4.1. Общая характеристика форм
и способов приобретения жилых помещений в собственность Граждане могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Форма приобретения может быть как возмездной, так и безвозмездной. Под способом же подразумеваются правовые основания и условия совершения сделок по отчуждению и приобретению жилплощади. К ним можно отнести договорные, иные способы (например, наследование). В свою очередь, договорные способы могут быть возмездными и безвозмездными (договор дарения). К особому способу возникновения права собственности можно отнести индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое в основном силами и средствами самих застройщиков. Исходя из практической значимости, выделим следующие способы возникновения права собственности на жилище: а) договор купли-продажи жилья; б) приватизация жилых помещений в домах государственного, муниципального жилого фонда; в) членство в жилищных, жилищно-строительных кооперативах; г) приобретение и реализация государственных жилищных сертификатов; 161 д) коллективное и индивидуальное жилищное строительство1. Правомочия собственника жилья — владение, пользование и распоряжение, естественно, значительно шире соответствующих прав нанимателя по договору найма жилого помещения. Особенно это касается распоряжения жильем. Они обладают правами продажи, мены, дарения и т.п. После смерти собственника помещение переходит к наследникам по основаниям и в порядке, предусмотренным наследственным правом. Однако перечисленные права не безграничны. Более того, действующее гражданское законодательство предусматривает весьма существенные ограничения прав как владения и пользования, так и распоряжения жильем. Связаны они главным образом с установлением особого правового режима жилого фонда - - целевого использования жилья для проживания граждан. Собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилищем в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ). Следовательно, все правомочия собственника жилья должны быть непосредственно связаны с удовлетворением жилищных потребностей граждан. Поэтому, в принципе, недопустимо размещение в жилых домах промышленных производств, торговых точек, социально-культурных объектов. Согласно ст. 127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть дома), пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей. Члены семьи собственника жилого дома (ст. 53 ЖК) вправе наравне с ним пользоваться помещением в доме, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования сохраняется за этими лицами и в случае, если семейные отношения с собственником жилого дома прекращены, т.е. при разводе супругов, проживающих в одном доме, нельзя ставить вопрос о безусловном выселении супруга-несобственника, даже если последний не внес материальных средств на строи- 1 Другие способы, как-то: наследование, договоры ренты, дарения, мены жилья, безвозмездная передача жилой площади общественными, кооперативными организациями (в порядке приватизации), специально не рассматриваются из-за их практической неактуальности. Вместе с тем некоторые вопросы, связанные с такими способами, будут затронуты при освещении ряда параграфов этой главы. 162 тельство этого дома. Он может проживать в доме на правах нанимателя (что является особенно важным для защиты прав людей, проживающих в индивидуальных домах в сельской местности). Таким образом, к отношениям между собственником дома и бывшими членами его семьи применяются правила договора найма жилого помещения (ст. 131 — 137 ЖК РСФСР). Граждане, имеющие в личной собственности жилой дом, обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке и чистоте придомовую территорию. В целом правовой режим жилья, принадлежащего гражданам на праве собственности, характеризуется общими признаками, связанными с правомочиями владения, пользования и распоряжения Вместе с тем имеются различия в правовом режиме жилого дома, коттеджа и отдельных квартир в многоквартирных домах. Собственнику квартиры наряду с ней принадлежит так-ке доля в праве собственности на общее имущество, т.е. та-^и-лое здание, иные объекты недвижимости, где отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Доля домовладельца в праве общей собственности соответственно определяет его долю в общем объеме платежей на содержание и ремонт имущества, в других расходах. На практике возникли вопросы относительно обязательности участия собственников в таких товариществах. В постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. «По делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и пп. 2 и 3 ст. 43 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» отмечено: «Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации»1. Следует иметь в виду, что действие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на кондоминиумы, создаваемые в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества домовладельцев, 1 Собрание законодательства РФ. 1998. № 15. Ст. 1734. 164 жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома1. Несмотря на эти и другие разъяснения, на практике немало противоречий в вопросах регистрации функционирования кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества; в частности по передаче земельных участков и регистрации кондоминиума вместе с землей2.
Еще по теме 4.1. Общая характеристика форм: