Гражданское право

* Утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г— СП РСФСР. 1986. № 2. Ст. 10; СП РФ. 1992. № 6. Ст. 31.

На отношения найма жилых помещений в домах общественного фонда указанные Типовой договор и Правила распространяются, если на это согласен соответствующий собственник дома.

169

Действительно, в СССР всегда была невысокая квартирная плата, которая лишь частично покрывала затраты государства на содержание жилищного фонда. Считая невозможным отступить от провозглашенного принципа о самой низкой в мире квартирной плате, государство выделяло на содержание обобществленного жилищного фонда огромные дотации. Такая практика утратит значение в связи с приватизацией жилья.

В законодательном порядке регулировались размеры квартирной платы и при найме помещений в домах индивидуального фонда*.

В связи с формированием рынка жилья наметились новые тенденции в регулировании квартирной платы при найме жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Признано необходимым, чтобы оплата жилья и коммунальных услуг устанавливалась в размере, обеспечивающем возмещение издержек на его содержание и ремонт, а также на коммунальные услуги. Переход на такую систему оплаты жилья и коммунальных услуг намечено осуществить поэтапно в течение 5 лет с использованием мер социальной защиты для определенных категорий граждан**. Размер оплаты за жилье, нанимаемое гражданином у собственников, определяется в настоящее время по соглашению сторон, что повлекло резкое увеличение этой платы.

Определение размера квартирной платы. Размер платы за пользование жилым помещением (квартирной платы) в домах государственного и муниципального жилищных фондов устанавливается в соответствующих нормативных актах. По действующему законодательству оплате подлежит (по установленным ставкам) лишь жилая площадь***. Однако, неоднократно предлагалось предусмотреть оплату всей занимаемой нанимателем площади - не только комнат, но также кухонь, коридоров и других подсобных помещений.

Единицей оплаты является квадратный метр жилой площади. При этом в одинарном размере оплачивается жилая площадь, полагающаяся нанимателю и членам его семьи в соответствии с действующей нормой (в РФ - 12 кв. м. на одного человека). В одинарном размере оплачивается также дополнительная жилая площадь при наличии у гражданина права пользования ею. Излишки площади, если их размер не превышает на всю семью половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека, также оплачиваются в одинарном размере. Плата за пользование остальной излишней площадью взимается в повышенном размере (в РФ -трехкратном размере).

* См. постановление Совета Министров РСФСР от 9 aaiycra 1963 г. "О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения в домах и дачах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности".- В: СП РСФСР. 1963. № 15. Ст.102.

•• См. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики"- Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №3. Ст. 99.

•*• См. постановление ВЦИК и СНК от 14 мая 1928 г. "Об оплате жилых помещений в городах и рабочих поселках".- В: СУ РСФСР. 1928. № 53. Ст. 402.

170

Квартирная плата при найме жилых помещений в домах, принадлежащих на праве собственности отдельным гражданам, определяется, как уже отмечалось, по соглашению сторон, без применения каких-либо норм и ставок. Аналогично определяется, плата за пользование жилым помещением, сдаваемым внаем в доме ЖСК или жилищного кооператива, если член кооператива стал собственником квартиры, поскольку полностью выплатил паевой взнос. В других случаях размер платы за жилое помещение, сдаваемое внаем в кооперативном доме, не должен превышать взимаемых с наймодателя эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение (ст. 122 ЖК).

Если учесть, что при сдаче внаем жилого помещения собственником жилого дома ограничение квартирной платы в настоящее время не предусмотрено, сохранение приведенного правила ст.

Освобождение от квартирной платы. Льготы по квартирной плате.

Законодательством предусмотрены категории граждан, которые либо вовсе освобождаются от внесения квартирной .платы, либо вносят ее в льготных размерах. Так, специалисты, работающие и проживающие в сельской местности, вне населенных пунктов (а в установленных законодательством случаях - рабочих и иных поселках), пользуются жилым помещением с отоплением и освещением бесплатно (ст. 59 ЖК).

В перечни категорий таких специалистов многочисленными законодательными актами включены медицинские, ветеринарные работники, учителя, воспитатели, другие педагогические работники общеобразовательных школ и дошкольных учреждений, киномеханики и другие специалисты.

Некоторые граждане (Герои Советского Союза, Герои Российской федерации, Герои Социалистического Труда, инвалиды войны, семьи погибших военнослужащих и приравненные к ним лица и др.) оплачивают жилую площадь, нанимаемую в домах государственного и муниципального фондов, в размере 50% квартирной платы, установленной для рабочих и служащих. В таком же льготном размере они оплачивают и коммунальные услуги.

Сроки внесения квартирной платы и последствия просрочки. Наниматель в домах государственного и муниципального жилищных фондов обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 56 ЖК). Просрочка выполнения им этой обязанности влечет взыскание пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки. Не внесенную в срок квартирную плату наймодатель вправе взыскать в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи органов, совершающих нотариальные действия. При этом наниматель и проживающие с ним несовершеннолетние члены семьи несут солидарную ответственность (ч. 1 ст. 53 ЖК).

Сроки внесения квартирной платы при заключении договора найма жилого помещения с собственником дома или квартиры, а также с членом ЖСК или жилищного кооператива определяются соглашением сторон. Стороны вправе предусмотреть и последствия просрочки, например пеню. Образовавшуюся задолженность наймодатель может взыскать с нанимателя в судебном порядке. Закон допускает и выселение нанимателя

171

в доме, принадлежащем гражданину, за систематическое невнесение квартирной платы (ч. 2 ст. 136 ЖК).