ГЛОССАРИЙ

А

Акт покупки недвижимости (deed of purchase) - юридический документ, удостоверяющий сделку купли-продажи недвижимости. Содержит, как правило, реквизиты продавца и покупателя недвижимости, обозначение недвижимости, принятое в документах регистрационной системы, реквизиты свидетелей сделки.

--------------------------------

Словарь оценщика http://www.777222.ru/appraiser/dict/?a.

Активы (Assets) - имущество (объекты собственности) организации, включающее в себя внеоборотные средства (основные средства, нематериальные активы, иные внеоборотные активы) и оборотные средства.

Активы текущие - оборотные средства или ликвидные активы, включающие денежные средства, а также товарно-материальные запасы и дебиторскую задолженность, которые могут быть обращены в деньги в течение года.

Акция - ценная бумага, удостоверяющая долевое участие ее владельца в капитале коммерческой организации, созданной в форме акционерного общества (организации-эмитента), и дающая право на получение части прибыли этой организации в виде дивидендов и, как правило, на участие в управлении этим обществом. При учреждении общества все его акции должны быть размещены среди учредителей. Все акции общества являются именными.

Акции именные - акции, уполномоченным лицом которых является обладатель документа, наименование которого указано на акции и занесено в книгу акционерного общества. Уступка прав по акциям именным совершается посредством проставления передаточной надписи на документе, передачи документа и занесения обладателя в книгу общества.

Акции конвертируемые - акции, которые можно обменять на привилегированные или обычные акции по фиксированной цене в определенный срок.

Акции кумулятивные привилегированные - привилегированные акции, невыплаченный или не полностью выплаченный дивиденд по которым накапливается и выплачивается впоследствии.

Акции обыкновенные - акции, предоставляющие их владельцам право на участие в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции, а также право на получение дивидендов (последний выплачивается из части прибыли, оставшейся после уплаты твердого процента обладателям привилегированных акций, т.е. в виде процента, зависящего от величины прибыли), а в случае ликвидации общества - право на получение части его имущества.

Акции привилегированные - акции, которые дают право их владельцам на получение фиксированного дивиденда и (или) стоимости, выплачиваемой при ликвидации общества. Владельцы привилегированных акций не имеют права голоса на общем собрании акционеров. Номинальная стоимость размещенных привилегированных акций не должна превышать 25% от уставного капитала акционерного общества.

Акционерное общество - коммерческая организация, уставный капитал которой разделен на определенное число акций, удостоверяющих обязательственные права участников общества (акционеров) по отношению к обществу. Акционеры не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Акционерное общество - одно из организационно-правовых форм юридических лиц.

Аренда - юридически оформленное право временного владения и пользования или временного пользования чужой собственностью на определенных условиях. Синоним аренды - имущественный найм.

Арендная плата - плата за пользование чужим объектом недвижимости. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.

Аттестация профессиональных оценщиков - установленная нормативными правовыми актами (обязательная в некоторых регионах) процедура проверки знаний и практических навыков физических лиц - профессиональных оценщиков.

Аукцион - продажа с публичных торгов в заранее установленное время и в назначенном месте, при которой продаваемый товар или имущество приобретаются лицом, предложившим наивысшую цену. Аукционная продажа может быть принудительной, организованной самим продавцом либо осуществляться им через специальную организацию, выступающую в этих отношениях в качестве комиссионера.

Б

Баланс - бухгалтерский отчет об активах и пассивах фирмы на последний день операционного периода.

Баланс бухгалтерский - общий свод результатов бухгалтерского учета предприятия, характеризующий состояние хозяйственных средств с точки зрения их состава и источников формирования на определенную дату. Баланс содержит в левой половине статьи, отражающие имущество предприятия (активы), в правой половине - источники его формирования (пассивы). В бухгалтерском балансе должно присутствовать обязательное равенство актива и пассива.

Баланс консолидированный - сводная бухгалтерская отчетность о деятельности и финансовых результатах материнского и дочерних обществ как единого хозяйственного образования. Взаимный оборот ассоциированных внутри этого хозяйственного образования компаний исключается из консолидированного баланса во избежание двойного счета.

Баланс передаточный - баланс, составленный при передаче предприятия.

Баланс разделительный - баланс, составленный при преобразовании предприятия (в случае выделения одного из его подразделений на отдельный самостоятельный баланс).

Баланс территории - сложившееся или проектируемое деление территории определенной зоны по видам использования.

Балансовая стоимость - стоимость основных средств (долгосрочных активов) в бухгалтерских книгах юридического лица (за вычетом амортизации). Балансовая стоимость определяется как ее чистые активы, то есть совокупные активы за вычетом совокупных обязательств (долгов).

Бизнес - любой разрешенный законом вид деятельности, приносящий доход.

Биржа - постоянно функционирующий рынок, оформленный организационно. Биржа может быть: товарной - оптовая торговля товарами; фондовой - торговля ценными бумагами; фрахтовой - рынок фрахтуемых судов. Сделки на бирже заключаются гласно и открыто.

