Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц

1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Комментарий к статье 15

1. Основания приобретения земельных участков в собственность установлены в Гражданском кодексе РФ:

- на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 статьи 218);

- в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 217);

- по иным основаниям (п. 3 статьи 218) .

--------------------------------

См.: Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 2000. N 1. С. 17 - 25; комментарий к статье 16 Земельного кодекса РФ.

Особенности приобретения земельных участков в собственность содержатся в Земельном кодексе РФ .

--------------------------------

См., например: статьи 28, 35, 36.

Земельные участки могли быть приобретены гражданами и юридическими лицами в собственность по основаниям, предусмотренным ранее действовавшим Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г., в соответствии с законами Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми до введения в действие Земельного кодекса РФ .

--------------------------------

См., например: Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 "О земельной реформе"; Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Согласно п. 1 статьи 4 Федерального закона от 25 окт. 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" утратили силу.

См., например: Голиченков А.К., Волков Г.А. Комментарий указов Президента Российской Федерации, гарантирующих конституционные права граждан и юридических лиц на землю за период 1991 - 1996 гг. // Законодательство. 1996. N 2.

Ранее возникшие права, в том числе право собственности на земельные участки, признаются государством, что закреплено в статье 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Так, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Этот принцип нашел дальнейшую реализацию в п. 9 статьи 3 Федерального закона от 25 окт. 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. В статье 15 Земельного кодекса РФ установлен принцип равного доступа к приобретению земельных участков в собственность (п. 2). Реализация этого принципа обеспечивается путем установления в федеральном законе случаев, когда земельный участок может быть приобретен только путем проведения конкурсов, аукционов (статьи 30 и 38 Кодекса), а также путем информационного обеспечения граждан и юридических лиц о земельных участках, их разрешенном использовании (статьи 31 и 34).

Однако данный принцип вводит лишь общее правило, из которого есть исключения. Они установлены прежде всего в самом Земельном кодексе. Например, граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, в пожизненном наследуемом владении имеют право приобрести их в собственность (п. 5 статьи 20; п. 3 статьи 21); при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 статьи 22); собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 статьи 35); граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать соответствующий земельный участок (п. 1 статьи 36).

Порядок приобретения земельных участков для отдельных указанных случаев предусмотрен в статье 2 и пунктах 1 - 6 статьи 3 Федерального закона от 25 окт. 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Не все земельные участки могут быть переданы в частную собственность (приватизированы). Такие случаи предусмотрены в Земельном кодексе, других федеральных законах. Например, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.

Статьей 8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предписано, что до введения в действие Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

3. Специальное ограничение по приобретению земельных участков в собственность установлено для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Правовое положение иностранных лиц регулируется статьей 62 Конституции. Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации (п. 3).

В Земельном кодексе как нормативном правовом акте, по юридической силе соответствующем федеральному закону, сделаны ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в п. 2 статьи 5, п. 3 статьи 15, п. 1 статьи 22, п. 5 статьи 28, п. 12 статьи 30, п. 5 статьи 35 и п. 9 статьи 36.

Эти субъекты не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Согласно п. 5 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до установления Президентом Российской Федерации указанного в пункте 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Особые условия включены в тот же Закон в отношении земель сельскохозяйственного назначения. До введения в действие Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды (статья 8).

Особое правовое положение среди иностранных граждан имеют граждане Республики Беларусь. В соответствии с Договором от 8 декабря 1999 г. "О создании Союзного государства" , заключенным между Российской Федерацией и Республикой Беларусь, в Союзном государстве признаются и защищаются равным образом все формы собственности, признаваемые на территориях государств-участников, обеспечиваются равные права граждан на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом. В Союзном государстве принимаются необходимые законодательные и иные меры по обеспечению равных прав, обязанностей и гарантий субъектам хозяйствования любых организационно-правовых форм, а также гражданам, обладающим статусом предпринимателя, в соответствии с законодательством государств-участников (статья 8).

--------------------------------

Ратифицирован Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 25-ФЗ // СЗ РФ. 2000. N 7. Ст. 786.