<<
>>

Основные положения договора социального найма жилого помещения 

  по договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (ст. 19 ЖК). Это положение содержится и в актах гражданского законодательства. Так, ст. 672 ГК предусматривается, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилыми помещениями обеспечиваются малоимущие граждане, иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ. Жилое помещение по этому договору предоставляется с обязательным соблюдением следующих условий: нуждаемость в жилье; принятие на учет в качестве нуждающихся; получение жилого помещения (как правило) в порядке очередности (ст. 57 ЖК).
Договору социального найма отводится значительное место в сфере жилищных отношений, связанных с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда. Он является наиболее значимым основанием возникновения жилищных отношений в числе иных оснований, предусмотренных жилищным законодательством.
Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков.
Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. 19, 49 ЖК, ст. 672 ГК.
Во-вторых, договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК).
В-третьих, по договору социального найма жилое помещение предоставляется с применением установленной нормы (ст. 50 и ч. 5 ст. 57 ЖК).

И, наконец, заключению договора социального найма предшест- 95 вует процедура предоставления жилого помещения: признание лица нуждающимся в жилом помещении, постановка на учет нуждающихся, соблюдение очередности при предоставлении жилья, решение соответствующего органа о его предоставлении (ст. 49, 51,52, 57 ЖК).
Регулирование жилищных отношений по договору социального найма базируется прежде всего на положениях Жилищного кодекса.
Конституция РФ признает жилищное законодательство в качестве самостоятельной отрасли в системе российского законодательства (ст. 72). Гражданским кодексом также признается самостоятельное существование жилищного законодательства. Большой интерес в этом плане представляет вопрос соотношения норм гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений по социальному найму.
Гражданский кодекс предусматривает обязательное применение к договору социального найма правил, ряда статей, обозначенных в ст. 672 ГК. Это письменная форма договора (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678 ГК), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. 680, 685 ГК).
Данные положения реализованы в Жилищном кодексе. Так, ст. 63 ЖК предусматривает письменную форму договора социального найма. Положение о сохранении договора социального найма при переходе права собственности на жилое помещение содержится в ст.
64 ЖК. Статьей 67 ЖК предусматривается обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, своевременно вносить плату за жилое помещение. Вопросы поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК) и вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК) решены в Жилищном кодексе с учетом положений ст. 680 и 685 ГК.
Статьей 672 ГК установлено, что другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (п. 3). Следовательно, если соответствующие отношения урегулированы жилищным законодательством в достаточной мере или иным образом, нежели в Гражданском кодексе, эти нормы Гражданского кодекса не применяются вообще.
В свою очередь, реализация норм Гражданского кодекса в ряде случаев требует применения правил жилищного законодательства (и не только в вопросах жилищного найма). В частности, ст. 682 ГК пре-

96 дусмотрено: если договором найма жилого помещения (подлежащим регламентации нормами гл. 35 ГК, т.е. коммерческого найма жилья) сроки платы за жилое помещение не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем в порядке, установленном Жилищным кодексом.
Положения жилищного законодательства подлежали применению (в период действия ЖК РСФСР) к договору (коммерческого) найма в случаях вселения в жилое помещение других граждан (ст. 679 ГК) и временных жильцов (ст. 680 ГК), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК). Статьи 679, 680 и 685 ГК содержали положения
о              соблюдении в установленных этими статьями случаях требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Такая норма была установлена ст. 38 ЖК РСФСР.
Жилищный кодекс отказался от понятия нормы площади на одного человека; таким образом, положения указанных статей Гражданского кодекса фактически не могут быть реализованы. Законом
о              введении в действие Жилищного кодекса РФ в ст. 679, 680, 685 ГК вносятся изменения: слова «О норме жилой площади на одного человека» заменены словами «О норме общей площади жилого помещения на одного человека». Однако это понятие в Жилищном кодексе не используется. Более того, о нем даже не упоминается и каких- либо поручений на этот счет Кодекс не содержит.
В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения.
Каждый из участников договора является носителем большого числа прав и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны соответствует определенная обязанность другой стороны договора.
Правовое положение сторон, вступающих в отношения пользования жилым помещением по договору социального найма, различно. Для граждан, получающих жилое помещение, — это право получить для проживания жилое помещение, отвечающее установленным требованиям к жилому помещению; для наймодателя — обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Обязанность вступить в договор социального найма вытекает из факта принятия решения соответствующим органом, предписывающего наймодателю предоставить гражданину-нанимателю возможность занять жилое помещение.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин, что следует из ч. 1 ст. 49 ЖК РФ. Дан-