Биржевая котировка - регистрация биржевыми органами стихийно сложившихся курсов ценных бумаг и цен на отдельные биржевые товары с учетом состоявшихся биржевых сделок.

В

Вексель - ценная бумага, составленная по установленной законом форме, удостоверяющая безусловное денежное обязательство векселедателя уплатить при наступлении срока определенную сумму владельцу векселя (векселедержателю).

Вещное право - право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управления имуществом.

Внешнее управление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления платежеспособности, с передачей полномочий по управлению должником внешнему управляющему.

Возраст объекта хронологический - период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Возраст объекта эффективный - возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства объекта недвижимости (здания, сооружения и т.п.).

Вторая ипотека - предоставление кредита под ранее заложенный объект недвижимости.

Вторичный рынок закладных (secondary mortgage market) - рынок, на котором осуществляется продажа и покупка первых закладных. Дает возможность кредитору "продать кредит" до наступления срока его погашения.

Вторичный рынок ценных бумаг - рынок, на котором обращаются ценные бумаги после первичного размещения.

Выбытие основных фондов (средств) - ликвидация и прочее выбытие (продажа, передача) основных фондов.

Выделение земельного участка - совокупность землеустроительных работ и оформление необходимых документов регистрационной системой при формировании нового участка на территории одного или нескольких прежних земельных массивов.

Г

Гласность владения (publicity) - юридический принцип публичной (официальной) регистрации прав или отношений собственности. Законодательство большинства современных стран определяет гласность владения как основной принцип владения землей и недвижимостью.

Государственные долговые обязательства - любые ценные бумаги, удостоверяющие отношения займа, в которых должником выступает государство, органы государственной власти или управления.

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)).

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в ред.

Государственные краткосрочные обязательства (ГКО) - бескупонные долговые обязательства; доходом для инвесторов является разница между номиналом и ценой данного финансового приобретения на аукционе.

Гудвилл - часть нематериальных активов предприятия, определяемая добрым именем, деловыми связями, репутацией, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

Д

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. В отчете об оценке, как правило, указывается, что мнение оценщика о стоимости объекта действительно только на эту дату.

Движимое имущество - имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Денежное обязательство - обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовому договору и по иным основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.

Дивиденды - часть прибыли акционерного общества, ежегодно распределяемая между акционерами после уплаты налогов, отчислений на расширение производства, пополнение резервов, выплаты процентов по облигациям. Дивиденды по обыкновенным акциям колеблются в зависимости от прибыли акционерного общества, а по привилегированным акциям - в размере заранее установленного твердого процента к их номинальной стоимости.

Договор купли-продажи/контракт на продажу (agreement of sale/sales contract) - документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец - продать ее на установленных условиях. Если регистрационная система не является юридической, акт купли-продажи сам по себе не является актом передачи покупателю права собственности на недвижимость.

Договор траста - договор на финансирование сделок с недвижимостью, который служит той же цели, что и закладная, но в котором участвуют три стороны вместо двух. Третья сторона (попечитель) является держателем титула собственности в интересах кредитора (бенефициара).

Дилемма - суждение или умозаключение, содержащее два исключающих друг друга положения, из которых необходимо выбрать одно; необходимость выбора из двух возможностей.

Доходный подход - способ оценки имущества (оборудования, недвижимости, бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от эксплуатации этого имущества.

Делегирование - передача задач и прав получателю, который принимает на себя ответственность за них . Ответственность в государственном управлении также делегируется (прим. авт.).

--------------------------------

См. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента / Пер. с англ. М., 1999. С. 683.

Дистрибьютор - распределитель товара на рынки (торговый партнер или оптовый продавец), организация, являющаяся посредником между производителем и покупателем (конечным пользователем), создающая сеть распределения.

Е

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

Единичная оценка - определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.

Единые профессиональные стандарты оценки (ЕПСО) - современные требования к профессии эксперта-оценщика. Включают в себя этические правила поведения эксперта-оценщика, устанавливают основные требования к оценке. ЕПСО регламентируют технологию оценки и содержат нормы подготовки и проверки отчетов об оценке. ЕПСО необходимы для поддержания высокого уровня профессиональной практики оценки, и все эксперты-оценщики обязаны их соблюдать.

З

Залог - вид кредитования под залог имущества должника, когда кредитор, в случае неисполнения должником своих обязательств, получает удовлетворение за счет заложенного имущества.

Залоговая стоимость - стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива.

Закладная или ипотека - финансовое обязательство, по которому заемщик, или должник, закладывает собственность в обеспечение кредита; представлена простым векселем или распиской.

Залоговое право - законно признанное право предъявлять требование на собственность другого лица в случае неуплаты долга или невыполнения обязательства.

Затратный подход - подход к оценке, основанный на предположении о том, что информированный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость строительства замещающего объекта той же полезности. Базируется на определении восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.

