Статья 340. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя

Если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности. Залоговое право распространяется на любые плоды, а также на продукцию и доходы только в случаях, предусмотренных договором.

Иначе решен этот вопрос для такой специфической категории, как права требования и исключительные права, приобретенные в период ипотеки предприятия.

Пункт 2 комментируемой статьи противоречит нормам, включенным в гл. 6 ГК и посвященным общим положениям о видах объектов гражданских прав, в первую очередь ст. 132 ГК "Предприятие". Названный пункт исходит из того, что могут существовать договоры ипотеки, объектом которых являются не только предприятия, но и иные имущественные комплексы. Однако в гл. 6 ГК не предусмотрено существование каких- либо имущественных комплексов, кроме предприятия. Статья 132 ГК устанавливает: "Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности" (п. 1). Имущественный комплекс как таковой не является объектом гражданских прав и потому не может быть объектом договора ипотеки. Правда, разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающие использование их по общему назначению, признаются объектом прав и, следовательно, могут быть предметом договора залога. Но ГК рассматривает их как одну вещь, а именно сложную вещь (ст. 134 ГК), но не как имущественный комплекс.

Статья 69 Закона об ипотеке предусматривает, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Эта статья устраняет противоречие, указанное выше. 3.

Пункт 3 комментируемой статьи определяет, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка, его соответствующей части. Данное правило нашло отражение в ст. 69 Закона об ипотеке с одним исключением, в соответствии с которым на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится сооружение, право залога не распространяется. И соответственно, данная статья Закона содержит иное решение вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, которое предусматривает, что лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества. 4.

Пункт 4 комментируемой статьи установил, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное. В случае отсутствия такого условия предусмотрено сохранение права залогодателя на земельный участок в виде сервитута. Условия о сервитуте определяются соглашением сторон или судом. Данное правило нашло закрепление в п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. 5.

Пунктом 5 комментируемой статьи установлен правовой режим земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, принадлежащие третьим лицам, в соответствии с которым при обращении взыскания и продажи с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель. 6.

В п. 6 комментируемой статьи определяется исключительно важное положение для осуществления самых различных залоговых операций, прежде всего в рамках проектного финансирования. В этих случаях банк открывает кредит для осуществления нового строительства здания или сооружения, а в договоре залога предусматривается, что по мере их возведения части здания или сооружения становятся объектом залога, обеспечивающего возвращение кредита.

Статья 341. Возникновение права залога

Комментарий к статье 341

В соответствии с комментируемой статьей договоры о залоге могут быть консенсуальными и реальными. Договор является реальным, если он предусматривает передачу имущества залогодержателю. При осуществлении залоговых операций на практике следует иметь в виду, что теперь договор залога, предусматривающий передачу имущества залогодержателю, не является обеспечением кредита до того момента, когда вещь передана залогодержателю.

Это одно из многих изменений, внесенных ГК, которые ухудшают положение залоговых кредиторов. Например, ранее для кредитора было достаточно заключить договор залога, предусматривающий передачу ему имущества, чтобы обеспечить свои права. Теперь достижения соглашения недостаточно, требуется еще и передача имущества. Такой разрыв во времени тягостен для залогового кредитора. Для того чтобы избежать этого, следует включать в договор залога указание, что он начинает действовать в момент заключения.

Если договор о залоге не предусматривает передачи вещи залогодержателю, он является консенсуальным (от латинского слова "consensus" - соглашение), т.е. возникает в момент достижения соглашения. При этом следует иметь в виду противоречие между п. 1 ст. 338 и п. 1 ст. 339 ГК. Первый устанавливает, что если договор не определяет, где остается имущество, то оно остается у залогодателя, а второй требует, чтобы в договоре содержалось указание, у какой из сторон будет находиться заложенное имущество.

Статья 342. Последующий залог

Комментарий к статье 342

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает принцип множественности залога имущества, уже находящегося в залоге. Требования последующих залогодержателей удовлетворяются из стоимости этого имущества в соответствии с очередностью. Однако установлено, что первоначальным договором залога может быть запрещен последующий залог имущества.

На залогодателя возложена обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех предыдущих залогах имущества.

2. Законом об ипотеке предусмотрены специальные нормы к ипотеке. Так, необходима государственная регистрация последующей ипотеки и внесение регистрационной записи в реестр обо всех предшествующих ипотеках. Очередность погашения залогодержателям устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Статья 343. Содержание и сохранность заложенного имущества

Комментарий к статье 343 1.

Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает правило содержания и страхования заложенного имущества. Обязанность надлежащего хранения и содержания имущества возлагается на стороны залоговых отношений (на залогодателя либо на залогодержателя) и распространяет на них правило ст. 210 ГК. Кроме этих обязанностей комментируемой статьей устанавливается требование застраховать заложенное имущество в полной его стоимости. Если стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, то допускается страхование на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования. Залогодатель, передавший объект залога залогодержателю, также получил право проверять по документам и фактически заложенное имущество. ГК расширил круг обязанностей залоговых кредиторов, у которых находится имущество. Они обязаны не только предоставлять всю документацию должникам, но и допускать их в помещения, где расположено заложенное имущество. Если залоговый кредитор осуществляет широкие залоговые операции, то одновременное исполнение этих обязанностей в отношении многих должников может стать для него обременительным. 2.

Пункт 3 комментируемой статьи не согласуется с ее п. п. 1, 2. Оба они определяют обязанности и права, которые равным образом принадлежат как залогодателю, так и залогодержателю. Однако п. 3 предусматривает последствия нарушения обязанностей лишь для залогодателя: право потребовать досрочного прекращения залога дается лишь ему.

Это, однако, не означает, что в случае нарушений, допущенных самим залогодателем, последствий не наступает и залогодержатель не получает никаких прав. Эти права устанавливаются другой статьей того же параграфа, а именно п. 2 ст. 351 ГК.