1.1 Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком
Вещное право возникает путем установления «фактической власти над вещью». Господство, предоставляемое этим правомочием собственнику или владельцу, является либо полным, либо ограниченным. Во втором случае речь идет о так называемых ограниченных вещных правах.
Известно, что вещное право есть юридическое отношение лишь в известных границах, признанных правом. Наличие этих границ, как справедливо отмечал В.И. Синайский2, свидетельствует о том, что и понятие абсолютности вещного права не совсем точно, поскольку право собственности есть наименее ограниченное вещное право. В вопросах оценки самой природы права собственности в юридической литературе существовало два подхода. Так, Ф.К. Савиньи считал, что право собственности по своей природе представляет собой неограниченное право. Эту позицию разделяли: Г.Ф. Пухта, Б. Виндшейд, Р. Зом и др., допуская только временное ограничение права собственности правами третьих лиц на то же имущество. По мнению X. Гарт-Мана, Г. Дернбурга, В.И. Курдиновского, Г.Ф. Шершеневича, Д. И. Мейера, право собственности является ограниченным правом. В.П. Грибанов находил вторую позицию наиболее верной, поскольку она «более точно отражает саму природу права» и получила закрепление в законодательстве XIX в. как право господства над вещью в пределах, установленных законом.
Цивилистика четко разделяет все права на вещные и обязательственные. Среди первых помимо права собственности существуют и многие другие, в числе которых большое место занимают сервитуты.3
Понятие сервитута, как юридического института, сформировалась во времена римского права. Под сервитутом (от лат. servitus - служение вещи) со времен Римского права понимается право на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принадлежащее или определенному субъекту, или вещи,4Сервитутами называли права, возникающие на служащую вещь, а затем этот термин был распространен и на сходные отношения. В буквальном переводе servitus означает «рабство вещи», «служение ее», когда земельный участок служил не только своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка.
Обобщенное юридическое определение сервитутов пытался давать еще
A. Смит. Формулировка, данная Смитом, схожа с формулировкой С. фон Кокседжи: «все сервитуты однажды возникли как личные права, но были впоследствии переквалифицированы - в реальные». Правда, Коксенжи стоял на позиции того, что сервитуты были личными «по своей природе». Смит же, главным образом, доказывал, что они были «первоначально» личными.5
Следует отметил», что и наше законодательство содержит ряд личных сервитутов, хотя прямо их и не упоминает. Примером тому, в наследственном праве, может служить право пожизненного проживания в чужом доме, установленное в силу завещательного отказа (легата). Данное право можно, безусловно, рассматривать как личный сервитут. Сервитут представляет собой неимущественное, неисключительное право законного участия в пользовании землей или недвижимым имуществом, принадлежащим другому лицу. Владелец сервитута не обладает правом собственности на это имущество, а только правом пользования этим имуществом в определенных ограниченных
целях. Только владельцы земли или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения могут создавать сервитуты. Владелец сервитута не имеет права продавать, закладывать, завещать, дарить, сдавать недвижимость в аренду или иным сверх разрешенного сервитутом образом вмешиваться в права собственности владельца обремененного участка. Кроме того, если только сервитут не создавался как исключительное соглашение, владелец сервитута не имеет права препятствовать другим лицам, включая собственника недвижимости, пользоваться землей или недвижимостью, обремененной сервитутом.
Сервитуты во всех правовых системах традиционно относятся к числу вещных прав. Из этого следует, что данные права существуют до тех пор, пока существует сама вещь. В случае гибели вещи прекращается и действие сервитута. Как правило, сервитутное право не связано с личностью владельца сервитута.
Сервитуты могут быть «предиалышми» и «личными». Название «предиальный» идет из Римского права и означает «привязанный к земле».
Предиальными сервитутами являются те, что служат для поднятия ценности земли как таковой, вне зависимости от личности ее владельца. Условием возникновения премиального сервитута является существование двух земельных участков, принадлежащих разным владельцам. Как правило, преимущество предиального сервитута переходит (передается) при передаче участка, в пользу которого данный сервитут установлен. Обременение предиальным сервитутом переходит вместе с передачей обремененного земельного участка.
Для того, чтобы сервитут считался предиальным, совершенно необязательно, чтобы господствующий и служащий участки имели общую границу (хотя в российском праве делается акцент на то, что участки должны быть соседними).
