Розділ X ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ

1. Рішення про надання в користування земельних ділянок, а також про вилучення (викуп) земель, прийняті відповідними органами, але не виконані на момент введення у дію цього Кодексу, підлягають виконанню відповідно до вимог цього Кодексу.

Установити, що рішення про передачу громадянам України безоплатно у приватну власність земельних ділянок, прийняті органами місцевого самоврядування відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 року "Про приватизацію земельних ділянок", є підставою для виготовлення та видачі цим громадянам або їх спадкоємцям державних актів на право власності на земельну ділянку за технічною документацією щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку.

(Пункт 1 розділу X доповнено абзацом другим згідно із Законом №509-VI від 16.09.2008)

У разі прийняття відповідними органами рішення про погодження місця розташування об'єкта або про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки до 1 січня 2008 року передача в оренду таких земельних ділянок із земель державної та комунальної власності здійснюється без проведення земельних торгів (аукціонів).

(Пункт 1 розділу Xдоповнено абзацом третім згідно із Законом №509-VIвід 16.09.2008 - діє протягом одного року з дня набрання чинності, див. п.2 розділу II Закону N 509-VI від 16.09.2008)

Вживання у коментованому пункті терміну "рішення" та посилання на "органи" вказує, що мова йде лише про землі державної власності (з урахуванням відсутності в Україні на момент набрання кодексом чинності земель комунальної власності - див. ст. 83 ЗКУ та коментар до неї). У такому контексті можна вести мову лише про такі види права користу­вання, як постійне користування та оренда.

Процедура надання земельних ділянок у користування описана у ст.ст. 123, 125, 126, 149-151 кодексу та коментарі до них.

Виконання рішень про вилучення земельних ділянок відповідно до ст. 149 ЗКУ стосується постійних користувачів таких ділянок. Власне реалізація такого рішення відбувається порядку, передбаченому ст.ст. 149-151 кодексу (див. коментар до відповідних статей). Щодо викупу земельних ділянок див. ст.ст. 146, 147 ЗКУ та коментар до них.

Правило абз. 2 коментованого пункту внесено ЗУ від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву", який запровадив вибір місця знаходження земельних ділянок при т.зв. "повній" процедурі приватизації земельних ділянок (див. ч. 6 ст. 118 ЗКУ та коментар до неї). Водночас, доцільності у внесенні до кодексу коментованого абзацу немає абсолютно ніякої, оскільки із ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ навіть після внесених змін випливає абсолютно такий самий висновок: державний акт при "спрощеній" процедурі приватизації видається "за технічною документацією щодо складання документів, що посвідчують право на земечьну ділянку".

Абз. 3 коментованого пункту виправив ситуацію, створену спочатку ЗУ "Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від

16.09.2007(відповідні положення були згодом визнані неконституційними), а згодом - ЗУ від 03.06.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України". За буквального тлумачення цих актів погодження місця розташування об'єкта та надання дозволу на роз­роблення проекту відведення земельної ділянки, що відбулися до 1 січня 2008 року, після цієї дати фактично втратили правове значення, що є вочевидь несправедливим і суперечить принципу правової визначеності (складова принципу верховенства права, проголошеного ст. 8 Конституції України). Виправлення ситуації, хоч і з 10-місячним запізненням, ЗУ від слід вітати.

2. Клопотання і заяви щодо відведення земельних ділянок, не вирішені на момент введення в дію цього Кодексу, реалізуються органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування відповідно до їх компетенції у порядку та з додержанням вимог цього Кодексу.

Під процедурою "відведення земельних ділянок", згаданою у даній статті, вочевидь, маються на увазі процедури приватизації земельних ділянок громадянами України із земель запасу (див. ч.ч. 6-11 ст. 118 ЗКУ), надання земельних ділянок у постійне користування та в оренду в порядку відведення (ст.ст. 122-124 ЗКУ), продаж земельних ділянок шляхом викупу (ст. 128 ЗКУ). Саме до таких різновидів можна звести всі клопотання, що могли бути подані відповідно до законодавства, чинного на момент набрання ЗКУ чинності.

Положення наведених вище норм ЗКУ слід застосовувати з урахуванням п. 12 даного розділу, що діє до розмежування земель державної та комунальної власності (див. коментар).

3. У випадках, коли земельні ділянки надані в оренду до введення в діюцього Кодексу органами, повноваження яких з надання земельних ділянок з прийняттям цього Кодексу змінені, продовження строку оренди зазначених земельних ділянок здійснюється органами, що мають право надання вказаних земель за цим Кодексом.

Розподіл повноважень щодо надання земельних ділянок в оренду, передбачений чинним ЗКУ (див., зокрема, глави 2, 3, ст.ст. 83, 84, п. 12 Розділу X "Перехідні положення" та ін. норми ЗКУ та коментар до них), відрізняються від розподілу повноважень, передбачених ЗКУ в ред. 1992 року (див. ст. 19 останнього).

