Справочная юридическая информация

дом?

Право собственности - это отношения по владению, пользованию и

распоряжению имуществом. Отношения собственности регулируются Законом

Украины "О собственности", Гражданским кодексом Украины, Жи-

лищным кодексом Украины, Законом Украины "О приватизации государс-

твенного жилищного фонда", другими законодательными актами.

Собственность в Украине выступает в формах частной, коллективной и го-

сударственной. Все формы собственности являются равноправными, всем

собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав.

Основные жилищные права собственника квартиры, жилого дома (т. е.

частного собственника жилья) закреплены в ст. 150 Жилищного кодекса в

редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жи-

лищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г., в соответствии с

которой граждане, имеющие в частной собственности дом, квартиру поль-

зуются ними для личного проживания и проживания членов их семей и име-

ют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение: прода-

вать, дарить, сдавать в аренду, обменивать, отдавать под залог, заклю-

чать другие, не запрещенные законом, сделки.

- Каковы основания возникновения права частной собственности на

жилье?

Право частной собственности на квартиру, жилой дом у гражданина может

возникнуть различными способами: путем приватизации государственной

квартиры, о чем рассказывалось выше, путем строительства жилого дома,

покупки либо получения квартиры (дома) в порядке наследования. Закон

допускает приобретение жилья по договорам мены, дарения, пожизненного

содержания.

- Каков порядок строительства жилых домов?

Строительство жилого дома непосредственно связано с наличием для этой

цели земельного участка. Порядок предоставления земельных участков ре-

гулируется земельным законодательством. Законом запрещено приступать к

строительству жилого дома до определения соответствующими землеустрои-

тельными органами границ земельного участка в натуре и выдачи докумен-

та, удостоверяющего право пользования земельным участком.

Для осуществления строительства жилого дома в городе застройщик должен

иметь следующие документы: решение соответствующего органа исполни-

тельной власти об отводе земельного участка под индивидуальное строи-

тельство; акт о предоставлении ему земельного участка и об определении

его границ в натуре; надлежаще утвержденный проект застройки; разреше-

ние органов архитектурно-строительного контроля на производство работ.

В сельской местности для строительства собственного дома застройщик

должен иметь: решение об отводе земельного участка, принятое общим

собранием членов колхоза (коллективного сельскохозяйственного предпри-

ятия), либо администрацией государственного сельскохозяйственного

предприятия; решение местной исполнительной власти о согласии на стро-

ительство; надлежаще утвержденный проект; свидетельство на застройку

приусадебного участка. В совокупности эти документы на практике счита-

ются надлежащим разрешением на строительство индивидуального жилого

дома.

Еще совсем недавно в законодательном порядке устанавливался предельный

размер жилого дома, который мог быть в частной собственности граждан

- не более восьмидесяти квадратных метров жилой площади. Сейчас

это ограничение снято.

Вместе с тем, строительство жилого дома без установленного разрешения,

или без надлежаще оформленного проекта, или с существенными отступле-

ниями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и

правил считается самовольным и влечет последствия, предусмотренные ст.

105 Гражданского кодекса. Гражданин, построивший или строящий таким

образом жилой дом не вправе им распоряжаться - продать, подарить,

сдать в наем и т. п. По иску местной исполнительной власти такой дом

может быть безвозмездно изъят судом и зачислен в фонд местного Совета

народных депутатов или даже снесен за счет гражданина, осуществившего

самовольное строительство.

По окончании строительства дом должен быть принят в эксплуатацию ко-

миссией, назначаемой местной исполнительной властью, после чего он

подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации.

- Допускается ли приватизация земельных участков, предоставленных

гражданам для строительства и обслуживания жилых домов?

Да, допускается. В частную собственность, согласно Декрету Кабинета

Министров Украины от 26 декабря 1992 г. N15-92 "О приватизации зе-

мельных участков", гражданам Украины передаются бесплатно земель-

ные участки, предоставленные им не только под строительство и обслужи-

вание жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный участок),

но и земельные участки под личное подсобное хозяйство, садоводство,

индивидуальное дачное и гаражное строительство.

Ст. ст. 56, 57, 67 Земельного кодекса Украины установлены такие разме-

ры земельных участков, передаваемых в частную собственность граждан

Украины:

- для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных

пунктов в размерах, указанных в земельно-учетных документах в размере

не более 0,6 гектара;

- для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных соо-

ружений (приусадебный участок) не более: в сельских населенных пунктах

- 0,25 га; поселках городского типа - 0,15 га; а для членов

коллективных сельскохозяйственных предприятий и работников совхозов

- не более 0,25 га; в городах - 0,1 га;

- для ведения садоводства - не более 0,12 га;

- для индивидуального дачного строительства - не более 0,1 га;

- для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га.

Механизм передачи земельных участков в названных выше размерах предус-

мотрен в Порядке передачи земельных участков в частную собственность

граждан Украины, утвержденном приказом Государственного комитета Укра-

ины по земельным ресурсам от 15 февраля 1993 г. N10.

Передача земельных участков, выделенных гражданам ранее, производится

соответствующими Советами народных депутатов по месту нахождения этих

участков.

Земельные участки передаются бесплатно в частную собственность граждан

на основании документов, подтверждающих их размер (земельно-кадастро-

вой документации, данных бюро технической инвентаризации, правлений

товариществ и кооперативов и т. п.) и заявлений граждан.

Соответствующие Советы народных депутатов проверяют обоснованность за-

явлений граждан и материалов (документации) в месячный срок и принима-

ют соответствующее решение. Право частной собственности на земельные

участки, переданные для названных выше целей удостоверяется Советом

народных депутатов, о чем делается запись в земельно-учетном документе

- Книге регистрации граждан, которым бесплатно переданы земельные

участки в частную собственность.

Установление границ земельных участков в натуре (на местности) выпол-

няют землеустроительные органы по заказу местных Советов.

После определения границ земельного участка, гражданину выдается Госу-

дарственный акт на право частной собственности на землю, который дол-

жен быть зарегистрирован соответствующим местным Советом.

Если при установлении границ земельных участков будут выявлены расхож-

дения данных о размере участка, переданного в собственность, с факти-

ческим размером, окончательный размер площади таких участков определя-

ется Советом народных депутатов.

Передача гражданам Украины бесплатно в частную собственность участков

для названных выше целей производится только один раз по каждому виду

их целевого назначения, о чем обязательно делается Советами народных

депутатов отметка в паспорте.

- Существуют ли какие-либо преимущества при выделении земельных

участков под строительство жилья для работников аграрного сектора?

Да, существуют. Такие преимущества предусмотрены при строительстве

жилья в поселках городского типа. Как уже отмечалось, для строительст-

ва индивидуального жилья в таких населенных пунктах работникам (чле-

нам) сельскохозяйственных предприятий предоставляется земельный учас-

ток до 0,25 га, всем остальным гражданам, в том числе и работникам

промышленных предприятий - 0,15 га.

- Имеет ли право житель города на земельный участок для строи-

тельства дома в городе и дачи в селе?

Да, имеет. Основанием для этого являются его письменные обращения со-

ответственно в районный в городе и конкретный сельский Советы народных

депутатов. При этом обращаться необходимо в тот сельский Совет, кото-

рый имеет земли запаса.

- Предусмотрен ли возврат земельных участков бывшим собственни-

кам?

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Украины бывшим собственни-

кам земли (их наследникам) земельные участки не возвращаются. По их

желанию им могут быть переданы в собственность или предоставлены в

пользование другие земельные участки на общих основаниях.

- Взимается ли плата за оформление документов о праве собствен-

ности или пользования земельными участками?

В соответствии в действующим законодательством передача земельных

участков в собственность граждан производится бесплатно. Работы, свя-

занные с выдачей государственных актов на право собственности и на

право пользования землей выполняются государственными и другими земле-

устроительными организациями за счет средств местного бюджета. Если

такие средства временно отсутствуют, в случае необходимости срочного

оформления соответствующих документов заказчиком по выполнению работ

может выступать заинтересованный гражданин. Стоимость их выполнения

определяется временными базовыми ценами на проектно-исследовательские

работы по земельной реформе и землеустройству, утвержденными Госкомзе-

мом Украины и применяемыми с 1 января 1994 г.

- Для чего приватизировать земельный участок? Что будет, если не

делать этого?

Земельные участки приватизируются для того, чтобы пользователь, кото-

рый их приватизирует, стал их собственником.

Собственник имеет право на свое усмотрение владеть, пользоваться и

распоряжаться принадлежащим ему участком. Он имеет право предпринимать

в отношении участка любые действия, не противоречащие закону. Право

собственности на земельный участок ограничено только для фермеров, ко-

торые не имеют права в течение шести лет с момента приобретения права

собственности продавать или каким-либо иным способом отчуждать принад-

лежащую им землю, кроме передачи ее по наследству или Совету народных

депутатов на тех же условиях, на которых он ее получил.

Землепользователь, который не приватизировал земельный участок, не

имеет права его продать, передать по наследству, и т.

участок будет находиться в государственной собственности.

Как известно, Постановление Верховного Совета Украины от 18 декабря

1990 г. "О земельной реформе" (п. 6) обязало граждан, имеющих

в пользовании земельные участки, предоставленные им до введения в

действие Земельного кодекса Украины, до 15 марта 1994 г. оформить пра-

во собственности или право пользования землей. После окончания этого

срока, как указывалось в постановлении, предоставленное им право поль-

зования земельным участком утрачивается. Как быть, если гражданин не

успел сделать этого?

Постановлением Верховного Совета Украины от 24 февраля 1994 г.

N4028-XII этот срок продлен до 1 января 1998 г.

- На какой срок собственник земельного участка имеет право пере-

давать его в аренду?

Приватизированный участок можно передавать в аренду, но без изменения

целевого назначения сроком на 3-5 лет. На это должен быть заключен

письменный договор, который должен быть зарегистрирован в Совете, на

территории которого находится участок.

- С какого возраста гражданин может осуществить свое право на

приватизацию земельного участка?

Это право гражданин может реализовать по достижении 18-летнего возрас-

та.

- Какими органами рассматриваются земельные споры?

Земельные споры рассматриваются местными Советами в 10-дневный срок (в

случае рассмотрения сложных вопросов, требующих специальных выводов,

- в 20-дневный срок), судом или арбитражным судом в порядке, пре-

дусмотренном Земельным кодексом Украины.

- Каковы правила договора купли-продажи квартиры или жилого дома?

Отношения купли-продажи имущества, в том числе и жилья, регулируются

нормами гражданского законодательства.

Прежде всего необходимо четко уяснить, что право продажи любого иму-

щества, в том числе и квартир, домов, принадлежит только собственнику

(ст. 225 Гражданского кодекса). То есть гражданин имеет право продать

квартиру, дом только в том случае, если он является их собственником.

Неприватизированную квартиру в домах государственного или общественно-

го жилищного фонда, где гражданин проживает на правах нанимателя, про-

дать нельзя, поскольку собственником такого жилья является государс-

тво. Нельзя продать и не полностью выплаченную кооперативную квартиру,

ее собственником является ЖСК. Купля-продажа квартиры (дома) произво-

дится по соответствующему договору купли-продажи, который заключается

в письменной форме. Договор, в соответствии со ст. 227 Гражданского

кодекса, должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение этого тре-

бования влечет за собой недействительность договора.

Договор купли-продажи квартиры (дома) должен быть зарегистрирован в

бюро технической инвентаризации.

Обязательным приложением к договору должен быть документ, подтверждаю-

щий право собственности продавца на объект продажи.

Что касается цены продаваемой квартиры (дома), то она устанавливается

по соглашению сторон.

Как отмечалось выше, при вселении гражданина в жилое помещение, приоб-

ретенное им по договору купли-продажи, нет необходимости обращаться к

местной власти за получением ордера. Основанием для вселения в данном

случае является сам договор. Гражданин не обязан также использовать

купленную им квартиру в качестве места своего постоянного проживания,

т. е. он может быть и не прописан в ней.

- Должен ли гражданин платить подоходный налог с суммы, получен-

ной от продажи квартиры (дома)?

Согласно п. 2 ст. 5 Декрета Кабинета Министров Украины "О подоход-

ном налоге с граждан" суммы, полученные в результате отчуждения

(продажи) имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности,

за нотариальное удостоверение которых взимается госпошлина, подоходным

налогом не облагаются.

- Каков размер госпошлины за нотариальное удостоверение куп-

ли-продажи квартир (домов)?

За удостоверение договоров отчуждения (купли-продажи, дарения) жилых

домов, квартир, а также дач, садовых домиков, гаражей, другого недви-

жимого имущества детям, одному из супругов, родителям взимается пошли-

на в размере 1% суммы договора, но не меньше 0,2 минимальной зарплаты;

другим лицам - 5% суммы договора, но не менее 0,5 минимальной

зарплаты.

- Как оформляется купля-продажа дома с приватизированным земель-

ным участком?

Купля-продажа земельных участков, находящихся в частной собственности,

производится в соответствии с договором, который должен быть нотари-

ально удостоверен.

Продажа земельного участка осуществляется по цене, оговоренной согла-

шением сторон, но не меньшей, чем по нормативной цене, устанавливаемой

в порядке, определенном Земельным законодательством.

К договору прилагается государственный акт на право собственности про-

давца на земельный участок.

За удостоверение договоров отчуждения земельных участков, переданных

гражданам бесплатно для ведения подсобного хозяйства, строительства и

обслуживания жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный

участок), садоводства, дачного и гаражного строительства взимается

госпошлина в следующих размерах и на следующих условиях:

- с детей, одного из супругов, родителей - 5% суммы договора,

но не менее одной минимальной зарплаты;

- с других лиц при заключении договора отчуждения со времени при-

обретения права собственности на земельный участок: до одного года

- 80% суммы договора; от одного до двух - 60%; от 2 до 4 -

50%; от 4 до 6 - 30%; свыше 6 - 5% суммы договора.

- Что такое купля-продажа квартиры, жилого дома с условием пожиз-

ненного содержания?

Отношения пожизненного содержания регулируются ст. 425-429 Граж-

данского кодекса.

По договору одна сторона - продавец - передает в собственность

другой стороне - приобретателю квартиру или дом (часть дома), вза-

мен чего приобретатель обязуется предоставлять продавцу пожизненно ма-

териальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и другой

необходимой помощи.

В качестве продавца может выступать только собственник квартиры (до-

ма). Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах в домах го-

сударственного и общественного жилищного фонда, а также невыплаченных

кооперативных квартирах такие договоры заключать не могут.

Продавцом в договоре, согласно ст. 425 Гражданского кодекса могут быть

только нетрудоспособные по возрасту (женщины - старше 55 лет, муж-

чины - 60 лет), либо состоянию здоровья (инвалиды I, II или III-й

группы) лица.

Покупателем по договору может выступать как гражданин, так и организа-

ция.

Цена договора выражается в пожизненном материальном обеспечении про-

давца, все виды которого должны быть предметно определены в договоре

- например, закрепление за продавцом комнаты, обеспечение питани-

ем, приобретение лекарств и т. д. Те виды материального обеспечения,

которые в договоре не определены, но в которых продавец фактически

нуждается в дальнейшем, должны быть ему предоставлены с соответствии с

обычно предъявляемыми требованиями.

Отчуждение (продажа, дарение и т. п.) дома покупателем при жизни про-

давца не допускается (ч. 1 ст. 427 Гражданского кодекса). Это правило

введено для максимальной охраны интересов нетрудоспособного лица -

продавца на случай, если договор будет впоследствии расторгнут и воз-

никнет вопрос о возврате квартиры или дома. Поэтому покупатель не

вправе отчуждать квартиру или дом продавца при его жизни даже при на-

личии его согласия.

Договор обязательно должен быть нотариально удостоверен. Госпошлина за

удостоверение взимается в процентном отношении к стоимости продаваемых

квартиры, дома, указанных в договоре. Размер ее такой же, как в обыч-

ных договорах купли-продажи недвижимого имущества.

- В каких случаях допускается расторжение такого договора?

В отличие от других договоров надлежащее исполнение договора пожизнен-

ного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор не прек-

ращает своего действия даже в случае смерти покупателя. Обязанности по

договору переходят от умершего к тем его наследникам, к которым пере-

ходит квартира (дом). В случае же, если наследников нет, или они отка-

зались от наследства, ранее проданный дом возвращается продавцу (ст.

429 Жилищного кодекса).

Что же касается расторжения договора по требованию одного из его

участников, то это допускается: по требованию продавца, если покупа-

тель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору; по тре-

бованию покупателя - если по независящим от него обстоятельствам

его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоя-

нии предоставлять продавцу обусловленное обеспечение.

