9.4. Формы прав на землю

На землю может быть распространена частная, государственная и муниципальная собственность.

Частная собственность на землю. Статья 15 ЗК РФ закрепляет основы правового регулирования отношений частной собственно­сти на землю.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муници­пальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными зако­нами не могут находиться в частной собственности (например, зе­мельные участки, изъятые из оборота, а также зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, — п. 4 ст. 28 ЗК).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица также вправе иметь в России земельные участки на праве собственности. Исключение составляют:

• земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соот­ветствии с федеральным законодательством о Государствен­ной границе Российской Федерации, и на иных особо уста­новленных территориях России в соответствии с федеральными законами;

• земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностран­ным юридическим лицам в соответствии с п. 5 ст. 28 ЗК земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК.

В отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения существует еще одно ограничение субъектного состава участников земельных правоотношений: не вправе иметь в собст­венности такие земельные участки помимо иностранных юридиче­ских и физических лиц юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юриди­ческих лиц, лиц без гражданства составляет более 50%.

Важной является проблема, связанная с приватизацией земель­ных участков, которые находятся в государственной или муници­пальной собственности и на которых расположены здания, строе­ния, сооружения. Это один из наиболее распространенных основа­ний приобретения права собственности на земельные участки.

Статья 36 ЗК разрешает гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности, хозяйственном ведении или оператив­ном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муници­пальной собственности, приобретать права на эти земельные участ­ки. Именно граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений — имеют исключительное право на привати­зацию этих земельных участков (а также на приобретение права аренды земельных участков) в порядке и на условиях, которые ус­тановлены законодательством.

Собственник земельного участка имеет право:

• использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные по­лезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закры­тые водоемы в соответствии с законодательством;

• возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назна­чением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований закона, правил и нормативов;

• проводить мелиоративные работы, строить пруды и иные за­крытые водоемы в соответствии с установленными законода­тельством специальными требованиями;

• осуществлять другие права на использование земельного уча­стка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сель­скохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, располо­женные на земельном участке многолетние насаждения, за исклю­чением случаев, установленных Лесным кодексом РФ.

Право частной собственности на земельный участок прекраща­ется по следующим основаниям (ст.

1) при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

2) при отказе собственника от права собственности на земель­ный участок;

3) в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Отказ собственника земельного участка от осуществления при­надлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращения права собственности этого лица на участок. При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бес­хозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на кото­рую устанавливается гражданским законодательством.

Государственная и муниципальная собственность на землю. Со­гласно ст. 16 ЗК государственной собственностью на землю явля­ются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридиче­ских лиц или муниципальных образований.

Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разгра­ничении государственной собственности на землю» определены правовые основы разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Фе­дерации и муниципальную собственность.

Закон определил правовые основы такого разграничения. Со­гласно ст. 2 Закона право собственности на земельные участки у Рос­сии, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Основанием государственной регистрации права собственности являются:

• акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые у перечисленных субъектов возникает право собственности при разграничении государственной соб­ственности на землю;

• вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

В собственности России (федеральной собственности) находят­ся земельные участки:

1) которые признаны таковыми федеральными законами;

2) право собственности России на которые возникло при раз­граничении государственной собственности на землю;

3) приобретенные Россией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В федеральной собственности могут находиться не предоставлен­ные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О разграничении госу­дарственной собственности на землю». Так, согласно ст. 3 Закона основанием для внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у России возникает право собственности, явля­ется включение этих земельных участков в состав следующих земель.

Во-первых, это земли лесного фонда, земли особо охраняемых природных территорий федерального значения, водного фонда, за­нятых водными объектами, находящимися в федеральной собствен­ности, земли обороны и безопасности.

Во-вторых, это земли: сельскохозяйственного назначения; насе­ленных пунктов; промышленности, транспорта, связи, радиовеща­ния, телевидения, информатики и космического обеспечения, энер­гетики и иного назначения; природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; водного фонда, если на них рас­полагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности. Эти земельные участки предоставлены органу госу­дарственной власти России, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному уч­реждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти России. На этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности России; под поверхностью этих зе­мельных участков находятся участки недр федерального значения.

В-третьих, это земли запаса, если на них располагается недви­жимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности России.

В собственности субъектов Федерации находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;

• право собственности субъектов Федерации на которые воз­никло при разграничении государственной собственности на землю;

• которые приобретены субъектами Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов Федерации могут находиться не пре­доставленные в частную собственность земельные участки:

• занятые недвижимым имуществом, находящимся в собствен­ности субъектов Федерации;

• предоставленные органам государственной власти субъектов Федерации, государственным унитарным предприятиям и го­сударственным учреждениям, созданным органами государст­венной власти субъектов Федерации;

• отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Федерации в соответствии с феде­ральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Федера­ции, землям фонда перераспределения земель;

• занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Федерации.

Основанием для внесения земельных участков в перечень земель­ных участков, на которые у субъектов Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав следующих земель.

Во-первых, земель: особо охраняемых природных территорий регионального значения; водного фонда, занятых водными объек­тами, находящимися в собственности субъектов Федерации.

Во-вторых, земель: сельскохозяйственного назначения; населен­ных пунктов; промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергети­ки и иного назначения; природоохранного, рекреационного и исто­рико-культурного назначения; водного фонда, если на этих земель­ных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Федерации. Эти земельные участки пре­доставлены органу государственной власти субъекта Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государствен­ному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Федерации. На этих находящихся в государственной собственности земельных уча­стках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Фе­дерации; под поверхностью этих земельных участков находятся уча­стки недр регионального значения.

B-третьих, фонда перераспределения земель.

B-четвертых, земель запаса: в границах муниципальных образо­ваний, если на них не располагается недвижимое имущество, нахо­дящееся в собственности субъектов Федерации, или приватизиро­ванное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Федерации; за границами муниципаль­ных образований, за исключением тех, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственно­сти, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности России.

B муниципальной собственности находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и приня­тыми в соответствии с ними законами субъектов Федерации;

• право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством.

B муниципальной собственности могут находиться не предос­тавленные в частную собственность земельные участки по основа­ниям, предусмотренным Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю». B собственность муни­ципальных образований для обеспечения их развития могут без­возмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

B субъектах Федерации — городах федерального значения Мо­скве и Санкт-Петербурге — земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются. Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Федерации возникает при пе­редаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт- Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с зако­нами этих субъектов Федерации.

Основанием для внесения земельных участков в перечень зе­мельных участков, на которые у муниципальных образований воз­никает право собственности, является включение этих земельных участков в состав следующих земель.

Bо-первых, земель: особо охраняемых природных территорий местного значения; водного фонда, занятых обособленными вод­ными объектами, находящимися в муниципальной собственности.

Во-вторых, земель: сельскохозяйственного назначения; насе­ленных пунктов; промышленности, транспорта, связи, радиовеща­ния, телевидения, информатики, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; водного фонда, если на этих находящихся в государст­венной собственности земельных участках располагается недвижи­мое имущество, находящееся в муниципальной или частной собст­венности. Эти земельные участки предоставлены гражданину, ком­мерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учре­ждению, другой некоммерческой организации, которые созданы ор­ганами местного самоуправления; под поверхностью этих земель­ных участков находятся участки недр местного значения;

В-третьих, земель запаса в границах муниципальных образова­ний, если на них не располагается недвижимое имущество, нахо­дящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в госу­дарственной собственности.

Согласно ст. 6 Федерального закона «О разграничении государ­ственной собственности на землю» разграничение государственной собственности на землю осуществляется в следующем порядке. Специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими феде­ральными органами исполнительной власти в соответствии с ука­занными в Законе основаниями подготавливает перечни земельных участков, на которые, соответственно, у России, субъектов Федера­ции и муниципальных образований возникает право собственности. Подготовка перечней и их согласование с органами государствен­ной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправле­ния проводятся в порядке, установленном Правительством РФ.

Подготовленные и согласованные перечни утверждаются Прави­тельством РФ. Сведения о земельных участках, включенных в утвер­жденные перечни, вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством.

Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. В со­ответствии со ст. 246 ГК земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользова­ние, осуществляет владение и пользование этим участком в преде­лах, установленных законодательством и актом о передаче земель­ного участка (ст. 269 ГК и 41 ЗК), а также вправе, если иное не предусмотрено договором, самостоятельно использовать участок в це­лях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и иного недвижимого имущества.

Некоторые нормы гражданского законодательства в настоящее время не могут быть применимы как противоречащие наиболее приоритетным нормам земельного законодательства.

Право распоряжения земельным участком, находящимся в по­стоянном пользовании, жестко ограничено законом. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (продавать, дарить либо отчуждать иным способом). Не допускается внесение права постоянного (бес­срочного) пользования земельными участками в уставные (складоч­ные) капиталы коммерческих организаций.

Статьей 270 ГК предусмотрено право лица, которому участок предоставлен в постоянное пользование, передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собст­венника участка. Однако подобное распоряжение земельными уча­стками, находящимися в постоянном пользовании, недопустимо, так как элементы распоряжения не могут применяться по опреде­лению права постоянного (бессрочного) пользования.

Необходимо иметь в виду, что новое земельное законодательст­во нацелено на постепенное вытеснение права постоянного (бес­срочного) пользования. Для достижения этих целей государством предусмотрено следующее. Во-первых, законом предельно ограни­чен круг субъектов, которым земельные участки могут быть предос­тавлены в постоянное (бессрочное) пользование. Во-вторых, от­дельным субъектам земельных правоотношений прямо предписана необходимость изменения правового режима земельного участка, которым они обладают. Так, юридические лица обязаны были пе­реоформить право постоянного (бессрочного) пользования земель­ными участками на право аренды земельных участков или приобре­сти земельные участки в собственность по своему желанию до 1 ян­варя 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК.

Исключение из этого общего правила установлено законом только для государственных и муниципальных учреждений, феде­ральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления. Эти субъекты вправе не переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования зе­мельными участками. Более того, участки в постоянное (бессроч­ное) пользование могут предоставляться им и в дальнейшем.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) поль­зование не предоставляются. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находя­щийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный уча­сток. При этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Коммерческие и некоммерческие организации могут переофор­мить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельны­ми участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Соглас­но ст. 265 ГК право пожизненного наследуемого владения земель­ным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в по­рядке, которые предусматриваются земельным законодательством.

Порядок использования земельных участков правообладателем аналогичен порядку использования участков, предоставленных в постоянное пользование. Обладатель земельного участка на этом праве (только физические лица) осуществляет владение и пользова­ние этим участком в пределах, установленных законодательством и актом о передаче земельного участка в пожизненное наследуемое владение. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. Таким образом, законода­тельная политика направлена на постепенную ликвидацию права по­жизненного наследуемого владения.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве по­жизненного наследуемого владения, не допускается (п. 2 ст. 21 ЗК). Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собст­венность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок. При этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Аренда земельныіх участков. Общее понятие договора аренды со­держится в нормах гражданского законодательства. B соответствии с п. 1 ст. 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется пре­доставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Понятие аренды соот­ветствует земельным правоотношениям, однако порядок заключе­ния, исполнения и прекращения договоров аренды земельных уча­стков имеет некоторую специфику с учетом своеобразия и неизме­римой значимости объекта аренды.

Предоставление земельных участков в аренду их собственниками осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законо­дательством. Договор аренды земельного участка заключается в пись­менной форме и подлежит государственной регистрации (за исклю­чением краткосрочных договоров аренды земельных участков).

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК договоры аренды земельного участка, а также субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исклю­чением случаев, установленных федеральными законами. В случае несоблюдения правил о форме договора либо о его государственной регистрации договор считается незаключенным. Срок договора оп­ределяется соглашением сторон.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арен­датор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев:

• если собственник недвижимости, расположенной на земель­ном участке, намерен реализовать предоставленное ему зако­ном преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК);

• если собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, реализует свое исключительное право на при­ватизацию этого участка (п. 1 ст. 36);

• если договор аренды прекращается по основаниям, названным в ст. 46.

Договор аренды земельного участка, как и любого иного иму­щества, является исключительно возмездным. Арендатор земель­ного участка имеет право передать арендованный земельный уча­сток в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при усло­вии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земель­ным кодексом РФ.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в по­рядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сер­витут). Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком для обеспечения определенных нужд собст­венника недвижимого имущества (прохода и проезда через сосед­ний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий элек­тропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и т.п.), которые не могут быть обеспечены другим способом (ст. 274 ГК).

Помимо гражданского законодательства, право ограниченного пользования чужим земельным участком предусмотрено земельным законодательством. Согласно ст. 23 ЗК в земельном законодатель­стве закреплено два вида сервитутов — частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно п. 3 ст. 274 ГК он устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и соб­ственником соседнего участка. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом России, норма­тивным правовым актом субъекта Федерации, нормативным право­вым актом органа местного самоуправления в случаях, если это не­обходимо для обеспечения интересов государства, местного само­управления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с уче­том результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК).

Могут устанавливаться публичные сервитуты для следующих целей:

• прохода или проезда через земельный участок;

• использования земельного участка в целях ремонта комму­нальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

• проведения дренажных работ на земельном участке;

• забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок;

• сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в преде­лах земель лесного фонда;

• использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в ус­тановленном порядке;

• временного пользования земельным участком в целях прове­дения изыскательских, исследовательских и других работ;

• свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Собственник земельного участка, обремененного частным сер­витутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено феде­ральными законами.

Согласно ст. 275 ГК сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, к дру­гому лицу.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются уста­новлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответст­вии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Безвозмездное срочное пользование земельными участками. Соглас­но ст. 24 ЗК в безвозмездное срочное пользование могут предостав­ляться земельные участки из земель:

• находящихся в государственной или муниципальной собст­венности — исполнительными органами государственной вла­сти или органами местного самоуправления, названными в ст. 29 ЗК, юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (на срок не более чем один год);

• находящихся в собственности граждан или юридических лиц — иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

• организаций отдельных отраслей экономики (транспорта, лес­ного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков) — гражданам, являющимся работниками этих органи­заций, в виде служебного надела.

Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, а также условия их предос­тавления устанавливаются федеральным и региональным законода­тельством. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на осно­вании заявлений работников по решению соответствующих органи­заций из числа принадлежащих им земельных участков.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участ­ком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон в следующих случаях:

• по истечении срока, на который земельный участок был пре­доставлен;

• при отказе землепользователя от принадлежащего ему права;

• при нарушении установленных законодательством правил пользования земельным участком, в частности при нарушении целевого назначения участка или использовании его ненадле­жащими способами;

• при систематической неуплате земельного налога;

• когда земельный участок, предназначенный для сельскохозяй­ственного производства либо строительства, в этих целях не используется в течение трех лет;

• если участок изъят по предусмотренным законом основаниям;

• в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключе­нием перехода работника на пенсию, призыва его на военную службу, поступления на учебу, а также гибели работника в свя­зи с исполнением служебных обязанностей.

Правонарушения и ответственность в области земельного законо­дательства. Правонарушения в области землеустройства связаны с нарушениями порядка рационального использования и охраны зе­мель, правил ведения землеустройства, порядка планирования и ор­ганизации рационального использования земель и их охраны в го­родских и сельских поселениях, проводимых в соответствии с гра­достроительной документацией.

За нарушение земельного законодательства предусматриваются следующие меры ответственности:

• административная;

• уголовная;

• дисциплинарная;

• гражданско-правовая.

Bыделяют следующие правонарушения в области земельных от­ношений.

1. Самовольное занятие земельных участков. Это означает ис­пользование земельного участка физическим или юридическим ли­цом до установления границ земельного участка в натуре (на мест­ности) и получения в установленном порядке документов, удосто­веряющих право собственности, владения, пользования или аренды. Это правонарушение регулируется КоАП РФ, ЗК РФ, приказом Госстроя России от 2 августа 1999 г. № 18, приказом Минприроды России от 25 мая 1994 г. № 160.

2. Противоправные действия, повлекшие самовольное занятие земель. Такие действия включают в себя принятие устного или письменного разрешающего указания (постановления, распоряжения, решения) на занятие или использование земельного участка, предоставление которого не оформлено в установленном порядке, а также принятие решения о предоставлении земельного участка с превышением сво­их полномочий.

3. Нерациональное использование сельскохозяйственных земель. Это означает самовольный перевод ценных сельскохозяйственных уго­дий в менее ценные, использование угодий способами, приводя­щими к снижению плодородия почв, необеспечение выполнения утвержденных в установленном порядке мероприятий по защите земель от вредных воздействий и влияний, ведущих к ухудшению свойств земли и экологической обстановки на ней.

Признаками нерационального использования земель являются: низкие урожаи, засоренность посевов, низкий уровень агротехники, проявление признаков деградации почв, отрицательный баланс пи­тательных веществ в почве и другие показатели, характерные для каждого конкретного региона. Ответственность за нерациональное использование сельскохозяйственных земель предусмотрена прика­зом Минприроды России от 25 мая 1994 г. № 160.

4. Невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. Конкретно это означает не­обоснованное сокращение или невыполнение предусмотренных со­ответствующими решениями и проектными материалами объемов агротехнических, лесомелиоративных, гидротехнических, мелиора­тивных, культур технических, некультивационных и других работ, финансируемых за счет бюджета или внебюджетных фондов. За невыполнение этих мероприятий ответственность предусмотрена КоАП РФ, приказом Минприроды России от 25 мая 1994 г. № 160.

5. Использование земельных участков не по целевому назначению, а также способами, приводящими к порче земель. Это фактическое использование земельных участков в целях, не соответствующих целевому назначению, установленному при предоставлении земель­ного участка собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору, а также несоблюдение режима использования земель в случае установления таких ограничений и обременений правами других лиц. В приказе Госстроя России от 2 августа 1999 г. № 18 указаны размеры штрафов, налагаемых за использование земельных участков не по целевому назначению.

6. Систематическое невнесение платежей за землю. Заключается в неуплате земельного налога в течение двух лет и непогашении за­долженности по уплате земельного налога в течение последующего года, невнесении в установленные сроки арендной платы, неоплате потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, причиненных убытков и нанесенного ущерба.

7. Захламление земель. Это может быть накопление (складирова­ние) на земельных участках коммунально-бытовых отходов, отходов производственной деятельности предприятий и транспорта, пору­бочных остатков на просеках и лесных делянках, складирование строительных материалов, оборудования и т.п. в непредусмотрен­ных для этих целей местах. Размер штрафов указан в ЗК РФ и при­казе Минприроды России от 25 мая 1994 г. № 160.

8. Порча и уничтожение плодородного слоя почвы, вследствие чего использование земельного участка невозможно либо требует введения специальных ограничений, включая консервацию земель для проведения мероприятий по восстановлению плодородия почв. Штрафы, налагае­мые за порчу и уничтожение плодородного слоя почвы, определены в Земельном кодексе, Уголовном кодексе РФ, приказе Минприро­ды России от 25 мая 1994 г. № 160.

9. Нарушение сроков возврата временно занимаемых земель, невы­полнение обязанностей по приведению их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. В Земельном кодексе РФ и

приказе Минприроды России от 25 мая 1994 г. № 160 рассчитаны штрафы за эти нарушения.

10. Проектирование, размещение, строительство и ввод в экс­плуатацию объектов, отрицательно влияющих на состояние земель, что приводит к необходимости установления ограничений по использо­ванию земель. Штрафы установлены в Земельном кодексе, приказе Госстроя России от 2 августа 1999 г. № 18, приказе Минприроды России от 25 мая 1994 г. № 160.

11. Искажение сведений о состоянии и использовании земель. От­ветственность предусмотрена нормами Земельного кодекса РФ.

12. Нарушение сроков рассмотрения заявлений (ходатайств) гра­ждан о предоставлении земельных участков и сокрытие информации о наличии свободного земельного фонда. Это означает непринятие мер по своевременному рассмотрению заявлений граждан о предостав­лении им земельных участков, недоведение до граждан информа­ции о ходе формирования фонда перераспределения земель и месте нахождения включенных в него земельных участков (см. приказ Госстроя России от 2 августа 1999 г. № 18).

13. Уничтожение межевых знаков. Такое уничтожение включает в себя действия, приводящие к утрате в натуре (на местности) границ земельных участков (запахивание, хищение или уничтожение межевых знаков, другими способами) и к необходимости проведения работ по их восстановлению. Подробно эти правонарушения рассмотрены в ЗК и КоАП РФ.

14. Уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение пред­писаний, выданных должностными лицами органов, осуществляющих государственный контроль над использованием и охраной земель по во­просам устранения нарушений земельного законодательства. Об от­ветственности за неисполнение предписаний госземинспекторов указано в приказе Минприроды России от 25 мая 1994 г. № 160 и приказе Госстроя России от 2 августа 1999 г. № 18.

Законом РФ от 27 апреля 1993 г. № 4866-I «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» предусмотрено судебное разрешение конфликтных ситуаций в дан­ной отрасли права. Но это не исключает возможности администра­тивного порядка рассмотрения земельных споров.

Дисциплинарная ответственность работников в случаях админи­стративной ответственности юридических лиц, где они работают, предусмотрена Земельным кодексом РФ. Она не исключает возмож­ности привлечения этих работников к дисциплинарной ответствен­ности и при отсутствии административной ответственности юриди­ческих лиц. В противном случае в области земельных отношений работодатель может остаться без возможностей дисциплинарного воздействия на нарушителей трудовой дисциплины, предусмотрен­ного Трудовым кодексом РФ. Таким образом, предусмотренная за­конодательством ответственность за нарушения в области земель­ных отношений может помочь надлежащему действию Земельного кодекса РФ в интересах обеспечения земельного правопорядка.

Направления совершенствования земельного законодательства. По­требность совершенствования правовой базы рынка недвижимости влечет за собой необходимость решения ряда задач, связанных прежде всего с повышением эффективности государственного регу­лирования в этой сфере, устранения избыточного административ­ного вмешательства в функционирование рынка. B сфере совер­шенствования нормативной правовой базы земельной реформы не­обходимо принятие конкретных и действенных мер, касающихся:

• завершения территориального зонирования земель поселений и иных территорий с целью установления градостроительных регламентов разрешенного использования недвижимости;

• совершенствования механизма передачи права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположен­ных на них объектов недвижимости;

• установления порядка определения арендных платежей и вы­купных цен за земельные участки с учетом их сопоставимости, необходимости уменьшения размера отвлекаемых собственных средств предприятий на эти цели, в том числе с учетом воз­можности рассрочки платежей по выкупу земельных участков;

• формирования земельных участков при разграничении госу­дарственной собственности на землю в целях регистрации прав собственности на земельные участки России, субъектов Федерации, муниципальных образований;

• формирования информационной базы землеустроительной документации;

• создания единого кадастра объектов недвижимости на феде­ральном уровне;

• совершенствования системы государственной регистрации пра­ва на недвижимое имущество и сделок с ним с индивидуали­зацией земельных участков и иных объектов недвижимости;

• создания реестра свободных земель, обеспеченных соответст­вующей производственной инфраструктурой (транспортными коммуникациями, газо-, тепло- и электроснабжением, средст­вами связи), которые могут быть использованы под промыш­ленную застройку, с предоставлением отсрочки при покупке земельного участка, внесенного в реестр (и запрете на вторич­ную его продажу на срок отсрочки), либо с продажей земель­ных участков в рассрочку, обеспечение применения упрощен­ного порядка регистрации прав на земельные участки;

• упрощения предоставления права на земельные участки в це­лях реализации инвестиционных проектов;

• законодательного оформления концепции единого объекта недвижимости, предполагающей регистрацию права собствен­ности одновременно на земельный участок и на находящиеся на нем здания (сооружения);

• обеспечения перехода к преимущественно конкурсному пре­доставлению земельных участков с их предварительным фор­мированием как объектов недвижимости, предоставляемых в собственность или долгосрочную аренду в целях создания возможности для кредитования будущего строительства под залог земельного участка;

• организации эффективного контроля над охраной и использо­ванием земельных ресурсов, направленного на сохранение и вос­становление природных свойств земель;

• обеспечения правовых условий оборота земель сельскохозяй­ственного назначения, включая ипотеку.

Для устранения трудностей, возникающих на практике в сфере государственного регулирования рынка недвижимости, необходимо обеспечить выполнение следующих мер:

• законодательно установить исчерпывающие условия каждого вида государственной экспертизы проектной документации, сроков ее проведения, регламент взаимодействия осуществ­ляющих экспертизу органов и порядок определения стоимости проведения государственной экспертизы; привести в порядок финансирование органов, осуществляющих государственную экспертизу, в соответствии с бюджетным законодательством;

• передать часть функций по регулированию деятельности про­фессиональных участников рынка недвижимости (оценщиков, страховщиков, землеустроителей) их объединениям и ассо­циациям с целью повышения надежности и эффективности сделок на рынке недвижимости;

• обеспечить продажу государственной и муниципальной не­движимости по конкурсу, а также заблаговременно и публич­но предоставлять информацию о таких конкурсах.

Главной является проблема приведения в соответствие с Земель­ным кодексом Градостроительного, Лесного и других кодексов, фе­деральных законов и иных нормативных правовых актов России и субъектов Федерации, принятых в последние годы, также регули­рующих земельные отношения. Важна позиция Правительства РФ как главного субъекта законодательной инициативы, гаранта (согласно ст. 114 Конституции РФ) законности, в том числе в области зе­мельных отношений, земельных прав и свобод граждан, охраны зе­мельной собственности, в том числе федеральной, субъектов Феде­рации, муниципальной, частной — равным образом защищаемой.