Із коментованого пункту опосередковано випливає, що зміни у розподілі повноважень, що відбулися внаслідок ухвалення ЗКУ, ніяк не впливають на чинність договорів, проте продовження їх строку здійснюється вже на нових (загальних) засадах, передбачених чинним ЗКУ.

4. Матеріали погодження питань, пов'язаних з вилученням (викупом) земель, щодо яких на момент введення в дію цього Кодексу не прийнято відповідних рішень, підлягають розгляду відповідно до цього Кодексу.

Порядок розгляду питань щодо вилучення (викупу) земельних ділянок ви іначсні 149-151 ЗКУ, а щодо викупу - також ст.ст. 146, 147 ЗКУ (див. коментар до цих сілі. Коментований пункт не несе самостійного правового навантаження і є практично прямим наслідком застосування положень п.

5. Право на проведення розвідувальних робіт на земельних ділянках за дозволами, одержаними до введення в дію цього Кодексу, зберігається до закінчення строку, обумовленого дозволами.

Згідно із чинним ЗКУ (див. ст. 97 та коментар до неї), земельні ділянки можуть використовуватися для проведення т.з. розвідувальних робіт "на підставі угоди з власником землі або за погодженням із землекористувачем".

ЗКУ в ред. 1992 року у ст. 25 було передбачено, що земельні ділянки для проведення розвідувальних робіт можуть використовуватися "на підставі дозволу на проведення розвідувальних робіт і договору, що укладається із власником землі, землекористувачем" (ч. 1). Дозвіл видавався "органом державної адміністрації району або виконавчим комітетом міської, в адміністративному підпорядкуванні якої є район, Ради народних депутатів ..." (ч. 2). Саме про збереження чинності цих дозволів веде мову коментована норма.

(Положення пункту б розділу X втрачають чинність, як такі, що не відповідають Конституції України (є неконституційними) в частині зобов 'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення на підставі Рішення Конституційного Суду №5-рп/2005 від 22.09.2005)

6. Громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них.

(Абзац перший пункту 6 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом №2Q59-IV від 06.10.2004)

При переоформленні права постійного користування земельними ділянками, наданими для ведення селянських (фермерських) господарств, у довгострокову оренду строк оренди визначається селянським (фермерським) господарством відповідно до закону.

Коментований пункт визначає механізм та строк заміни права постійного користування земельними ділянками на інші правові титули по відношенню до суб'єктів, котрі відповідно до чинного ЗКУ вже не мають права набувати земельні ділянки на праві постійного користу­вання (див. ст. 92 ЗКУ), але мали таке право відповідно до законодавства, що діяло раніше (див. ст. 7 ЗКУ в ред. 1992 року).

Оскільки ЗКУ на момент прийняття не встановив чітких матеріально-правових і процесуальних гарантій зміни громадянами юридичного титулу права постійного користування земельною ділянкою на право власності або на право оренди, тому виникло питання щодо відповідності положення п. 6 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ Конституції України. У зв'язку із цим питання було предметом розгляду Конституційним судом України.

Результатом розгляду такого питання стало Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням 51 народного депутата України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень статті 92, пункту 6 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України (справа про постійне користування земельними ділянками) від 22.09.2005 №5-рп/2005. Ним визнано таким, що не відповідає Конституції України (є неконституційним), положення п. 6 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ "в частині зобов'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення".

Хоча переоформлення права постійного користування не є на сьогодні обов'язком, проте користувач може його здійснити за власним бажанням. Абз.2 коментованого пункту визначає принципи визначення строків оренди та розміру орендної плати у випадку переоформлення права постійного користування на право оренди селянськими (фермерськими) господарствами.

На наш погляд, переоформлення права постійного користування на право власності відповідно до коментованого пункту має здійснюватися шляхом викупу відповідно до поло­жень ст. 128 ЗКУ (див. коментар) або шляхом безоплатної приватизації (див. ст. 118 ЗКУ) у випадках, коли особа має таке право (див. ст.ст. 116, 121 ЗКУ та коментар до них).

Вважаємо, що переоформлення може здійснюватися не лише шляхом набуття права на земельну ділянку селянським (фермерським) господарством як юридичною особою (як сказано у коментованій нормі), а і шляхом переоформлення цього права головою госпо­дарства, якому згідно із чинним раніше законодавством (ст.ст. 50, 51 ЗКУ в ред. 1992 року, ст. 5 ЗУ "Про селянське (фермерське) господарство") надавалася відповідна ділянка. Така можливість випливає із змісту самого терміну "переоформлення".

7. Громадяни та юридичні особи, що одержали у власність, у тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, земельні ділянки у розмірах, що були передбачені раніше діючим законодавством, зберігають права на ці ділянки.

Положення щодо збереження права на земельну ділянку, навіть якщо її граничний розмір за чинним законодавством є відмінним від передбаченого діючим земельним законом, кореспондує нормам Конституції України і є їх логічним втіленням у законі. Так, за ст. 41 Конституції України кожен має право, зокрема, володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, право приватної власності є непорушним. Також згідно зі ст. 22 Конституції України конституційні права і свободи гарантуються і не можуть бути скасовані. При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод.

