<<
>>

Правовое регулирование жилищных отношений

Если обобщить все законы, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, подзаконные нормативные правовые акты, а также иные источники жилищного права, то образуется довольно солидный перечень.

B связи с этим представляется необходимым выделить из них основополагающие законы, принятые на федеральном уровне, а также подзаконные нормативные правовые акты, законные и нормативные акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации:

1) Конституция Российской Федерации;

2) Жилищный кодекс Российской Федерации;

3) Гражданский кодекс Российской Федерации;

4) Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»;

5) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

6) Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

7) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;

8) Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

9) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

10) Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц»;

11) постановления Правительства Российской Федерации;

12) правовые акты федеральных министерств и ведомств (федеральных органов исполнительной власти, а также органов власти субъектов Российской Федерации);

13) постановления Конституционного Суда Российской Федерации;

14) постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Для всех правоприменяющих органов и должностных лиц обязательными дая исполнения являются разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, которые следует считать источником единого толкования правовых норм по некоторым вопросам применения жилищного законодательства.

В связи с регулированием жилищных отношений следует дать определение некоторым понятиям:

• субъекты — граждане, органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, иные юридические лица любых организационно-правовых форм;

• объекты — жилые помещения, используемые физическими лицами по их назначению на основании договоров найма (наниматели), поднайма (поднаниматели), временные жильцы по договорам-соглашениям на использование жилья;

• содержание жилищного отношения — права и обязанности субъектов (наймодателя и нанимателей), возникающие по поводу объектов — жилых помещений, которые, имея строго определенное законом целевое назначение, не могут быть использованы для других целей.

Права и обязанности субъектов могут быть несколько различными в зависимости от того, кем являются наниматели (сонаниматели), и от статуса жилых помещений (государственный, муниципальный, частный или специализированный жилищные фонды). Особое внимание следует обратить на тот факт, что в связи с введением в России рыночной экономики возникла острая необходимость в проведении такой жилищной реформы, при которой жилищные отношения полностью отвечали бы экономической ситуации в России, т.е. от обеспечения граждан жильем и помещениями за счет государственных капитальных вложений следует перейти к приобретению гражданами жилья или его строительству за счет средств самих граждан. При этом должны быть сохранены определенные льготы лицам малоимущим, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также некоторым другим категориям граждан, в соответствии с законодательством имеющим право на бесплатное жилье или на льготные условия получение жилья, о чем мы уже упоминали выше.

Для создания правовых основ при решении жилищных проблем в рыночных условиях в настоящее время на различных уровнях принимаются соответствующие законодательные и нормативные акты, конкретизирующие правовое регулирование порядка проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Так, Законом РФ от 4 июля 1991 г.

№ 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» гражданам предоставлена возможность приватизации государственного и муниципального жилищных фондов. Концепцией реформы жилищнокоммунального хозяйства (ЖКХ) в Российской Федерации созданы условия для нормального функционирования рынка жилья, определены направления реформы в части изменения системы управления, контроля, демонополизации отрасли и создания конкурентной среды. При образовании новой системы управления в отрасли в первую очередь необходимо четкое распределение функций между:

1) собственником;

2) управляющей организацией;

3) подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда;

4) органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за содержанием и использованием жилищного фонда (независимо от форм собственности) и четкую организацию взаимоотношений между ними.

Основными целями формирования жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с концепцией реформы ЖКХ в Российской Федерации являются:

• обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

• снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

• смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.

Следовательно, основными направлениями реформы жилищно-коммунального хозяйства являются:

1) совершенствование системы управления, обслуживания, эксплуатации и контроля в ЖКХ; формирование специализированных организаций по управлению жилищным фондом;

2) переход на договорные отношения, выборность организаций, осуществляющих обслуживание жилья, построение взаимоотношений на основе конкурентности с организациями, осуществляющими управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающими коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющими проектно-строительные работы;

3) предоставление потребителям возможности влиять на объемы и качество услуг; передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья (т.е.

создание товарищества собственников жилья);

4) изменение системы распределения между регионами средств федерального бюджета на основе использования системы государственных минимальных социальных стандартов;

5) совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья, сверхнормативное потребление коммунальных услуг, возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, повышение оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и месторасположения ;

6) совершенствование системы социальной защиты малообеспеченных семей при приобретении и оплате жилья и коммунальных услуг; обеспечение и совершенствование существующей системы льгот, усиление и развитие адресной направленности компенсаций, выделяемых на социальную защиту населения при пользовании жильем;

7) принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда независимо от форм собственности.

Особую роль в реализации и регулировании жилищно-правовых отношений законодатель отводит органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, которые через управляющие организации и государственную жилищную инспекцию с учетом демонополизации отрасли, развития конкурентных отношений и обеспечения равноправия организаций независимо от форм собственности и заключения соответствующих договоров должны:

• разрабатывать и внедрять альтернативные формы предоставления коммунальных услуг и создавать автономные системы жизнедеятельности в малоэтажном жилищном фонде;

• привлекать организации, использующие альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (газоснабжение от балонного газа и пр.);

• выполнять отдельные функции по обслуживанию объектов коммунального назначения;

• осуществлять контроль за установлением коммунальных тарифов для населения из расчета затрат предприятий-монополистов с учетом защиты прав потребителей;

• контролировать обеспечение в пределах договорных отношений гарантированного обслуживания потребителей на уровне государственных минимальных социальных стандартов жилищно-коммунального хозяйства;

• повышать организационно-правовую и финансово-экономическую независимость субъектов хозяйствования для перехода на договорные отношения в сфере производства жилищно-коммунальных услуг;

• способствовать внедрению приборов долевого и индивидуального учета и регулирования расхода водо-, тепло-, газоснабжения в целях повышения ресурсосбережения.

