятий взимается только земельный налог, все остальные виды налогов по отношению к ним не применяются. На предприятия, имеющие доход от несельскохозяйственной деятельности, превышающей двадцать пять процентов, это положение не распростра­няется.

Сельскохозяйственные предприятия индустриального типа (пти­цефабрики, тепличные комбинаты, зверосовхозы, животноводческие комплексы и другие на самостоятельном балансе) по перечню, утвер­жденному органами законодательной (представительной) власти субъек­тов Российской Федерации, кроме налога на землю, уплачивают и дру­гие налоги в установленном порядке. Земельный налог на сельскохозяй­ственные угодья устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения.

Определение стоимости земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соот­ветствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земли производится в соот­ветствии с Правилами кадастровой оценки земель.

Государственной кадастровой оценке подлежат все категории зе­мель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административ­ном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использова­ния.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садо­водческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки не­движимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий зе­мель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на ос­нове капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Мониторинг земель

Земельный кодекс определяет основы мониторинга земель и зем­леустройства.

Мониторинг земель - это система наблюдения за состоянием зе­мель в Российской Федерации (съемки, обследования и изыскания).

В процессе мониторинга проводятся систематические наблюдения за состоянием земель в Российской Федерации. Изучается и оценивается состояние всех сельскохозяйственных угодий, полей, участков с целью выявления состояния плодородного слоя почвы и других полезных свойств земли, а также степень загрязнения земельных участков отхода­ми производства, химическими и радиоактивными веществами, каран­тинными вредителями и болезнями растений. Обследуются также земли населенных пунктов, промышленности, транспорта, водного, лесного фондов и другие категории земель Российской Федерации.

Так, в соответствии с Законом о мелиорации и Законом об обеспе­чении плодородия земель составными частями государственной системы мониторинга являются мониторинг мелиорированных земель и монито­ринг плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Полученные в процессе проведения мониторинга материалы объ­ективно отражают состояние земель и служат правовым основанием для принятия решений компетентных органов в области использования и охраны земель, а также позволяют предъявлять требования к собствен­никам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам по устра­нению правонарушений в области использования и охраны земель и привлекать к ответственности лиц, виновных в этих нарушениях.

Государственный мониторинг земель осуществляется по трем ос­новным направлениям: наблюдение за состоянием земель, оценка и про­гноз их состояния.

Наблюдение заключается в сборе информации о состоянии земель в Российской Федерации. Оценка предполагает решение таких задач, как определение возможного ущерба, причиняемого земле различными ви­дами негативного воздействия, установление оптимальных способов устранения причиненного ущерба. Прогноз предполагает выявление оп­тимальных способов устранения уже начавшихся нарушений в области использования земель, а также позволяет выработать способы устране­ния причин и условий возможных негативных изменений состояния зе­мель в Российской Федерации.

Землеустройство

Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению со­стояния земель, планированию и организации рационального использо­вания земель и их охраны, образованию новых и упорядочению сущест­вующих объектов землеустройства и установлению их границ на мест­ности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участ­ков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочис­ленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Феде­рации. Планирование и организация рационального использования зе­мель и их охраны проводятся в целях совершенствования распределения земель с учетом перспектив развития экономики, в целях улучшения ор­ганизации территорий и определения иных направлений рационального использования земель и их охраны.

При ведении государственного земельного кадастра и мониторин­га земель используется землеустроительная документация. Так, в соот­ветствии с Законом о земельном кадастре сведения о состоянии и ис­пользовании земельных участков, их площадях, местоположении, эко­номических и качественных характеристиках вносятся в документы го­сударственного земельного кадастра. Для этого используются данные о межевании земельных участков, сведений, представленных правообла­дателями земельных участков, результатов проведения топографо­геодезических, картографических, мониторинговых, а также землеуст­роительных обследований и изысканий.

Правовое регулирование отношений в области землеустройства осуществляется федеральными законами и иными нормативными право­выми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Основаниями проведения землеустройства служат решения феде­ральных органов государственной власти, органов государственной вла­сти субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также договоры о проведении землеустройства и судебные решения.

Территориальное землеустройство проводится при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, что необходимо в различных случаях перераспределения земель.