При расторжении договора по указанным выше основаниям квартира (дом)

возвращается продавцу, расходы же по содержанию продавца покупателю не

возмещаются.

- В каких случаях договор купли-продажи квартиры (жилого дома)

может быть признан недействительным?

Договор купли-продажи жилья, как и любая другая сделка (договор -

это двусторонняя сделка), совершенный с нарушением требований закона,

считается недействительным и не создает тех юридических последствий,

ради которых он заключался.

Указания на основания недействительности сделок содержатся с ст.

48-58 Гражданского кодекса.

Прежде всего, недействительной признается сделка, заключенная частично

или ограниченно дееспособным лицом без необходимого на то согласия ро-

дителей, опекунов или попечителей, а также недееспособным лицом.

Гражданская дееспособность - это способность лица своими действия-

ми приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обя-

занности (ст. 11 Гражданского кодекса). Дееспособность предполагает,

что лицо будет совершать сознательные волевые действия, т. е. лично

распоряжаться своим имуществом, в данном случае квартирой, домом. Для

этого, конечно, необходим какой-то жизненный опыт, понимание и реаль-

ная оценка своих поступков. Поэтому закон признает за гражданами деес-

пособность не в одинаковом объеме.

Возникновение гражданской дееспособности и ее объем зависят от возрас-

та человека и состояния его здоровья. Например, десятилетний ребенок

может иметь в своей собственности имущество, полученное по наследству,

но сам он не может продать или купить имущество и поэтому он не может

быть признан дееспособным.

Согласно гражданского законодательства, дееспособность в полном объеме

возникает с наступлением совершеннолетия, т. е. с 18 лет. В этом общем

правиле есть исключение: при вступлении в брак гражданина до достиже-

ния 18-летнего возраста, он приобретает дееспособность в полном объеме

со времени вступления в брак. Как известно, брачный возраст для женщин

установлен с 17 лет. Предусмотрена также возможность снижения брачного

возраста еще на один год как для мужчин, так и для женщин в исключи-

тельных случаях по заявлению вступающих в брак, либо их родителей или

попечителей.

Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет могут совершать не лю-

бые, а только прямо указанные в законе сделки - мелкие бытовые,

самостоятельно распоряжаться заработной платой (если они работают) или

стипендией. Но вещь, приобретенная на заработанные несовершеннолетним

деньги, уже перестает быть заработком и поэтому распоряжаться ею са-

мостоятельно он не может.

Заключать сделки такая категория несовершеннолетних может только с

согласия родителей или попечителей (если родителей нет). В противном

случае сделка будет считаться недействительной.

Еще более ограниченный объем дееспособности установлен в возрасте до

15 лет. В этом случае сделки совершают от имени несовершеннолетних ро-

дители или опекуны (если родителей нет). Сами они вправе совершать

только мелкие бытовые сделки.

Законом допускается ограничение в дееспособности и совершеннолетнего

гражданина. Это может иметь место в случае злоупотребления гражданином

спиртными напитками или наркотиками и ставящего тем самым себя и свою

семью в тяжелое материальное положение. Ограничение в дееспособности

происходит в судебном порядке, над таким лицом устанавливается попечи-

тельство. Под ограничением дееспособности здесь понимается лишение

гражданина права без согласия попечителя продавать, дарить, завещать,

обменивать имущество (в т. ч. и жилье), самостоятельно получать зара-

ботную плату и т. п. Такие ограничения устанавливаются в интересах

семьи.

Наконец, недействительна сделка, совершенная полностью недееспособным

лицом. К категориям таких лиц относятся люди, страдающие психическими

заболеваниями или врожденным слабоумием, которые в силу болезни не мо-

гут понимать значения совершаемых ими действий, сознательно руководить

своим поведением. Такие лица судом могут быть признаны недееспособными

и над ними устанавливается опека. Если гражданин в судебном порядке

признан недееспособным и решение суда вступило в законную силу, то лю-

бые действия недееспособного не имеют юридического значения и не вле-

кут за собой каких-либо последствий.

Согласно ч. I ст. 48 Гражданского кодекса в редакции от 28 января 1991

г. недействительными являются сделки, не отвечающие требованиям зако-

на, в том числе ущемляющие личные или имущественные права несовершен-

нолетних детей. Как известно, нередко имеют место случаи, когда при

продаже квартир (домов) не учитываются интересы несовершеннолетних де-

тей, проживающих в данном жилом помещении, в результате чего их жилищ-

ные права существенным образом ущемляются. Вот почему при заключении

договоров купли-продажи квартир (домов) родителям или опекунам (попе-

чителям) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Недействительны сделки, совершенные вследствие заблуждения, обмана,

насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны

с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, недействительны

также мнимая и притворная сделка. Мнимая - это такая сделка, кото-

рая совершена лишь для вида, без намерения создать юридические пос-

ледствия. Притворной признается сделка, совершенная с целью прикрыть

другую сделку.

Во всех названных выше случаях сделки могут быть признаны недействи-

тельными только в судебном порядке. Иск в суд может подавать либо за-

интересованное лицо (организация), либо прокурор.

Следует также иметь в виду, что для оспаривания сделки в суде установ-

лен, в соответствии со ст. 71-85 Гражданского кодекса, трехлетний

срок исковой давности. Срок этот начинает истекать с того момента,

когда гражданин узнал или должен был узнать о том, что его права нару-

шены, что не всегда совпадает с моментом заключения или оформления до-

говора.

- Какими правилами следует руководствоваться при дарении квартиры

(дома)?

В соответствии с действующим законодательством дарение - это сог-

лашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне

имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом

собственником квартиры, дома. Когда же речь идет об их общей собствен-

ности, на дарение необходимо согласие всех остальных собственников.

Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть но-

тариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии

письменного согласия собственников, если таковые имеются.

После нотариального удостоверения договора и фактической передачи

квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируется в бюро техни-

ческой инвентаризации.

Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, равно

как и необязательно использование такого жилья в качестве места посто-

янного проживания, т. е. гражданин, которому подарена квартира, при

наличии у него постоянной прописки в жилом помещении даже в другом го-

роде, не обязательно должен оттуда выписываться и прописываться в по-

даренное ему жилье.

Что же касается возможной отмены, т. е. признания договора дарения не-

действительным, то здесь действуют правила, уже рассмотренные нами при

освещении вопроса о возможной недействительности договоров купли-про-

дажи.

- Каков порядок передачи квартир (домов) по наследству?

Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей

умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследни-

кам). Правила, регулирующие связанные с этим переходом отношения, сос-

тавляют отдельный институт гражданского права - наследственное

право (ст. 524-564 Гражданского кодекса).

Законодательством установлено два основания наследования: по завещанию

и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда нет заве-

щания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого

наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а

при наследовании по завещанию - как определение круга наследников,

так и переходящий к ним объем прав и обязанностей всецело определяется

волей завещателя.

Завещание - это личное распоряжение гражданина на случай смерти с

назначением наследников. При наследовании по завещанию наследователь

не связан кругом лиц, в пользу которых он может распоряжаться своим

имуществом. Он вправе назначить наследниками лиц, не связанных с ним

отношениями родства. В завещании завещатель может лишить прав наследо-

вания одного, нескольких или всех наследников по закону. Завещать свое

имущество можно, наконец, не только гражданам, но и организациям, го-

сударству.

Завещание должно быть составлено в письменной форме, с указанием места

и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и но-

тариально удостоверено. Устные завещания, хотя бы в присутствии свиде-

телей, никакого юридического значения не имеют. Завещание, составлен-

ное позднее, отменяет предыдущее.

Если в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам заве-

щатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутс-

твии нотариуса или другого должностного лица, совершающего нотариаль-

ные действия, по его поручению завещание подписывается другими гражда-

нами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не

мог сделать этого сам.

При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг

лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники при-

зываются к наследованию в порядке установленной очередности. Гражданс-

кое законодательство устанавливает две очереди наследников по закону.

Круг наследников первой очереди определяется ст. 529 Гражданского ко-

декса, где указано, что при наследовании по закону наследниками первой

очереди являются в равных долях дети, супруг и родители умершего. К

числу наследников первой очереди относится также ребенок умершего, ро-

дившийся после его смерти. Внуки являются наследниками по закону, если

ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который

был бы наследником: они наследуют поровну в той доле, которая причита-

лась бы при наследовании по закону их умершему родителю.

К наследникам второй очереди закон относит братьев и сестер умершего,

а также деда и бабку умершего как со стороны отца, так и со стороны

матери (ст. 530 ГК), которые наследуют при отсутствии наследников пер-

вой очереди или при непринятии наследства.

Обращаем внимание на то обстоятельство, что по действующему на Украине

гражданскому законодательству племянники и племянницы после умерших

теть и дядь и наоборот наследниками не являются.

Особую категорию наследников по закону составляют нетрудоспособные иж-

дивенцы, к числу которых относятся женщины старше 55 лет, мужчины 60

лет, инвалиды I, II, III группы, а также лица, не достигшие 16 лет, а

учащиеся - 18 лет. Нетрудоспособные иждивенцы относятся к числу

наследников по закону, если они состояли на иждивении умершего не ме-

нее одного года до его смерти. При наличии других наследников они нас-

ледуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к нас-

ледованию. Если же кроме них других наследников нет, все наследство

полностью переходит к ним.

Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя,

местом открытия - последнее постоянное место его жительства. Соб-

людение этого правила имеет практический смысл, поскольку правильное

определение места открытия наследства позволит определить ту нотари-

альную контору, которая осуществит выдачу свидетельства о праве на

наследство или примет меры к охране наследственного имущества. Местом

открытия наследства не всегда является место смерти наследодателя, ес-

ли смерть наступила не по месту его постоянного жительства.

Открытие наследства еще не означает, что данное лицо стало наследни-

ком. Для получения наследства необходимо, чтобы наследник был призван

к наследованию и принял его, т. е. выразил свою волю на приобретение

имущественных прав и обязанностей. Не допускается принятие наследства

под условием или с оговорками (ст. 548 Гражданского кодекса). В ст.

549 ГК содержатся указания на действия, которые свидетельствуют о при-

нятии наследником наследства: если он фактически вступил в управление

или владение наследственным имуществом, если он подал в государствен-

ную нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о при-

нятии наследства. Эти действия должны быть совершены в течение шести

месяцев со дня открытия наследства.

Заявление наследник может лично представить в нотариальную контору,

либо отправить его по почте. После принятия заявления наследнику может

быть предложено представить недостающие для оформления наследства до-

кументы.

В той же нотариальной конторе наследнику выдается свидетельство о пра-

ве на наследство, являющееся правоподтверждающим актом.

Свидетельство выдается наследникам по закону по истечении шести меся-

цев со дня открытия наследства. При наследовании как по закону, так и

по завещанию оно может быть выдано и ранее, если в нотариальной конто-

ре имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче

свидетельства, других наследников нет.

За выдачу свидетельства о праве на наследство взимается госпошлина. Ее

размер составляет при выдаче свидетельства:

- одному из супругов, родителям, совершеннолетним детям - 0,5%

суммы наследства;

- внукам, правнукам, братьям, сестрам, деду, бабушке - 5% сум-

мы наследства;

- другим наследникам - 10% суммы наследства.

