3. Порядок використання земель житлової та громадської забудови

Землі у межах населених пунктів з урахуванням їх основного цільового призначення використовуються власниками земель­них ділянок і землекористувачами передовсім для містобудівних потреб, тобто для розміщення та експлуатації будинків і споруд житлового, громадського, транспортного, виробничого, кому­нального, природоохоронного, іншого призначення, вулиць і доріг, магістральних інженерних мереж, об'єктів ландшафтної архітектури тощо.

Земельні ділянки під забудову надаються фізичним та юри­дичним особам у розмірах та порядку, визначених чинним зе­мельним законодавством України.

Порядок використання земельних ділянок для житлової та громадської забудови у межах населених пунктів регулюється ЗК України, містобудівним та іншим законодавством, основу якого становлять закони України «Про Генеральну схему плану­вання територій України», «Про основи містобудування», «Про планування і забудову територій», «Про архітектурну діяль­ність», «Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за порушення у сфері містобудування», інші нор­мативно-правові акти (наприклад, типові регіональні правила забудови, регіональні та місцеві правила забудови), а також дер­жавні будівельні норми і правила (наприклад, ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських по­селень», Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров'я України від 19 червня 1996 р.).

Забудова територій передбачає здійснення нового будівни­цтва, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт, впоряд­кування об'єктів містобудування, розширення та технічне пере­оснащення підприємств тощо.

Визначення територій під забудову і вибір земельних ділянок для містобудівних потреб здійснюється на підставі затвердже­них у встановленому порядку містобудівної документації2 та планів земельно-господарського устрою конкретного населеного пункту за погодженням зі спеціально уповноваженими органами з питань містобудування та архітектури.

Житловій чи громадській забудові земельної ділянки у ме­жах населених пунктів, що має здійснюватися відповідно до її цільового призначення, має передувати виникнення у суб'єкта земельних прав на цю ділянку.

Стаття 125 ЗК України пов'язує виникнення права власності, права постійного користування та права на оренду земельної ділянки з одержанням її власником або користувачем (оренда­рем) відповідного документа, що посвідчує це право, та його дер­жавною реєстрацією. Можливість використання земельних ділянок під забудову у межах населених пунктів містобудівне законодавство пов'язує з наявністю у суб'єкта права на забудо­ву. Так, Закон України «Про основи містобудування» (ст. 22) підкреслює, що забудова земельних ділянок, які надаються для містобудівних потреб, здійснюється лише після виникнення у суб'єкта права власності чи права користування земельною ділянкою у встановленому порядку та отримання ним дозволу на виконання будівельних робіт. Право на забудову (будівництво) виникає у суб'єктів, які вже отримали у власність чи користу­вання (оренду) земельні ділянки, визначені для містобудівних потреб містобудівною документацією та місцевими правилами забудови. Особа, якій належить право на забудову, набуває ста­тусу забудовника, який реалізує належне йому право.

Сутність права на забудову полягає у забезпеченій законом можливості власника чи користувача (орендаря) відповідної земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, встановленому законом, певні дії. Такими діями закон, зокрема, визначає не лише будівництво об'єктів містобудування, а й перебудову або знесення будинків і споруд, розташованих на цій ділянці.

Реалізація права на забудову можлива лише за наявності у суб'єкта дозволу на будівництво та дозволу на виконання бу­дівельних робіт. Процедура отримання дозволу на будівництво встановлена Законом України «Про планування і забудову тери­торій» (ст. 24). Цей дозвіл надається заявникові виконавчим орга­ном відповідної ради або Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією (у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами) протягом двох місяців з дня подання ним письмової заяви.