В процессе территориального землеустройства осуществляется межевание объектов землеустройства - установление на местности гра­ниц муниципальных образований и других административно- территориальных образований, границ земельных участков с закрепле­нием таких границ межевыми знаками и определением их координат. По результатам межевания изготовляются карты (планы) объекта землеуст­ройства. Межевание земель выполняют проектно-изыскательские орга­низации, а также граждане и юридические лица, получившие в установ­ленном порядке лицензии на право выполнения этих работ.

Сведения о землеустройстве носят открытый характер, за исклю­чением сведений, составляющих государственную тайну, и сведений, относящихся к личности собственников земельных участков, землеполь­зователей, землевладельцев или арендаторов земельных участков.

При проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведе­нии, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещен­ных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. За­

интересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.

В случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд собственники земель­ных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы зе­мельных участков обязаны обеспечить доступ к земельным участкам для проведения землеустройства.

Юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных раз­решений, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Основные задачи контроля за соблюдением земельного законода­тельства, охраной и использованием земель

Законодательство оговаривает наличие контроля за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (зе­мельный контроль).

Основные задачи контроля за соблюдением земельного законода­тельства, охраной и использованием земель состоят в обеспечении ис­полнения установленных требований (норм, правил, нормативов) поль­зования землей, в проверке выполнения мероприятий по охране земель органами государственной власти, местного самоуправления, юридиче­скими лицами, их должностными лицами, а также гражданами. Данный контроль является всеобщим (охватывает все категории земель и рас­пространяется на всех собственников, землевладельцев, землепользова­телей и арендаторов земельных участков) и постоянным (не ограничен какими-либо сроками).

Функции государственного земельного контроля выполняют спе­циально уполномоченные органы, на которые возлагается решение кон­кретных вопросов в данной области.

Земельный кодекс закрепил широкие права собственников, земле­пользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков на их использование. В то же время использование земли не должно нано­сить ущерб окружающей среде и нарушать права и законные интересы иных лиц.

Земельным кодексом наряду с правами собственников, землеполь­зователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков опреде­лены также их обязанности по рациональному использованию и охране земель.

Так, в частности, собственники земельных участков и лица, не яв­ляющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым на­значением и принадлежностью к той или иной категории земель и раз­решенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде;

- соблюдать требования градостроительных регламентов, строи­тельных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- осуществлять мероприятия по охране земель;

- не допускать загрязнения земель, их деградации; выполнять иные требования законодательства.

Земельный кодекс возложил на органы местного самоуправления или на уполномоченные ими органы осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель на территории муници­пального образования.

Определено, что данный вид земельного контроля осуществляется как в соответствии с законодательством РФ, так и в порядке, установ­ленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправ­ления. Так, Закон о местном самоуправлении закрепил в числе полномо­чий поселковой, сельской, городской, районной администраций в облас­ти сельского хозяйства, использования земли, охраны природы, осуще­ствление государственного контроля за использованием и охраной зе­мель.

Закон об общих принципах организации местного самоуправления относит вопросы местного значения, а также отдельные государствен­ные полномочия, которыми могут наделяться органы местного само­управления, к ведению муниципальных образований. Одно из полномо­чий органов местного значения - контроль за использованием земель на территории муниципального образования.

Согласованная деятельность государственных органов земельного контроля и общественности с участием экологических служб предпри­ятий, учреждений и организаций позволяет своевременно выявить и предупредить правонарушения в области использования и охраны зе­мель, а также повысить в целом эффективность работы всей системы зе­мельного контроля в Российской Федерации.

В Земельном Кодексе закреплена также норма о проведении про­изводственного земельного контроля в ходе осуществления хозяйствен­ной деятельности на земельном участке и определены лица, на которые возложен данный контроль.

Так, основной задачей производственного земельного контроля за состоянием, использованием и охраной земельного участка считается обеспечение соблюдения установленных земельным законодательством

требований к собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельного участка, а также проверка выполнения планов и мероприятий по охране земель и их рациональному использованию.

В процессе проведения производственного земельного контроля могут быть выявлены негативные последствия хозяйственной деятель­ности на используемом земельном участке (захламление, загрязнение, заболачивание, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, нера­циональное использование сельскохозяйственных земель и др.). По ре­зультатам проделанной работы вырабатывается комплекс мер по устра­нению выявленных нарушений земельного законодательства и улучше­нию условий хозяйственной деятельности собственников, землепользо­вателей, землевладельцев, арендаторов земельного участка.

Порядок организации производственного контроля может регули­роваться положениями, регламентирующими организацию и осуществ­ление производственного контроля.

Ответственность за правонарушения в области охраны и исполь­зования земель

Земельным Кодексом предусмотрена ответственность за правона­рушения в области охраны и использования земель.

Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установ­ленном законодательством.

Меры административной ответственности за нарушение земельно­го законодательства установлены Кодексом РФ об административных правонарушениях (КоАП).

Административное наказание - это установленная государством мера ответственности за совершение административного правонаруше­ния и применяется в целях предупреждения совершения новых правона­рушений как самим правонарушителем, так и другими лицами. Админи­стративным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое КоАП или законы субъектов РФ об административных правонарушени­ях устанавливают административную ответственность.

Административная ответственность за нарушение земельного за­конодательства предусмотрена в виде предупреждения или администра­тивного штрафа. Предупреждение представляет собой меру администра­тивного наказания, выраженную в официальном порицании физического или юридического лица. Предупреждение выносится в письменной форме. Административный штраф является денежным изысканием и

может выражаться в денежной величине, кратной: стоимости предмета административного правонарушения на момент окончания или пресече­ния административного правонарушения; сумме неуплаченных налогов, сборов, подлежащих уплате на момент окончания или пресечения адми­нистративного правонарушения, либо сумме незаконной валютной опе­рации и др.

Уголовный кодекс РФ предусматривает уголовную ответствен­ность за регистрацию незаконных сделок с землей (ст. 170). Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных госу­дарственного земельного кадастра, а равно умышленное занижение раз­меров платежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения, - наказываются штрафом в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуж­денного за период до шести месяцев, либо лишением права занимать оп­ределенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо обязательными работами на срок от 120 до 180 часов.

Земельный кодекс предусматривает применение мер дисципли­нарного воздействия за нарушение земельного законодательства. Меры дисциплинарной ответственности предусмотрены Трудовым кодексом РФ (TK РФ), а также иными законодательными актами. Согласно TK РФ за совершение дисциплинарного проступка, т.е. неисполнение или не­надлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить следую­щие дисциплинарные взыскания: замечание; выговор; увольнение по со­ответствующим основаниям.

Федеральными законами, уставами и положениями о дисциплине отдельных категорий работников могут быть предусмотрены также и другие дисциплинарные взыскания. Не допускается применение дисци­плинарных взысканий, не предусмотренных федеральными законами, уставами и положениями о дисциплине.

Порядок привлечения к дисциплинарной ответственности опреде­ляется трудовым законодательством, законодательством о государст­венной и муниципальной службе, законодательством о дисциплинарной ответственности глав администраций, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Феде­рации.

Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями

Принципы регулирования возмещения вреда определены граждан­ским законодательством, который закрепляет общее правило о том, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Положения гражданского законодательства о возмещении вреда находят отражение в земельном законодательстве, согласно которому убытки, причиненные нарушением прав на землю, подлежат возмеще­нию в полном объеме, включая упущенную выгоду, в порядке, преду­смотренном гражданским законодательством.

Специфика земельных отношений, условий причинения вреда и его содержания в случаях нарушения земельного законодательства оп­ределяют особенности правового регулирования этих вопросов.

Содержание убытков, причиненных в результате земельного пра­вонарушения, заключается в следующем. Расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восста­новления нарушенного права, - это неиспользованные затраты собст­венника земельного участка, составляющие его убытки и подлежащие возмещению. Утрата или повреждение имущества может выражаться в порче земель, утрате возможности ее обработки и использования в опре­деленных целях. Под неполученным доходом (упущенной выгодой) обычно понимается стоимость сельскохозяйственной продукции, кото­рую потерпевший получил бы со своего участка, если бы его имущест­венные права не были нарушены.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном заня­тии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии зе­мельных участков или самовольном строительстве, а также восстанов­ление уничтоженных межевых знаков осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонару­шениях, или за их счет.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения

Законодательством подробно раскрыто понятие земель сельскохо­зяйственного назначения.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства про­дуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышлен­ности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установ­лен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сель­скохозяйственного оборота.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия нега­тивных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья, в свою очередь, состоят из участ­ков земли определенного хозяйственного использования (пашня, сено­косы, пастбища, залежь, виноградники и другие многолетние плодовые насаждения). Следует отметить, что к землям сельскохозяйственного на­значения относятся также земельные участки, предоставленные гражда­нам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального и кол­лективного садоводства, животноводства и огородничества.

Несельскохозяйственные угодья - это земли, занятые внутрихо­зяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью (предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных яв­лений), замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, соору­жениями, используемыми для производства, хранения и первичной пе­реработки сельскохозяйственной продукции. Кроме того, к несельскохо­зяйственным угодьям относятся неудобья (овраги, болота и проч.).

Сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйст­венного назначения подлежат особой охране и их использование осуще­ствляется только для сельскохозяйственного производства.

Использование сельскохозяйственных угодий в целях, не связан­ных с сельскохозяйственным производством (строительство промыш­ленных объектов, транспортной и энергетической инфраструктуры, иных сооружений), может производиться, в исключительных случаях, но преимущественно на землях худшего качества, определенного в соот­ветствии с кадастровой оценкой.

Особо ценные сельскохозяйственные угодья, а также угодья, када­стровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный

уровень, могут быть включены в перечень земель, не подлежащих ис­пользованию в целях, не связанных с ведением сельскохозяйственного производства. В этом случае перечень земель, не подлежащих изъятию для несельскохозяйственных нужд, должен быть закреплен в законода­тельстве субъектов РФ.

Земельный кодекс устанавливает, что земли сельскохозяйственно­го назначения могут предоставляться для использования в целях ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также для иных свя­занных с сельскохозяйственным производством целей (в частности, это создание защитных насаждений, мелиоративных систем, проведение на­учно-исследовательских и учебных программ в области сельского хо­зяйства).

В соответствии с перечисленными целями земли сельскохозяйст­венного назначения могут предоставляться;

• гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

• хозяйственным товариществам и обществам, производствен­ным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям;

• некоммерческим организациям, в том числе потребительским кооперативам, религиозным организациям;

• казачьим обществам;

• опытно-производственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным подразделениям научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного про­филя и общеобразовательных учреждений;

• общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Фонд перераспределения земель

Для того, чтобы перераспределять земли сельскохозяйственного назначения, права на которые в силу определенных причин были пре­кращены, в составе этой категории земель образуется фонд перераспре­деления земель. Такие фонды формируются по районам. В них поступа­ют земли сельскохозяйственного назначения:

- при добровольном отказе от земельного участка;

- если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лише­

ны завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

- при принудительном изъятии земельного участка в случаях, пре­дусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами.

Установлено, что порядок и условия предоставления земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения гражда­нам, пожелавшим вести крестьянское (фермерское) хозяйство, определя­ется федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве и ЗК РФ. Определяющими требованиями для глав крестьянских (фермерских) хозяйств считаются профессиональные (квалификационные) требования, а также опыт работы в сельском хозяйстве.

Предоставление земельных участков гражданам и их объединени­ям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства регулируется Законом о садоводческих объединениях.

Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожела­ний граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в ве­дении которых находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков.

На основании выбранного варианта размещения земельных участ­ков с согласия граждан формируется персональный состав будущего са­доводческого, огороднического или дачного объединения. После госу­дарственной регистрации за объединением закрепляется земельный уча­сток: при бесплатном предоставлении земель - первоначально в срочное пользование, при передаче земли за плату - в совместную собственность членов объединения. После утверждения проекта организации и за­стройки территории объединения и вынесения проекта в натуру садо­вые, огородные или дачные земельные участки распределяются между членами объединения с выдачей им документов, удостоверяющих их права на землю.

Земли общего пользования объединения в соответствии с решени­ем общего собрания его членов закрепляются за объединением как за юридическим лицом либо закрепляются в совместную собственность членов объединения.

Передача земельных участков в собственность может произво­диться как за плату, так и бесплатно.

Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяй­ство, земельные участки предоставляются в соответствии с Земельным кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.

Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота ус­танавливаются Земельным кодексом, федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другими федеральными за­конами, а также законами субъектов Российской Федерации.

Условия предоставления земельных участков из земель сельскохо­зяйственного назначения в собственность хозяйственным товарищест­вам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим органи­зациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно- исследовательским организациям, образовательным учреждениям сель­скохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных наро­дов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защит­ных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов ко­ренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации устанавливаются федеральным законом об обо­роте земель сельскохозяйственного назначения.

3.3.