Проблемы в области реализации права удержания результата строительных работ и пути их решения

Отсутствие на практике случаев удержания результата строительных работ, и тем более удовлетворения за счет такого удержания своих требований связано с тем, что в гражданском законодательстве не установлен порядок

реализации права на удержание объектов строительства.

В настоящей работе было показано, какие объекты являются результатами строительных работ и могут служить объектами удержания, каким образом результат строительных работ создается и на каком этапе появляется право удержания созданного результата; в ней рассмотрены необходимые условия для возникновения и реализации права удержания.

Однако, как показывает практика, даже если будут соблюдены все требования, при существующей системе законодательства подрядчик не сможет реализовать право на удержание результата строительных работ.

Анализ судебной практики позволяет выделить ряд основных проблемных аспектов.

Прежде всего подрядчик должен физически обладать удерживаемой вещью, в нашем случае результатом строительных работ.

В ст. 359 ГК РФ предусмотрено, что кредитор вправе удерживать вещь, которая находится у него и подлежит передаче должнику либо лицу, указанному должником. Таким образом, определяющим фактором является установление права владения вещью.

Здесь уместно привести мнение С.В. Сарбаша, согласно которому «в основном в нормах о праве удержания ключевым правом является право владения, то есть физического обладания вещью» .

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 14 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66^{[156] [157], право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.}

По причине недоказанности факта владения подрядчиком недвижимой вещью, суды не находят оснований для удержания имущества и соответственно

обращения взыскания на объект строительства^[158].

По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику (п. 2 ст. 703 ГК РФ).

Согласно правовой позиции одного из судов «содержание строительного подряда заключается в изготовлении вещи для другого, следовательно, подрядчик имеет на объект строительства лишь права владения им и именно это право по окончании строительства работ он передает заказчику»^[159].

Итак, главная проблема удержания результата строительных работ состоит в том, что, с одной стороны, подрядчик должен передать заказчику результат строительных работ, поскольку только после этого у заказчика возникает обязательство по оплате, обеспечиваемое удержанием, а с другой стороны, после совершения действий по передаче результата строительных работ подрядчик теряет право владения объектом, который к тому же был возведен на чужом земельном участке.

Рассмотрим возможные пути решения поставленной проблемы.

1. Законодательное закрепление обязательной государственной регистрации удержания недвижимой вещи в качестве обременения.

Итак, «Под понятием «ограничения (обременения)» следует понимать наличие установленных законом условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества»^[160].

Ни в Гражданском кодексе РФ, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни даже в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»^{[161] [162], который пришел на смену указанному Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, не предусмотрена государственная регистрация права удержания в качестве обременения.}

Вместе с тем нельзя не согласиться с С.В. Сарбашем в том, что государственная регистрация «призвана обеспечить определенность на рынке недвижимости и защитить интересы третьих лиц». По мнению уважаемого автора, отсутствие необходимости государственной регистрации «может привести к появлению большого количества объектов недвижимости, обремененных, по сути, залоговыми требованиями, о которых участники оборота не смогут получить достоверной информации, воспользовавшись сведениями публичной

164

регистрации» .

В связи с этим С.В. Сарбаш предлагает два возможных варианта решения данной проблемы. Первый вариант заключается в ограничении круга объектов права удержания движимыми вещами. Второй — в распространении «на правоотношения, связанные с удержанием движимого имущества, обязательной государственной регистрации каждого случая удержания недвижимости, предусмотрев для ретентора потерю прав на удерживаемое имущество при нарушении требований о регистрации». Как отмечает ученый, более простым и экономичным, а также прогнозируемым видится первый вариант, правда, «единственным его недостатком является, пожалуй, подрыв стабильного состояния такого основополагающего акта, как Г ражданский кодекс, и возможная преждевременность каких-либо изменений, не апробированных еще современной практикой»^[163].

Здесь целесообразно рассмотреть также недостатки обязательной государственной регистрации удержания недвижимой вещи в качестве обременения.

1. Осуществление государственной регистрации удержания недвижимости возможно только при условии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект (п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Иными словами, первоначально за заказчиком должно быть зарегистрировано право собственности или иное вещное право на удерживаемый объект. До этого момента подрядчик не сможет осуществить право на удержание.