Затраты - выраженные в денежной форме расходы по совершению исполнительных действий.

Здания и сооружения, улучшения - вся недвижимость, кроме земли. Включает здания, их внутреннее оборудование, заборы, ограждения, систему канализации и т.д.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Земли водного фонда - территории, занятые водными объектами, а также полосами отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса - государственные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в собственность, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации.

Земли историко-культурного назначения - территории памятников истории и культуры, исторических промыслов и ремесел, исторических поселений, военных и гражданских захоронений.

Земли лесного фонда - территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.

Земли обороны и безопасности - территории, предоставленные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, образовательных учреждений, реализующих военные образовательные программы, предприятий и организаций федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи по обороне и безопасности.

Земли оздоровительного назначения - территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, обладающие природными лечебными ресурсами (минеральными источниками, лечебной грязью, особыми климатическими условиями).

Земли поселений (городов, поселков и сельских поселений) - территории в пределах черты поселений (городской черты).

Земли природно-заповедного фонда - территории с природными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, эстетическое значение (заповедники, природные парки, ботанические сады, памятники природы).

Земли природоохранного назначения - территории водоохранных зон рек и водоемов, запретных и нерестовых охранных полос, лесов, выполняющих защитные функции, противоэрозионных, пастбищ и полезащитных лесонасаждений.

Земли промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения - территории, отведенные в установленном порядке предприятиям и организациям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики.

Земли рекреационного назначения - территории, используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения.

Земли сельскохозяйственного назначения - территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.

И

Износ неустранимый - износ или устаревание, которое не может быть устранено либо устранение которого не является экономически оправданным, поскольку требуемые затраты превосходят ожидаемое увеличение полезности и стоимости рассматриваемого объекта собственности.

Износ по компонентам - износ, оцениваемый путем разбивки капитального актива на отдельные части, такие как крыша, ковровое покрытие полов, фундамент, каркас, оборудование. Затем по каждому компоненту определяется сумма износа.

Износ устранимый - износ или устаревание, устранение которого является экономически оправданным, поскольку ожидаемое увеличение полезности рассматриваемого объекта собственности, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение износа.

Износ физический - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Износ физический неустранимый вызван естественным процессом старения. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости здания или сооружения (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы.

Износ физический устранимый (отложенный ремонт) понимается как потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт зданий или сооружений, имеющих явные повреждения или дефекты.

Износ функциональный - потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

Износ функциональный неустранимый вызывается недостатками и "сверхулучшениями". Недостатки, вызывающие неисправимый функциональный износ, включают: элементы, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть; элементы, включенные в стоимость нового строительства, но которых быть не должно.

Износ функциональный устранимый вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; "сверхулучшениями". Устранимый функциональный износ измеряется издержками на его устранение.

Износ экономический (внешний) - потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.

Изъятие имущества (foreclosure) - утвержденная процедура, предпринимаемая судебным приставом-исполнителем в целях обеспечения обращения взыскания в соответствии с требованиями исполнительного документа для покрытия непогашенного долга.

Имущественное право (interest, proprietary interest) - вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например от сдачи в аренду участка недвижимости.

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Индекс цен - процентное соотношение средневзвешанных цен одного периода к средневзвешенным ценам базового периода.

Интеллектуальная собственность - объекты, являющиеся творениями человеческого разума, его интеллекта. Интеллектуальная собственность включает в себя промышленную собственность и авторское право, к которому примыкают смежные права. В соответствии с Конвенцией, учреждающей Всемирную организацию интеллектуальной собственности, принятой 14 июля 1967 г., интеллектуальная собственность включает права, относящиеся к: литературным, художественным и научным произведениям; исполнительской деятельности артистов, звукозаписи, радио- и телевизионным передачам; изобретениям во всех областях человеческой деятельности, научным открытиям; промышленным образцам; товарным знакам, знакам обслуживания, фирменным наименованиям и коммерческим обозначениям, защите от недобросовестной конкуренции, а также все другие права, относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях. Литературные, художественные, научные произведения, в том числе программы для ЭВМ, являются объектами интеллектуальной собственности и защищаются нормами авторского права.

Инфляция - обесценение денег, вызванное превышением количества денег, находящихся в обращении, над их товарным обеспечением.

Информация - предмет и результат труда в сфере управления. Обработка информации - это произведение операций над данными (алфавитно-цифровая информация). Преобразование информации - это перевод информации из одного вида в другой (аналоговой в цифровую, невербальной в вербальную, сигналов - в данные и т.д.).

Имидж - образ, репутация, мнение широкой публики, потребителей и клиентов о престиже организации, ее товарах и услугах. Создание благоприятного имиджа - одно из ключевых звеньев деятельности организации.

Ипотека - кредит, полученный для финансирования сделок с недвижимостью под залог самой недвижимости.