Вместе с тем, в соответствии с п. 16 ст. 4 Декрета Кабинета Министров

Украины "О государственной пошлине" граждане освобождаются от

уплаты госпошлины за выдачу свидетельств о праве наследования на жилой

дом, пай в ЖСК или квартиру, принадлежащие наследодателю на праве

частной собственности, если они проживали в этом доме, квартире в те-

чение шести месяцев с момента смерти наследодателя. Такая же льгота

предусмотрена и при выдаче свидетельств о праве наследования на жилые

дома в сельской местности при условии постоянного проживания граж-

дан-наследников в этих домах и их работы в сельской местности.

- Кто осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, при-

надлежащих гражданам?

Контроль за содержанием домов, квартир, находящихся в частной собс-

твенности граждан, осуществляют исполнительные органы власти на мес-

тах. Контролируется не только состояние домов, квартир, но и соблюде-

ние их собственниками строительных, архитектурных, противопожарных,

санитарных и других установленных правил. Поэтому производить перест-

ройку, перепланирование квартир, надстройку домов, сооружение надвор-

ных построек собственник может только после получения на это соответс-

твующего разрешения.

- Каковы гарантии прав граждан, имеющих в частной собственности

жилой дом, квартиру?

Согласно Конституции Украины, Закону "О собственности" право

собственности в Украине охраняется законом. Развивая это принципиаль-

ное положение, ст. 155 Жилищного кодекса устанавливает юридические га-

рантии прав собственника жилья. Она гарантирует, что принадлежащий ему

дом, квартира не могут быть у него изъяты и он не может быть лишен

права пользования своей собственностью. Исключения из этого общего

принципа указаны в ст. 105, 107 Жилищного кодекса. В частности, жилой

дом может быть изъят у гражданина, построившего или строящего дом,

осуществившего его перестройку или пристройку без установленного раз-

решения, или с существенными отступлениями от проекта, с грубым нару-

шением строительных норм и правил.

Такое изъятие производится только в судебном порядке по иску местных

органов исполнительной власти.

Принимая решение об изъятии дома (или его части), суд может лишить

гражданина, осуществившего самовольное строительство, и лиц, проживаю-

щих вместе с ним, права пользования жилой площадью в изымаемом доме

(ст.107 Жилищного кодекса).

В случае отсутствия у выселяемых другого жилья, пригодного для прожи-

вания, им предоставляется другое жилье, которое должно соответствовать

санитарным и техническим нормам, но может быть менее благоустроенным,

с меньшим количеством комнат.

зацией, которой передается изымаемый дом.

- Каковы права и обязанности членов семьи собственника жилого до-

ма, не являющихся сособственниками?

Выше мы уже говорили о том, что при приватизации квартир в домах госу-

дарственного жилищного фонда и наниматель, и члены его семьи становят-

ся равноправными сособственниками (совладельцами) жилого помещения и

отношения между ними регулируются нормами гражданского законодательст-

ва об общей собственности.

Иная ситуация возникает, когда гражданин купил квартиру у другого

гражданина или организации, или купил либо построил (за счет собствен-

ных средств) жилой дом. В этом случае члены семьи владельца, проживаю-

щие вместе с ним, за исключением супруга владельца дома или квартиры,

совладельцами такой квартиры (дома) не становятся.

Объем их прав в значительной мере уже прав самого собственника дома

(квартиры). Согласно ст.156 Жилищного кодекса, член семьи собственника

обладает только правом пользования жилым помещением и правом на вселе-

ние в него других членов семьи.

Объем права пользования жилым помещением у членов семьи такой же, как

у самого собственника. Такой вывод следует из ч. I ст. 156 ЖК, где за-

писано, что члены семьи пользуются жилым помещением наравне с собс-

твенником дома (квартиры). Этот принцип действует всегда, за исключе-

нием случаев, когда при вселении членов семьи в жилье собственника,

они заключили между собой специальное соглашение.

Соглашением может быть установлено условие, ограничивающее или, наобо-

рот, расширяющее права вселяемого на пользование жилыми помещениями.

Например, собственник может дать согласие на вселение только при усло-

вии, что данный вселяемый член семьи будет пользоваться какой-то опре-

деленной комнатой из всех, имеющихся в доме (квартире).

Член семьи собственника пользуется правом вселения других членов

семьи, например своего супруга. Но, в соответствии с законом, он имеет

право вселять других членов семьи не в дом или квартиру вообще, т. е.

в любое жилое помещение, а только в то, которое занимает сам. На все-

ление требуется получить согласие собственника. Исключение составляют

случаи вселения несовершеннолетних детей к их родителям, когда такое

согласие не является обязательным.

При прекращении семейных отношений с собственником (например, при раз-

воде) бывшие члены его семьи не утрачивают право пользования занимае-

мыми жилыми помещениями. Но, если собственник не согласен, чтобы быв-

шие члены семьи пользовались его жильем бесплатно, они обязаны платить

ему за пользование жильем и за коммунальные услуги. Размер платы за

жилье устанавливается соглашением сторон. Платность пользования жильем

не означает, вместе с тем, что бывшие члены семьи с момента прекраще-

ния семейных отношений приобретают статус нанимателей, жилищные права

которых будут раскрыты ниже.

Выселение же членов семьи собственника (в том числе и бывших) возможно

только в том случае, если они систематически портят или разрушают жи-

лое помещение, используют его не по назначению, систематически наруша-

ют правила проживания, что делает невозможным для других граждан про-

живание с ними в одной квартире или одном доме. Такое выселение произ-

водится только в судебном порядке и без предоставления выселяемому

другого жилья.

