Гражданское право

Сказанное касается отношений найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Если жилое помещение сдает внаем или в аренду его собственник, то он в первую очередь заинтересован в получении квартирной (арендной) платы, и ему, как правило, безразлично, проживает наниматель (арендатор) в нанятом помещении или нет.

Срок, на который сохраняется жилое помещение за временно отсутствующими. При временном отсутствии нанимателя или члена его семьи жилое помещение сохраняется за ним, по общему правилу, в течение шести месяцев. Однако если наниматель или члены его семьи отсутствовали свыше шести месяцев по уважительной причине, этот срок по заявлению отсутствующего может быть продлен наймодателем, а в случае спора - судом (ч. 5 ст. 60, ч. 2 ст. 136 ЖК).

Вопрос об уважительности причин отсутствия решается судом на основе материалов конкретного дела. Наряду с этим в самом законе (ч. 2 ст. 60 ЖК) дается перечень причин отсутствия, при которых жилое помещение сохраняется на срок более б мес. (см. с. 175).

Отсутствие нанимателя и членов его семьи сверх установленных сроков может повлечь весьма важные юридические последствия - признание гражданина утратившим право на жилую площадь.

Временный характер отсутствия. Право на жилую площадь, как вытекает из закона, сохраняется в течение шести месяцев только при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи: в случае выезда на постоянное жительство в другое место договор найма и, следовательно, право на жилую площадь прекращаются со дня выезда (ч. 2 ст. 89 ЖК). Однако если наниматель, выезжая на новое постоянное место жительства, принимает меры к обмену занимаемого помещения, его право на жилую площадь не прекращается, поскольку он желает реализовать свое право на обмен помещения*.

* См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1976. № 5. С. 2-3.

173

Временный характер отсутствия может быть подтвержден, в частности, тем, что отсутствующий выполняет свои обязанности по договору найма жилого помещения (см. ч. 1 ст. 66 ЖК).

Непрерывность отсутствия. Для признания гражданина утратившим право на жилую площадь по мотивам длительного отсутствия необходимо установить непрерывное отсутствие в течение б мес. со дня, когда фактически прекратилось его проживание в данном помещении. Однако если гражданин иногда появляется в квартире, из которой уехал, лишь с целью прервать 6-месячный срок и сохранить таким образом право на жилую площадь, суд может признать его утратившим данное право.

По-иному следует оценивать ситуацию, когда гражданин, длительное время не проживающий в данном помещении, к моменту рассмотрения иска о признании его утратившим право на жилую площадь фактически проживает в нем. Представляется, что в подобных случаях оснований для удовлетворения иска не будет, в особенности если у гражданина нет в постоянном пользовании или собственности другого жилья.

Юридическое значение признания гражданина утратившим право на жилую площадь по мотивам длительного отсутствия. Длительное непроживание в жилом помещении (больше шести мес.) нельзя рассматривать как правонарушение. В настоящее время это положение находит подтверждение в принятой Верховным Советом РСФСР 22 ноября 1991 г. Декларации прав и свобод человека и гражданина, которой предусмотрено, что каждый имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства в пределах Российской Федерации*. Признание гражданина утратившим право на жилую площадь по мотивам длительного отсутствия не означает его наказания за якобы совершенное правонарушение, а имеет цель освободить жилое помещение, в котором он больше не нуждается, для последующего использования по назначению. Поэтому при разрешении подобных дел суды принимают во внимание не только факт длительного непроживания гражданина в нанятом жилом помещении, но и выясняют, имеется ли у него право на жилую площадь в другом месте, нуждается ли он в данном жилом помещении.

Особые случаи, когда жилое помещение сохраняется за отсутствующим на срок более шести месяцев. Такие случаи предусмотрены ч. 2 ст. 60 ЖК, причем их перечень может быть расширен законодательством (ч. Зет. 60 ЖК).

Речь идет о причинах отсутствия гражданина и членов его семьи, предусмотренных самим законом. К их числу, в частности, относятся: призыв на действительную срочную военную службу; временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.), а также в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т.п.); помещение детей на воспитание в государственное учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям);

выезд для лечения в лечебно-профилактическое учреждение; заключение под стражу в связи с нахождением под следствием или судом.

• См.: Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №52. Ст. 1865. 174

При наличии указанных уважительных причин право на жилую площадь сохраняется не только на срок их действия, но и, сверх того, еще на шесть месяцев. Исключение составляет следующий случай: если гражданин осужден к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке, право на жилую площадь сохраняется за ним лишь до приведения приговора в исполнение (п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК).

Таким образом, жилищное законодательство по сути дела определяет меру наказания, которой не знает уголовное законодательство,-лишение осужденного права на жилую площадь. Представляется бесспорным, что данная норма жилищного законодательства противоречит общему принципу уголовного законодательства, согласно которому за совершенное лицом преступление может быть применено только наказание, которое предусмотрено уголовным законом.

Брояирование жилого помещения. В некоторых случаях право нанимателя и членов его семьи на жилую площадь в домах государственного и муниципального фондов при их временном отсутствии охраняется путем выдачи им особого свидетельства — брони. Путем бронирования обеспечивается наиболее надежное закрепление за временно отсутствующим гражданином его права на жилую площадь*.

Требовать выдачи охранного свидетельства (брони) гражданин может лишь в случаях, установленных законом: направление на работу за границу, выезд на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности и в некоторых других случаях, предусмотренных законодательством (см.

Жилое помещение не может быть забронировано за лицами, проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов; за нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, и в некоторых других случаях**.

Броня выдается исполкомом местного Совета (или иным органом исполнительной власти) по месту нахождения бронируемого жилого помещения, независимо от того, в доме какого фонда проживает гражданин, имеющий право на бронирование.

Поскольку право на бронирование жилого помещения есть законное право нанимателя и членов его семьи, при отказе в выдаче брони гражданин может обратиться за защитой своего права в суд. Равным образом выданная гражданину броня может быть признана недействительной только решением суда.

Охранное свидетельство (броня) выдается на сроки, предусмотренные законом. В частности, при выезде за границу оно выдается на все время

* Право на жилое помещение при временном отсутствии может быть в определенных случаях оформлено путем выдачи гражданину документа, имеющего некоторое сходство с броней,- справки о сохранении жилого помещения. См. постановление Совета Министров СССР от 16 апреля 1988 г. "О гарантии жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы".- В: СП СССР. 1988. Отд. 1.№18.Ст.54.

•* См. Инструкцию о порядке бронирования жилого помещения, утвержденную постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г.-В: СП РСФСР. 1984. №14. Ст. 122; СП РФ. 1992. № 6. Ст. 31.

175

пребывания за границей; при выезде на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора и т.д. Срок действия брони исчисляется со дня ее выдачи.

Забронированное жилое помещение наниматель вправе заселить по договору поднайма либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства (брони).

Право бронирования жилого помещения признается не только за нанимателем и членами его семьи, но также за членами семьи собственника жилого дома и члена семьи пайщика жилищного либо жилищно-стро-ительного кооператива. Самому собственнику или члену кооператива бронировать помещение нет необходимости, поскольку их право на жилище не может быть утрачено по причине длительного отсутствия.

Юридические последствия длительного отсутствия нанимателя или члена его семьи. Сам по себе факт их отсутствия сверх установленных сроков не влечет утрату права на жилую площадь: это право может быть признано утраченным только в судебном порядке (ст. 61 ЖК), Исключение составляет случай осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев. Установление судебного порядка для решения указанного вопроса в наибольшей мере соответствует требованию защиты жилищных прав и интересов граждан. Суд имеет возможность проверить все обстоятельства, которые имеют значение для решения подобных дел: уважительность причин отсутствия, непрерывность отсутствия, наличие у гражданина права на жилое помещение в другом месте и т.д.