§ 3. Права ограниченного пользования чужим имуществом (сервитутные права)

295

Ограниченный характер таких вещных прав выражается в том, что они не охватывают всех правомочий владения, пользования и распоряжения вещью, а касаются лишь некоторых из них (либо сами правомочия имеют строго ограниченное содержание). Осуществление данных прав тоже ограничено законом или волей собственника.

Субъектами ограниченных вещных прав сервитутного типа, в отличие от вещных прав на хозяйствование с чужим имуществом, могут быть как юридические лица, так и отдельные граждане, причем некоторые сервитутные права по самой природе могут принадлежать только гражданам. Объектами таких прав обычно являются не целые имущественные комплексы, а отдельные, индивидуально определенные недвижимые вещи (жилой дом, иное строение или помещение, земельный участок и т.п.).

Многие ограниченные вещные права пользования чужим имуществом имеют не коммерческое, а потребительское назначение, не требующее широких имущественных правомочий. Сказанное относится, главным образом, к сервитутным правам граждан. Однако некоторые из них, в том числе и принадлежащие гражданам, имеют чисто хозяйственные цели и поэтому обладают широким содержанием. Таковы права землевладения, включающие возможность самостоятельно хозяйствовать на земле. С учетом изложенного возможна классификация вещных прав ограниченного пользования чужим имуществом по их назначению.(производственному или потребительскому), по субъектному составу (принадлежащие гражданам или юридическим лицам).

Категория ограниченных вещных прав сервитутного типа является новой для нашего гражданского законодательства, которое не содержит исчерпывающего перечня таких прав.

В настоящее время можно выделить как отдельные, наиболее важные разновидности данных прав (право личного пользования имуществом государства или отдельных юридических лиц, право пожизненного наследуемого владения земельным участком), так и их группы, допускающие дальнейшую внутреннюю дифференциацию (например, ограниченные права пользования земельными участками гражданами или организациями).

Право личного (ограниченного) пользования чужим имуществом. Это особое вещное право гражданина владеть и пользоваться отдельными объектами собственности государства или юридических лиц, а в установленных законом случаях и пределах также и распоряжаться ими с согласия собственника в целях удовлетворения определенных личных и семейных потребностей.

Оно наиболее широко используется для оформления отношений по удовлетворению жилищных потребностей граждан. В силу п. 2 ст. 13 Закона о собственности в РСФСР данное право возникает у членов жилищных, жилищностроительных, дачных и других потребительских кооперативов относительно предоставленных им квартир, дач, иных строений или помещений (до полной уплаты паевого взноса, превращающей данное имущество в объект собственности указанных граждан). Его юриди

ческим основанием в данном случае служат отношения членства гражданина в кооперативе.

В научной литературе давно обосновывается целесообразность признания вещным правом права нанимателя хилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, что в большей мере соответствует реальной природе рассматриваемых отношений (фактически бессрочный характер и возможность передачи по наследству совместно проживающему члену семьи, а также абсолютный характер защиты и наличие ограниченных правомочий распоряжения жильем в виде обмена, раздела, вселения новых жильцов и т.д.)*. Это могло бы стать еще одной гарантией стабильности, прочности жилищных прав граждан. Наконец, нет препятствий и для признания вещного характера права отчуждателя (продавца) жилого дома, сохраняющего за собой пожизненное право пользования одним или несколькими конкретными помещениями в нем (независимо от возможной в будущем новой смены собственника дома).

Субъектом рассматриваемого права являются граждане (и члены их семей), объектом индивидуально определенное имущество (недвижимость) потребительского назначения, главным образом, жилые помещения и иные строения (дачи, гаражи и др.), находящиеся в собственности государства или юридических лиц.

Размер объектов данного права и их количество пока нормируется законодательством с учетом их недостатка, а также потребительского назначения.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Оно представляет собой особое вещное право граждан бессрочно владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке с определенной хозяйственной или потребительской целью.

Земельные участки предоставляются гражданам в пожизненное наследуемое владение для производственных нужд (ведение крестьянского или личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства, традици

• См.: Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С. 22; БаруМ.И., Пушкин А.А., С и б и л е в М.Н. Понятие и юридическая природа права на жилище Там же. С. 60; Грибанов В.П., Суханов Е.А. Право собственности в новой редакции Основ гражданского законодательства Вестник Московского университета. Право. 1989. № 5. С. 22.

По отмеченному пути пошло чехословацкое жилищное законодательство, давно использующее названный институт (см.: Правовое регулирование удовлетворения жилищных потребностей в ЧССР Гражданскоправовое регулирование отношений по удовлетворению потребностей граждан. М., 1989. С. 205220).

297

оыных народных промыслов) и для удовлетворения личных (нехозяйственных) потребностей (строительство и обслуживание жилого дома, дачи), а также в случае получения по наследству или приобретения жилого дома. Возможны и иные цели, для которых гражданам предоставляется это право.

Объектом пожизненного наследуемого владения является земельный участок, размер которого в зависимости от целей предоставления нормируется законом.

Содержание права пожизненного наследуемого владения складывается из правомочий владения и пользования, а также резко ограниченного распоряжения землей, осуществляемых в строго определенных при предоставлении земельного участка целях.

Наиболее широким является правомочие пользования, включающее возможность использования в установленном порядке общераспространенных полезных ископаемых, торфа, лесных угодий и водных объектов, эксплуатацию других полезных свойств земли и даже право на возведение жилых, производственных и иных строений и сооружений. При этом посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации, возведенные на земельном участке строения и сооружения являются собственностью землевладельца.