Никакие другие причины, в том числе и ссылка на то, что занимаемое

бывшим членом семьи помещение необходимо для проживания самому собс-

твеннику, юридического значения не имеют и основанием для выселения

служить не могут.

- Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принад-

лежащих гражданину на праве частной собственности?

Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по свое-

му усмотрению, в том числе и сдать в наем.

Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в

котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Дого-

вором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого

помещения нанимателю для проживания в нем.

В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и дол-

жен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Не-

соблюдение этих требований не влечет недействительности самого догово-

ра, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение

наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46

Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут

выступать только письменные документы.

Условия договора устанавливаются соглашением сторон, но при этом сто-

роны не должны выходить за пределы, установленные для отдельных прав и

обязанностей законом.

Предметом договора может быть как изолированное, так и неизолированное

жилое помещение, а также часть комнаты. Не могут выступать предметом

договора найма помещения, непригодные для проживания (например, под-

вал, сарай и т. п.). Эти помещения могут сдаваться собственником в

найм (аренду), но при этом должен заключаться другой договор -

имущественного найма, который регулируется нормами не жилищного, а

гражданского законодательства.

В домах и квартирах, принадлежащих гражданам, в отличие от найма жилья

в государственном и общественном жилищном фонде, помещения могут сда-

ваться внаем на определенный срок, либо без указания срока - по

соглашению сторон.

Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя в домах

(квартирах), принадлежащих гражданам, то они такие же, как и у членов

семьи нанимателя в домах государственного и общественного жилищного

фонда. Совместно проживающие члены семьи нанимателя пользуются наравне

с ним всеми правами и несут все обязанности по договору.

Несколько отлично от статуса нанимателя государственного жилья решает-

ся вопрос о праве нанимателя вселять в снимаемое им по договору поме-

щение других лиц. Одного желания нанимателя здесь недостаточно. Закон

исходит из того, что вселение новых жильцов может повлиять на права и

законные интересы хозяина жилья, а поэтому для вселения супруга нани-

мателя, совершеннолетних детей, других лиц (не обязательно родственни-

ков) требуется письменное согласие собственника жилья. Исключение

здесь составляет только вселение несовершеннолетних детей к родителям.

Плата за пользование жильем, сроки ее внесения, порядок внесения платы

за коммунальные услуги устанавливаются соглашением сторон. При опреде-

лении размера платы учитывается площадь сдаваемых помещений, фактичес-

кие затраты собственника жилья на обслуживание и ремонт квартиры (до-

ма), сумма возмещения собственнику стоимости жилья и другие затраты.

Следует подчеркнуть, что полученные гражданином-владельцем квартиры

или дома суммы от сдачи жилья в наем (за минусом затрат) являются его

доходами и подлежат налогообложению.

Собственники квартир обязаны подавать в налоговую инспекцию декларацию

о доходах от сдачи жилья (абз. 3 п. 16 Правил пользования помещениями

жилых домов и придомовыми территориями).

При производстве капитального ремонта жилого дома (квартиры в доме),

когда ремонт нельзя произвести без выселения нанимателя, он должен вы-

селиться. При отказе нанимателя освободить жилое помещение, собствен-

ник может требовать его выселения в судебном порядке. В отличие от вы-

селения из домов государственного жилищного фонда, при выселении по

этому основанию из частных домов, квартир владелец не обязан предос-

тавлять нанимателю на время проведения ремонта другое жилье.

Однако, так же как и в государственных квартирах, по окончанию капре-

монта нанимателю должно быть возвращено занимаемое им по договору

жилье.

При решении вопроса о возможности изменения договора найма действуют

те же правила, что и в домах государственного жилищного фонда: измене-

ние условий договора допускается только по соглашению сторон.

Законодательство предоставляет нанимателю частного жилья широкие права

на расторжение договора найма. Он может расторгнуть договор в любое

время по любому основанию или даже не указывая основания (ст. 167 Жи-

лищного кодекса). Согласие собственника жилья не является обязательным

даже в том случае, когда договор был заключен на строго определенный

срок. Предоставляя такие права нанимателю в части расторжения догово-

ра, закон не обязывает его возместить собственнику жилья убытки, кото-

рые он может понести из-за расторжения договора нанимателем. Естест-

венно, наниматель должен выполнять все лежащие на нем обязанности и

нести ответственность за их нарушение до дня расторжения договора.

Что же касается расторжения договора по инициативе владельца жилья, то

его права в этом отношении значительно меньше, чем у нанимателя.

Согласно ч. II ст. 168 Жилищного кодекса, по инициативе наймодателя

(собственника) договор может быть расторгнут только с согласия нанима-

теля.

Законом установлено два исключения из этого правила. В том случае, ес-

ли договор был заключен на неопределенный срок и у наймодателя возник-

ла необходимость использовать сдаваемые помещения для проживания чле-

нов своей семьи, он может потребовать расторжения договора, предупре-

див нанимателя за три месяца.

Второе исключение имеет место тогда, когда наниматель или лица, прожи-

вающие с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, ис-

пользуют его не по назначению или систематическим нарушением правил

проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной

квартире или одном доме, а также когда они систематически не платят

квартирную плату и плату за коммунальные услуги. В этом случае согла-

сия нанимателя на расторжение договора, независимо от того, заключен

ли он на определенный срок или без указания срока, не требуется.

При прекращении договора наниматель и совместно проживающие с ним лица

обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа - подлежат

выселению в судебном порядке без предоставления жилья.

Закон гарантирует нанимателю сохранение договора и пользование занима-

емым жильем в случае перехода права собственности на квартиру (дом) к

другому лицу, например, в силу купли-продажи, дарения, наследования и

т. д.

В соответствии с общим принципом жилищного законодательства о допусти-

мости расторжения договора найма жилого помещения только по основани-

ям, установленным законом, ст. 170 Жилищного кодекса устанавливает

правило, по которому при переходе права собственности на квартиру

(дом), в которых находится сданное внаем жилое помещение, к другому

лицу договор сохраняет силу до окончания указанного в нем срока, т. е.

он является обязательным для нового собственника жилья.

- В каком порядке обеспечиваются жильем граждане, если принадле-

жащий им дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка?

При сносе находящихся в частной собственности граждан жилых домов в

связи с изъятием земельных участков для государственных или обществен-

ных нужд этим гражданам, членам их семей, а также другим гражданам,

постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным

нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного

фонда.

Кроме этого, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стои-

мость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право

использовать материалы от разборки этих домов и строений по своему ус-

мотрению.

По желанию граждан вместо предоставления квартир им предоставляется

возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них

квартир.

Перечисленные выше права закреплены в ст. 171 Жилищного кодекса.

Выбор вида компенсации за подлежащий сносу дом зависит от самого собс-

твенника.

При сносе дома, принадлежащего совместно проживающим супругам и их не-

совершеннолетним детям, семье предоставляется квартира и выплачивается

денежная компенсация за дом.

Если дом принадлежит на праве общей долевой собственности двум или

нескольким собственникам, которые проживают самостоятельными семьями,

каждый из них может претендовать на предоставление ему отдельной квар-

тиры и выплаты денежной компенсации пропорционально принадлежащей каж-

дому из них доли в доме.

Предоставляемые квартиры должны находиться в черте данного населенного

пункта, быть благоустроенными и отвечать установленным санитарным и

техническим требованиям.

Гражданину-собственнику сносимого дома жилье должно предоставляться в

виде отдельной квартиры, независимо от того, что в принадлежащем ему

доме или части его он такой квартирой не пользовался. При решении воп-

роса о том, какую квартиру по числу комнат следует предоставить высе-

ляемому собственнику, исходят из того количества комнат, которыми он и

члены его семьи пользовались в сносимом доме. Это количество комнат

определяется по плану дома.

С меньшим числом комнат квартира может предоставляться тогда, когда в

противном случае у собственника образуются излишки жилой площади.

Жилое помещение, предоставляемое собственнику сносимого дома, должно

быть не меньше того, которое он занимал с семьей, но в пределах нормы

жилой площади. Это означает, что предоставление жилья производится в

размерах не ниже средней обеспеченности жилой площадью в данном насе-

ленном пункте, а если собственник имел жилую площадь большую такой

средней обеспеченности, то ему соответственно должно быть предоставле-

но жилое помещение не меньше того, которое он занимал, но не более

13,65 кв. м. на одного человека.

Когда в семье есть временно отсутствующие лица, за которыми по закону

сохраняется жилая площадь, квартира предоставляется с учетом таких

членов семьи. Если кто-то из проживающих в идущем под снос доме имеет

право на дополнительную жилплощадь и фактически пользуется ею, жилое

помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилплощади.

Встречаются случаи, когда собственники без разрешения местных властей

делают к своим домам пристройки, а иногда переоборудуют в жилые поме-

щения веранды, кухни и т. п. Когда же дома сносятся, их владельцы тре-

буют предоставления им квартир с учетом и этой площади, а также возме-

щения стоимости домов вместе с самовольными пристройками и переобору-

дованием. Следует знать, что такие требования удовлетворению не подле-

жат, поскольку они не основаны на законе.

Квартиры гражданам при сносе их домов в связи с изъятием земельных

участков для предприятий, учреждений, организаций предоставляются эти-

ми предприятиями, организациями (кроме жилищно-строительных кооперати-

вов). В остальных случаях предоставление квартир составляет обязан-

ность местных Советов.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность временного

предоставления квартиры собственнику, дом которого идет на снос. Поэ-

тому квартира ему должна предоставляться сразу же в постоянное пользо-

вание.

Предоставление временного жилья может иметь место только с согласия

гражданина. При этом организация, которая обязана по закону предоста-

вить жилье, должна дать письменное обязательство об этом. В обязатель-

стве должны быть указаны срок предоставления, размер жилой площади,

количество комнат, показатели, характеризующие степень благоустройства

квартиры и т. д. При наличии этого обязательства собственник имеет

право требовать в судебном порядке предоставления ему квартиры той ор-

ганизацией, которая выдала обязательство и отказывается добровольно

его исполнить после сноса дома и истечения указанного в обязательстве

срока.

Бывшие члены семьи собственника дома, которые продолжают проживать в

нем, но ведут отдельное хозяйство, обеспечиваются жильем наравне с на-

нимателями.

Если кто-нибудь из членов семьи прекратил вести общее с собственником

хозяйство и создал самостоятельную семью, но продолжает проживать в

доме, независимо от того, занимает ли он отдельное помещение или живет

в комнате вместе с собственником, ему при выселении предоставляется

отдельная квартира.

К другим гражданам, которые наряду с собственником дома и членами его

семьи обеспечиваются квартирами в случае сноса, относятся бывшие члены

семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установ-

ленном порядке (по договору найма, имеющие прописку и т. п.) при усло-

вии, что дом, идущий под снос, является их единственным постоянным

местом проживания.

Предусмотренное законом право собственника сносимого дома на получение

в виде компенсации стоимости дома, строений сохраняется и тогда, когда

собственник в доме не проживает и обеспечен жильем по установленным

нормам.

Стоимость подлежащих сносу домов и строений определяется по оценочным

нормам в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины. Компенса-

ция выплачивается либо теми организациями, которым данный земельный

участок отводится, либо органами исполнительной власти на местах.