К

Кадастр (от франц. cadastre, нем. cataster; от греч. kadastichon) - учетный список, налоговый реестр. Систематически поддерживаемый публичный реестр сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отображаются на крупномасштабных картах. Институт кадастра характерен для континентальных стран Западной Европы и представляет собой часть высокоусовершенствованной регистрационной системы юридического типа.

Кадастр юридический - кадастровая система, юридически регистрирующая отношения собственности в землепользовании и прежде всего гарантирующая доброкачественность титула при передаче прав собственности.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Капитал -

1) в широком смысле все, что способно приносить доход, или ресурсы, созданные людьми для производства товаров и услуг;

2) в узком смысле - это вложенный в дело, работающий источник дохода в виде средств производства.

Капитал оборотный - разница между текущими активами и текущими обязательствами.

Капитал собственный - совокупность активов владельца, полностью находящихся в его собственности, на которые могут быть обращены иски и за счет которых возмещаются понесенные убытки.

Капитал уставной - выраженный в денежной форме суммарный итог взносов (вкладов) участников (собственников) в имущество организуемых ими организаций. Размер уставного капитала определен учредительским договором и зафиксирован в уставе.

Капитализация - процесс пересчета доходов, приносимых объектом в величину его стоимости.

Коммерческая недвижимость - недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или для оказания услуг (не включает жилье, объекты производственного или общественного назначения).

Коммерческие расходы - расходы, связанные со сбытом продукции (работ, услуг), не подлежащие возмещению покупателем.

Коммуникации - система отношений в управлении, которые также являются объектом управления.

Компания-аналог - компания, которая представляют собой базу для сопоставления с оцениваемой компанией по сравнительным инвестиционным характеристикам.

Комплексы имущественные - совокупность материальных и нематериальных активов предприятия, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Конкуренция - наличие на рынке большого числа независимых покупателей и продавцов и возможность для покупателей и продавцов свободно выходить на рынок и покидать его .

--------------------------------

См.: Макконел К.Р., Брю С.Л. Экономикс. Принципы, проблемы и политика. Т. 2. М.: Республика, 1995. С. 389.

Контрольный пакет акций - часть, доля общего количества выпущенных акционерным обществом акций обыкновенных, сосредоточенная в руках одного лица (или группы лиц) и дающая ему возможность осуществлять фактический контроль над деятельностью акционерного общества, управлять этой деятельностью, принимать нужные решения. Теоретически контрольный пакет акций составляет не менее половины всех выпускаемых голосующих акций, т.е. 50% плюс 1 акция. Практически при широком распространении акций владение уже более 20% акций дает в руки их владельца контрольный пакет.

Контроль - это составляющая управленческой деятельности, задачей которой является количественная и качественная оценка и учет результатов работы организации. Главные инструменты выполнения данной функции - учет и анализ, проверка всех сторон деятельности.

Контроль в исполнительном производстве определяется как процесс, направленный на достижение поставленных целей обеспечения законности путем своевременного обнаружения возникающих отклонений от стандартов (норм действующего законодательств) и запланированных показателей хода исполнения и их коррекции. Виды контроля: внешний и внутренний, надведомственный и ведомственный, неформальный, внутриличностный.

Л

Лизинг - вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Лизинг операционный - аренда машин или оборудования на срок, меньший, чем их амортизационный период, предусматривающая возврат арендованного имущества его владельцу по истечении срока действия договора.

Лизинг финансовый - используется при аренде дорогостоящего имущества (земля, здания, дорогое оборудование), заключается на весь амортизационный период имущества.

Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой в срочном порядке, то есть в сроки меньшие, чем "разумный" маркетинговый период, продается имущество предприятия (или отдельный актив).

Ликвидация - прекращение предпринимательской деятельности.

Ликвидные средства - денежные и все быстрореализуемые средства предприятий.

Ликвидность -

1) способность актива быть конвертированным в денежные средства;

2) способность организации погасить свои обязательства.

Листинг (listing) (США) - контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже недвижимой собственности, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные за услуги.

М

Менеджмент - определяется как процесс достижения поставленных целей посредством использования труда людей. В него входят такие составляющие, как организация, руководство, искусство общения с людьми, способность ставить цели и находить средства для их достижения. Менеджмент означает профессионализм или даже искусство в деле эффективного управления организацией.

Метод дисконтирования денежных потоков - метод оценки, применяемый в рамках доходного подхода, при котором стоимость объекта определяется суммированием текущей стоимости прогнозируемых будущих денежных потоков, приносимых объектом.

Метод "избыточных прибылей" - метод оценки, позволяющий определить стоимость нематериальных активов, не отраженных в балансе, но обеспечивающих доходность на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня.

Метод компании-аналога или метод рынка капитала - метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний.

Мониторинг (наблюдение) - оперативная функция управления, сравнивающая фактические показатели с планируемыми. Мониторинг может осуществляться по срокам исполнения, судебным приставам-исполнителям, должникам, подразделениям, видам исполнительных производств и др. На основе мониторинга собирается оперативная информация об отклонениях не по завершенным исполнительным производствам, а по производимым исполнительным действиям. Иначе, информация собирается до завершения исполнительного производства, когда внесение корректирующих действий еще может оказать значительное влияние на результаты исполнения.

Монополия - рынок, на котором число продавцов столь незначительно, что каждый из них способен повлиять на общий объем предложения и на цену товара или услуги .

--------------------------------

См.: Макконел К.Р., Брю С.Л. Экономикс. Принципы, проблемы и политика. Т. 2. М.: Республика, 1995. С. 390.

Н

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Недвижимость (realty, real estate) - недвижимое имущество - участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

Недвижимость жилая - недвижимость, подавляющая часть доходов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.

Нематериальные активы - активы, не имеющие материально-вещественной формы, либо их материально-вещественная форма не имеет существенного значения для использования в хозяйственной деятельности предприятия, приносящие доход и приобретенные предприятием для их использования в течение длительного срока, то есть более одного года. К нематериальным активам относятся интеллектуальная собственность, "гудвилл" (см. - Гудвилл), некоторые виды имущественных прав и т.п.

Неотъемлемая часть недвижимости (fixtures) - объекты в составе недвижимости, которые по закону или договору зафиксированы в составе недвижимого имущества. Например, инженерное оборудование, встроенная мебель, отопительные системы, декоративные элементы архитектуры или убранства и т.д.

Нормативный срок службы - определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.

О

Описание недвижимости (real estate description) - описание недвижимости в регистрационных документах. Оно требуется для определения материального объекта недвижимости, установления границ участка недвижимости, вычисления его площади, описания положения участка по отношению к соседним и при передаче титула от одного собственника к другому. В юридическом смысле описание недвижимости необходимо для полного определения прав собственности, например прав на использование надземного пространства, воды или ископаемых ресурсов.

Опцион - предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время.

Организация состоит из групп и индивидуумов.

Основные средства (основные фонды) - часть имущества, которая длительное время (в бухгалтерском учете период, превышающий один год) неоднократно или постоянно в неизменной натурально-вещественной форме используется в экономике, постепенно перенося свою стоимость на создаваемые продукты и услуги.

Остаточная стоимость основных средств - стоимость основных средств, определяемая как разность между первоначальной (восстановительной) стоимостью и накопленным износом основных средств на данный момент времени.

Отчет об оценке - документ, передаваемый заказчику оценки, содержащий обоснование результатов проведенной оценки, подписанный оценщиком и заверенный его печатью.

Оценка - процесс определения стоимости объекта оценки на определенную дату в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, который включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки.

Оценка земли - оценка стоимости земельного участка, а также массовая кадастровая оценка земельных участков с использованием различных методов оценки.

Оценка имущества должника - определение текущей рыночной стоимости имущества должника для целей реализации этого имущества и погашения долга или его части.

Оценка основных средств - определение стоимости основных средств.

Оценка стоимости действующего предприятия - процесс оценки стоимости приносящего прибыль предприятия как единого функционирующего комплекса, включающий обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

Оценочная фирма - юридическое лицо, зарегистрированное как предприятие, основным видом деятельности которого является оценочная деятельность, имеющее любую организационно-правовую форму, предусмотренную законодательством Российской Федерации, за исключением формы акционерного общества открытого типа.

Оценщик - специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости различных видов имущества на основе общепринятых подходов к оценке, действующий на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. С юридической точки зрения оценщик - это юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель), деятельность которого регулируется законом (ст. 4 Закона РФ "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ).

П

Покупательная способность денег - показатель, представляющий собой отношение минимального размера оплаты труда в базовом периоде к текущему значению минимального размера оплаты труда.

Полезность - в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.

Помещение - пространство внутри здания, ограниченное строительными конструкциями, которое имеет определенное функциональное назначение.

Потребительские товары (consumer goods) - товары, приобретаемые населением.

Право собственности (ownership right) - право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

Правовое положение земельного участка - целевое назначение, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.

Предложение - количество объектов недвижимости, которые собственники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.

Предмет оценки - различные типы прав собственности, подлежащие оценке.

Процедура оценки - совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.

Пассив - а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; б) совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Передача права собственности (conveyance) - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия. В области сделок с недвижимостью включает в себя, наряду с официальной регистрацией акта купли-продажи, обмена, дарения или наследования, одновременное оформление титула, то есть официальную государственную регистрацию прав нового владельца на переданную собственность. В странах, поддерживающих юридический кадастр, или систему Торренса, передача права собственности и регистрация титула соединены в одну процедуру, осуществляемую поземельным регистром, - составной частью кадастровой системы и одновременно юридическим органом, имеющим права суда. В странах с системой страхования титула акт передачи права собственности не обязательно влечет за собой передачу титула, а является лишь основанием для этого.