Заборона одномоментного свавільного скасування майнових прав випливає також із положень ст. 1 Протоколу 1 до Європейської конвенції про захист прав людини та осново­положних свобод 1950 року.

Виходячи зі змісту наведених конституційних положень є очевидним, що прийняття чинного ЗКУ не мало вплинути на обсяг прав власності, тимчасового користування, в тому числі на умовах оренди, набутих до вступу в дію ЗКУ від 25.10.2001.

8. Сільськогосподарські підприємства, які до введення у дію цього Кодексу клали з власниками земельних часток (паїв) договори оренди, можуть, за бажанням власників цих часток (паїв), замовити землевпорядній організації виконання землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), видачі їх власникам державних актів на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт. Сільськогосподарське підприємство має переважне право на оренду земельних ділянок у таких громадян на строк, що був обумовлений у договорі оренди земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк.

Члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств та працівники державних і комунальних закладів освіти, культури та охорони здоров'я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонери і u числа, які на час набрання чинності цим Кодексом не приватизували земельні ділянки шляхом оформлення права на земельну частку (пай), мають право на їх приватизацію в порядку, встановленому статтями 25 та 118 цього Кодексу. В сільськогосподарських акціонерних товариствах право на земельну частку (пай) мають лише їх члени, які працюють у товаристві, а також пенсіонери з їх числа.

(Пункт 8 розділу Xдоповнено абзацом згідно із Законом №675-IVвід 03.04.200J; і змінами, внесеними згідно із Законом №1694-IV від 20.04.2004)

При обчисленні розміру земельної частки (паю) враховуються сільськогосподарські угіддя, які були передані в оренду із земель державної чи комунальної власності або які на час набрання чинності Земельним кодек­сом України належали цим підприємствам на праві колективної власності чи перебували у постійному користуванні, за винятком земель, що не підлягають приватизації або залишаються у державній чи комунальній власності відповідно до цього Кодексу.

(Пункт 8 розділу Xдоповнено абзацом згідно із Законом №675-IVeid 03.04.2003).

До абзацу першого. Щодо правової природи права на земельну частку (пай) та їх т.з. "оренди" див. п. 17 коментованого розділу та коментар до нього.

Право сільськогосподарського підприємства (як і будь-якого іншого суб'єкта) замовити "виконання землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), видачі їх власникам державних актів на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт" не потребує спеціального підтвердження і випливає із загальних положень ст. 636 ЦК України.

Що ж стосується "переважного права" оренди, яке надане сільськогосподарським підприємствам, воно фактично не має механізму реалізації. Напевно, саме у зв'язку із цим у розділі IX "Перехідні положення" ЗУ "Про оренду землі" в ред. від 02.10.2003 було передбачено більш вагомі гарантії для сільськогосподарських підприємств, що уклали договори "оренди" земельних часток (паїв). Абз. 2 розділу було передбачено, що "[п]ісля виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін". Таким чином, незважаючи на всю сумнівність конструкції "оренди" земельних часток (паїв), на наш погляд, законодавець легітимізував відповідні відносини і, більш того, передбачив їх обов'язкову трансформацію у "класичну" оренду після виділення земельної частки (паю) на місцевості.

Проте мусимо відзначити, що нещодавно Верховний Суд України чомусь витлумачив процитоване положення ЗУ "Про оренду землі" у зовсім незрозумілий для нас спосіб -пославшись на нього, фактично проігнорував його зміст, вважаючи, що "переукладення" договорів оренди після виділення земельної частки (паю) в натурі є нічим не обмеженим правом власника ділянки, а не його обов'язком525.

До абзаців другого та третього. Коментовані абзаци є невдалою спробою поширити право на отримання земельної частки (паю) в землях державних або комунальних підприємств (ст.ст. 25, 118 ЗКУ) або в землях колективних сільськогосподарських підприємств (див. п. 17 даного розділу та коментар до нього) на осіб, що такого права не мають. Залишаючи на совісті законодавця очевидні недоречності при формулюванні коментованих норм (чого лише варте "приватизували земельні ділянки шляхом оформлення права на земельну частку (пай) та "члени акціонерних товариств"), зазначимо, що вони сформульовані настільки непродумано та суперечливо, що фактично не можуть бути реалізовані.

Тобто із перерахованих у абз. 2 осіб можливість отримати земельну частку (пай) на сьогодні мають лише ті особи, хто й так підпадає під положення ст. 25 ЗКУ, або ті, хто набув право на земельну частку (пай) у землях колективної власності згідно із законодавством про паювання (див. п. 17 розділу та коментар до нього).

9. Громадяни - власники земельних часток (паїв) можуть виділяти земельні ділянки в натурі (на місцевості) єдиним масивом.