Суб'єкт, який отримав дозвіл на будівництво, до початку ви­конання будівельних робіт зобов'язаний отримати дозвіл на ви­конання цих робіт. Таким дозволом вважається документ, який засвідчує право забудовника та підрядника на виконання цих робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, а також видачу ордерів на проведення земляних робіт. Процедура надання дозволу на виконання будівельних робіт врегульована Положенням, затвердженим наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 р. та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 25 грудня 2000 р. Цей дозвіл надається та реєструється місцевими інспекціями державного архітектур­но-будівельного контролю протягом одного місяця з дня подання заяви. Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його пере­реєстрації, а також виконання не зазначених у дозволі будівель­них робіт згідно зі ст. 29 Закону України «Про планування і забу­дову територій» вважається самовільним будівництвом і призво­дить до відповідальності, встановленої законодавством.

Певними особливостями характеризується порядок викори­стання земель житлової та громадської забудови, які відповідно до цільового призначення використовуються для розміщення об'єктів містобудування (житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування).

Земельні ділянки із земель житлової та громадської забудови передаються у власність або надаються в оренду під забудову громадянам для індивідуального чи колективного використання. У першому випадку земельні ділянки використовуються грома­дянами для індивідуального будівництва та обслуговування жи­лого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва1.

Певною специфікою характеризується використання забудо­ваних земельних ділянок у межах житлової забудови, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території.

Якщо багатоквартирний жилий будинок буде приватизова­ний громадянами, то закон не виключає можливості передання відповідної земельної ділянки, яка обслуговує цей будинок, без­оплатно у власність або надання у користування об'єднанню власників. В останньому випадку положення ст. 42 ЗК України потребують уточнення, оскільки об'єднання власників є самостій­ною юридичною особою, майно якої не належить до державної чи комунальної власності і у зв'язку з цим вона не може претенду­вати на отримання земельної ділянки в постійне користування. Тому земельна ділянка, на якій розташований цей жилий буди­нок, може бути або безоплатно передана у власність юридичної особи — об'єднання власників, або ж надана цьому суб'єкту в оренду. Слід також зазначити, що закріплена ч. 2 ст. 42 ЗК України альтернатива щодо власнісного статусу земельної ділянки, яка обслуговує приватизований багатоквартирний бу­динок, не відповідає логіці земельної реформи, спрямованої .на забезпечення приватизації земель, що використовуються для задоволення приватних інтересів.

Особливість правового режиму земельних ділянок багато­квартирної несадибної житлової забудови обумовлена тим, що вони використовуються, як правило, кількома юридичними осо­бами, мають єдину інфраструктуру та об'єкти обслуговування бу­динків (проїзди, тротуари, майданчики для господарських цілей тощо).

Земельна ділянка, що обслуговує приватизований багато­квартирний будинок, не підлягає поділу між співвласниками бу­динку та закріпленню її частин за окремими співвласниками бу­динку.

Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в екс­плуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Прийняття містобудівного об'єкта в експлуатацію оформляється підписанням акта державної приймальної комісії, який затверджується виконавчим органом місцевої ради і висту­пає підставою для використання цих об'єктів.

Об'єкти державного замовлення приймаються в експлуата­цію відповідно до Положення про порядок прийняття в експлуа­тацію закінчених будівництвом об'єктів державного замовлення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 р. № 449, зі змінами та доповненнями1.

Прийняття в експлуатацію об'єктів містобудування, які не є державною чи комунальною власністю, невиробничого призна­чення регулюється державними будівельними нормами (ДБН А.3.1.-3.-94 «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Основні положення», розділ 3).

Об'єкти нерухомості, які прийняті в експлуатацію, підляга­ють державній реєстрації в порядку, який встановлений Указом Президента України «Про заходи щодо створення єдиної систе­ми державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р.2 Правове значення державної реєстрації поля­гає в тому, що з цього моменту суб'єкт стає власником зареєстро­ваного об'єкта, він отримує документ, що посвідчує його права власності на об'єкт нерухомості.

Землі у межах населених пунктів, які надані або передані для забудови, повинні використовуватися власниками земельних ділянок і землекористувачами належним чином, тобто з дотри­манням ними архітектурних, будівельних, санітарних, екологіч­них та інших державних стандартів, норм і правил у сфері будівництва, правил забудови та вимог про цільове призначення земельної ділянки. Неналежне та самовільне використання цих земель спричиняє настання для винних осіб юридичної відпо­відальності, встановленої законом.

Законодавством передбачені спеціальні негативні правові наслідки за самовільне будівництво об'єктів містобудування. Будівництво вважається самовільним (за термінологією ст. 376 нового ЦК України — самочинним) у всіх випадках, коли воно здійснюється у межах самовільно зайнятої або незаконно отриманої на інших підставах земельної ділянки.

Самовільне зайняття земельної ділянки і здійснення на ній самовільного будівництва — це різні за характером правопору­шення. Перше — земельне правопорушення, яке порушує пра­вомочність розпорядження землею її власником, друге — право­порушення у сфері містобудування, тобто порушення держав­них стандартів, норм і правил у сфері будівництва та правил забудови. У цих випадках відповідальність винних осіб повинна наставати як за порушення права власності на землю (іноді — і права землекористування), так і за самовільне будівництво. При цьому згідно зі ст. 212 ЗК України знесення самовільно збу­дованих будинків, будівель і споруд, як і в цілому приведення зе­мельних ділянок у придатний для використання стан, здійс­нюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

При правомірному використанні земельної ділянки, яку у вста­новленому порядку надано в користування або придбано у власність під забудову, самовільним будівництвом вважається проведення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстра­ції1, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт.

Відповідно до ст. 376 нового ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними по­рушеннями будівельних норм і правил.

Самовільне (самочинне) будівництво — це самостійне право­порушення у сфері містобудування. Залежно від того, хто його скоїв, розрізняють різні правові наслідки негативного характеру для цих осіб. Суб'єктами відповідальності у цих випадках є юри­дичні або фізичні особи, а також посадові особи підприємств, установ та організацій.

Відповідальність юридичних осіб за самовільне будівництво передбачена Законом України «Про відповідальність підпри­ємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування»1.

Серед правопорушень, пов'язаних із виконанням будівельних робіт, за вчинення яких юридичні особи несуть відповідальність у вигляді штрафу, Закон називає проведення будівельних робіт без дозволу на їх виконання або без затвердженої проектної до­кументації; виконання будівельних робіт, що не відповідають державним стандартам, нормам і правилам або проектним рішенням; ухилення від виконання або несвоєчасне виконання приписів інспекцій державного архітектурно-будівельного кон­тролю; недодержання регіональних або місцевих правил забудо­ви під час планування і забудови населених пунктів, режиму ви­користання та забудови земель, на яких передбачена містобу­дівельна діяльність. Згідно із Законом самовільно збудованими також вважаються будинки і споруди, які експлуатуються або використовуються по закінченні будівництва без прийняття їх державними приймальними комісіями.

Справи щодо названих правопорушень, пов'язаних із само­вільним будівництвом, що здійснюється юридичними особами, розглядають Державна архітектурно-будівельна інспекція України та її місцеві органи. Сплата штрафу не звільняє під­приємство від усунення допущених порушень і відшкодування збитків, заподіяних самовільним будівництвом.

Адміністративна відповідальність громадян та посадових осіб за самовільне будівництво будинків та споруд, а так само за са­мовільну зміну архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації встановлена ст. 97 КпАП.

Цивільно-правові наслідки самовільного (самочинного) будів­ництва фізичними та юридичними особами визначені цивільним законодавством. Зокрема, ст. 376 нового ЦК України передбачає, що особа яка здійснила або здійснює самочинне будівництво не­рухомого майна, не набуває права власності на нього. Ця цивіль­но-правова норма передбачає й інші засоби впливу на осіб, вин­них у самочинному будівництві. На особу, яка здійснила (здійс­нює) самочинне будівництво, ця норма накладає також обов'язок відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Використання земельних ділянок у межах населених пунктів для потреб, не пов'язаних із забудовою, здійснюється відповідно до плану земельно-господарського устрою населеного пункту.