Гражданское право

Тем самым обязательства, вытекающие из хозяйственной аренды недвижимости, отличаются от обычных арендных (наемных) обязательств. Обычная аренда служит различным, в том числе и чисто потребительским нуждам, может возникать на неопределенный срок и предусматривает для арендатора только обязательственно-правовую возможность использования переданного ему имущества. Условие о последующем выкупе не может присутствовать в нормальных арендных отношениях, рассчитанных на возврат временно используемого чужого имущества*.

Хозяйственная аренда отличается от индивидуальной и групповой аренды гражданами имущества (в том числе имущественных комплексов) для ведения хозяйственной деятельности. Такая аренда хотя и преследует предпринимательские цели, но не отвечает иным названным выше признакам хозяйственной аренды и является разновидностью обычного имущественного найма (ср. ст. ст. 26, 27 Основ законодательства об аренде). Но при долгосрочном характере индивидуальной или групповой аренды, предусматривающей, кроме того, условие о выкупе арендованного имущества (ст. 10 Основ законодательства об аренде, ст. 87 Основ гражданского законодательства), ее следует рассматривать уже в качестве хозяйственной аренды**.

• Этим аренда отличается от купли-продажи с рассрочкой платежа. Юридически важно и то, что при купле-продаже в рассрочку право собственности у приобретателя возникает до окончательной оплаты стоимости имущества, а при "аренде с выкупом" - после этого. "Аренда с выкупом" в нашем законодательстве основана на чисто экономической идее о том, что уплата арендатором собственнику имущества номинальной (балансовой) стоимости последнего (в виде арендной платы, в том числе амортизационных отчислений) автоматически прекращает право собственности у прежнего владельца.

•* Что касается "внутрихозяйственного арендного подряда", то он является особой формой организации и оплаты труда работников государственных и иных предприятий, т.е. оформляет их трудовые, а не гражданские правоотношения (п. 1 ст. 29 Основ законодательства об аренде).

138

Хозяйственная аренда существует в форме аренды имущества государственных и муниципальных производственных предприятий (в том числе с последующим выкупом этого имущества); аренды имущественных комплексов (предприятий и их подразделений) кооперативами и другими коммерческими организациями либо отдельными гражданами (при указанных выше условиях); пожизненного наследуемого владения гражданами земельными участками; бессрочного (постоянного) пользования землей юридическими лицами.

Аренда с последующим выкупом государственного или муниципального имущества представляет собой разновидность приватизации. В этом качестве она допускается теперь лишь в двух случаях: по договорам аренды с выкупом государственных и муниципальных предприятий (имущественных комплексов), заключенных до 17 июля 1991 г., т.е. до момента вступления в силу Закона о приватизации предприятий; при выделении в самостоятельные объекты структурных подразделений предприятий розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания, арендованных хотя бы и без права выкупа, если члены их трудовых коллективов создают товарищество или общество для их выкупа с помощью аренды*. Вместе с тем, сохраняют силу все заключенные договоры аренды государственных и муниципальных предприятий, в том числе и без права выкупа**.

В остальных случаях аренда с выкупом не может более возникать как противоречащая законодательству о приватизации; арендные договоры, не предусматривающие условия о выкупе, не могут трансформироваться в аренду с выкупом даже при согласии сторон. Однако возможность хозяйственной аренды государственного или муниципального имущества сохранилась***. Кроме того, аренду такого имущества с его последующим выкупом предусматривает законодательство о приватизации ряда других стран - членов СНГ. При этом важно иметь в виду, что основной, сущно-стный признак хозяйственной аренды, позволяющий говорить о сохранении ее значения, заключается не только в возможности выкупа арендованного имущества, но прежде всего в приобретении арендным коллективом вещного права на это имущество, позволяющем говорить о его большой экономической и правовой свободе, включающей даже право собственности на произведенную им продукцию. Отсутствие таких возможностей у государственных предприятий (остающихся важнейшими субъектами хозяйственной деятельности на весь период перехода к рыночной экономике) сохраняет для них привлекательность арендной формы коллективного предпринимательства.

• См. п. 2 ст. 15 Закона РФ о приватизации государственных и муниципальных предприятий в редакции от 5 июня 1992 г.- В: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992.№28.Ст. 1614.

*• См. пп. 8, 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17 сентября 1992 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности".

Общ-ге собрание (конференция) арендаторов вправе принять решение о преобразовании арендного предприятия в акционерное общество открытого типа. В этом случае отношения аренды прекращаются, а арендаторы получают преимущественное право на приобретение акций, принадлежащих государству или муниципальным органам.

•** См. п. 1 ст. 15 Закона о приватизации предприятий; пп. 3,5 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду".

139

Хозяйственная аренда государственных и муниципальных предприятий и иных имущественных комплексов. По договору хозяйственной аренды уполномоченная собственником государственная или муниципальная организация-арендодатель обязуется за плату передать во владение, пользование и распоряжение арендного предприятия соответствующий имущественный комплекс, который по окончании договора переходит в собственность арендного предприятия.