При этом нельзя исключить, что лицо, в нашем случае заказчик строительства, будет уклоняться от регистрации права на недвижимое имущество. В этом случае необходимо предусмотреть возможность в судебном порядке понудить заказчика строительства к регистрации права на недвижимое имущество.

В.А. Алексеев уже предлагал ранее законодательно закрепить норму, предусматривающую, что «в случае уклонения от регистрации права на недвижимое имущество оно может быть зарегистрировано по решению суда, принятому по иску лица, приобретающего право, или лица, которому отсутствие регистрации права иного лица препятствует регистрации его собственного права на недвижимое имущество (курсив мой.

Кроме того, помимо намеренного уклонения от регистрации права на недвижимое имущество, возможны случаи приостановления регистрации и отказа в государственной регистрации в силу закона.

2. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на вновь созданную вещь возникает у лица лишь тогда, когда оно создает ее для себя, а не для другого лица. Из ст. 702, 740 ГК РФ следует, что собственником построенного подрядчиком объекта становится заказчик.

Вместе с тем договор между заказчиком и подрядчиком не всегда является единственной сделкой, направленной на строительство объекта (подрядчик или генподрядчик, в свою очередь, заключает договоры с субподрядчиками, причем эта цепочка может продолжаться и далее).

Следовательно, лицом, удерживающим результат строительных работ, может выступать только подрядчик, имеющий прямой договор с заказчиком — собственником объекта строительства.

Если кратко отметить недостатки обязательной государственной регистрации удержания недвижимой вещи в качестве обременения, то они заключаются в следующем:

1) ограничение круга субъектов, правомочных удерживать результат строительных работ, только лицами, которые имеют прямые договоры строительного подряда с заказчиками, являющимися собственниками объекта строительства;

2) невозможность осуществления удержания результата строительных работ до момента государственной регистрации права заказчика на построенный объект.

2. Удержание исполнительной документации как части результата строительных работ. Для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства основанием является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ч.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщику необходимо будет представить все необходимые документы, в перечень которых входит исполнительная документация. Причем исполнительная документация ведется лицом, осуществляющим строительство, в процессе выполнения работ.

Согласно п. 3 приказа Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1128 исполнительная документация представляет собой текстовые и графические материалы, отражающие фактическое исполнение проектных решений и фактическое положение объектов капитального строительства и их элементов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства по мере завершения определенных в проектной документации работ.

В соответствии с данным приказом к таким документам относятся следующие:

• акты освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства;

• акты разбивки осей объекта капитального строительства на местности;

• акты освидетельствования скрытых работ, оказывающих влияние на безопасность объекта капитального строительства, контроль выполнения которых, в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта, не может быть проведен после выполнения других работ;

• акты освидетельствования ответственных конструкций, устранение недостатков которых, выявленных в процессе проведения строительного контроля, невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;

• акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения, устранение недостатков которых, выявленных в процессе проведения строительного контроля, невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;

• комплект рабочих чертежей с надписями о соответствии этим чертежам выполненных в натуре работ, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ на основании распорядительного документа (приказа), подтверждающего полномочия лица;

• исполнительные геодезические схемы;

• исполнительные схемы и профили участков сетей инженерно - технического обеспечения;

• акты испытания и опробования технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения;

• результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ, проведенных в процессе строительного контроля;

• документы, подтверждающие проведение контроля за качеством применяемых строительных материалов (изделий);

• иные документы, отражающие фактическое исполнение проектных решений.

В соответствии с ч. 11.1 ст. 55 ГрК РФ после окончания строительства объекта капитального строительства лицо, осуществляющее строительство, обязано передать застройщику такого объекта результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, иную документацию, необходимую для

эксплуатации такого объекта (курсив мой. — Ю.Р.).

Согласно аналогичному положению ст. 726 ГК РФ подрядчик обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре.

Верховный Суд РФ разъяснил, что исполнительная документация необходима как для безопасной эксплуатации объекта, так и для проведения ремонтных работ (п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016)).

Как указано в решении Кемеровского УФАС России от 20 ноября 2015 г. по делу № 593/З-2015, подготовка и передача исполнительной документации являются сопутствующими, без них не может быть получен окончательный результат работ.

