§ 4. Використання земельних ділянок для кооперативного житлового і гаражного будівництва
Здійснення будівництва у населених пунктах за кооперовані кошти громадян вітчизняному законодавству відоме давно. Створення та функціонування житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів регулювалися урядовими постановами, а також типовими та зразковими статутами будівельних кооперативів різних видів.
На підставі останніх кожний кооператив приймав і реєстрував свій статут, що регулював відносини, пов'язані з будівництвом та експлуатацією зведених об'єктів.Земельні ділянки надавалися кооперативам як юридичним особам лише в користування. Так, відповідно до Примірного статуту кооперативу з будівництва та експлуатації колективних гаражів-стоянок для автомобілів і мотоциклів, що належать громадянам на праві особистої власності, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 16 жовтня 1962 р.', земельні ділянки відводились таким кооперативам для зведення гаражів-стоянок із покладенням на них обов'язків щодо упорядкування проїздів до гаражів, благоустрою та озеленення території тощо. У Примірному статуті житлово-будівельного кооперативу, затвердженому постановою Ради Міністрів УРСР від ЗО квітня 1985 р. № 186, передбачене надання таким кооперативам земельних ділянок для житлового будівництва. Кооперативам, створеним шляхом об'єднання жителів споруджених будинків, земельні ділянки надавалися у постійне користування для обслуговування та експлуатації останніх.
Як уже зазначалося, чинний земельний закон не передбачає надання зазначеним юридичним особам земельних ділянок у постійне користування. Вони передаються їм у власність або надаються у тимчасове користування на умовах оренди. Так, згідно зі ст. 41 ЗК житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.
Крім того, ці кооперативи можуть придбавати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.Зі змісту наведеної норми випливає, що вона охоплює лише зазначені в ній види кооперативів, ігноруючи дачні та дачно-будівельні кооперативи, організація і функціонування яких передбачалися попереднім законодавством на землях населених пунктів, які нині вважаються землями житлової та громадської забудови. Це ж стосується й садівницьких кооперативів, розташованих у межах населених пунктів.
1 ЗП УРСР. - 1962. - № 11. - Ст. 165.
241
Більш складним є питання про природу права власності на земельні ділянки, які передаються житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам. Земельний закон закріплює передачу ділянок зазначеним юридичним особам на праві приватної власності. Однак положення статутів вказаних кооперативів щодо здійснення прав володіння, користування і розпорядження об'єктами їх власності, у тому числі земельними ділянками, передбачають колективне і колегіальне прийняття рішень членами цих кооперативів та їх органами управління. Інше вирішення питань реалізації права власності суперечило б юридичній природі кооперативів1. Звідси випливає, що земельні ділянки, як й інші об'єкти, належать зазначеним кооперативам на праві кооперативної власності.
Проте ЗК не передбачає існування кооперативного, акціонерного, корпоративного або якогось іншого різновиду колективної форми земельної власності. Це ускладнює вибір способів і засобів забезпечення охорони та захисту прав на земельні ділянки, передані у власність зазначеним кооперативам.
Як вже зазначалось, нині за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам земельні ділянки зі складу земель житлової та громадської забудови передаються у власність або надаються в оренду. Порівняння цієї норми ст. 41 ЗК з іншими земельно-правовими нормами дозволяє дійти висновку, що передача зазначених земельних ділянок кооперативам під забудову може здійснюватися лише шляхом їх відведення.
Згідно з вимогами ч. З ст. 124 ЗК надання земельних ділянок під забудову на орендних умовах може здійснюватися як за договорами оренди, наприклад для організації тимчасової автостоянки, так і за проектами їх відведення, наприклад, для спорудження довгострокових гаражних будівель на землях житлової та громадської забудови, що знаходяться в запасі. Орендне землекористування у таких випадках може бути відповідно короткостроковим і довгостроковим.Кооперативи ж, створені до набрання чинності новим ЗК, відповідно до вимог п. 6 його Перехідних положень повинні до 1 січня 2005 р. переоформити право постійного землекористування, яке виникло у них раніше, на право власності або право оренди на земельні ділянки. Це залежить від волевиявлення кооперати-ву-землекористувача та рішення компетентного органу, який передає земельну ділянку у власність або в оренду. У даному разі не потрібне здійснення відведення. Адже раніше земельна ділянка вже відводилася кооперативу для відповідного використання. Таким чином, здійснення зазначеного переоформлення є достатньою підставою для використання земельних ділянок на нових правових засадах без зміни їх цільового призначення.