Данные отношения характеризуются особым субъектным составом участников. В качестве арендодателя исключительно выступают органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом (комитеты государственного или муниципального имущества). В качестве арендаторов в настоящее время могут выступать общества или товарищества, обычно созданные работниками арендуемых предприятий.

Предметом хозяйственной аренды является государственное или муниципальное производственное предприятие либо его структурное подразделение (цех, филиал, структурная единица производственного объединения) , рассматриваемые как единый имущественный комплекс.

Арендное предприятие рассматривается в качестве правопреемника государственного предприятия, следовательно, к нему переходят и различные имущественные права и обязанности его правопредшественника.

К числу существенных условий договора хозяйственной аренды относится определение состава и стоимости передаваемого в аренду имущества. При этом стоимость такого имущества определяется сторонами договора исходя из его фактического износа (а не по степени амортизации и балансовой стоимости), но во всяком случае не может превышать его первоначальной стоимости (т.е. имеет в основе рыночную оценку)*.

Хозяйственная аренда всегда заключается на определенный срок. Предельных сроков законодательство не предусматривает, но с учетом возможности выкупа арендованного имущества арендатором ориентиром могут служить сроки его амортизации (сроки службы).

Размер арендной платы во многом зависит от согласованного сторонами распределения обязанностей по ремонту арендованного имущества. Если арендатор обязуется сам производить капитальный ремонт имущества, в его распоряжение передаются и амортизационные отчисления, а размер арендной платы определяется только арендным процентом.

Если стороны согласовали условие о выкупе арендованного имущества, арендная плата одновременно играет роль выкупных платежей. Когда срок договора аренды совпадает с полным сроком амортизации имущества, выплата арендной платы за весь этот срок влечет по сути автоматический переход к арендатору права собственности на данное имущество. Когда такой срок короче срока полной амортизации имущества, для его выкупа необходимо дополнительно внести остаточную амортизационную

* См.: Сафиуллин Д.Н. Общие положения об аренде.-В: Хозяйство и право. 1990. № 3. С. 9. 140

стоимость (и уплатить арендный процент на период оставшегося амортизационного срока).

Договор хозяйственной аренды всегда заключается в письменной форме.

По этим же правилам может производиться аренда имущественных комплексов, принадлежащих различным общественным организациям-собственникам (ст. 24 Основ законодательства об аренде).

Хозяйственная аренда земли. При хозяйственной аренде земли и других природных ресурсов в качестве арендодателей выступают местные Советы народных депутатов. Арендаторы-граждане в этом случае по своему выбору приобретают либо право пожизненного наследуемого владения, либо право долгосрочной аренды земельного участка (до 50 лет)*. Такие права предоставляются им для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, жилищного, дачного и иного индивидуального строительства, садоводства, огородничества и других целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства либо иной предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст. ст. 37 и 63 ЗК эти права могут также возникнуть у гражданина в результате перехода к нему права собственности на строение или сооружение, расположенное на соответствующем земельном участке, или на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (при их купле-продаже, наследовании и т.п.).

Арендаторы-организации получают земельные участки для различной хозяйственной деятельности в бессрочное (постоянное) пользование (ст. 12 ЗК). Этим, в частности, определяются земельные права государственных сельскохозяйственных предприятий. По сути же во всех этих случаях речь идет о бессрочной (или долгосрочной) хозяйственной аренде земли.

Права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования земельным участком оформляются не путем заключения договора, а в виде выдачи и регистрации местным Советом государственного акта, что подчеркивает вещно-правовой характер возникающих отношений. Долгосрочная аренда земельных участков, субъектами которой могут быть как граждане, так и юридические лица, оформляется договором, подлежащим обязательной государственной регистрации. Отказ в предоставлении земельного участка гражданину во всех случаях может быть обжалован им в судебном порядке.

Размер платы за землю устанавливается земельным законодательством (ст. ст. 47, 51 ЗК). Им же нормируется и размер предоставляемых земельных участков (в соответствии с правилами ст. 36 ЗК).

Все землепользователи самостоятельно хозяйствуют на земле. При этом они приобретают право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, а также на возведенные ими в соответствии с целевым назначением участков строения и сооружения.

Как граждане, так и организации-землепользователи вправе передавать свои земельные участки во временное (до 3 лет) пользование другим

* В соответствии с ч. 9 ст. 7 и ч. 1 ст. 13 ЗК иностранным гражданам земля может передаваться только в долгосрочную аренду, но не в пожизненное наследуемое владение. 141

лицам, т.е. по сути в субаренду (ст. 14 ЗК). Права граждан-арендаторов по хозяйственному использованию земельных участков переходят к их наследникам. Вместе с тем, все землепользователи обязаны строго соблюдать целевое назначение предоставленных им прав, повышать плодородие используемых ими участков, осуществлять необходимые природоохранные мероприятия и не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей деятельности. Нарушение этих требований служит основанием для досрочного прекращения их прав землепользования (ст. ст. 39, 44 ЗК).