§ 5. Особливості використання земельних ділянок державного та комунального житлового фонду

За сучасних умов, коли більшість населення нашої країни зосе­реджена у містах, компактна й комплексна забудова їх земельних площ є особливо актуальною. Землі житлової та громадської забу­дови у містах та в інших густозаселених поселеннях в основному зайняті багатоквартирними і багатоповерховими будинками з вели­кою кількістю різноманітних будівель та споруд, призначених для їх обслуговування.

Навколо багатоквартирних будинків немає садиб, проте є при-будинкові території, призначені для 'їх обслуговування. При цьому одна й та сама ділянка використовується численними суб'єктами права у різних цілях, підпорядкованих досягненню єдиної мети — створенню сприятливих умов для проживання у цих будинках. Так, одні підприємства використовують земельну ділянку для будівництва, ремонту та експлуатації розташованих на ній споруд, другі — для благоустрою та озеленення, треті — для прокладання комунікацій та дорожнього будівництва тощо. За сучасних умов житлово-комунальна реформа породила низку нових відносин і підходів до використання державного та комунального житлового фонду, наслідком чого стало внесення змін та доповнень до зе­мельного закону.

244

Згідно з ч. 1 ст. 42 ЗК земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, ус­тановам і організаціям, які здійснюють управління цими будинка­ми. З цієї норми випливає, що не тільки багатоквартирні жилі бу­динки з належними до них будівлями і спорудами, а й займані ни­ми земельні ділянки з прибудинковими територіями є об'єктами права державної або комунальної власності.

Умови і порядок надання земельних ділянок під забудову бага­токвартирними будинками передбачені земельним законодавством. Сама ж забудова регулюється містобудівним законодавством. Розміри ділянок визначаються затвердженою містобудівною доку­ментацією, проектами забудови територій та будівництва конкрет­ного об'єкта або комплексу об'єктів.

Значний інтерес становлять правовий статус та режим викори­стання прибудинкової території, призначеної для обслуговування багатоквартирного будинку. Відповідно до технічних критеріїв прибудинкова територія являє собою встановлену проектом поділу території мікрорайону або кварталу та проектом забудови земель­ну ділянку багатоквартирної безсадибної забудови, необхідну для розміщення та обслуговування жилого будинку чи жилих бу­динків, і не може виділятися для частини будинку (блоку, повер­ху, секції, квартири). Однак найбільш лаконічне визначення при­будинкової території закріплене у Законі України від 29 листопа­да 2001 р. "Про об'єднання співвласників багатоквартирного бу­динку"1. У ньому вона розглядається як територія навколо багато­квартирного будинку, визначена актом на право власності чи ко­ристування земельною ділянкою і призначена для обслуговування цього будинку (ст. 1).

З цього визначення випливає, що земельна ділянка, на якій розміщений багатоквартирний будинок, не належить до прибудин­кової території. Остання охоплює проїзди, проходи, тротуари, про­гулянкові маршрути, дитячі ігрові майданчики та майданчики для відпочинку, заняття фізичною культурою, проведення культурного дозвілля, під'їзду комунального автотранспорту і паркування при­ватних автомобілів, вигулювання собак та інших домашніх тварин тощо. Незважаючи на те, що прибудинкові території знаходяться у постійному спеціальному користуванні державних організацій або комунальних підприємств, мешканці будинків здійснюють загаль­не користування ними.

Відомості Верховної Ради України. — 2002. — № 10. — Ст. 78.

245

ня юридичних осіб не виключає, а навпаки, допускає загальне землекористування фізичних осіб.

Прибудинкові території використовуються також підприємства­ми зв'язку, газового господарства, зеленого будівництва. І це не су­перечить праву постійного землекористування державних або ко­мунальних підприємств, оскільки, по-перше, використання цих те­риторій зазначеними підприємствами здійснюється за згодою зем­лекористувачів або за договорами з ними, а, по-друге, у цьому по­лягає призначення прибудинкових територій.

Згідно з ч. 2 ст. 42 ЗК у разі приватизації громадянами багато­квартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може пе­редаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

Проте з цієї норми випливають, принаймні, два важливі поло­ження, що впливають на правовий режим використання земель житлової та громадської забудови. Оскільки сфера застосування постійного землекористування є обмеженою, а тимчасове землеко­ристування передбачене лише у формі оренди, уявляється, що зе­мельна ділянка приватизованого жилого будинку у зазначених ви­падках надається в орендне користування з усіма наслідками плат­ного землекористування. З іншого боку, багатоквартирний будинок може визнаватися приватизованим, а передача земельної ділянки у власність або надання її у користування можливі лише після при­ватизації усіх або більшості його квартир.

На практиці часто зустрічаються випадки приватизації незнач­ної кількості квартир багатоквартирних будинків. Тому останні зберігають статус будинків державної або комунальної власності з відповідною належністю права власності або права постійного ко­ристування земельними ділянками. Цьому сприяє і та обставина, що відповідно до цивільного та житлового законодавства привати­зовані квартири є самостійними об'єктами права приватної влас­ності й можуть продаватися і купуватися без врахування належ­ності права власності на земельну ділянку, яку займає багатоквар­тирний будинок.

Для передачі земельної ділянки об'єднанню співвласників бага­токвартирного будинку на праві власності або на умовах орендно­го землекористування воно має набути статус юридичної особи. А для цього треба вжити певних організаційних заходів та виконати передбачені чинним законодавством вимоги. Останні містяться, зокрема, у постанові Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"1.

Відповідно до Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку кожне об'єднання влас­ників квартир приватизованого багатоквартирного будинку розроб­ляє власний статут, який затверджується на загальних зборах учас-

1 Офіційний вісник України. — 2002. — № 42. — С. 124. 246

ників об'єднання. Таким чином, це об'єднання є господарським об'єднанням співвласників приватизованого будинку, а його право­мочності, пов'язані з землеволодінням та землекористуванням, пе­редбачаються у статуті. Якщо об'єднання не виконує вимог Поряд­ку державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого зазначеною урядовою постановою, воно не набуває прав юридичної особи і згідно зі статтями 80 та 93 ЗК не може бути суб'єктом права власності або права оренди прибудин-кової земельної ділянки.

Умови і порядок використання земельних ділянок, на яких роз­ташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належних до них будівель, споруд і прибудинкових територій визначаються співвлас­никами цих будинків. Розміри та конфігурація ділянок, переданих на праві власності або наданих на умовах орендного землекористу­вання, визначаються на підставі проектів поділу території кварталу або мікрорайону та землевпорядної документації. Наведені вимоги земельного закону пов'язані з тим, що на землях житлової та гро­мадської забудови розташована велика кількість багатоквартирних будинків із загальною інфраструктурою та єдиною системою обслу­говування. Тому при приватизації квартир жилих будинків, що ста­новлять певний комплекс у межах кварталу чи мікрорайону, може виникнути кілька об'єднань співвласників будинків, перед якими постане необхідність здійснення відповідного поділу земельної ділянки, визначення її конфігурації, порядку використання тощо.

Земельний закон не передбачає можливості розподілу прибу-динкової земельної ділянки між співвласниками будинку та закріплення її частин за власниками квартир або нежилих будівель і споруд. Земельна ділянка, яка належить до багатоквартирного жи­лого будинку, використовується за рішенням органів управління об'єднання співвласників квартир такого будинку. Тому зміна суб'єктного складу права власності або права користування земель­ною ділянкою не веде до зміни правового режиму її використання.

Метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку є не набуття ними права власності на земельну ділянку чи права ко­ристування нею, а вжиття заходів, спрямованих на його належне обслуговування. Такі заходи передбачають підвищення рівня благо­устрою прибудинкової території, підтримання у належному стані різних майданчиків, створення та розширення торговельних точок, зведення об'єктів сервісу тощо. Проте при цьому основне цільове призначення земельної ділянки, яка належить до земель житлової та громадської забудови, та характер використання прибудинкової ділянки, призначеної для обслуговування жилого будинку, не змінюються.

247