Формулювання "виділення єдиним масивом" (див. також Указ Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 № 1529, ст. 4 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", Рекомендації щодо виділення єдиним масивом земельних ділянок групі власників земельних часток (паїв), затверджені наказом Держ-комзему України від 30.12.1999 №130) на практиці розуміється по-різному: як виділення в одному місці кількох суміжних земельних ділянок526 або як виділення однієї земельної ділянки у спільну часткову власність. На наш погляд, можуть існувати обидва види єдиних земельних масивів527. Вважаємо, що коментоване положення дозволяє при формуванні "єдиного масиву" не здійснювати винесення в натуру меж між ділянками, що складають "єдиний масив".

Щодо права на земельну частку (пай) та його правової природи див. коментар до п. 17 розділу.

Утворена внаслідок виділення "єдиного масиву" земельна ділянка (якщо вона оформлена дійсно як єдина ділянка, а не як кілька ділянок без встановлена меж між ними) підпадає під правовий режим спільної часткової власності (у випадку виділення єдиним масивом єдиної ділянки кільком особам), а тому її використання, як і припинення спільної власності, відбувається на підставі та з урахуванням норм ст. 88 ЗКУ (див. коментар). Великою про­блемою є те, що часто земельна ділянка передавалася у спільну власність надзвичайно великій кількості осіб - до кількох сотень. У такій ситуації здійснення права спільної власності фактично є заблокованим.

10. Рішення про розмежування земель державної і комунальної власності в межах населених пунктів приймають відповідні сільські, селищні, міські ради за погодженням з органами виконавчої влади, а за межами населених пунктів - органи виконавчої влади за погодженням з відповідними органами місцевого самоврядування.

Кабінет Міністрів України здійснює:

а) визначення меж земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, що належать до сфери управління Президента України, Верховної Ради України, Конституційного Суду України, Верховного Суду України, Вищого господарського суду України, Генеральної прокуратури України, центральних органів виконавчої влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук, інших державних наукових установ та організацій;

(Підпункт "а" абзацу другого пункту 10розділу Xіз змінами, внесеними згідно із Законом №762-1Увід J5.05.2003) .

б) визначення меж земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, що перебувають у сфері управління Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій.

Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації визначають межі земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, що перебувають у сфері управління районних державних адміністрацій.

Положення коментованого пункту, як і прийнятого згодом ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності", до цих пір залишаються нереалізованими (див. ч. 1 ст. 83 ЗКУ).

ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності" прийнятнії ще

05.02.2004. Ще раніше, 01.08.2002, було прийнято ПКМ "Про затвердження Тимчасового прядку розмежування земель права державної та комунальної власності", яка Ґрунтувалася на тих самих засадах.

Причиною фактичного блокування процесу розмежування є те, що концепція розмежування ґрунтується на необхідності одномоментного розподілу між державою та територіальними громадами величезних площ земель, що з технічної та фінансової точки зору практично неможливо, оскільки потребує складання величезного масиву землевпорядної документації, а також проведення робіт з виконання (перенесення в натуру) цієї документації.

Одним з авторів коментарю було розроблено законопроект528, в якому запропоновано змінити концепцію розмежування, провівши його безпосередньо законом та звільнивши державу від колосальних витрат на виконання землевпорядних робіт. Прийняття закону, на наш погляд, дозволить ввести в дію норми Конституції України (ст. 142) про право територіальних громад мати землю на праві комунальної власності, що з часу ухвалення Конституції фактично не діють. За оцінками фахівців, витрати на реалізацію чинної редакції ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності" у чинній редакції становитимуть щонайменше З млрд. грн. - це насамперед витрати на розробку та перенесення в натуру (на місцевість) відповідної землевпорядної документації. Прийняття законопроекту дозволить заощадити ці кошти, оскільки розробка землевпорядної документації передбачається за законом лише у випадках, коли у цьому зацікавлені відповідні землекористувачі, і відповідно, за їхній рахунок.

11. Витрати, пов'язані із розмежуванням земель державної та комунальної власності, здійснюються за рахунок коштів відповідних бюджетів.

Див. коментар до п. 10 розділу X.

12. До розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність, та земель, зазначених в абзаці третьому цього пункту) в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Державні органи приватизації здійснюють розпорядження (крім відчуження земель, на яких розташовані об'єкти, що не підлягають приватизації) землями, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, а також продаж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації.

(Пункт 12 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законами №3235-IV від

20.12.2005, №489-Veid 19.12.2006; в редакції Законів №107-VI від 28.12.2007, №309-VI від 03.06.2008)

Загальна характеристика. Землі комунальної власності в Україні поки що відсутні, після націоналізації земель у часи радянської влади з державної власності у комунальну земельні ділянки поки що не передавалися. Незважаючи на повідомлення про принаймні один випадок затвердження проекту розмежування земель державної та комунальної власності (див. Рішення Артемівської міської ради Донецької області від 27.02.2008 "Про затвердження проекту землеустрою щодо розмежування земель державної та комунальної власності на території міста Артемівська"52"), навіть в таких випадках сьогодні право комунальної власності на землю виникнути не може через відсутність форми державних актів на право комунальної власності на землю (лише з моменту видачі відповідного державного акту згідно із законом виникає право комунальної власності - див. ст.ст. 125, 126 ЗКУ, ст. 14 ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності").

