Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Комментарий к статье 35

1. В статье установлены правила, которые необходимо рассматривать совместно с положениями статей 271 и 273 Гражданского кодекса РФ.

Указанные положения Гражданского кодекса РФ следует считать общими правовыми нормами, а положения статьи 35 - специальными. Последние конкретизируют общие правовые нормы, а также делают из них исключения.

Основанием для такого подхода в толковании этих правовых норм являются п. 3 статьи 129, п. 3 статьи 209 и п. 1 статьи 260 Гражданского кодекса РФ, а также положение п. 1 статьи 1 Земельного кодекса, содержащее принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

2. При толковании указанных правовых норм следует иметь в виду установленный в п. 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

С одной стороны, статья 35 Земельного кодекса РФ вместе со статьями 271 и 273 Гражданского кодекса РФ устанавливает исключения из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а с другой - частично реализует его , делая исключения из правил, установленных в статьях 271 и 273 Гражданского кодекса РФ.

--------------------------------

Пункты 1 - 3.

Пункт 4.

Проведением в жизнь принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов можно считать правовую норму п. 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предписывающую, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов будет осуществляться не единомоментно, а на протяжении некоторого периода времени. При этом по мере проведения массовой приватизации земельных участков действие данного принципа предполагается расширить путем уменьшения количества исключений из него, установленных в федеральных законах, в частности в статье 35 Земельного кодекса РФ, в статьях 271, 273, 552 Гражданского кодекса РФ.

3. Установленное в п. 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ правило, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, предусматривает специальное основание приобретения прав на землю.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" сделал вывод, что отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка (п. 2). Обоснованием сделанного вывода был анализ статьи 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. и п. 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, а также установленный судом факт, что продавец строения обладал правом пользования на земельный участок.

--------------------------------

Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.

Учитывая, что ни статьей 35, ни применительно к данному случаю статьями 25, 26 Земельного кодекса РФ не установлено специальных правил по государственной регистрации прав на земельные участки, а также практику Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, можно сделать вывод, что право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, возникает в момент государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее здание, строение или сооружение, т.е. отдельной государственной регистрации права на использование соответствующей части земельного участка не требуется.

4. Приобретение права на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежним собственником здания, строения или сооружения, означает, что новым собственником может быть приобретено любое из предусмотренных в статьях 15, 20 - 24 Земельного кодекса прав на земельные участки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" дал схожее толкование возникновения прав на землю на основании статьи 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.

5. По особым правилам производится приобретение права на использование земельного участка при отчуждении гражданином юридическому лицу здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве пожизненного наследуемого владения. В этом случае право пожизненного наследуемого владения подлежит переоформлению в соответствии с п. 1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", так как в статье 21 Земельного кодекса РФ не предусмотрено предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения юридическим лицам.

6. Специальный случай предусмотрен в абзаце 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

Переоформление права на земельный участок включает в себя:

подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса РФ;

принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

--------------------------------

См.: Примечание к статье 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В примечании, вероятно, имеется ошибка. В нем дана ссылка на пункты 2 и 5 статьи 3. Очевидно, что ссылка должна быть на пункты 2 и 6 статьи 3.

7. В пунктах 1 и 2 статьи 35 Земельного кодекса конкретизировано содержание статей Гражданского кодекса РФ в отношении случая перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам, а также определения размера земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В отличие от статьи 37 Земельного кодекса РФ 1991 г. порядок определения прав на общий земельный участок установлен более точно . Учет сложившегося порядка пользования земельным участком следует принимать во внимание в том случае, когда определить порядок пользования земельным участком в соответствии с долями в праве собственности на здание, строение, сооружение невозможно, например без сноса отдельных строений, пересадки деревьев и т.п.

--------------------------------

См.: Волков Г.А. Правовые проблемы землепользования граждан-собственников жилого дома // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 1994. N 6.

Поскольку речь идет об общем земельном участке, то проблему несоответствия порядка пользования долями в праве собственности на здание, строение, сооружение можно решить с помощью п. 5 статьи 274 Гражданского кодекса РФ, применяя его по аналогии в соответствии с п. 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

От определения порядка пользования земельным участком, принадлежащим нескольким лицам, следует отличать отношения общей долевой собственности на земельный участок при отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам. Такое отчуждение влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ).

8. В целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса включены специальные правовые нормы, меняющие содержание статьи 273 Гражданского кодекса РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Исключения составляют случаи отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (например, этажа многоэтажного здания), если земельный участок изъят из оборота или ограничен в обороте и не может быть передан в собственность граждан или юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.