<<
>>

Выселение из жилого помещения

  Следствием расторжения договора социального найма является выселение из жилого помещения.

Выселение согласно ст. 84 ЖК РФ производится: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

без предоставления другого жилого помещения.

140 В вопросах выселения из жилых помещений в основном сохранены позиции ранее действовавшего законодательства: выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст.

85, 89 ЖК — ст. 85, 96 ЖК РСФСР); выселение с предоставлением другого жилого помещения, т.е. которое может быть неблагоустроенным (ст. 90 ЖК — ст. 15 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»); выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК — ст. 98 ЖК РСФСР).

Предоставление гражданам в связи с выселением другого благоустроенного жилья осуществляется в соответствии с положениями ст. 89 ЖК. Жилое помещение предоставляется по договору социального найма. Жилое помещение, которое предоставляется гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Случаи выселения граждан из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения установлены ст. 85 ЖК (перечень закрытый).

Предоставление другого жилого помещения осуществляется в соответствии со ст. 90 ЖК с соблюдением следующих требований: жилое помещение предоставляется по договору социального найма жилого помещения;

размер предоставляемого жилого помещения должен соответствовать размеру жилья, установленному для вселения в общежитие, т.е. не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105). Жилое помещение должно также отвечать требованиям ст. 15 ЖК, т.е. должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Статья 90 ЖК устанавливает выселение в связи с неисполнением нанимателем и членами его семьи обязанностей по внесению платы за жилье и коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67, см. также ч. 2 ст. 69 ЖК). Статьей 83 ЖК предусматривается в числе случаев расторжения договора социального найма неисполнение данной обязанности.

Следует обратить внимание на определенную несогласованность положений ст. 83 и 90 ЖК. Так, согласно п. 1 ч. 1 ст. 83 ЖК расторжение договора социального найма имеет место в случае невнесения платы за жилье и (или) коммунальные услуги; тогда как выселение согласно ст. 90 ЖК возможно, если не вносится плата за жилье и коммунальные услуги (т.е. отсутствует разделительный союз «или»). В юридической литературе высказываются диаметрально противоположные мнения по данному вопросу: выселение возможно, если не вносится плата за жилое помещение и за коммунальные услуги (т.е. отсутствует одна и другая оплата); возможна постановка вопроса о

выселении, если отсутствует либо оплата за жилье, либо за комму- 141 нальные услуги.

Позволим себе некоторые рассуждения на этот счет. Нет сомнений, что положение ст. 90 ЖК последовательно «вытекает» из нормы ст. 83 ЖК, т.е. выселение есть последствие расторжения договора. Таким образом, «первична» (обязательна) позиция о расторжении договора и основаниях этого расторжения, которое логически «завершается» выселением.

В связи с обсуждаемым вопросом примечательна фраза из учебника «Жилищное право» (Ю.К. Толстой, М. 2008, с. 167): «Остановимся теперь на отдельных случаях судебного выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения. При этом мы не ограничимся предусмотренным п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 жК рФ, а именно выселением за неоплату жилых помещений и (или) коммунальных услуг...» (выделено мной. — Г.Ш.).

Статья 90 не содержит положения, аналогичного ч. 3 ст. 89 ЖК, согласно которой предоставляемое жилое помещение должно быть указано в решении суда о выселении. Однако отмеченное обстоятельство не исключает следующего: жилое помещение, предоставляемое гражданам, которые выселяются в судебном порядке по основаниям ст.

90 ЖК, должно быть указано в решении суда о выселении.

Основания выселения без предоставления другого жилья содержатся в ст. 91 ЖК. Такое выселение является следствием неисполнения нанимателем и членами его семьи обязанностей по договору социального найма.

Статья 83 ЖК предусматривает расторжение договора социального найма, которое влечет выселение без предоставления другого жилья, в случаях:

разрушения или повреждения жилого помещения; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; использования жилого помещения не по назначению.

Напомним, что прекращение жилищных правоотношений (в связи с расторжением или прекращением договора социального найма жилья) может не сопровождаться выселением. Это касается расторжения договора социального найма в случае приватизации жилого помещения, поскольку возникает право собственности на это помещение. Не имеет места выселение в случае смерти гражданина; не сопровождается выселением прекращение договора социального найма в случае уничтожения жилого дома, жилого помещения (допустим, в результате стихийного бедствия).

В то же время выселение происходит, когда договор жилищного найма признан недействительным. В этом случае, напомним, договор

142 является «несуществующим» с момента его заключения, тогда как при расторжении договора жилищного найма он прекращает действие с момента его расторжения. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

Жилищный кодекс предусматривает выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилья в случаях:

сноса дома, в котором находится жилое помещение;

перевода жилого помещения в нежилое;

признания жилого помещения непригодным для проживания;

изменения жилого помещения (значительное уменьшение или увеличение) в результате капитального ремонта дома либо утраты помещения в связи с этими работами.

Остановимся подробнее на каждом из перечисленных случаев.

Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.

Решение о сносе дома принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 86 ЖК).

Снос домов осуществляется главным образом в связи с государственными или муниципальными нуждами; как правило, когда имеет место отвод земельного участка (отвод земельного участка был обозначен в ЖК РСФСР в качестве основной причины сноса жилого дома).

Предоставление жилого помещения гражданам, подлежащим выселению в связи со сносом дома, осуществляют органы, принявшие решение о сносе жилого дома (ст. 86 ЖК).

Выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении

(ч. 3 ст. 89 ЖК).

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

В судебной практике возник вопрос: учитывается ли состав семьи нанимателя жилого помещения, подлежащего сносу, размер жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства при предоставлении жилья в связи со сносом дома. Верховным Судом РФ было дано следующее разъяснение.

Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86—88 ЖК, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного

пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому 143 помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.

Из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий.

При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК) (Обзор судебной практики ВС РФ за IVквартал 2005 г.).

Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если занимаемые ими жилые помещения переводятся в нежилые.

Перевод жилого дома, жилого помещения в нежилое обычно связан с передачей его для государственных, муниципальных нужд; в связи с необходимостью размещения бытовых, торговых организаций, специализированных служб и т.д.

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст. 22—24 ЖК. Так, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, если помещение, расположенное под переводимым помещением, не является жилым (ст. 22 ЖК).

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда.

Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель помещения, которое переводится в нежилое (ст. 87 ЖК).

Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания определен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Непригодность жилых домов для проживания является следствием естественного износа, природных условий, бесхозяйственного содержания дома.

Признание жилых помещений непригодными для проживания находится в компетенции:

144 органа федеральной государственной власти в отношении жилищного фонда Российской Федерации (п. 12 ст. 12 ЖК);

органа государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении жилищного фонда субъекта Российской Федерации (п.

6 ст. 13 ЖК);

органа местного самоуправления в отношении муниципального жилищного фонда (п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК).

Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель жилого помещения, признанного непригодным для проживания (ст. 87).

Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома занимаемые ими жилые помещения в этом доме: не могут быть сохранены; уменьшатся настолько, что граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК); увеличатся настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК).

Если первые две позиции не вызывают вопросов, то последняя требует пояснения, поскольку законодатель не определяет, что считать существенным увеличением.

Исходя из положений ЖК РСФСР, действовавшего до принятия Жилищного кодекса РФ, увеличением размера жилья, которое могло повлечь определенные последствия, считалось наличие сверх половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека, на всю семью (ст. 55 и 38 ЖК РСФСР). Постановлением Пленума ВС СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 было отмечено, что увеличение жилого помещения следовало считать существенным, если в результате такого увеличения образовались «излишки» жилой площади, т.е. превышение установленного размера.

Жилищный кодекс не содержит положений относительно нормы общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. В ст. 58 ЖК говорится о возможном «превышении» нормы предоставления на одного человека не более чем в два раза в определяемых статьей случаях. Видимо, по рассматриваемому вопросу следует обращаться к этой статье. Другого варианта Кодексом не предложено.

Жилое помещение по указанному основанию должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК).

При проведении капитального ремонта дома или его реконструкции, если эти работы не могут быть произведены без выселения граждан, наймодатель обязан на время этих работ предоставить гражданам жилое помещение в маневренном фонде без расторжения договора социального найма.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 99 ЖК жилые поме- 145 щения маневренного фонда предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Вместе с тем согласно ст. 88 ЖК договор социального найма на жилое помещение в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, не расторгается. В связи с этим необходимо уточнить вопрос об оплате жилья (при наличии двух договоров жилищного найма), имея в виду положение ч. 11 ст. 155 ЖК.

Следует отметить, что ЖК РСФСР было установлено, что в период проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом в другом помещении он вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта. Данная позиция вполне обоснованна и, видимо, может быть использована при реализации положений Жилищного кодекса.