Правовая природа земельного сервитута заключается в том, что он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком и вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками. Земельный сервитут как юридическая конструкция позволяет в заранее оговоренных и ограниченных правом пределах использовать находящийся в чужом владении земельный участок. Главное же это то, что обладатель сервитута не владеет той частью чужой земли, которая является «объектом» сервитута, а может ею только пользоваться, причем определенным образом.
Сервитут может быть и взаимным - дорога через соседние участки.
Владелец земельного участка может наложить максимальный запрет на проникновение в границы своих земель. Такая возможность подкреплена, в частности, правом защиты владения. Но расположенные рядом граничащие земельные участки при таком безусловном праве собственников или пользователей могут создать проблему передвижения по территории. Сервитут позволяет решить эту проблему.
Очевидно, что роль сервитутов тем значительнее, чем мельче поземельная собственность. И, наоборот, крупная поземельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства, дает мало оснований для развития института сервитутов.
Огромное значение сервитуты имеют при сдаче в аренду разделенных участков.
Установление на вещь сервитутного права не означает непременно отстранение собственника от пользования этой вещью: например, предоставив соседу сервитут на право выпаса скота на данном участке, собственник участка
сохраняет право пасти и свой скот на том же участке. Однако в тех случаях, когда одновременное пользование и собственника, и субъекта сервшутного права в силу различных причин невозможно, то преимущественное право пользования принадлежит субъекту сервитутного права. Другими словами, при коллизии сервитута с правом собственности право собственности уступает (собственник, устанавливая сервитут на свою землю, тем самым ограничивает себя).
Характерная особенность римского сервитутного права выражается в том, что сервитут не может состоять в совершении (имеется ввиду - собственником служащей вещи) каких-либо положительных действий. Собственник служащей вещи должен лишь терпеть совершение субъектом сервитута тех или иных действий, составляющих содержание сервитута, не мешать ему в осуществлении пользования и т.п., но сам при этом ничего делать не обязан. Если по характеру отношений от собственника вещи требовались какие-либо положительные действия, то такое отношение рассматривалось как обязательственное.
Земельный участок, в интересах пользования которым устанавливался сервитут, назывался господствующим участком; земельный участок, пользование которым в том или ином отношении составляло содержание сервитута, назывался служащим участком. Так как предиальный сервитут принадлежал лицу не персонально, а как собственнику господствующего участка, то смена собственника господствующего участка автоматически вызывала и смену субъекта предиального сервитута.
В сервитутом правоотношении одна сторона является управомоченной, другая - обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны. Обязанная сторона, в свою очередь, обязана допускать такое пользование.
Если собственник осуществляет полное господство над вещью, то сервитут дает лишь право частичного господства. Тем самым признается, что никто не может иметь сервитута в отношении собственной вещи. Сервитут не может обязывать собственника совершать какие-либо действия в отношении управомоченного лица. Его обязанность - лишь терпеть пользование чужого лица, не препятствовать ему, не уменьшая при этом ценность своего имущества. Не может быть установлен сервитут в отношении сервитута. Поскольку сервитут представляет собой право на вещь, то он является правом. Соответственно нельзя устанавливать сервитут на право, сервитут можно установить только на вещь.
Обязанная сторона обладает правом собственности на вещь, т.е. осуществляет господство над ней. Собственник вправе использовать вещь, потреблять свое имущество. Управомоченная сторона, в отличие от обязанной, имеет лишь право пользования вещью, ей принадлежит право производное от права собственности. Эта сторона имеет право не на саму вещь, а на использование ее определенных полезных свойств. Управомоченная сторона не вправе потреблять вещь, в отношении которой она обладает правом сервитута.6
Статьей 216 Гражданского кодекса РФ сервитуты отнесены к числу ограниченных вещных прав. Содержание их раскрывается в ст.ст.274-277. Пунктом 1 статьи 274 сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Это право не только ограниченного, но и вынужденного пользования, поскольку сервитут устанавливается для нужд, которые не могут быть обеспечены без него. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Но, как справедливо замечает И.А.Иконницкая,
хотя установление сервитута не лишает лица права пользования земельным участком, но оно может быть практически прекращено.7
В ст. 216 ГК РФ называются пять вещных прав дополнительно к праву собственности, являющемуся основным. Это - право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ), сервитут (ст. 274, 277 ГК РФ), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ). Хотя этот перечень прав и не является закрытым, тем не менее, он прямо предусмотрен законом и в этом смысле является исчерпывающим: создать иные вещные права, не предусмотренные законом, стороны гражданского оборота в результате договора не могут. В этом - существенная разница между вещными и обязательственными правами.
Поэтому, когда ведутся споры по вопросу отнесения тех или иных (не предусмотренных законодательством) прав к вещным, безусловно, порой трудно четко разграничить вещные и обязательственные права, так как последние могут иметь признаки вещных прав. К примеру, известно, что споры о юридической природе прав арендатора велись еще и в дореволюционной российской цивилистике. Но поскольку права арендатора, их содержание (включая различные возможности распоряжения арендованным имуществом) определяются не законом, а обязательственным арендным договором, суть этих прав - обязательственно-правовая, так как для вещных прав такое положение невозможно.
Для классического сервитута характерно наличие двух земельных участков, принадлежащих разным собственникам, когда один земельный участок (служебный, зависимый) служит тем или иным образом собственнику другого
земельного участка (господствующего), причем эти земельные участки соседние. Сервитут существенно отличается от других вещных прав на землю и является правом на землю для обладателя сервитута. Для обладателя земельного участка, на который установлен сервитут, он является обременением. Находясь на праве публичного сервитута, земля выступает не только как разновидность недвижимости, но и как часть территории публичного образования.8
В соответствии со ст.23 Земельного кодекса РФ сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Однако ряд авторов, например, Б.В.Ерофеев9, определяют сервитут, как право ограниченного пользования соседним земельным участком, что соответствует и п.1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ. Однако данное определение, на наш взгляд, не соответствует контексту законодательства, т.к. следуя принципам вещного права, ограниченное право пользования чужим земельным участком может возникнуть у любого лица, в случае возникновения в этом необходимости.
В соответствии с реалиями сегодняшнего дня, на наш взгляд, было бы правильнее квалифицировать понятие сервитута следующим образом: «...правообладатели одних земельных участков вправе требовать от правообладателей других участков, прежде всего соседних, предоставления права пользоваться их землей, если без этого они не могут пользоваться своей землей».10 Но и это определение нельзя, на наш взгляд рассматривать как идеальное.
Указания на соглашения между отдельными участниками земельных отношений и возможность платности сервитута говорят о том, что положения Гражданского кодекса касаются в основном частного сервитута. Согласно п.1 ст.23 Земельного кодекса РФ частный сервшут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Однако и к частному, и к публичному
сервитуту применимы положения ст.23 Земельного кодекса о том, что сервитут может был» срочным или постоянным (п.4) и, что его осуществление должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п.5). Например, прогон скота должен осуществляться по краю, а не по всей ширине земельного участка. Т.е. чужой земельный участок не может использоваться обладателем сервитута исключительно с целью извлечения для себя прибыли.
Как всякое вещное право сервитут относится к абсолютным правам, а его правообладателю противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать это право. Однако на основе такого права сервшуарий приобретает возможность только ограниченного (в силу договора, судебного решения, закона, постановления органов государственной власти, местного самоуправления или в силу приобретательной давности) права пользования в своем интересе чужим земельным участком, который по-прежнему остается во владении, пользовании и распоряжении его собственника (п.2 ст.274 ГК РФ). Сервитуарий имеет гораздо меньший объем полномочий по использованию чужого имущества в сравнении с его собственником, в частности он не обладает правом распоряжаться служебной (зависимой) недвижимостью. Объем этих правомочий может быть самым различным и определяется внутренним соглашением (договором) между сервитуарием и сервитутодателем, а также законодательными актами органов государственной власти и самоуправления.11При переходе права на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут все равно сохраняется (п.1 ст.275 ГК РФ), т.е. для него (как и для всякого вещного права) характерно право следования. Сохранение права на имущество при смене его собственника характерно для вещных прав и означает ненужность заключения с новым правообладателем земельного
участка соглашения о сервитуте или принятия нового нормативного акта или судебного решения, о его установлении.
Объектом земельного сервитута как вещного права выступает земельный участок, как определенная разновидность имущества вообще. Статья 274 Гражданского кодекса РФ распространяет действие сервитута только на земельные участки, статья 277 - и на здания, сооружения, другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Объектом права общего землепользования могут быть государственные и муниципальные земли, а также земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и организаций. В первом случае общее землепользование возникает непосредственно на основании закона. Для общего пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, требуется установление публичного сервитута. Публичный сервитут, в отличие от частного, устанавливается нормативным правовым актом, если это необходимо для обеспечения общественных (государственных или местных) интересов. Это означает, что установление публичного сервшуга на основе сделки (соглашения) между отдельными лицами, а равно установление частного сервитута нормативным правовым актом не допускается.
Статья 23 Земельного кодекса РФ определяет земельный сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком. Гражданский кодекс РФ закрепляет сервитутные отношения за соседними участками (как было отмечено выше - целесообразно изменение формулировки законодательства). Лесной и действовавшие до недавнего времени Водный кодекс, старая редакция Градостроительного кодекса, а так же ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривают сервитут как ограничение (обременение) других вещных прав (права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного
пользования) на недвижимое имущество. Для обозначения таких ограничений (обременений) в законодательстве используется такое понятие как «публичный сервитут». В то же время новый Водный кодекс молчаливо отменяет водные сервитуты (как частные, так и публичные), что, на первый взгляд, является признаком динамичного развития российского законодательства. Но почему нет ссылки на то, что подобные правоотношения должны регулироваться гражданским или земельным законодательством Российской Федерации, как это сделано в новом Лесном кодексе.
Исходя из содержания этих статей, может сложиться ошибочное представление о том, что гражданское законодательство регулирует только вопросы земельных сервитутов. «В законах о собственности, в Основах гражданского законодательства 1991 года содержалось общее указание на то, что в случаях и в пределах, предусмотренных законом, собственник обязан допускать ограниченное пользование его имуществом другими лицами (п.З ст. 1 Закона СССР о собственности; п.8 ст.2 Закона РСФСР о собственности в РСФСР, п.4 ст.45 Основ гражданского законодательства). Хотя в первой части ГК такое установление прямо не закреплено, оно, вне всякого сомнения, может быть выведено из общих начал и смысла гражданского законодательства, из положений относящихся к праву собственности. Из этого следует, что определение сервитута может относиться не только к земельному участку, но и к любой иной недвижимости, а также к лицу. Иными словами, сервитуты могут быть не только земельными, но и личными».12
Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества.
Сервитут как вещное право на здание, сооружение и т.д. может существовать и вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника
недвижимого имущества, в отношении которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Так, Ю.К.Толстой13 отмечает, что по закону сервитут выступает одновременно и как вещное право и как обременение в зависимости от того, на какой субъект распространяется действие сервитута.
В некоторых гражданско-правовых системах, в частности, во Франции, часть сервитутов создается в законодательном порядке. Они, как правило, относятся к категории сервитутов, устанавливаемых в пользу широкой общественности. Это - сервитуты, имеющие отношение к инженерной инфраструктуре, праву общественного доступа, открытого пространства, к оздоровительным зонам. В некоторых случаях, таких, как обременения, связанные с инженерной инфраструктурой, подобные «сервитуты» не соответствуют юридическому определению сервитута. Несмотря на то, что они созданы в законодательном порядке, они являются личными сервитутами в пользу широкой общественности. В других случаях термин «сервитут» широко используется для описания того, что, по сути, является концепцией земель общего пользования, другими словами землей, принадлежащей государству и используемой на благо общества. Т.е. речь идет о личных сервитутах.
Таким образом, существуют следующие типы сервитутов, признаваемых Гражданским правом Франции и, могущих быть установленными в законодательном порядке, либо путем частных договоров: традиционные типы предиальных сервитутов, содержащиеся в Римском праве; отрицательные личные сервитуты, не требующие от своего владельца права собственности на господствующий участок; личные сервитуты, налагаемые в пользу общественности на землю, используемую для общественных проходов и проездов, разбивки парков и других подобных целей. Гражданское право не содержит понятия утвердительного личного сервитута. Представляется
спорным, является ли содержащееся в Гражданском праве определение личных сервитутов достаточно широким для того, чтобы разрешить установление личных сервитутов в пользу общественности, механизма, используемого для наложения обременений общественного доступа, создания заповедников и охраны исторических памятников.
Заметим, что французский гражданский кодекс (ст.640-702) делит все сервитуты по источнику происхождения на сервитуты, которые происходят из расположения участков; сервитуты, установленные законом; сервигуты, установленные действием человека, и внутри каждой из этих групп очень подробно регламентирует отдельные виды сервитутов.
По мнению В.И.Решетникова, сервитуты можно также различать на
обязательные (при отсутствии других вариантов использования земель) и сервитуты
17
в целях удобства (если такие варианты имеются).