1 Докладніше про юридичну природу права кооперативної ачасності див : Кооперативне право: Підручник / За ред. В. І Семчика. — К., 1998. — С. 124-150.
242
Об'єктом права власності або права оренди кооперативу є конкретна земельна ділянка. Розміри ділянок, що передаються або надаються кооперативам під забудову або для експлуатації зведених будівель, встановлюється згідно з затвердженою містобудівною документацією. Вони передбачаються у рішеннях органів виконавчої влади або місцевого самоврядування і закріплюються у правовста-новлюючих документах.
Суб'єктами права власності на землю або права тимчасового землекористування на умовах оренди є житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи як юридичні особи. Це означає, що вони самостійно реалізують надані їм земельні права, виконують покладені на них обов'язки і несуть юридичну відповідальність за їх невиконання.
Члени кооперативів не несуть відповідальності за земельно-правовими, як і за іншими, зобов'язаннями цих організацій.Використання земельних ділянок житлово-будівельними (житловими) і гаражно-будівельними кооперативами в основному здійснюється на підставі права власності. Це обумовлено необхідністю ведення капітального житлового або гаражного будівництва на землях житлової та громадської забудови. Водночас ділянки нерідко використовуються кооперативами на орендних умовах. Це може мати місце, наприклад, при будівництві кооперативного жилого будинку (для складування та збереження будівельних матеріалів), під час експлуатації комплексу жилих будинків та інших кооперативних споруд (для створення складських приміщень, ремонтно-експлуатаційної бази та розміщення відповідних служб), при експлуатації авто гаражів і автостоянок (для ремонту і обслуговування автотранспортних засобів, тимчасового користування земельними ділянками для розбирання автомобілів тощо).
Земельні ділянки для житлового або гаражного будівництва із земель житлової та громадської забудови надаються безоплатно. Однак треба підкреслити, що це має місце лише при їх передачі у власність. Подальше використання таких ділянок здійснюється за плату. Інше суперечило б принципу платності спеціального використання землі. Крім того, земельна ділянка не може використовуватися з однією й тією самою метою на підставі безстрокового права власності безкоштовно, а під час її оренди — за плату. Відмінність платного використання земельних ділянок на підставі права власності на них від їх використання на умовах оренди полягає в тому, що кооперативи — власники землі сплачують земельний податок відповідно до Закону "Про плату за землю", а кооперативи — орендарі земельних ділянок — орендну плату згідно з договором оренди.
Земельний закон надає житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам можливість набувати право власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами.
Найпоширенішою такою угодою є договір купівлі-продажу державних або243
комунальних земель, який може передбачати й придбання ділянок на земельних торгах. Земельні ділянки можуть також придбаватись кооперативами за договорами дарування, під час прийняття спадщини та за іншими цивільно-правовими угодами. На підставі таких угод житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть придбавати земельні ділянки, які знаходяться у приватній власності.
Важливим положенням земельного законодавства є вимога використання як переданих і наданих, так і придбаних земель за їх цільовим призначенням. Зокрема, цільовим призначенням ділянок, що знаходяться у власності або користуванні житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів, є здійснення житлового і гаражного будівництва та експлуатація зве-де них об'єктів. Забудова зазначених ділянок регулюється нормами і правилами містобудівного законодавства, а експлуатація споруджених жилих будівель і гаражних споруд здійснюється з додержанням правового режиму використання земель житлової та громадської забудови.