Возможности распоряжения землей здесь заключаются в праве передачи ее по наследству. Раздел земельных участков граждан, ведущих крестьянское хозяйство, запрещен. Право пожизненного пользования носит фактически бессрочный характер, а по существу является пожизненной (долгосрочной) наследуемой арендой*.

Иные вещные права граждан по ограниченному пользованию земельными участками. К этой группе вещных прав относятся право ограниченного землепользования (краткосрочной аренды), право застройки (суперфиций) и традиционные сервитутные права, принадлежащие гражданам. Все они характеризуются ограниченным содержанием (сводящимся к одному или двум правомочиям), касающимся возможности использования земли как особого объекта права.

Право ограниченного землепользования представляет собой особое вещное право гражданина владеть и пользоваться конкретным земельным участком для строго определенных нужд на условиях и в пределах,

* В этом качестве оно является институтом, хорошо известным еще классическому римскому праву под названием эмфитевзиса, являющегося весьма существенным ограничением прав собственника земли (см.: Бартошек М.

предусмотренных законом. По существу оно оформляет краткосрочную аренду земли, возникающую, однако, как по договору с собственником, так и в порядке земельного отвода.

Так, земельные участки предоставляются гражданам под огороды, для сенокошения, выпаса скота и других временных нужд. Следовательно, данный вид землепользования носит срочный характер. Кроме права пользования самой землей в строгом соответствии с условиями ее предоставления (включая возможность использования в установленном порядке общераспространенных полезных ископаемых свойств земли), субъект права ограниченного землепользования вправе возводить на земельном участке жилые, производственные и иные строения с обязательного предварительного согласия предоставившего землю местного Совета. Никаких возможностей распоряжения земельным участком он не имеет. Но его вещное право защищается наравне с правом землевладельца.

Право застройки предоставляется гражданамарендаторам земельных участков в виде возможности возводить необходимые помещения производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилые дома, но по согласованию с арендодателем и при соблюдении правил застройки (п. 2 ст. 27 Основ законодательства об аренде). Такие здания и сооружения становятся собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Данное право предоставляет, таким образом, своему обладателю лишь одну возможность использования не принадлежащего ему земельного участка и в этом смысле является ограниченным вещным правом*.

Сервитутные права граждан представляют собой отдельные, строго определенные правомочия по ограниченному использованию чужих земельных участков для конкретных хозяйственных или потребительских нужд, закрепленные законом или договором с собственником (землевладельцем).

Так, ст.

Будучи закрепленными за определенными лицами, такие права по сути становятся личными сервитутами и независимо от договорного порядка

* Право застройки до 1948 было закреплено ст.ст. 7184 ГК 1922. В юстиниановом праве оно было известно как суперфиций и стало даже наследственным и отчуждаемым (см.:

Бартошек М. Римское право (понятия, термины, определения). С. 306).

По действующему земельному законодательству переход права собственности или иного вещного права на строение либо сооружение влечет и переход соответствующего права землепользования или землевладения, т.е. вещное право на землю "следует" за вещным правом на строение или сооружение. В классическом гражданском праве дело обычно обстоит прямо противоположным образом. Представляется, что такая ситуация у нас порождена в конечном счете отсутствием права собственности на землю в его обычном понимании.

•* Принят 6 декабря 1989 г. Ведомости Верховного Совета и Правительства Эстонской CCP.1989.N539.CT.611.

299

возникновения приобретают вещный характер (в том числе и с точке г рения возможностей их защиты). С развитием отношений индивидуального и коллективного землевладения надобность в такого рода правах сервитутного типа, особенно регулирующих отношения владельцев в пользователей соседствующих земельных участков, несомненно повысится. Это потребует и более тщательного законодательного оформления.

Вещные права юридических лиц по ограниченному пользованию земельными участками. Эта группа вещных прав предназначена для оформления хозяйственного или иного использования земли организациями. Она включает в себя права землевладения (землепользования), которые возникают как по договору, так и в порядке земельного отвода, но пользуются абсолютной защитой.

Их субъектами могут стать только юридические лица, а объектами конкретные земельные участки. Различие между ними предопределяется целями использования предоставляемой земли необходимостью ведения сельскохозяйственного производства или иными производственными и непроизводственными нуждами.

Право землевладения предоставляет возможность постоянного (бессрочного) владения землей (ст. 12 Земельного кодекса РСФСР). Его субъектами могут стать колхозы, совхозы и другие организации, использующие землю для сельскохозяйственного производства (ведения сельского и лесного хозяйства), независимо от формы собственности, на которой основана их деятельность.

Помимо права самостоятельно хозяйствовать на предоставленной земле, субъекты этого права могут использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты и эксплуатировать иные полезные свойства земли, возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения.

Они становятся собственниками посевов и посадок сельскохозяйственных культур и насаждений, сельскохозяйственной продукции и доходов от ее реализации, возведенных строений и сооружений. Кроме того, в случаях и в порядке, предусмотренном законом, они могут передавать свои земельные участки во временное пользование ("субаренду") другим лицам, т.е. в строго ограниченных рамках распоряжаться ими. Их правомочия носят бессрочный характер.

В отличие от этого, право землепользования предоставляется организациям, использующим землю для несельскохозяйственных нужд, промышленным, транспортным и другим предприятиям, учреждениям и организациям различных форм собственности, в том числе иностранным инвесторам. Соответственно их правомочия по использованию земли носят строго целевой характер, хотя и включают возможности использования полезных ископаемых и других полезных свойств земли, ее застройки идаже передачи во временное пользование в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Вещное право землепользования возникает на основе долгосрочной (до 50 лет) аренды.

Ограниченные вещные права могут возникнуть у юридических лиц и в отношении иного имущества, принадлежащего государству, другим юри

дическим лицам или гражданам. Таково, например, право залогодержателякредитора.