Таким чином, сьогодні всі землі, що мають бути розмежовані, перебувають поки що у державній власності. Згідно із нормами основної частини ЗКУ (див. ст. 84 та ін.), розпорядження землями державної власності повинні здійснювати органи виконавчої влади. Положення коментованого пункту становлять свого роду компроміс між інтересами органів державної влади та місцевого самоврядування на період до розмежування земель державної та комунальної власності.

Ефективність застосування даної норми знижується через невстановлення меж населених пунктів, що унеможливлює розпорядження "спірними" землями (див. ст.ст. 173-176 ЗКУ та коментар до них).

До абзацу першого. Загальна ідея коментованої норми полягає у тому, щоб покласти на період до розмежування земель державної та комунальної власності розпорядження землями державної власності в межах населених пунктів на органи місцевого самоврядування, а за межами населених пунктів - на "відповідні" органи виконавчої влади (виняток передбачено щодо земель, якими розпоряджаються державні органи приватизації). Дана ідея втілена в п. 12 не найкращим чином, тому його положення не слід розуміти буквально. Звичайно ж, органи місцевого самоврядування не можуть розпоряджатися в межах населених пунктів не лише "землями, переданими у приватну власність", а й іншими "недержавними" землями: землями, що перебувають у колективній власності (див. коментар до ч. З ст. 78 ЗКУ) та землями, переданими у власність іноземних держав (ст. 85 ЗКУ).

Крім того, у коментованому абзаці є посилання на відсутній у чинній редакції пункту абзац третій, що є наслідком поспішності внесення змін до ЗКУ при викладенні його у редакції ЗУ від 03.06.2008 №309-VI. Є підстави вважати, що мається на увазі абзац другий, який у попередній редакції був третім.

Серйозні складнощі становить визначення співвідношення положень абзацу першого п. 12 із абзацем другим цього ж пункту (див. нижче коментар).

Трапляються випадки, коли у міжнародних угодах KM України розпоряджається міськими землями, право розпорядження якими надано місцевим радам - див., напр., Протокол між Кабінетом Міністрів України та Урядом Турецької Республіки про взаємне виділення земель­них ділянок в Анкарі та Києві для спорудження приміщень іноземних місій від 19.06.2003, затверджений ПКМУ №1674 від 29.10.2003. Як видається, для подібних дій відсутні правові підстави. З іншого боку, органи місцевого самоврядування не можуть укладати міжнародні договори України (ст. З ЗУ "Про міжнародні договори України").

До абзацу другого. Щодо правового статусу державних органів приватизації див. коментар до ст. 17-1 ЗКУ.

Системне тлумачення даної норми (зокрема, з урахуванням ст. 80 ЗКУ) свідчить, що державні органи приватизації можуть розпоряджатися лише державними землями, "на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об 'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, а також: ...на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації\ хоча пряма вказівка на це в коментованому абзаці відсутня.

Повноваження державних органів приватизації, встановлені коментованим пунктом на період до розмежування земель державної та комунальної власності, істотно ширші від повноважень, передбачених "основною" частиною кодексу. Так, ст. 17-1 ЗКУ надає державним органам приватизації право лише продавати (а не "розпоряджатися", як в коментованій нормі) і лише земельними ділянками "під об'єктами, що підлягають приватизації" (а не земельними ділянками, "на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти", як у коментованій нормі).

Таким чином, протягом "перехідного" періоду державні органи приватизації можуть не лише відчужувати земельні ділянки під об'єктами, що підлягають приватизації, а і, напри­клад, здавати в оренду земельну ділянку під об'єктом підприємства, у статутному фонді якого державі належить хоча б одна акція. Доцільність такого підходу викликає великий сумнів, особливо враховуючи, що державні органи приватизації дуже неефективно здійснюють свої земельні повноваження (див. коментар до ст. 17-1 ЗКУ).

При цьому складним є питання про співвідношення норм абзаців першого та другого п. 12. На наш погляд, абзац другий встановлює виняток із правил, передбачених абзацом першим. Відсилка в абзаці першому на "абзац третій" (якого в пункті немає) скоріш за все має розумітися як посилання на абзац другий, що у попередній редакції був третім.

На даний час повноваження державних органів приватизації щодо розпорядження земельними ділянками, "на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти", практично не реалізуються, оскільки переважає думка, за якою законодавство не передбачає порядку реалізації даних повноважень (крім випадку продажу земельних ділянок разок із об'єктами приватизації - ст. 17-1,ч. 1 ст. 128 ЗКУ). На наш погляд, це не так, оскільки до відповідних відносин мають застосовуватися "процедурні" статті ЗКУ, які визначають порядок здійснення відповідних повноважень іншими органами (насамперед, ст. 123)

З іншого боку, Фонд державного майна України, схоже, вважає, що акції як "об'єкти, які підлягають приватизації", також знаходяться на земельній ділянці (відповідного підприємства). Саме про такий підхід свідчить видання наказів Фонду від 22.06.2007 №1022 (затверджено Примірний договір купівлі-продажу земельної ділянки разом з пакетом акцій відкритого акціонерного товариства за аукціоном (конкурсом з використанням відкритості пропонування ціни за принципом аукціону) та від 11.10.2007 №1643 (затверджено Примірний договір про надання послуг виконавця аукціону при проведенні аукціону з продажу земельних ділянок разом з пакетом акцій відкритого акціонерного товариства).

На наш погляд, акції не є "об'єктом, що розташований на земельній ділянці", тому продаж земельної ділянки разом з акціями здійснюватися не повинен. Крім того, цілком очевидно, що покупець акцій не потребує земельної ділянки під об'єктами підприємства. Продаж акціонеру земельних ділянок підприємства порушить принцип цільового викори­стання земельних ділянок. Натомість, доцільно перед приватизацією оформити право на земельну ділянку відповідного підприємства.

13. На період до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів. Ця площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок за законом.

(Пункт 13 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом №2059-IV від 06.10.2004)

Даний пункт із внесеними у нього змінами передбачає, що тимчасово громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення площею не більше 100 гектарів. Дана норма в деякій мірі покликана запобігати надмірній концентрації земель сільськогосподарського призначення в одних руках. Проте варто зазначити, що мета її не може бути досягнута, адже формулювання норми є досить недосконалим. Так, жодна норма закону не забороняє суб'єктові набути прав на викори­стання земельних ділянок через пов'язаних осіб. Крім того, якщо вести мову про фізичних осіб, то оренда строком на максимальний термін і відповідне використання земельного масиву протягом цього часу у багатьох випадках може замінити набуття земельної ділянки у власність.

Варто також додати, що коментована заборона на сьогодні не узгодження з дієвим механізмом її впровадження. Так, при купівлі земельної ділянки не здійснюється перевірка на наявність у покупця земель в обсязі, що не перевищував би вказаний у коментованому пункті. Не розв'язаною лишається і ситуація, при якій земельна ділянка купується у спільну власність декількох осіб. Чи вираховуватиметься гранична площа по відношенню до кожного з них окремо чи разом - закон наразі відповіді не дає.

З іншого боку, обмеження, передбачене цією статтею, є перешкодою на шляху становлення ефективних сільськогосподарських виробників, адже невеликі селянські господарства (сільськогосподарські підприємства) приречені на збитковість та неконкурентоспроможність. Оптимальний розмір, наприклад, господарства зернового та зерново-буряківничого напрямів визначається на рівні 300-400 гектарів, а при розмірі фермерського господарства у 55 гектарів тваринництво у ньому буде збитковим53". Варто згадати вітчизняний досвід запобігання надмірному подрібненню земель5", а також ту обставину, що т. з. "розвинені" держави вже з другої половини XIX сторіччя вживали землевпорядні заходи щодо зверстання (з'єднання) дрібних ділянок у великі532, що принесло свої позитивні результати. Механізми запобігання подрібненню фермерських господарств (і не лише окремих ділянок цих господарств) існують у законодавстві більшості країн ЄО".

14. До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.

(Пункт 14 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом №2059-IV від 06.10.2004; в редакції Закону №490-V від 19.12.2006; із змінами, внесеними згідно із Законом №107 -VI від 28.12.2007; в редакції Закону №309-Vlвід 03.06.2008)

Щодо поняття та правової природи права на земельну частку (пай) див. коментар до п. 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.

Внесення права на земельну частку (пай) до статутного фонду господарського товариства фактично означає передачу цього права такій юридичній особі. Так, відповідно до ст. 190 ЦК України майнове право (яким, очевидно, є право на земельну частку (пай)) відноситься до категорії майна як об'єкту цивільних прав. Майно, передане як внесок до статутного фонду господарського товариства, є його власністю (ст. 85 ГК України).

Отже, внесення права на земельну частку (пай) до статутного фонду є відчуженням земельної частки (паю). П. 15 Перехідних положень ЗКУ передбачає цілковиту заборону будь-якого відчуження земельних часток (паїв) до "[д]о набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель", таким чином нівелюючи значення коментованої норми.

15. До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається:

(Абзац перший пункту IS розділу А і і імшам, від 28.12.2007; в редакції Закону №304-17 від 03.06

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення з земель державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

(Підпункт "а" пункту 15 в редакції Закону №309-VI від І)

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

(Абзац другий підпункту "б" пункту 15розділу Xіз змінами, внесеними згідно із Законом №107-VIeid 28.12.2007; в редакції Закону №309-VI від 03.06.2008)

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

(Пункт 15 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законами №2059-IV від 06.10.2004, №3415-IVeid 09.02.2006; в редакції Закону №490-V від 19.12.2006)

Загальна характеристика. На сьогодні положення коментованого пункту діють в редакції з неодноразовими змінами, що мали місце після набрання чинності ЗКУ.