Переоценка основных фондов - корректировка стоимости основных средств предприятия, позволяющая более точно отразить данные об их восстановительной стоимости и степени износа в бухгалтерском учете предприятия на момент проведения переоценки. В СССР массовая переоценка основных средств проводилась по состоянию на 1 января 1925, 1960, 1972 гг. В период становления рыночных отношений переоценки регулярно в обязательном порядке проводились в 1992 - 1997 гг. Последняя обязательная переоценка была проведена на 1 января 1998 г. В дальнейшем переоценка основных средств стала носить необязательный характер и проводиться по усмотрению предприятий. Согласно ПБУ 6/01 "Учет основных средств" предприятия вправе проводить переоценку основных средств не чаще одного раза в год. Переоценка основных средств производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий данной группе основных средств коэффициент переоценки. Кроме того, переоценка может проводиться на основе рыночных данных. В этом случае предприятие может привлечь оценщика для проведения переоценки. Таким образом, рассчитывается восстановительная стоимость основных средств и, исходя из нее, корректируется износ.

План земельного участка - чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка. Различают контурный план без изображения холмов, оврагов и т.п. и топографический план, на котором в условных знаках и обозначениях показан рельеф на момент последней съемки.

Р

Разрешенное использование - целевое назначение недвижимой вещи, перечень всех ее обременений и ограничений использования. Разрешенное использование земельного участка - диапазон незапрещенных видов использования земельного участка для хозяйственных и иных целей с учетом установленных ограничений и сервитутов.

Регистр недвижимости (property register) - составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах.

Регистр поземельный (land register) - составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении.

Регистрация недвижимости (property registration) - совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки, с оформлением соответствующих документов. Процедуры регистрации необходимы при образовании недвижимости, изменениях ее состава, ликвидации, передаче прав собственности.

Реституция (от лат. restitutio) - восстановление в прежнем правовом имущественном положении; возвращение собственности законному владельцу.

Риэлтер (realtor) (США) - брокер или агент по недвижимости, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров.

Роялти - периодические процентные отчисления (платежи) за купленное по лицензии изобретение, или ноу-хау, выплачиваемые лицензиатом лицензиару в течение определенного периода, оговоренного в лицензионном договоре.

Рынок - всякий институт или механизм, который сводит вместе покупателей (предъявителей спроса) и продавцов (поставщиков) конкретного товара или услуги .

--------------------------------

См: Макконел К.Р., Брю С.Л. Экономикс. Принципы, проблемы и политика. Т. 2. М.: Республика, 1995. С. 396.

Рынок недвижимости (market) - совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

Рыночная арендная плата - величина арендной платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.

Рыночная стоимость - цена, с которой согласны желающий продать и желающий купить имущество, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке.

Рыночная цена - договорная цена, реализованная в результате переговоров между покупателем и продавцом.

Репутация - приобретенная общественная оценка, создавшееся общее мнение о качествах, достоинствах и недостатках .

--------------------------------

См: Ожегов С.И. Словарь русского языка. М.: Русский язык, 1984. С. 589.

С

Сделка с недвижимостью - действия граждан и хозяйствующих субъектов, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности или иного права на недвижимость.

Сегментация рынка (market segmentation) - разделение рынка на однородные группы потребителей. Фактически в основу сегментации рынка могут быть положены и характеристики товара, за которыми стоят соответствующие группы покупателей.

Сегментация рынка недвижимости - разделение рынка на однородные сектора, имеющие сходные характеристики субъектов и объектов. Например: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.

Сельскохозяйственные угодья - земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

Сервитут - право ограниченного пользования другим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Синергический эффект - эффект повышения результативности за счет использования взаимосвязи и взаимоусиления различных аспектов деятельности. Преимущество синергизма выражается формулой "2 + 2 = 5", иначе говоря, суммарная отдача всех капиталовложений фирмы выше, чем сумма показателей отдачи по каждому ее отделению без учета использования общих ресурсов и взаимодополняемости.

Система - единство, состоящее из взаимозависимых систем, каждая из которых привносит что-то конкретное в уникальные характеристики целого .

--------------------------------

См.: Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента / Пер. с англ. М., 1999. С. 694.

Система Торренса (Torrens title system) - разновидность системы юридического кадастра - это метод регистрации титула, в котором чистота (доброкачественность) титула устанавливается правительственным агентством, которое затем регистрирует титул и выдает собственнику удостоверение титула как юридическое основание его прав. Система предложена Робертом Торренсом и внедрена с конца XIX века в Австралии, Новой Зеландии, в провинции Британская Колумбия (Канада). Первоначальная регистрация титула в этой системе производится в произвольный момент на основе юридического анализа, результат которого считается окончательным, то есть с этого момента титул считается "чистым", полностью доброкачественным, в чем собственник и удостоверяется. Далее, для поддержания эффективности этой системы необходимо регистрировать все без исключения сделки, интересы и операции с недвижимостью.

Скидка на низкую ликвидность - денежная сумма, или доля, в процентах на которую уменьшается рыночная стоимость объекта, в зависимости от того, насколько быстро объект может быть конвертирован в наличные деньги, если собственник решает его продать.

Скорректированная балансовая стоимость предприятия - 1) балансовая стоимость после внесения изменений и дополнений в статьи актива и пассива баланса. Корректировка производится экспертом-оценщиком для определения стоимости предприятия, например для изменения величины уставного капитала; 2) в бухгалтерских документах предприятия скорректированная балансовая стоимость предприятия - это стоимость активов за вычетом износа основных производственных фондов.

Смета (в строительстве) - документ, определяющий стоимость строительства, составленный по принятой методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок. Различают следующие ее виды:

инвесторская (расчет, калькуляция издержек) - комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком. В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимость строительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ, содержание службы заказчика, занимающейся строительством, и т.п.;

локальная - первичный сметный документ, на основании которого определяется стоимость отдельных видов работ и затрат, входящих в объектную смету;

объектная - сметный документ, определяющий на основе локальных смет стоимость строительства отдельных зданий и сооружений, выполнения различных видов строительных работ, входящих в сводную смету на строительство, и служащий основанием для расчетов за выполненные строительно-монтажные работы;

сводная - сметный документ, определяющий общую стоимость строительства (расширения или реконструкции) предприятия, здания или сооружения различного назначения, который составляется в соответствии с установленным порядком и служит основанием для планирования и финансирования капитального строительства.

Сметный расчет - официальный документ, определяющий стоимость зданий и сооружений, строительство которых ведется по индивидуальным проектам.

Собственность - движимое или недвижимое имущество, которое принадлежит физическому или юридическому лицу на праве собственности.

Собственность с ограниченным рынком - собственность, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой собственности с ограниченным рынком является не ее неспособность быть проданной на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа собственности такого рода, как правило, требует более длительного маркетингового периода, чем продажа собственности, пользующейся более высоким спросом.

Сооружения - инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.

Сопоставимые цены - цены какого-либо определенного года или на определенную дату, условно принимаемые за базу при сопоставлении в стоимостном выражении объема производства, товарооборота и других экономических показателей в отдельные периоды.

Спрос - количество продукта, которое потребители готовы и в состоянии купить по некоторой цене из возможных в течение определенного периода.

Средства массовой информации включают печатные средства (газеты, журналы, прямую почтовую корреспонденцию), средства вещания (радио, телевидение), электронные средства (аудиокассеты, видеокассеты, видеодиски, CD-ROM) и средства наружной рекламы (объявления, вывески, плакаты) .

--------------------------------

См.: Котлер Ф. Маркетинг-менеджмент: анализ, планирование, внедрение, контроль. 2-е рус. изд. СПб., 1999. С. 874.

Срок физической жизни - период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.

Срок экономической жизни объекта - период времени, в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его устаревания.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ - см. Учетная ставка ЦБ РФ.

Стоимость - денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости объекта недвижимости - это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и др.) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки.

Стоимость балансовая - полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

Стоимость в обмене - способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

Стоимость в пользовании - обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

Стоимость меновая - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Стоимость налогооблагаемая - стоимость, определенная на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

Стоимость остаточная - стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа.

Стоимость первоначальная - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

Стоимость полная восстановительная (пвс) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе.

Стоимость потребительная - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

Стоимость рыночная - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость страховая - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Стоимость утилизационная - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

Страхование титула (title insurance) - защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие от других видов страхования страхование титула - это страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в будущем. Покупка страхового полиса - это перекладывание возможного риска с собственника или арендатора на страховую компанию. Страхование титула, распространившееся в США с конца XIX века, в настоящее время обеспечивает защиту более чем половины собственников объектов недвижимости в стране. Распространение системы страхования титула взаимосвязано с отсутствием системы юридического кадастра.

Субаренда - аренда имущества у его арендатора, то есть передача арендованного имущества (части его) в аренду третьему лицу (группе лиц).

Т

Тендер (tender) -

1. Предложение, поступающее при проведении торгов. Порядок предоставления тендера определяется организаторами торгов. Тендер, как правило, подается к установленному сроку в закрытом виде, то есть его основное содержание не раскрывается.

2. Конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющая собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

Технология оценки - определенная Едиными профессиональными стандартами оценки последовательность процесса оценки стоимости предприятия. Включает в себя следующие этапы: определение объекта, предмета, цели и функции оценки, разработку плата оценки, определение наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого предприятия, сбор и анализ необходимой информации, оценку стоимости предприятия с использованием различных методов, сопоставление стоимостей, полученных различными методами, и установление наиболее вероятной стоимости оцениваемого предприятия, составление отчета и заключения об оценке стоимости предприятия.

Титул (title) - законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу. Анализ документального материала, доказывающего право собственности, особенно важен для лица, которому титул будет передан. Юридическая основа титула (title evidence) имеет в разных странах мира три основные формы:

1) решение юриста, соответствующим образом удостоверенное;

2) страховой полис на титул;

3) Торренсова система удостоверения титула.

Две первые системы основаны на надлежащем юридическом описании недвижимости, надлежащем указании на цепочку титулов и на исследовании публичных записей. Сделка сама по себе не является юридической основой для передачи титула: она не содержит доказательств того, что передающий - юридически подлинный и единственный собственник, а также всех условий, обременяющих данную недвижимость. Даже в случае наличия одной из трех юридических основ титула иногда могут потребоваться дополнительные исследования или анализ. Третья форма - система Торренса и аналогичные ей западноевропейские системы юридического кадастра - ведет подробный учет всей без исключения недвижимости, всех сделок и передач прав и, удостоверяя титул, гарантирует так называемую чистоту, или доброкачественность, титула при его регистрации.

Транспортные средства - средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов.

У

Убыточность - экономический показатель, обратный показателю рентабельности, который представляет собой отношение убытка к себестоимости реализованной продукции (работ, услуг) или к среднегодовой стоимости основных и оборотных средств.

Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) - данные нормативных документов, как правило отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.

Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.

Унитарное предприятие - коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. Унитарное предприятие может быть государственным либо муниципальным. Его имущество, соответственно, находится либо в государственной, либо в муниципальной собственности, принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия (ст. 113 Гражданского кодекса).

Управление недвижимостью (property management) - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, контроль за обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Функции и ответственность по управлению недвижимостью распределяются между собственником и арендатором в соответствии с условиями договора аренды. Собственник может делегировать все или часть функций профессиональному управляющему.

Уставный капитал - сумма средств, необходимая для начала совместной деятельности учредителей предприятия. Уставный капитал создается за счет взносов учредителей. В уставный капитал входит стоимость основных и оборотных средств. Уставный капитал дает представление о стоимости имущества, которым располагает предприятие. Назначение уставного капитала - гарантировать обязательства предприятия перед третьими лицами путем определения минимального размера имущества предприятия.

Устаревание - потеря стоимости объекта в результате уменьшения полезности в связи с воздействием на него физических, технологических, эстетических, негативных внешних факторов.

Устройства передаточные - один из видов основных фондов предприятия, при помощи которых происходит передача электрической, топливной или механической энергии (трубопроводы, электросети и т.п.) со всеми промежуточными устройствами, необходимыми для трансформации и передачи энергии.

Учетная ставка ЦБ РФ - процентная ставка, применяемая для определения затрат на оплату процентов по кредитам банков, полученным юридическими лицами на производственные цели, в целях исчисления налога на прибыль.

Управление - функция организованных систем различной природы (биологических, технических, социальных), обеспечивающая их целостность и достижение стоящих перед ними целей. Содержание процесса управления составляют обработка и преобразование информации.

Ф

Физический износ - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Физическое лицо - гражданин, обладающий гражданской правоспособностью (способностью иметь гражданские права и нести обязанности). Физическое лицо может владеть имуществом (экономическими активами), совершать сделки, отвечать по обязательствам.

Х

Хеджирование - форма страхования цены или прибыли, используемая при совершении фьючерсных сделок с целью застраховать себя от возможных потерь из-за изменения цен в течение срока сделки.

Холдинг - компания, держащая пакеты акций других компаний, не располагающая собственными производственными предприятиями.

Холдинговая компания - акционерное общество, владеющее контрольными пакетами акций различных предприятий с целью контроля и управления их деятельностью.

Ц

Целевое назначение земель - установленные законодательством порядок и условия использования земель для определенных целей в соответствии с категориями земель.

Цена сметная в строительстве - цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строительство объекта, выраженная определенной единицей измерения.

Цикл продукта жизненный - промежуток времени от разработки продукта до снятия его с производства. Включает в себя следующие стадии: 1) разработка продукта (конструирование, эксперименты); 2) рост (появление продукта на рынке, возникновение и рост спроса на него); 3) зрелость (серийное производство продукта, большой масштаб продаж); 4) насыщение рынка продуктом; 5) затухание продаж и постепенное сворачивание производства продукта.

Э

Экономическая жизнь - период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

Эскроу (escrow) - подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне. При проведении сделок с недвижимостью такой третьей стороной в США является специализированная фирма, оказывающая эскро-услуги. Счета "эскроу" используются также в процессе ипотечного кредитования для депонирования средств, предназначенных для уплаты налогов и страховки. В несколько модифицированном виде эскро-услуги оказываются при сделках с недвижимостью в российских условиях.

Этика оценщика - совокупность этических норм и правил профессиональной деятельности в области оценки.

Эффективность экономическая - показатель результативности деятельности компании, представляющий собой сопоставление результатов деятельности с затратами на ее осуществление. Экономическая эффективность - отношение результатов к затратам, экономический эффект - разница между результатами и затратами.

Ю

Юридическое лицо - организация, имеющая в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечающее по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс или смету (ст. 48 ГК).