Приложение 1 основные понятия

Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.

Аналогия закона

В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (ч. 1 ст. 7 ЖК).

Аналогия права

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ч. 2 ст. 7 ЖК).

Арендатор жилого помещения

Арендатором жилого помещения является юридическое лицо. Согласно ст. 671 ГК юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Временные жильцы

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с

предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвоз- 235 мездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).

Дееспособность

Дееспособность гражданина — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность в полном объеме (по общему правилу) возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18 лет; возможно наступление полной дееспособности до достижения этого возраста на условиях, установленных ст. 21 ГК.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также малолетние в возрасте от 6 до 14 лет наделены частичной дееспособностью (ст. 26,

28 ГК).

Обратимся к Жилищному кодексу. Так, согласно ст. 111 ЖК право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16 лет. Дети-сироты, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей в установленных п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК случаях, имеют право на внеочередное обеспечение жильем. Статьями 31 и 69 ЖК предусматривается солидарная ответственность дееспособных членов семьи (соответственно) собственника и нанимателя жилого помещения по договору социального найма по обязательствам, вытекающим из пользования жильем.

Деприватизация жилых помещений (передача

приватизированных жилых помещений в государственную

или муниципальную собственность)

Собственником жилых помещений, приобретенных в собственность в порядке приватизации, предоставлено право передать эти жилые помещения в государственную или муниципальную собственность (с последующим заключением договора социального найма). В литературе такая передача получила обозначение «деприватизация».

Договор жилищного найма

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.

236 Договор социального найма

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом (ч. 1 ст. 60 ЖК).

Жилищное законодательство

Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК)

Жилищные отношения

Жилищные отношения — это главным образом отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения, складывающиеся по поводу: учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; пользования жилыми помещениями; использования жилищного фонда; оплаты жилья; управления жилищным фондом, его содержания и др.

Жилищный фонд

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 ЖК).

Жилое помещение

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК).

Замена жилого помещения

В соответствии со ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществлять замену жилья, которое он занимает, на жилое помещение меньшего размера.

а)              общая площадь занимаемого им жилья превышает норму предостав- 237 ления (из расчета на каждого члена семьи);

б)              все проживающие вместе с ним члены семьи, включая временно отсутствующих, согласны на такую замену.

Изменение договора социального найма

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя (ст. 82 ЖК).

Наймодатель

Наймодатель является стороной договора жилищного найма (социального, коммерческого), которая обязуется предоставить другой стороне — нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК, ст. 671 ГК).

Наниматель

Наниматель является стороной договора жилищного найма (социального, коммерческого), получающей от наймодателя (другой стороны договора) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК, 671 ГК).

Недееспособность

Недееспособными считаются граждане, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значение своих действий или руководить ими, и поэтому признаны недееспособными в судебном порядке. От имени таких граждан сделки совершают их опекуны (п. 1, 2 ст. 29 ГК).

Непригодное для проживания жилое помещение

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения).

238 Неприкосновенность жилища

Согласно ст. 3 ЖК никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законном основании граждан, иначе как в предусмотренных этим Кодексом целях, в определенных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения (см. также ст. 25 Конституции РФ).

норма предоставления

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ч. 1 ст. 50 ЖК).

Обмен жилыми помещениями

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ч. 1 ст. 72 ЖК).

Общее имущество собственников помещений

в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).

Перепланировка

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК).

Переустройство

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК).

Плата за коммунальные услуги

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (ч. 4 ст. 154 ЖК).

Плата за наем

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (ч. 4 ст. 156 ЖК).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК).

Поднаем жилого помещения

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 76 ЖК; ст. 685 ГК).

Приватизация

Под приватизацией понимается бесплатная передача гражданам РФ жилых помещений, занимаемых ими в государственном или муниципальном жилищном фонде (в том числе находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении) на условиях договора социального найма. Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность. При этом жилые помещения передаются либо в общую собственность, либо в собственность одного из совместно

240 проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (ст. 1, 2 Закона РФ от июля 1991 г. № 154-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Самоуправное занятие жилого помещения

Самоуправным занятием жилого помещения является вселение в помещение с нарушением установленных порядка и условий заселения этого жилого помещения. Заселение жилого помещения вне установленного порядка, без установленных оснований не влечет права пользования этим помещением, нет оснований говорить о возникновении жилищных отношений.

Специализированные жилые помещения

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (ч. 2 ст. 92 ЖК).

Учетная норма

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч. 4 ст. 50 ЖК).