Все вышеперечисленные меры в условиях реформы собственности на жилье и структуры управления жилищно-коммунальным хозяйством создают реальные условия для:

• ускорения процесса демонополизации в отрасли путем разгосударствления ремонтно-эксплуатационных предприятий и передачи жилищного фонда в управление управляющим организациям и непосредственным собственникам жилья — товариществам собственников жилья;

• привлечения дополнительных источников финансирования на содержание, ремонт и реконструкцию жилищного фонда;

• самостоятельного решения членами товарищества собственников жилья вопросов по техническому обслуживанию и эксплуатации своей собственности, по установлению порядка расходования личных средств на управление и эксплуатацию здания;

• стимулирования установки приборов, контролирующих объем потребляемых коммунальных услуг (воды, газа, тепла);

• развития у нанимателей и собственников жилья экономного отношения к предоставляемым услугам;

• создания товариществ собственников жилья еще на стадии организации строительства жилых зданий (таким образом, на этой же стадии определяется форма управления и предоставляется возможность будущим собственникам жилья самим определить уровень комфортности проживания).

Внедрение в жилищную сферу рыночных правоотношений создает все необходимые условия для становления и развития различных форм собственности на жилье, обеспечивает правовое регулирование отношений по заключению сделок с недвижимостью в жилищной сфере, гарантируя этим предусмотренные Конституцией РФ права граждан на жилище и свободу передвижения и выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Более того, во-первых, частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не может быть ограничена по количеству, размеру и стоимости, во-вторых, защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. B ст. 35 Конституции РФ закреплены гарантии по обеспечению этого права.

Ныне действующим законодательством предусмотрена возможность улучшения своих жилищных условий путем приобретения в собственность жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда за плату. Так, с 1 января 2003 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» (взамен Закона от 27 июля 1998 г. № 131-ФЗ), который, в частности, предусматривает, что право граждан, выезжающих или выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, на получение и использование жилищных субсидий подтверждается жилищным сертификатом; определение размера жилищных субсидий осуществляется по месту их жительства органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации исходя из следующего:

• состава выезжающей семьи;

• нормы предоставления жилой площади на каждого члена семьи;

• средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилья в регионе вселения;

• нормативов предоставления жилищных субсидий в зависимости от стажа работы в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях и т.д.

B обеспечение исполнения законодательства принят ряд нормативных правовых актов, среди которых ведущее место занимает постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 № 1050 «О Федеральной целевой программе “Жилище” на 2011—2015 г.» и утвержденные им подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», «Обеспечение жильем молодых семей» и др.

Этими нормативными актами жилищные субсидии определяются как основные формы инвестирования бюджетных средств в жилищную сферу.

Вопросы предоставления гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья регулируются указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах», которым утверждено Положение о жилищных кредитах, предоставляемых на указанные цели как юридическим лицам, так и гражданам, в том числе не состоящим на учете для улучшения жилищных условий. При этом способом обеспечения кредита является залог в виде недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком.

B настоящее время улучшить свои жилищные условия граждане могут за счет приобретения ценных бумаг в виде жилищных сертификатов.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 163

Нотариально удостоверенные сделки

1. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 Гражданского кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 218, ч. 4 Основания приобретения права собственности Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 550

Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Законодательством предусмотрено приобретение жилья в собственность даже теми гражданами, которые по общим основаниям не относятся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий; приобретение жилья возможно без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем жилищного строительства, купли-продажи жилья и по договорам мены, дарения или иных сделок и по другим основаниям. Для этой цели граждане имеют право на получение земельного участка под строительство (ст. 218 ГК РФ). B жилищных правоотношениях объектами сделок являются жилые помещения в виде отдельных домов, квартир либо части домов, квартир и т.п.

Вопросы купли-продажи жилых помещений регулируются гл. 30 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 550). Но предусмотрено и нотариальное удостоверение этой сделки (ст. 163). B любом случае необходима государственная регистрация сделки по купле-продаже жилого помещения, поскольку осуществляется переход права собственности (ст. 551), так как договор купли-продажи считается заключенным и право собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение возникает только с момента государственной регистрации договора. Статьей 558 предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением.

5.3.

<< | >>
Источник: И.А. Еремичева и др.. Жилищное право: учебник для студентов вузов, обуча- Ж72 ющихся по специальности 030501 «Юриспруденция» под ред 9-е изд., перераб. и доп. — M.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право,2012. — 511 с.. 2012

Еще по теме Правовое регулирование жилищных отношений:

  1. 1. Понятие жилищного права, его предмет и метод
  2. 2. Правовое регулирование жилищных отношений
  3. 3. Основные этапы формирования (развития) жилищных отношений
  4. 11.1. Особенности правового режима жилья как объекта вещных прав
  5. ГОНГАЛО Б.М., КРАШЕНИННИКОВ П.В. РАЗВИТИЕ КОДИФИКАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
  6. 1.3. Исторический опыт правового регулирования организационных форм корпоративных отношений в Российской Федерации
  7. ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ АДМИНИСТРАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В СФЕРАХ И ОТРАСЛЯХ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ
  8. § 2 правовое регулирование жилищных отношений
  9. § 3 Основные этапы формирования (развития) жилищных отношений
  10. § 4. Правовое регулирование муниципального кредита
  11. Понятие и правовое регулирование жилищных правоотношений.
  12. Правовое регулирование жилищных отношений
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -