Глава XVI. Договоры, направленные на установление новых (ранее не существовавших) абсолютных прав на вещи и иное имущество
633. Представителями данной группы договоров являются следующие: (1) договор аренды с его многочисленными разновидностями[‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡]; (2) договор фрахтования; (3) договор найма жилого помещения; (4) договор безвозмездного пользования (ссуды); (5) договор бронирования (жилого помещения, места в гостинице, транспортных билетов и т.п.); (6) договор доверительного управления имуществом; (7) договоры залога различных видов[§§§§§§§§§§§§§§§]; (8) договор об установлении сервитута; (9) договор концессии участка лесного фонда; (10) договор пользования водным объектом; (11) договор о разделе (выделе доли из) общего имущества или права.
субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п.
2 ст. 615).638. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Иное (отсутствие у арендатора такого права, иные условия его существования и осуществления и т. п.) может быть предусмотрено законом или договором аренды (п. 1 ст. 621 ГК). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок (и. 2 ст. 621 ГК).
639. Форма договора аренды определяется по следующим правилам: (1) договоры аренды, заключенные на срок более одного года, а также договоры, в которых хотя бы одной из сторон является юридическое лицо (независимо от срока), должны быть заключены в простой письменной форме, хотя и без страха их недействительности (п.
1 ст. 609 ГК); (2) договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609), в частности, в отношении договоров аренды транспортных средств (ст. 633 и 643), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года (п. 2 ст. 651; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53[****************]); (3) Договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и предприятий заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем под страхом недействительности (п. 3 ст. 609, п. 2 ст. 650). Иные договоры аренды могут быть заключены в устной форме.* Экономика и жизнь. 2000. № 24.
640. Договором проката называется соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности, передает его за плату во временное владение и пользование для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК). Форма договора проката - всегда простая письменная, но без страха недействительности (п. 2 ст. 626). Договор проката является публичным договором (п. 3 ст. 626; ст. 426). Договор проката заключается на срок до одного года, причем без применения правил о его возобновлении на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (п. 1 и 2 ст. 627).
641. Договор аренды транспортных средств, помимо того, что имеет специфический предмет, выделяется среди прочих тем, что в обязанности арендодателя может быть вменено оказание услуг по управлению сданным в аренду транспортным средством и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК). Такой договор называется договором фрахтования на время*. Фактически, он представляет собою комплексный договор и регулируется обособленно от договора аренды транспортного средства в собственном смысле, т.
е. аренды без предоставления услуг по управлению и эксплуатации (см. ст. 642).
644. Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений заключаются в квалифицированной письменной форме - путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем под страхом его недействительности (и. 1 ст. 651 ГК). Кроме того, такие договоры аренды, заключенные на один год и более подлежат государственной регистрации (и. 2 ст. 651).
645. Помимо условия о предмете договора аренды зданий и сооружений, является существенным и его условие об арендной плате. Отсутствие согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы не может быть восполнено применением диспозитивной нормы п. 3 ст. 424 ГК и не позволяет считать договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения заключенным (п. 1 ст. 654).
646. Договор финансовой аренды (лизинга) выделяется среди прочих договоров аренды обязанностью арендодателя (лизингодателя)[††††††††††††††††] приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество[‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡] у определенного им (арендатором) продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК). По сути лизинг - это сдача в аренду такого имущества, которое арендодатель специально приобрел в собственность по указанию арендатора именно в целях его последующей сдачи в аренду последнему для предпринимательских целей. Арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и его продавца, если иное не предусмотрено договором (ст. 665, п. 2 ст. 671).
650. Договор аренды участка лесного фонда заключается в письменной форме, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 32). Существенными условиями договора аренды участка лесного фонда являются условия о (1) предмете (границах участка); (2) видах и объемах (размерах) лесопользования; (3) сроке аренды; (4) размере арендной платы и порядке ее внесения; (5) обязанностях сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов; (6) порядке оплаты лесопользователю проведенных им
лесохозяйственных работ (ст. 33).
651. Законодательство не предусматривает возможности заключения договоров аренды участков недр. Это, однако не значит, что недра не могут предоставляться в возмездное пользование частным лицам. Основанием предоставления участка недр в пользование является либо горный отвод (административный акт), либо соглашение о разделе продукции, полученной в процессе пользования недрами (см. § 9 гл. XXI Учебника).)