Следовательно, можно сделать вывод о том, что исполнительная документация является результатом работ, а при ее отсутствии будет невозможно ввести в эксплуатацию и безопасно использовать по назначению объект строительства, в том числе в случае необходимости производить ремонтные работы.

Мы признаем тот факт, что на практике встречаются случаи удержания исполнительной документации.

Например, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29 октября 2010 г. по делу № А12-16497/2010 отказано в удовлетворении исковых требований в части обязания ответчика «передать истцу в разумный срок 45 папок с исполнительной документацией согласно Г рафику передачи Заказчику исполнительной документации проекта ЛСП-1, скомплектовать ИД по общим документам и 5-ти системам ЭТК по договору подряда № СД05/1345 от 01.12.2006», поскольку исполнитель имел право на удержание результата работ. ... В связи с чем, ОАО «Глобалстрой-Инжиниринг», пользуясь своим правом, предусмотренным ст. 359 ГК РФ, правомерно удерживает исполнительную документацию по Договору № СД05/1345 от 01.12.2006 до момента исполнения должником — ОАО «Группа КНРГ» своей обязанности по перечислению суммы долга»^[165].

Как видно из приведенного примера, суд признал правомерность удержания исполнительной документации, отнеся ее к результату работ.

Кроме того, необходимо отметить, что на практике случаи удержания проектной документации встречаются нередко^[166].

Единственным, пожалуй, недостатком является низкая ликвидность исполнительной документации. Она представляет ценность в основном только для заказчика строительства, поэтому ее может оказаться сложно реализовать с торгов.

Несмотря на это, такой механизм оказывается весьма действенным в отношении недобросовестного заказчика, поскольку в данном случае удержание будет выполнять свою основную функцию — побуждения (стимулирования) должника добросовестно исполнить свои обязательства.

3. Осуществление передачи результата строительных работ в два этапа. Первый этап заключается в подписании между заказчиком и подрядчиком актов, подтверждающих выполнение работ (как правило, это акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3) и завершение таких работ (обычно акт приемки законченного строительством объекта по форме КС-11 и (или) акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией по форме КС-14).

Второй этап состоит в освобождении строительной площадки от принадлежащего подрядчику имущества и передаче ее заказчику, а также передаче заказчику исполнительной документации на выполненные работы, технически связанного с объектом сопутствующего оборудования, ключей от здания или сооружения и других, неразрывно связанных с построенным объектом вещей.

В случае неисполнения или отказа от исполнения заказчиком оплатить выполненные работы, подрядчик вправе удерживать и не передавать заказчику результат строительных работ на втором этапе.

Из схожего понимания данного вопроса исходил Первый арбитражный апелляционный суд, разрешая спор об удержании проектной документации: «Несмотря на передачу результата работ по актам сдачи-приемки работ по этапам и наличие положительного заключения государственной экспертизы, до

[электрон. ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

настоящего времени оплата выполненных работ ответчиком не была произведена в полном объеме, в силу чего истец правомерно воспользовался предоставленным ему статьей 712 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на удержание проектной документации в редакции, получившей положительное

169

заключение государственной экспертизы» .

Для реализации данного подхода стороны при заключении договора строительного подряда могут согласовать порядок передачи результата работ. В целях практического применения можно предложить следующую редакцию соответствующей части договора строительного подряда:

«Раздел: «Порядок приемки и оплаты выполненных работ»

Пункт 1. Заказчик принимает результат выполненных подрядчиком работ по актам о приемке выполненных работ по форме КС-2, справкам о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3.

Пункт 2. Заказчик вправе отказаться от приемки результата выполненных подрядчиком работ в случае обнаружения отступлений от утвержденной и переданной подрядчику к исполнению рабочей документации или в случае обнаружения недостатков в выполненных работах.

Пункт 3. Заказчик в течение 10 (десяти) рабочих дней рассматривает полученные от подрядчика акты КС-2 и справки КС-3, осуществляет приемку работ и направляет подрядчику подписанные со своей стороны акты КС-2 и справки КС-3 или направляет подрядчику в тот же срок мотивированный отказ от их подписания с указанием причин.

Пункт 4. Оплата результата выполненных работ производится заказчиком в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания актов КС-2 и справок КС-3.

Пункт 5. Стороны договорились, что с момента подписания актов КС-2 и справок КС-3 результат выполненных работ принадлежит заказчику, но

¹⁶⁹ Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2011 г. по делу № А43-448/2011 [электрон. ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

подлежит передаче заказчику вместе со строительной площадкой только после полной оплаты согласно п. 4 настоящего раздела.

Раздел: «Порядок приемки и передачи строительной площадки».

Пункт 1. Не позднее, чем за 10 (десять) дней до начала работ заказчик обязуется передать подрядчику строительную площадку по акту приема- передачи, подписанному подрядчиком и заказчиком, на период строительства объекта и до его окончания.

Пункт 2. По окончании работ, в 5-дневный срок с момента полной оплаты выполненных работ, подрядчик вывозит со строительной площадки все собственное оборудование и строительную технику, излишки материалов и т.п., производит демонтаж возведенных им временных зданий и сооружений и оставляет после себя объект и строительную площадку в состоянии, соответствующем экологическим требованиям и санитарным нормам.

Пункт 3. В случае нарушения заказчиком обязанности по оплате результата выполненных работ, предусмотренной п. 4 раздела «Порядок приемки и оплаты выполненных работ», подрядчик имеет право удержать результат выполненных работ и не передавать его заказчику вместе со строительной площадкой до момента полной оплаты.

В этом случае заказчик обязан будет компенсировать подрядчику убытки, связанные с нахождением подрядчика на строительной площадке, в том числе простой строительной техники, рабочих и др.».

Подобное решение существующей проблемы практически не имеет недостатков. Поскольку в этом случае круг субъектов, правомочных удерживать результат строительных работ, не ограничен только лицами, которые являются генеральными подрядчиками.

Сравнительный анализ всех трех вариантов решения рассматриваемой проблемы можно представить в виде таблицы:

Законодательное

закрепление

обязательной

государственной

регистрации

удержания

недвижимой

вещи в качестве

обременения

заказчика Обременение прав заказчика и, как следствие, невозможность распоряжаться обремененным имуществом

Самый действенный способ побудить заказчика рассчитаться с подрядчиком в случае наступления значительных негативных последствий для заказчика

Удержание

изготовленной

Исполнительная

документация

Легко реализовать, так как подрядчик

Ограничение круга

субъектов,

правомочных

удерживать

результат

строительных

работ только

лицами,

имеющими прямые

договоры

строительного

подряда с

заказчиками,

являющимися

собственниками

объекта

строительства;

невозможность

осуществления

удержания до

момента

государственной

регистрации

заказчиком права

на построенный

объект

Исполнительная

документация

Анализ проведенного исследования проблем в области реализации права удержания результата строительных работ позволил нам резюмировать:

1. Отсутствие на практике случаев удержания результата строительных работ и, соответственно, удовлетворения за его счет своих требований, связано в первую очередь с невозможностью установления факта владения подрядчиком недвижимой вещью.

С одной стороны, подрядчик должен передать заказчику результат строительных работ, чтобы у заказчика возникло обязательство по оплате, обеспечиваемое удержанием, а с другой стороны, после этого подрядчик уже не может физически обладать объектом, возведенным на чужом земельном участке, так как фактически передал его заказчику.

2. Одним из возможных путей решения рассматриваемой проблемы в области реализации права удержания результата строительных работ следует признать законодательное закрепление обязательной государственной регистрации удержания недвижимой вещи в качестве обременения.

Однако такой подход имеет свои недостатки, которые проявляются в следующем: 1) ограничение круга субъектов, правомочных удерживать результат строительных работ только лицами, имеющими прямые договоры строительного подряда с заказчиками, являющимися собственниками объекта строительства; 2) невозможность осуществления удержания до момента государственной

регистрации заказчиком права на построенный объект.

3. Другим вариантом решения данной проблемы, можно назвать удержание исполнительной документации на построенный объект как части результата строительных работ.

Основанием постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но для получения такого разрешения заказчик должен предоставить исполнительную документацию наряду с другими необходимыми документами. Поэтому исполнительная документация представляет особый интерес для заказчика, так как без нее невозможно безопасно использовать объект по назначению, а также производить ремонтные работы. Однако для осуществления удержания заказчиком не обязательно должен быть собственник объекта строительства.

Наряду с этим необходимо отметить, что данный вариант также имеет свой недостаток — это низкая ликвидность в случае продажи с торгов.

Нельзя исключить, что на практике, при реализации права на удержание исполнительной документации, у подрядчика могут возникнуть определенные сложности, связанные со следующими обстоятельствами:

— подрядчик обязан передать заказчику документацию вместе с результатом работы (ст. 726 ГК РФ);

— подрядчик вправе удерживать результат работ (ст. 712 ГК РФ), при этом суды не всегда придерживаются мнения в том, что исполнительная документация является частью результата работ.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, считаем необходимым законодательное закрепление возможности удержания исполнительной документации и предлагаем внести соответствующие изменения в ст. 726, изложив их в следующей редакции:

«Статья 726

После передачи результата работы подрядчик обязан предоставить заказчику информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре».

4. В качестве еще одного варианта решения данной проблемы, который не имеет подобных недостатков, рассматриваем разделение передачи результата строительных работ на два этапа.

Первый этап заключается в подписании между заказчиком и подрядчиком актов, подтверждающих выполнение работ (как правило, это акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3) и завершение таких работ (обычно акт приемки законченного строительством объекта по форме КС-11 и (или) акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией по форме КС-14).

Второй этап состоит в освобождении строительной площадки от принадлежащего подрядчику имущества и передаче ее заказчику, а также передаче заказчику исполнительной документации на выполненные работы, технически связанного с объектом сопутствующего оборудования, ключей от здания или сооружения и других, неразрывно связанных с построенным объектом вещей.

В случае неисполнения или отказа от исполнения заказчиком оплатить выполненные работы, подрядчик вправе удерживать и не передавать заказчику результат строительных работ на втором этапе.

Заключение

Проведенное исследование позволяет нам сформулировать теоретические выводы и практические рекомендации, которые не вошли в положения, выносимые на защиту:

1. Институт удержания появился не только за счет заимствования из иностранного и римского права, но и за счет сложившихся обычаев.

2. Впервые в отечественной литературе удержание встречается в издании С.В. Пахмана, которое вышло в свет в 1877 году под названием «Обычное гражданское право в России. Юридические очерки. Т. 1». Наряду с неустойкой, поручительством, задатком и залогом, в своей работе ученый выделяет «задержание чужого имущества», встречающееся в обычном праве в нескольких формах — это приостановление исполнения своего обязательства по отношению к кредитору и задержание принадлежащих должнику вещей.

Позднее, в начале XX столетия, был издан проект Гражданского уложения, в котором содержались нормы, регламентирующие право удержания (ст. 1642— 1645). В указанном документе отдельно предусматривалось право удержания из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (торговцы). При этом правом удержания обеспечивались всякого рода требования, в отличие от общегражданского права удержания, создававшего условия для требований, связанных только с конкретным имуществом.

Однако проект Гражданского уложения так и не стал законом.

Затем ни Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, ни следующий за ним Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержали в себе нормы о праве удержания. Только с принятием Гражданского кодекса РФ 1994 года право удержания получило законодательное закрепление в ст. 359 («Основания удержания») и ст. 360 («Удовлетворение требований за счет удерживаемой вещи») его главы 23 («Обеспечение исполнения обязательств»).

3. Исходя из общих положений об удержании, а также принципов свободы договора и автономии воли сторон, диссертантом сделан вывод о том, что ст. 712 ГК РФ носит диспозитивный характер. Однако условия договора подряда обычно диктуются заказчиком, которому выгодно включать в договор положения о запрете удержания, и по этой причине интересы подрядчика как более слабой стороны в договорном обязательстве явно будут ущемлены. В связи с этим автор настоящей диссертационной работы предлагает внести изменения в ст. 712 ГК РФ, придав этой норме императивный характер.

4. По своей юридической природе удержание — это способ обеспечения исполнения обязательств, выражающийся в юридическом поступке как одностороннем действии, направленном на защиту нарушенных субъективных гражданских прав.

