Гражданское право

Следовательно, при обмене от одних лиц к другим передаются жилые помещения*. Но вместе с тем обмен совершается со взаимной передачей соответствующих прав и обязанностей. Чаще всего это права и обязанности, вытекающие из договора найма или аренды жилого помещения. При обмене жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, он передает своему контрагенту право собственности. Если предметом обмена является жилое помещение в доме кооператива, обмен влечет передачу права собственности (если член кооператива стал собственником) либо права пользования квартирой.

В литературе высказано мнение о том, что обмен представляет собой соглашение о взаимной передаче участниками обмена своих прав и обя-

* От обмена следует отличать соглашение о замене жилой площади, в силу которого гражданин сдает занимаемое им помещение исполкому или администрации предприятия (организации) и получает от них взамен другое жилое помещение. Основанием для замены может служить состояние здоровья нанимателя или члена его семьи, ликвидация конфликтной ситуации и т.п. См.: Гетман Е.С. О праве на замену жилой площади - В: Соц. законность, l987. № 12. 176

занностей по пользованию жилыми помещениями*. Представляется, что обмен означает передачу самих жилых помещений, которые могут принадлежать участникам обмена не только на праве пользования, но и на праве собственности. Что же касается взаимной передачи прав и обязанностей, то эти действия неразрывно связаны с главным содержанием обмена - передачей жилых помещений.

Термин "обмен" характеризует экономическую сторону данного явления. С юридической точки зрения правильнее говорить о договоре обмена, т.е. об определенном соглашении между его участниками.

Заслуживает внимания и понятие "передача прав и обязанностей".

При обмене жилого помещения членами ЖСК передача права пользования кооперативной квартирой происходит с соблюдением следующих требований: выбывший по обмену исключается из состава кооператива, а вселяющийся должен быть принят в его состав. Лишь при наличии этих юридических фактов происходит передача кооперативно-членских прав и обязанностей.

Социальная ценность института обмена. Возможность обменять жилое помещение - один из способов удовлетворения жилищно-бытовых потребностей людей в соответствии с их индивидуальными интересами. Желание совершить обмен жилого помещения чаще всего бывает продиктовано такими обстоятельствами, как необходимость разъехаться в разные квартиры в связи с расторжением брака или соединить жилые помещения в связи со вступлением в брак; желание жить ближе к месту работы или к месту жительства родственников; стремление иметь квартиру большего размера либо на другом этаже, с лучшими удобствами и планировкой и т.д. Обмен нередко обусловлен и соображениями материального порядка — желанием получить денежное возмещение разницы в размере обмениваемых помещений, что приобретает особую актуальность в условиях формирования рынка жилья и не считается правонарушением, если обмениваемые помещения принадлежат на праве собственности гражданину или общественным организациям.

Стороны в договоре обмена. Обмен может быть совершен между нанимателями жилых помещений в домах всех фондов, в том числе в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности (если все участники обмена являются нанимателями в этих домах). Право на обмен имеет также член кооператива (ст. 119 ЖК).

У частником договора обмена может быть собственник квартиры, а также жилого дома**. Если происходит обмен жилых помещений, каждое из

которых принадлежит на праве собственности, то на возникающие отно-

— ^

* См., например: Аскназий С.И., Б р а у д е И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. С. 145; Чигир В.ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 144;

Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 210.

** См. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики (ст. 20).- Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст.99.

177

шения должны, очевидно, распространяться правила о договоре мрны, поскольку в данном случае будет иметь место обмен одного имущества на другое (ст. 255 ПО. Однако поскольку предметом такого договора юля-ются жилые помещения, на складывающиеся между сторонами отношения должны распространяться и нормы жилищного законодательства, в частности правила об оформлении обмена (поскольку потребуется прописка каждого из участников обмена по новому месту жительства), о получении согласия на обмен членов семьи и др.

В тех случаях, когда участники обмена пользуются жилыми помещениями по разным юридическим основаниям (наниматель, член кооператива, собственник), к отношениям обмена должны, по-видимому, применяться соответствующие нормы жилищного законодательства. Например, если гражданин, имеющий на праве собственности квартиру в доме муниципального фонда, желает обменять ее на квартиру, находящуюся в собственности члена ЖСК, должны соблюдаться правила обмена, содержащиеся в ст. 119 ЖК.

Участниками договора обмена жилыми помещениями могут быть несколько нанимателей (арендаторов), членов ЖСК или собственников, т.е. договор может быть и двусторонним, и многосторонним.

Каждый из участников должен иметь самостоятельное право на жилое помещение. Временные жильцы, поднаниматели, лица, проживающие в гостиницах и общежитиях, такого права не имеют и поэтому участниками обмена занимаемой площади быть не могут.

Предмет договора обмена. Предметом договора обмена может быть только определенное жилое помещение (квартира, комната), находящееся в пользовании нанимателя или члена ЖСК либо в собственности гражданина.

Предметом договора обмена может быть при определенных условиях не только отдельная квартира или комната, но и "доля жилой площади", в том числе в виде комнаты.

Согласно ст. 70 ЖК, совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен получил в практике название "родственного", или "внутри-семейного".

Не могут быть предметом обмена, как уже отмечалось, помещения в гостиницах и общежитиях.

Жилые помещения, являющиеся предметом обмена, могут быть расположены в одном или в разном населенных пунктах. Если в данном городе (например, Москве) установлены ограничения в прописке, обмен с нанимателем, проживающим в другом городе, допускается при соблюдении соответствующих правил.

Условия заключения договора обмена. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимателем, а также арендатором при условии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с нанимателем (арендатором), в том числе и вре-

178

менно отсутствующих, если за ними сохраняется право на жилую площадь. Для обмена смежных комнат, связанных общих входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения в разных домах (квартирах).

В определенных случаях, указанных в законе, условием заключения договора обмена является согласие владельца или собственника дома, в котором находится обмениваемое жилое помещение. Так, обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций, согласно ст. 69 ЖК, допускается лишь с их согласия. Отказ в согласии может быть обжалован в судебном порядке, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам. При обмене жилых помещений нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, требуется согласие собственника.

Для обмена жилых помещений нанимателями в домах муниципального фонда получение согласия жилищных органов не предусмотрено. Однако исполкомы местных Советов (или другие органы исполнительной власти) контролируют законность обменов при их оформлении.

Оформление обмена. Обмен жилыми помещениями оформляется обменными ордерами, которые выдаются каждому участнику обмена исполкомом местного Совета (или иным органом исполнительной власти). Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения ордеров. Отказ в выдаче ордера может быть в шестимесячный срок обжалован в судебном порядке.

Поскольку обменный ордер является обязательной письменной формой договора обмена, фактический переезд участников обмена при отсутствии ордеров не порождает права на жилую площадь в помещении, занятом подобным образом, и должен рассматриваться как незаконное занятие помещения. И, с другой стороны, надлежаще оформленный договор обмена порождает обязательство, в соответствии с которым каждый из участников обмена должен переехать в предусмотренное договором помещение. Неисполнение данной обязанности одним из участников обмена дает право другим требовать его принудительного переселения в судебном порядке. Наряду с этим возможно и взыскание с него убытков.

Условия, при которых обмен хилыми помещениями не допускается. Обмен жилыми помещениями в домах государственного и муниципального фондов, а также в домах ЖСК не допускается, если: к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма жилого помещения; дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях; помещение относится к служебным или находится в общежитии; в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных усло-

179

вий (ст. ст. 73, 119 ЖК). Законодательством предусматриваются и некоторые другие условия, при которых обмен не допускается.

Если участниками договора обмена выступают собственники жилых помещений, то они в принципе свободны в определении условий этого договора, за небольшими исключениями. Например, надо признать недопустимым и обмен между собственниками, если он повлечет существенное ухудшение жилищных условий одной из сторон, в результате чего она станет нуждаться в улучшении жилищных условий и сможет требовать принятия ее на учет нуждающихся.

Недействительность договора обмена. Договор обмена может быть признан судом недействительным, если его участниками нарушены требования, предусмотренные ЖК, а также по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (ст. ст. 48-58 ГК), в частности, в случаях совершения договора под влиянием обмана, заблуждения и т.п. Участники договора обмена, признанного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если же обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ст. 74 ЖК).