Запровадження мораторію не знаходить підтримки і у багатьох правознавців514. У літературі обґрунтовано відзначається535, що існування мораторію має цілу низку негативних наслідків:

• заблокована оптимізація землеволодінь і землекористувань, що утворюються внаслідок паювання земель сільськогосподарського призначення, стимулюються негативні явища землекористування - черезсмужжя, вкраплення, малоземелля, далекоземелля тощо;

• селяни старших вікових груп, їх спадкоємці, що проживають у іншій місцевості тощо не можуть реалізувати своє право власності на землю;

• блокується створення великих, конкурентоспроможних сільськогосподарських підприємств;

• знижується кредитоспроможність сільськогосподарських виробників через неможливість іпотечного кредитування.

Зазначається, що через відсутність повноцінного ринку земель щорічно не використовується понад 2 млн. га орних земель536.

Статистика свідчить, що використання земель сільськогосподарського призначення є гранично неефективним. У сфері сільськогосподарського виробництва сьогодні працюють близько 20 % усіх зайнятих в економіці, що суттєво (у 3-7 разів) перевищує параме­три зарубіжних країн. Наприклад, в Угорщині ця частка становить 6,3 %, у Чехії - 4,8 %, Франції - 3,6 %, Канаді - 2,8 %5" (!). На наш погляд, ці цифри свідчать, що альтернативи концентрації земель немає, задача держави - зробити цей процес якомога менш безболісним для селян.

За приблизними оцінками, загальна вартість сільськогосподарських угідь в Україні вже на 2004 р. становила 361,3 млрд. грн.; земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів - близько 2258,9 млрд. грн., земель населених пунктів - 1388,4 млрд. грн. Орієнтовна вартість земель в Україні становить 4008,6 млрд. грн.538 Ці цифри свідчать про те, який обсяг інвестицій можна залучити у сільське господарство лише за допомогою іпотечного кредитування у разі запровадження обігу земельних ділянок.

У разі запровадження обігу земельних ділянок товаровиробники отримають можливість стати справжніми господарями на землі, у той час, як на даний момент, як слушно відзначає Г.І. Балюк, "майже всі агроформування, крім хіба що фермерських господарство, створені на засадах орендних відносин, до того ж більш як 80 відсотків паїв передано в короткострокове користування ... У такий спосіб відбувається процес відчуження реальних власників землі від своїх наділів"™.

Якщо звернутися до Конституції України, то її ст. 14 передбачає, що право власності на землю гарантується. Це право "набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону". Звідси логічно випливає те, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності (ч. 1 ст. 41 Конституції України).

У відповідності до норм Конституції Земельний кодекс України у ч. 1 ст. 78 також визначає, що право власності на земельну ділянку включає правомочність розпорядження, тобто можливість власника земельної ділянки вирішувати її юридичну долю540. Норма є загальною і не містить винятків для власників земельних ділянок тієї чи іншої категорії земель.

За умови існування принципу рівності права власності на землю різних суб'єктів (ст. 5 ЗКУ), важко пояснити, чому власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення, на які поширюється мораторій (а це близько 41,1 млн. га, або 68% площі земельного фонду країни) не можуть взагалі ними розпоряджатися у встановлений законом спосіб, на відміну від власників земельних ділянок інших категорій земель.

До підпункту "а". У пп. "а" п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України йдеться про виняток із правила про заборону продажу земельних ділянок державної та комунальної власності: "... крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб". Наведена норма є некоректною, адже відповідно до ч. 1 ст. 146 ЗКУ викуп можливий тільки щодо земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб. Отже, це аж ніяк не можуть бути земельні ділянки державної чи комунальної власності.

Формулювання даної норми дає підстави для віднесення "вилучення" земельних ділянок до її "продажу". Відповідно до ЗКУ це не так. П. "б" до ч. 1 ст. 141 ЗКУ визначає вилучення підставою припинення тільки права землекористування, тоді як викуп до права землекористування не застосовується. І тільки у випадку з викупом ЗКУ у ст. 146 згадує про викупну вартість. У ст. 149 ЗКУ, присвяченій вилученню земельних ділянок, ні про який викуп або викупну вартість не йдеться. Виходячи з викладеного, вважаємо некорек­тно викладеною норму коментованого підпункту, яка дозволяє змішання купівлі-продажу і вилучення земельних ділянок.

До підпункту "б". Підпункт "б" теж викликає низку зауважень. Так, забороняється "купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв) ...". Побудова норми дозволяє стверджувати, що, якщо земельна ділянка спочатку виділена в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю) для ведення особистого селянського господарства, а потім придбана іншою особою, то вона не підпадає під дію мораторію і може відчужуватись і далі. Більш того, будь-яка "підмораторна" земельна ділянка, виділена в рахунок земельної частки (паю), може бути виведена з-під дії мораторію за допомогою, наприклад, міни, що допускається коментованим пунктом (див. нижче).

Закріплений законом виняток з правила, що дозволяє обмін земельних ділянок, дозволив повернутися до ситуації, яка вже мала місце до внесення до п. 15 розділу X ЗКУ змін ЗУ "Про внесення змін до Земельного кодексу України" №2059-IV від 06.10.2004 із усіма наслідками такого регулювання.