ное положение соотносится со ст. 17 ЖК, согласно которой жилое 97 помещение предназначено для проживания граждан.
Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК), что практически означает «совпадение» с позицией о предоставлении жилья в бессрочное пользование. Это отличает его от договора коммерческого найма, который заключается на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. Сохранение в действующем законодательстве данного положения способствует стабильности отношений по договору социального найма.
В качестве иллюстрации: существенная позиция в части обеспечения устойчивости жилищных прав граждан содержалась в ст. 156 ГК РСФСР 1922 г. [48], которой предусматривалось автоматическое возобновление договора найма жилья. Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. № 112/1843 было предусмотрено, что гражданам, выполняющим все обязательства по договору найма жилья и добросовестно относящимся к содержанию предоставленного в их пользование жилища, предоставляется преимущественное право возобновления договора по истечении срока его действия (ст. 26).
Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Общим имуществом определены такие помещения в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в этом доме. Перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 ЖК.
Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 62 ЖК). Предоставляемое жилое помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия его пользователям, нормальную жизнедеятельность человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым, изолированным от смежных жилых и нежилых помещений.
«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда законодатель говорит о многоквартирном доме, он специально указывает на это (см. п. 2 ст. 673 ГК, гл. 6 ЖК).
Часть 1 ст. 62 ЖК не содержит определяемой ст. 15 ЖК характеристики жилого помещения. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК жилым по-

98 мещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Что касается требования об изолированности жилого помещения, то оно следует из ч. 2 ст. 62 ЖК. Данное требование является обязательным для жилого помещения в качестве предмета договора социального найма (как и коммерческого найма — см. ст. 673 ГК). Следует упомянуть, что предметом договора поднайма может быть и часть жилого помещения (см. ст. 76 ЖК).
В статье 62 ЖК не обозначено такое требование к жилому помещению, как его благоустройство. В то же время благоустройство — существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.
Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, по договору социального найма должно предоставляться жилое помещение, являющееся благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (такое положение содержалось в ст. 40 ЖК РСФСР).
Следует обратить внимание, что требование о благоустроенности жилого помещения (как одной из его необходимых характеристик) не содержится и в ст. 15 ЖК; оно обозначено в ст. 84—89 ЖК, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений в связи с выселением в случаях, определенных ст. 85 ЖК.
Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. — см. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») 1 и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 3 ст. 15 ЖК). Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, признаются нуждающимися в жилье (ст. 51 ЖК).
В отношении признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания следует обратиться к Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Самостоятельным предметом договора социального найма жи- 99 лого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроход- ная); вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и проч.
Как правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира на семью. Несомненно, отдельная квартира отвечает требованию соответствия жилища потребностям человека, обеспечению его нормальной жизнедеятельности. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно (ст. 59 ЖК).
Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК, которая предусматривает, что в связи с выселением граждан им предоставляется комната (комнаты), если жилое помещение, из которого производится выселение, состояло из комнаты (комнат).
Согласно ст. 63 ЖК договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья.
Необходимость письменной формы договора очевидна. Договор, как таковой, должен содержать все права и обязанности сторон. Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной защиты прав по договору, требуется четко определить и отразить эти права и обязанности в соответствующем документе.
Принимая во внимание правила ст. 69 ЖК о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), необходимо также отметить, что отказ от заключения договора в письменной форме ставит этих лиц — в случае жилищного спора — в тяжелое положение при доказывании своих прав.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Это правило, закрепленное в ст. 64 ЖК, является важной гарантией прав нанимателя жилого помещения и членов его семьи. На практике оно означает следующее: новый собственник жилого помещения становится наймодателем и не имеет права высе-

100 лить нанимателя (членов его семьи), который пользуется этим помещением по договору социального найма.
Таким образом, позиция ст. 64 ЖК способствует стабильности отношений, возникающих из социального найма.
Однако положения этой статьи нельзя признать безупречными. Обратимся к ст. 49 и 60 ЖК. Согласно ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Статьей 60 ЖК установлено, что договор социального найма заключается на жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
Таким образом, в случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно. Под переходом права собственности в рассматриваемом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (см. ст. 58 ГК). 
<< | >>
Источник: Шешко Г. Ф.. Жилищное право. 2010

Еще по теме Основные положения договора социального найма жилого помещения :

  1. 2. Право военнослужащих на получение жилых помещений в жилищном фонде социального использования
  2. 4. Социальные гарантии по оплате жилых помещений и коммунальных услуг
  3. 3. Основные этапы формирования (развития) жилищных отношений
  4. 1. Основные положения договора социального найма жилого помещения
  5. 3.7. Право на приватизацию жилого помещения
  6. § 2. Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения
  7. § 4. Договор социального найма жилого помещения
  8. 6. Система гражданско-правовых договоров
  9. Статья 671. Договор найма жилого помещения
  10. Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
  11. § 3. Понятие договора найма жилого помещения
  12. § 2. Договор найма жилого помещения социального использования
  13. § 3 Основные этапы формирования (развития) жилищных отношений
  14. Основные положения договора социального найма жилого помещения 
  15. право на обмен жилого помещения
  16. Выселение из жилого помещения
  17. 5.1. Общие положения
  18. Договоры коммерческого найма жилых помещений. Понятие договора коммерческого найма, его отличие от договоров аренды и социального найма жилых помещений. Заключение, форма и содержание договора.
  19. 3.1. Договор найма жилого помещения в государственном, общественном и муниципальном жилом фонде социального использования
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -