Основные виды договоров в гражданском обороте

Договором, согласно ч. 1 ст. 390 ГК, признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекраще­нии гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о дву- и многосторон­них сделках.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются об­щие правила об обязательствах, если иное не предусмотрено пра­вилами об отдельных видах договоров.

К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, об­щие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Принуждение к заключению договора не допускается, за ис­ключением случаев, когда обязанность заключить договор пре­дусмотрена законодательством или добровольно принятым обя­зательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон в по­рядке и пределах, предусмотренных законодательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключе­нии договора, условия заключенного договора должны быть приве­дены в соответствие с законодательством, если иное не предус­мотрено законодательством.

Содержанием договора признается совокупность его условий.

K существенным условиях (пунктам) всегда относится пред­мет договора, а в ряде случаев цена, сроки и другие.

Под предметом договора понимается имущество, кото­рое, например, должно быть передано должником кредитору, или действия, которые обязан совершить должник. Предметом дого­вора могут быть результаты интеллектуального труда, напри­мер, по авторским договорам.

Если условие о предмете - неотъемлемый элемент любого договора, то цена и срок присущи не всем соглашениям, например, в договоре дарения цена может не предусматриваться, в договоре имущественного найма может быть не предусмотрен срок, т.е.

B договоре может быть предусмотрено, что его отдельные условия определяются примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати.

Примерные условия могут быть изложены в форме пример­ного договора или иного документа, содержащего эти условия.

Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, яв­ляется возмездным.

Безвозмездным признается договор, по которому одна сто­рона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получе­ния от нее платы или иного встречного предоставления.

Договор предполагается возмездным, если из законодатель­ства, содержания или существа договора не вытекает иное.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сто­рон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникающим до заклю­чения договора.

Законодательством или договором может быть предусмот­рено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания испол­нения сторонами обязательств.

Окончание срока действия договора не освобождает сторо­ны от ответственности за его нарушение.

B главе 28 ГК (ст. 402 - 419) «Заключение договора» рас­сматриваются основные положения заключения договора, момент заключения и форму договора, преддоговорные споры, заключение договора на торгах и т.д.

B главе 29 ГК (ст. 420 - 423) «Изменение и расторжение до­говора» - основания, порядок и последствия изменения и растор­жения договора.

B разделе 4 - «Отдельные виды обязательств», в главе 30, в параграфе 1 подробно излагаются общие положения о купле - продаже: договор купли - продажи, условия договора о товаре; обя­занности продавца по передаче товара; срок исполнения обязаннос­ти передать товар; момент исполнения обязанности продавца пере­дать товар; переход риска случайной гибели товара; обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц; ответ­ственность продавца в случае изъятия товара у покупателя; обя­занности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара; последствия отказа продавца передать товар; ко­личество, ассортимент товара; гарантия качества и другие.

B параграфе 2 «Розничная купля продажа» изложены все по­ложения, касающиеся договора розничной купли - продажи.

B параграфе 3 «Поставка товаров» - положения договора поставки.

B параграфе 4 «Поставка товаров для государственных нужд» - особенности договоров этого вида поставки.

B параграфе 5 «Контрактация» - особенности договора кон­трактации.

По договору контрактации производитель сельскохозяй­ственной продукции обязуется передать выращенную (произве­денную) им сельскохозяйственную продукцию лицу, осуществля­ющему закупки такой продукции для переработки или продажи (за­готовителю).

В параграфе 6 «Энергоснабжение» - особенности договора энергоснабжения.

По договору энергоснабжения организация обязуется по­давать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энер­гию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его веде­нии энергетических сетей и исправность используемых им прибо­ров и оборудования, связанных с потреблением энергии.

B параграфе 7 «Продажа недвижимости» - особенности это­го вида договора.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Правила настоящего параграфа применяются к продаже предприятий.

B параграфе 8 «Продажа предприятий» - особенности прода­жи предприятий.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

B главе 31 «Мена» рассматриваются положения договора мены.

По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

B главе 32 «Дарение» - особенности договора дарения.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмез­дно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемо­му) вещь в собственность, либо имущественное право (требова­ние) к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или пе­ред третьим лицом.

B главе 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» - особенности этого вида договоров (общие положения о ренте и по­жизненном содержании с иждивением; постоянная рента; пожиз­ненная рента; пожизненное содержание с иждивением).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) пере­дает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имуще­ство, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное иму­щество периодически выплачивать получателю ренту в виде опре­деленной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

B главе 34 «Аренда» - особенности договора аренды (об­щие положения об аренде, особенности договора проката; аренда транспортных средств; аренда зданий и сооружений; аренда пред­приятий; финансовая аренда).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В главе 35 «Наем жилого помещения» указывается, что от­ношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регу­лируются Жилищным кодексом Республики Беларусь.

В главе 36 «Безвозмездное пользование» - особенности до­говора безвозмездного пользования.

По договору безвозмездного пользования (договору ссу­ды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссу­дополучателю), а последний обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В главе 37 «Подряд» - особенности договора подряда (об­щие положения о подряде; бытовой подряд; строительный подряд; подряд на выполнение проектных и изыскательских работ; подряд­ные работы для государственных нужд).

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а за­казчик обязуется принять результат работы и оплатить его (упла­тить цену работы).

В главе 38 «Выполнение научно-исследовательских работ, опытно-конструкторских и технологических работ» - особенности заключения договоров на эти работы.

В главах 33 - 54 рассматриваются особенности заключения договоров, таких как «Возмездное оказание услуг», «Перевозка», «Транспортная экспедиция», «Заем и кредит», «Финансирование под уступку денежного требования (факторинг)», «Банковский вклад», «Банковский счет», «Расчеты», «Хранение», «Страхова­ние», «Поручение», «Действия в чужом интересе без поручения», «Комиссия», «Доверительное управление имуществом», «Комплек­сная предпринимательская лицензия (франчайзинг)», «Простое то­варищество».

Жилищное законодательство Республики Беларусь основы­вается на Конституции Республики Беларусь и состоит из Жилищ­ного кодекса, декретов и указов Президента Республики Беларусь, постановлений Совета Министров Республики Беларусь и иных ак­тов законодательства Республики Беларусь, регулирующих жилищ­ные отношения.

Гражданское законодательство Республики Беларусь при­меняется к жилищным отношениям постольку, поскольку эти от­ношения не урегулированы жилищным законодательством Респуб­лики Беларусь.

Объектами жилищных отношений являются жилые помещения.

Субъектами жилищных отношений являются:

- граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства (далее - граждане);

- юридические лица независимо от форм собственности;

- государственные органы.

Жилищный фонд состоит из государственного и частного жилищных фондов.

Государственный жилищный фонд включает:

республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, на­ходящуюся в коммунальной собственности (собственность адми­нистративно-территориальных единиц).

Частный жилищный фонд включает:

жилищный фонд граждан - часть жилищного фонда, находя­щуюся в собственности граждан;

жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности - часть жилищного фонда, находящуюся в собствен­ности юридических лиц негосударственной формы собственности.

Жилые помещения предназначаются для проживания граждан.

Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается, за исключением случаев, пре­дусмотренных Жилищным кодексом.

Обследование состояния жилых помещений, признание их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания, произ­водятся в порядке и сроки, устанавливаемые Советом Министров Республики Беларусь. Непригодные для проживания жилые поме­щения восстанавливаются для использования по назначению, пере­оборудуются для использования в других целях либо сносятся.

Использование не по назначению одноквартирных, блокиро­ванных жилых домов или их части производится по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с со­блюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

Граждане вправе самостоятельно в установленном законо­дательством Республики Беларусь порядке учреждать организа­ции по строительству, эксплуатации, обслуживанию, ремонту, управ­лению и приобретению жилых помещений.

Право на одноразовое получение жилого помещения социаль­ного пользования имеют малообеспеченные нетрудоспособные граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищ­ных условий, а также граждане, на которых распространяется дей­ствие статьи 84 Жилищного кодекса.

Условия и порядок отнесения граждан к категории малообес­печенных нетрудоспособных граждан для предоставления жилых помещений социального пользования определяются Советом Ми­нистров Республики Беларусь.

Право на получение льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения имеют малообеспеченные тру­доспособные граждане Республики Беларусь, состоящие на уче­те нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также граж­дане, на которых распространяется действие статьи 84 Жилищно­го кодекса.

Размеры субсидий и льготных кредитов определяются исхо­дя из максимальной нормы предоставления общей площади жило­го помещения социального пользования.

Граждане, на которых распространяется действие статьи 84 Жилищного кодекса, имеют право на внеочередное получение льгот­ных кредитов и субсидий.

Условия и порядок отнесения граждан к категории малообес­печенных трудоспособных граждан для предоставления льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помеще­ния, а также размеры льготных кредитов и субсидий определяются Советом Министров Республики Беларусь.

Льготные кредиты, субсидии и иные формы государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилых помещений используются гражданами только по целевому назначению.

Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют преимущественное право на индивиду­альное или коллективное жилищное строительство.

Право собственностиидругие вещные праванажилые поме­щения, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекра­щение подлежат государственной регистрации в едином государ­ственном реестре в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.

Право пользования жилыми помещениями возникает на ос­новании: договора найма или поднайма жилого помещения; права собственности; завещательного отказа; по другим основаниям, не запрещенным законами Республики Беларусь.

Договор найма жилого помещения - соглашение, по ко­торому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить дру­гой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользо­вание за плату.

Форма договора найма жилого помещения - письменная.

Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Плата за пользование жилыми помещениями устанавливает­ся по соглашению между нанимателем и наймодателем, если зако­нодательством Республики Беларусь не установлено иное, и не дол­жна превышать максимальной допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь.

Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснаб­жение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энергию, лиф­ты, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, другие ус­луги) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти ус­луги наймодатель, если законодательством Республики Беларусь не установлено иное.

К членам семьи нанимателя, собственника жилого помеще­ния, члена организации граждан-застройщиков относятся его суп­руг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанима­теля, собственника жилого помещения, члена организации граждан- застройщиков, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Иные граждане, проживающие не менее пяти лет со­вместно с нанимателем, собственником жилого помещения, чле­ном организации граждан-застройщиков и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами се­мьи этого нанимателя, собственника жилого помещения, члена орга­низации граждан-застройщиков.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном Жилищным кодексом порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязан­ности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совер­шеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора най­ма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними.

Члены семьи нанимателя имеют право без согласия собствен­ника и нанимателя жилого помещения вселить в занимаемое ими жилое помещение только своих несовершеннолетних детей.

Если члены семьи нанимателя перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено Жилищным кодексом и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Обмен (мена) жилых помещений допускается с согласия соб­ственника жилищного фонда или уполномоченного им органа, если Жилищным кодексом не установлено иное.

Обмен (мена) жилого помещения может быть признан судом недействительным, если он произведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом.

В случае признания обмена (мены) жилого помещения не­действительным стороны подлежат переселению в ранее занимае­мые жилые помещения.

В случаях, если обмен (мена) жилого помещения признан не­действительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, воз­никшие вследствие обмена (мены).

Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца на­правляется другой стороне соответствующее письменное пре­дупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Дей­ствие настоящей части не распространяется на статьи 38 и 39 Жилищного кодекса.

Наниматель жилого помещения вправе в любое время с со­гласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдени­ем правил, установленных Жилищным кодексом, выполнив свои обязательства перед наймодателем.

При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жило­го помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Граждане, проживающие в домах, грозящих обвалом, высе­ляются в административном порядке по постановлению прокуро­ра с предоставлением жилого помещения типовых потребительс­ких качеств.

Если наниматель, члены его семьи или другие совместно про­живающие с ним лица систематически разрушают или портят жи­лое помещение, либо используют его не по назначению, либо систе­матическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квар­тире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц произ­водится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Граждане, подлежащие выселению без предоставле­ния другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занима­емого жилого помещения на другое жилое помещение.

Наниматель жилого помещения, член организации граждан- застройщиков по взаимному согласию с проживающими с ними со­вершеннолетними членами их семей, а также собственник жилого помещения могут разрешить временное проживание в находящем­ся в их пользовании или собственности жилом помещении другим граж­данам (временным жильцам) без взимания платы за проживание.

Временные жильцы обязаны немедленно освободить жилое помещение по требованию: нанимателя жилого помещения и про­живающих с ним членов семьи; собственника жилого помещения; члена организации граждан-застройщиков и проживающих с ним членов семьи.

При отказе освободить жилое помещение временные жиль­цы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Граждане, самоуправно занявшие жилое помещение, высе­ляются по решению суда без предоставления другого жилого по­мещения.

Граждане имеют право самостоятельно состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с момента приобре­тения полной дееспособности.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признают­ся граждане:

- имеющие обеспеченность общей площадью жилого поме­щения, в котором они проживают, на одного члена семьи менее ми­нимальной нормы предоставления общей площади жилого помеще­ния социального пользования;

- проживающие в жилом помещении, не отвечающем установ­ленным для проживания санитарным и техническим требованиям;

- проживающие в квартире, заселенной несколькими нани­мателями;

- проживающие в неизолированных жилых комнатах или од­ной комнате при отсутствии родственных отношений;

- проживающие в однокомнатной квартире или одной комна­те с другим гражданином независимо от его пола, кроме супругов;

- впервые вступившие в брак и не имеющие отдельной квартиры;

- родившие (усыновившие) и воспитывающие детей без вступ­ления в брак, не имеющие отдельной квартиры;

- проживающие в общежитиях, за исключением граждан, по­селившихся в связи с обучением;

- проживающие по договору поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда или по договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда;

- проживающие в служебных жилых помещениях;

- проживающие в одной комнате (квартире) с гражданином, страдающим тяжелой формой хронического заболевания, если со­вместное проживание с ним в одной комнате (квартире) признано невозможным по основаниям, предусмотренным законодательством Республики Беларусь;

- по иным основаниям, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.

Не могут быть признаны нуждающимися в улучшении жи­лищных условий граждане, имеющие в собственности жилые по­мещения в данном населенном пункте, в которых они не прожива­ют, за исключением случаев, если при вселении указанных граждан в эти жилые помещения они стали бы нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, осуществляется по месту постоянного проживания в районных, городских, районных в городах, поселковых, сельских исполнитель­ных и распорядительных органах.

Семья вправе состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства, а также по месту работы каждого ее члена.

Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищ­ных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь утверждаются Советом Министров Республики Беларусь.

Перечень и форма документов, необходимых для принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Рес­публики Беларусь.

Заявление гражданина о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий рассматривается в течение меся­ца со дня подачи им всех необходимых документов. О принятом решении сообщается гражданину в десятидневный срок в пись­менной форме.

Граждане, ухудшившие свои жилищные условия путем разру­шения, порчи, обмена, раздела или изменения порядка пользования жилым помещением, отчуждения пригодного и достаточного для проживания жилого помещения, принадлежащего (принадлежавше­го) им на праве собственности, вселения других лиц (кроме супруга (супруги), несовершеннолетних, нетрудоспособных детей и нетру­доспособных родителей), не принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в течение пяти лет с момента ухуд­шения своих жилищных условий.

7.