Так, важко заперечити той факт, що норм, котрі забороняють доплачувати за об'єкт меншої вартості у процесі обміну, чинне законодавство не містить.

Аналогічно підпункту "а" п. 15, проаналізованому вище, важко зрозуміти законодавця, котрий встановив наступний виняток з правила про заборону відчуження земельних ділянок в частині їх можливого "вилучення". Оскільки в нормі пп. "б" п. 15 закону йдеться про земельні ділянки приватної власності, то можливість їх вилучення прямо суперечить ст. 149 ЗКУ та ст. 41 Конституції України, а тому наведена вище норма у відповідній частині не може бути застосована.

Спірним є питання про те, як співвідноситься мораторій із обов'язком іноземних фізичних та юридичних осіб відчужити земельні ділянки сільськогосподарського призна­чення, отримані ними у спадщину (ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ). Поділяємо думку П.Ф. Кули-нича, за якою на вказані випадки мораторій не поширюється, виходячи із системного тлу­мачення кодексу та з урахуванням ступеню пріоритетів, які забезпечуються його окремими нормами541.

До абзацу другого. Абзац другий п. 15 розділу X ЗКУ, дублюючи з якоюсь незрозумілою метою абзац перший, пов'язує зняття мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення з набранням чинності законами про державний земельний кадастр та про ринок земель та з "визначенням особливостей обігу земель державної та комунальної власності й земель товарного виробництва". Вважаємо дане законодавче рішення необгрунтованим.

Щодо закону про державний земельний кадастр, то варто нагадати, що його розробка повинна була бути здійснена ще протягом першого півріччя 2002 року (пп. "в" п. 4 розділу IX ЗКУ). Згідно зі ст. 193 ЗКУ, державний земельний кадастр призначений для збирання та акумулювання відомостей про земельні ділянки усіх категорій та форм власності. Тим не менше, розпорядження земельними ділянками інших категорій не було зупинене до прийняття закону про державний земельний кадастр.

З іншого боку, система прав на земельні ділянки хоча і в недосконалому вигляді, але все ж існує сьогодні і охоплює, знову ж таки, землі усіх категорій. Важко зрозуміти, що ж особливого привнесе даний закон до регулювання розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення порівняно з ділянками інших категорій земель.

Необхідність прийняття закону про ринок землі для зняття мораторію також є сумнівною, зважаючи на аналогічну обставину. Невиконання закріпленого вже близько 5 років у чинному ЗКУ обов'язку розробки такого закону не заважає здійснювати перехід прав на земе іьні ділянки інших категорій.

До абзацу третього. Абз. З п. 15 розділу X ЗКУ імперативно визначила недійсна' 11, "ч моменту укладення (посвідчення) угод (у тому числі довіреностей), укладених під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє". Існування подібної норми має місце в ЗКУ з початку 2006 року.

З часу впровадження в законодавство норми науковцями вже зазначалося, що на практиці проблематично без судового розгляду стверджувати про недійсність відповідних угод542. Підтримуємо ми позицію і про те, що сумнівною є конституційність запроваджених змін, які передбачають фактично відповідальність для суб'єктів земельних відносин "заднім числом", адже за загальним правилом, закони не мають зворотної дії в часі (ст. 58 Конституції України).

16. Громадянам - власникам земельних часток (паїв) за їх бажанням виділяються в натурі (на місцевості) земельні ділянки з видачею державних актів на право власності на землю.

Щодо поняття та правової природи права на земельну частку (пай) див. коментар до п. 17 розділу X ЗКУ.

Процедура виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок. Виділення земельних часток (паїв) в натурі із земель, переданих у колективну власність, регламентується ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", ПКМ від 04.02.2004 №122 "Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)", наказом Держкомзему України №130 від 30.12.1999 "Про затвердження рекомендацій щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки".

Процедура виділення земельних ділянок включає такі стадії:

• звернення суб'єкта права на земельну частку (пай) із заявою до місцевої ради або районної державної адміністрації про виділення земельної частки (паю) в натурі (ч. 2 ст. З Закону);

• у разі подання заяв більшістю власників земельних часток (паїв) у межах одного сільськогосподарського підприємства відповідний орган приймає рішення про розробку проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) (ч. 4 ст. З Закону). Розробка і затвердження проекту регламентується ст. 7 Закону (до прийняття Закону роль таких проектів виконували т. з. "схеми поділу земель колективної власності на земельні частки (паї)");

• розроблення документації із землеустрою щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) (включає (1) проект землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) та (2) технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку;

• погодження та державну землевпорядну експертизу документації із землеустрою (особливості експертизи передбачені ст. 8 Закону);

• розподіл земельних ділянок між: власниками земельних часток (паїв) (ч. ч. 1-3 ст. 9 Закону);

• затвердження протоколу про розподіл земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) відповідною радою чи районною державною адміністрацією (ч. 4 ст. 9 Закону);

• прийняття рішення щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) (ч. 4 ст. 9 Закону);

• видачу та pet страцію державних актів на право власності на земельну ділянку власникам ісмсіьних часток (паїв).