5. Следует отличать гарантийное удержание от удержания вещи. Договором строительного подряда может быть предусмотрено гарантийное удержание — определенная сумма денежных средств, которая обычно исчисляется в процентах от сметной стоимости выполненных работ, удерживается заказчиком для обеспечения исполнения подрядчиком своих гарантийных обязательств по устранению недостатков и дефектов в выполненных работах и выплачивается подрядчику (как правило, по истечении гарантийного периода).

На основе проведенного исследования диссертант пришел к выводу, согласно которому гарантийное удержание по своей правовой природе является обеспечительным платежом, предусмотренным ст. 381¹ ГК РФ.

К характерным признакам, отличающим гарантийное удержание от удержания вещи, мы относим следующие:

• предметом гарантийного удержания являются денежные средства;

• гарантийное удержание возможно только по соглашению сторон;

• для гарантийного удержания не требуется наличие нарушенного встречного обязательства;

• гарантийное удержание направлено на защиту от возможного

нарушения субъективных прав;

• гарантийное удержание прекращается в порядке и сроки, предусмотренные договором.

6. Субъективное гражданское право есть вид и мера возможного или дозволенного поведения лица, обеспеченные законом и соответствующими обязанностями других лиц. А юридическая обязанность является мерой должного поведения.

Содержание субъективных гражданских прав составляют: правомочия на собственные действия, правомочия требования, правомочия на защиту.

7. Субъективное право на удержание результата строительных работ является относительным, обязательственным правом, основанным на принципах и нормах действующего законодательства, а также на обычаях, сложившихся между субъектами обязательства, которое может быть реализовано только в отношении конкретного лица (второй стороны в обязательстве).

8. Субъективное право на удержание результата строительных работ характеризуется следующими правомочиями:

• возможность владеть результатом строительных работ до передачи его заказчику;

• возможность требовать от заказчика оплаты за выполненные работы;

• в случае неоплаты со стороны заказчика, возможность не передавать заказчику результат работ и требовать удовлетворения за счет этого результата своих имущественных требований.

9. Предметом права удержания не могут быть:

а) имущественные права;

б) результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность);

в) нематериальные блага;

г) вещи, ограниченные в обороте;

д) деньги (как наличные денежные знаки, так и безналичные денежные

средства);

е) бездокументарные ценные бумаги;

д) собственные вещи кредитора.

10. В качестве предмета права удержания могут выступать вещи, принадлежащие должнику, в том числе документарные ценные бумаги, а также недвижимые вещи. Исключение составляют деньги, бездокументарные ценные бумаги, а также вещи, ограниченные в обороте.

11. Предметом права удержания могут выступать как вещи, определяемые родовыми признаками, так и индивидуально-определенные.

В данном случае важно, чтобы индивидуально-определенная или определенная родовыми признаками (в этом нет никакой разницы) вещь являлась собственностью должника и могла служить способом обеспечения исполнения должником своего обязательства.

12. Объекты удержания в подрядных отношениях можно разделить на две группы: 1) вещи, принадлежащие заказчику; 2) результат работ.

В первую группу объектов входят принадлежащие заказчику оборудование, давальческие материалы, переданная для переработки (обработки) вещь, иное имущество.

Вторую группу объектов составляют движимые и недвижимые вещи, возникшие в результате выполнения работ. Недвижимые вещи подразделяются на вновь возводимые и реконструируемые, которые, в свою очередь, могут быть как завершенными, так и незавершенными.

13. Для осуществления строительства стороны правоотношения должны заключить договор строительного подряда, согласовав все существенные условия.

В силу содержания ст. 740 ГК РФ существенными условиями договора строительного подряда являются предмет и сроки выполнения работ (подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы), а также цена работ (заказчик обязуется уплатить обусловленную цену).

После заключения договора заказчику надлежит создать подрядчику все необходимые условия для выполнения работ: предоставить земельный участок (строительную площадку); передать техническую документацию; выплатить аванс и (или) обеспечить строительство материалами и оборудованием, если это предусмотрено договором, и т.д.

12. Результатом строительных работ и объектом удержания может быть только недвижимая вещь, построенная или реконструированная (например, здание, сооружение, помещение или единый недвижимый комплекс).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на построенный объект не является ограничением для осуществления права удержания.

13. С передачей заказчику построенного объекта строительства на заказчика переходит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства.

У подрядчика появляется возможность реализовать свое право на удержание именно на этом этапе, когда результат строительных работ передан заказчику по соответствующему акту, но не оплачен им.

14. Для сдачи-приемки выполненных работ, как правило, используются унифицированные формы, утвержденные постановлением Г оскомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100:

• общий журнал работ по форме КС-6 — используется для учета выполненных строительно-монтажных работ и является первичным документом, отражающим технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства строительно-монтажных работ;

• акт о приемке выполненных работ по форме КС-2 — составляется на основании общего журнала работ по форме КС-6 и применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений;

• справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 — составляется на основании данных акта о приемке выполненных работ по форме

КС-2 и применяется для расчетов за выполненные работы;

• акт приемки законченного строительством объекта по форме КС-11 — применяется для приемки законченного строительством объекта производственного, жилищного и гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при полной готовности такого объекта в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом);

• акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией по форме КС-14 — является документом по приемке и вводу законченного строительством объекта производственного, жилищного и гражданского назначения и зачисления его в состав основных фондов (основных средств) всех форм собственности, включая государственную (федеральную), а также объекта, сооруженного за счет льготного кредитования (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение).

15. С подписанием акта приема-передачи результата выполненной работы риск его случайной гибели или случайного повреждения переходит на заказчика.

16. В ситуации, когда заказчик уклоняется от подписания акта, по которому передается результат выполненной работы, т. е. результат работы достигнут, но заказчиком не принят, подрядчик несет риски, в частности риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда (ст. 741 ГК РФ); кроме того, подрядчик не может осуществить право на удержание вследствие отсутствия у заказчика, уклоняющегося от подписания соответствующего акта, денежного обязательства как такового.

Закон в этом случае защищает подрядчика, наделяя его правом подписать акт только со своей стороны, сделав в нем отметку об отказе заказчика от подписания данного акта (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ будет иметь такую же силу, что и акт, подписанный обеими сторонами, однако подрядчик должен быть уверен в том, что мотивы отказа заказчика от подписания акта необоснованны.

17. Анализ судебной практики показывает, что отсутствие случаев удержания результата строительных работ и, соответственно, удовлетворения за счет удерживаемого имущества своих требований, связано в первую очередь с невозможностью установления факта владения подрядчиком недвижимой вещью.

С одной стороны, подрядчик должен передать заказчику результат строительных работ, чтобы у заказчика возникло обязательство по оплате, обеспечиваемое удержанием, а с другой — после этого подрядчик не может физически обладать объектом, возведенном на чужом земельном участке, так как фактически передал его заказчику.

Автором настоящего диссертационного изыскания рассмотрены три возможных варианта решения данной проблемы:

1. Разграничение передачи результата строительных работ на юридическую и фактическую составляющие. (Диссертантом разработан фрагмент договора строительного подряда, регулирующий порядок передачи результата строительных работ.)

Однако такое решение поставленной проблемы имеет свой недостаток — ограничение круга субъектов, правомочных удерживать результат строительных работ, только лицами, которые являются генеральными подрядчиками. Организациям, которые выполняют часть работ на строящемся объекте, строительная площадка, как правило, не передается, а выполненные работы могут быть разбросаны по всему объекту (например, остекление здания).

2. Законодательное закрепление обязательной государственной регистрации удержания недвижимой вещи в качестве обременения.

Однако этот вариант решения рассматриваемой проблемы также обладает определенными недостатками, а именно:

— ограничение круга субъектов, правомочных удерживать результат строительных работ, только лицами, имеющими прямые договоры строительного подряда с заказчиками, являющимися собственниками объекта строительства;

— невозможность осуществления удержания до момента государственной регистрации заказчиком права на построенный объект.

3. Удержание исполнительной документации на построенный объект. Основанием постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но для получения такого разрешения заказчик должен предоставить исполнительную документацию наряду с другими необходимыми документами. Поэтому исполнительная документация представляет особый интерес для заказчика, так как без нее невозможно использование объекта по назначению. Вместе с тем для осуществления удержания заказчиком не обязательно должен быть собственник объекта строительства.

Следует признать, что такой вариант решения интересующей нас проблемы может оказаться действенным инструментом для добровольного или принудительного исполнения заказчиком обязанности по оплате выполненных работ.