Переселение в маневренный фонд и обратно — в жилое помещение после капитального ремонта или реконструкции — осуществляется за счет наймодателя. Наймодатель может потребовать переселения граждан в маневренный фонд в судебном порядке, если граждане откажутся освободить жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции.

Вместе с тем наймодатель может, с согласия нанимателя и членов его семьи, предоставить последним другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в этом случае расторгается.

Как видим, в данном случае законодатель не устанавливает обязанности наймодателя предоставить другое благоустроенное жилье вместо переселения в маневренный фонд. Наймодатель может решить вопрос, если наниматель и члены его семьи выразят на это согласие, т.е. имеет место расторжение договора социального найма по соглашению сторон. Причем необходимо согласие и временно отсутствующих членов семьи.

В отличие от этого наймодатель, напомним, обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение по договору социального найма в случае существенного изменения жилого помещения либо в случае, если оно не может быть сохранено в результате капитального ремонта или реконструкции.

Согласно ч. 4 ст. 88 ЖК после проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась. Данное положение требует уточнения.

146 Возможное уменьшение размера жилого помещения отражено в проекте капитального ремонта или реконструкции дома. Таким образом, наниматель жилого помещения и члены его семьи до начала работ принимают решение:

вернуться после завершения работ в жилое помещение и, следовательно, на время капитального ремонта или реконструкции переселяются в жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора социального найма;

переселиться в другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма на это помещение и с расторжением договора на жилое помещение в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции.

Не подлежат сомнению следующие позиции. Уменьшение площади жилого помещения, о котором говорится в ч. 4 ст. 88 ЖК, не может быть столь значительным, чтобы семья была признана нуждающейся в жилье; в любом случае необходимо согласие всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих.

Капитальный ремонт жилого дома осуществляется в установленные сроки. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, содержится в Приложении № 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Госстроем России (постановление от 27 сентября 2003 г. № 170) 1.

Согласно п. 26 постановления Пленума ВС СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно быть пригодным для проживания, отвечать санитарным и техническим требованиям.

Статья 672 ГК в перечне статей, правила которых подлежат применению к договору социального найма, содержала ст. 681 ГК, которая Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ из этого перечня исключена. Пунктом 3 ст. 681 предусматривается, что переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Видимо, было бы целесообразным сохранить это правило в качестве обязательного для применения к договору социального найма, имея в виду его направленность на защиту интересов нанимателя жилого помещения.

Вопросам предоставления гражданам другого благоустроенного жилья по договору социального найма в связи с выселением по рассмотренным выше основаниям посвящена ст. 89 ЖК.

Согласно этой статье предоставляемое жилое помещение должно 147 обладать следующими признаками:

быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;

быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

отвечать установленным требованиям;

находиться в черте данного населенного пункта.

В части требований к жилому помещению следует обратиться к ст. 15 ЖК. Что касается благоустроенности жилого помещения, то уровень его не должен быть ниже уровня благоустроенности данного населенного пункта.

Как было отмечено в постановлении Пленума ВС СССР от 3 апреля 1987 г. № 2, в случаях выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта (п. 15).

Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им должна быть предоставлена квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат в коммунальной квартире (ч. 2 ст. 89 ЖК).

Следует отметить, что в ст. 89 ЖК отражены позиции ст. 96 ЖК РСФСР. Однако указанная статья ЖК РСФСР содержала отсылку к положениям Кодекса в части требований к предоставляемому жилому помещению, в том числе его размеру, а также необходимости учета интересов граждан при предоставлении жилья. Нет сомнений, что такой подход был правильным.

Статья 89 ЖК подобных положений не содержит. Вместе с тем неплохо бы учитывать при ее применении правила ряда статей, которые, к сожалению, не упомянуты в этой статье. Так, не мешало бы учесть положения ст. 58 ЖК, предусматривающей, что при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия, а также правила ч. 2 этой статьи в отношении граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Кстати, ст. 58 не содержит требования о применении ее положений лишь в случае обеспечения жильем очередников.

К сожалению, Верховным Судом РФ высказано иное мнение по этому вопросу.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ определено, что обстоятельства, названные в ст. 58 ЖК РФ (а также в ч. 5 ст. 57

148 ЖК РФ),учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при выселении по основаниям ст. 86-88 ЖК РФ во внимание не принимаются (постановление от Пленума Верховного Суда РФ 2 июля 2009 г. № 14). Выселение с предоставлением другого жилого помещения

В соответствии со ст. 90 ЖК наниматель и члены его семьи, если они без уважительных причин на вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев, могут быть выселены в судебном порядке.

Позиция законодателя предельно ясна. Для реализации положения о выселении неуплата должна превысить 6 месяцев («более шести месяцев») и не должна прерываться внесением платы («в течение более шести месяцев»). Таким образом, для обозначения данного вопроса в юридической литературе в качестве дискуссионного достаточного обоснования не усматривается [62].

Применение данной статьи является затруднительным в части определения, что следует считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Видимо, уважительными можно признать продолжительную болезнь, бесконечные задержки выплаты заработной платы и т.п. [63] Следует отметить, что помимо выселения к нанимателю может быть применено правило ч. 14 ст. 155 ЖК о взимании пени.

Статья 90 ЖК предусматривает выселение с предоставлением другого жилья по договору социального найма; требования о благоустройстве данного жилья законодатель не предусматривает. Предоставляемое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

Статья 90 ЖК не содержит положения о том, что жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, должно быть указано в решении суда. Вместе с тем это необходимо. В решении суда должно быть названо конкретное жилое помещение, которое предоставляется гражданину в связи с выселением.

Выселение в таком порядке предусматривалось Законом РФ «Об 149 основах федеральной жилищной политики». Статьей 155 Закона было определено, что невнесение платы за жилое помещение в течение шести месяцев влекло выселение нанимателя и проживающих с ним членов семьи с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм общежития. Необходимо обратить внимание, что согласно положению Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» выселение производилось в случае невнесения платы только за жилое помещение. В настоящее время согласно ст. 83 и 90 ЖК расторжение договора найма и выселение нанимателя и проживающих с ним членов семьи производится в случаях невнесения платы за жилье и (или) коммунальные услуги.

Как уже отмечалось, ст. 90 ЖК не предусматривает предоставления благоустроенного жилого помещения (как это установлено ст. 89 ЖК в случаях выселения по основаниям ст. 86—88 ЖК). Следовательно, в предложенной статьей редакции другое [64] жилое помещение означает неблагоустроенное жилое помещение (с обязательным соблюдением требований ст. 15 ЖК).

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

В судебной практике нередко возникает вопрос: каким требованиям должно отвечать жилое помещение, предоставляемое в случае выселения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев? Далее приводится мнение Верховного Суда РФ по этому вопросу.

В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статья 90 ЖК предусматривает, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Согласно ч. 1 ст. 105 ЖК жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

При этом Жилищный кодекс не содержит нормы, определяющей условия предоставления жилого помещения при выселении в случае невне- сения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из вышеизложенного следует, что в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующего норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой пощади на одного человека. (Обзор судебной практики ВС РФ за IVквартал 2005 г.) выселение без предоставления другого жилого помещения

Выселение граждан из занимаемых жилых помещений может осуществляться, при определенных обстоятельствах, без предоставления другого жилого помещения [65].

Статьей 91 ЖК установлено, что выселение без предоставления другого жилья производится в случаях:

использования жилого помещения не по назначению;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допуская его разрушение.

Рассмотрим каждый из перечисленных случаев.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан, и основное требование Жилищного кодекса — использование жилья в

соответствии с его назначением. Использование жилого помещения 151 не по назначению может выразиться, например, если оно приспособлено под офис, подсобное помещение и проч.

Следует обратить внимание на ст. 17 ЖК. Данной статьей определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Часть 2 этой статьи допускает использование жилого помещения, наряду с проживанием, для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности на условиях, установленных указанной статьей Кодекса.

Нарушение прав и законных интересов соседей может выразиться, в частности, в антиобщественном (аморальном) поведении нанимателя или членов его семьи, т.е. в поведении, противоречащем общепризнанным правилам поведения.

Согласно ст. 17 ЖК пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей. Статья 1 ЖК устанавливает, что, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Согласно ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Положение о расторжении договора социального найма в случаях, если наниматель или члены его семьи разрушают или портят жилище, вытекает из обязанности граждан использовать жилое помещение по назначению; соблюдать правила пользования этим помещением; бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения (ст. 67 ЖК).

Постановлением Пленума ВС СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 было предусмотрено, что при рассмотрении дел, связанных с разрушением или порчей жилых помещений, суды должны исходить из положений законодательства об обязанности граждан обеспечивать сохранность жилых домов, жилых помещений, бережно относиться к санитарнотехническому и иному оборудованию в доме и т.д.

Статья 91 ЖК устанавливает в качестве условий выселения лиц, виновных в разрушении или порче жилого помещения, систематический характер таких нарушений и принятие к виновному мер предупреждения, которое оказалось безрезультатным.

Уместно упомянуть и ст. 29 ЖК («Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения»). Законодатель не установил последствий расторжения договора социального найма по основаниям, предусмотренным данной

152 статьей (п. 2 ч. 5). Представляется возможным квалифицировать этот случай как причинение существенного вреда жилому помещению, и, следовательно, применять положения ст. 83 (п. 2 ч. 4), а также ст. 91 ЖК.

Согласно ч. 2 ст. 91 ЖК без предоставления жилья выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Эта норма направлена на защиту прав и интересов несовершеннолетних, на создание им надлежащих условий для проживания. Для реализации нормы о выселении этих лиц необходимо решение суда о лишении их родительских прав.

Рассматривая вопрос о выселении в связи с прекращением жилищных правоотношений необходимо обратить внимание на следующее.

Выселение из жилого помещения возможно при расторжении договора, а также в случае утраты права пользования жилым помещением.

Утрачивают право пользования жилым помещением лица, лишенные родительских прав, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Утратившими право пользования жилым помещением могут быть признаны лица, допускающие порчу жилья или нарушающие интересы соседей.

Один из основных принципов законодательства — ответственность виновного лица. Выселению в соответствии со ст. 91 ЖК подлежат лица, виновные в нарушении правил пользования жилым помещением.

Таким образом, расторжение договора социального найма по указанным основаниям возможно, если семья бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, либо если претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом.

Утрата права пользования жилым помещением касается лишь конкретного лица (нанимателя, члена его семьи). При этом договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников, тогда как в случае расторжения договора он перестает действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи.

Выселение без предоставления другого жилья может иметь место и в случаях, когда не следует говорить о прекращении жилищных правоотношений. Это выселение из самоуправно занятых жилых помещений. В данном случае гражданин никаких прав на жилое помещение не приобрел, и, следовательно, нельзя говорить о лишении

этого гражданина права пользования жильем, т.е. о прекращении жи- 153 лищных правоотношений.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

В судебной практике нередко возникают вопросы, связанные с выселением. Ниже приводится мнение Верховного Суда РФ по данным вопросам.

Согласно ч. 4 ст. 69 ЖК, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Статья 83 ЖК предусматривает, что в случае выезда нанимателя и членов семьи на другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Следовательно, бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении, если он выехал на иное постоянное место жительства, тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей по договору социального найма. (Обзор судебной практики ВС РФ за IVквартал 2005 г.)

Статья 91 ЖК предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Согласно положениям данной нормы выселению подлежат только наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи. Жилищный кодекс не содержит нормы, предусматривающей возможность выселения бывших членов семьи нанимателя при систематическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих.

Вместе с тем прекращение семейных отношений предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.

Таким образом, поскольку ст. 91 ЖК предусматривает выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, то, следовательно, по требованию заинтересованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для других проживание с ним в одном жилом помещении (квартире). (Обзор судебной практики ВС РФ за IV.квартал 2005 г.)

Статья 91 ЖК предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи.

В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.

Кроме того, согласно п. 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086, органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда; за соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Учитывая изложенное, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущем к разрушению такого жилого помещения. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

Согласно ч. 2 ст. 35 ЖК и ч. 1 ст. 91 ЖК в случае, если указанные в данных статьях граждане используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то по требованию собственника жилого помещения либо наймодателя после их предупреждения об устранении указанных нарушений они подлежат выселению на основании решения суда.

При этом Жилищный кодекс не содержит нормы, устанавливающей форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением.

Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК и ч. 1 ст. 91 ЖК, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения. (Обзор судебной практики ВС РФ за I квартал 2006 г.)

<< | >>
Источник: Шешко Г. Ф.. Жилищное право. 2010

Еще по теме Выселение из жилого помещения:

  1. 2. Назначение жилого помещения
  2. 1. Основные положения договора социального найма жилого помещения
  3. 4. Права членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  4. 7.1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
  5. 7.3. Выселение без предоставления другого жилого помещения
  6. 2. Права членов семьи собственника жилого помещения
  7. 1. Обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма и найма жилого помещения
  8. 5. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Выселение
  9. 4.1. Договор наймажилого помещения
  10. § 2. Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения
  11. § 4. Договор социального найма жилого помещения
  12. § 2. Договор найма жилого помещения социального использования
  13. назначение жилого помещения
  14. Основные положения договора социального найма жилого помещения 
  15. Права членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -