§ 3. Особенности резервирования земельных участков сельскохозяйственного назначения для государственных и муниципальных нужд

По мнению А.В.

Кроме функции охраны и защиты общественных отношений правовые ограничения выполняют функции социального контроля, мотивацион- ную, воспитательную, коммуникативную. «Правовые ограничения, - считает А.В. Малько, - выполняя негативную (отрицательную) мотивацию по отношению к собственным интересам субъекта, играют одновременно положительную роль в правовом регулировании поведения, ибо направлены в конечном счете на обеспечение социально-полезных интересов контрсубъекта, общества в целом»89.

Ограничивая определенные субъективные права, безусловно, следует помнить о главной цели этих действий - обеспечении баланса интересов управомоченного лица и противостоящих ему субъектов. Однако, как нам представляется, эти интересы должны быть закреплены в конкретных субъективных правах конкретных субъектов права (физических, юридических лиц, государства, его субъектов и муниципальных образований).

М.Н. Козюк рассматривает правовое ограничение «как отклонение от правового равенства, когда сужается объем прав и свобод или расширяется объем обязанностей»90.

С нашей точки, зрения наиболее точно к проблеме ограничений права и права собственности в частности, подошел В.П. Камышанский.

По мнению названного автора ограничений права собственности представляют собой сужение возможности осуществления правомочий собственника для обеспечения целей, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК РФ.

Они заключаются в обязанности собственника воздерживаться от каких- либо действий либо терпении действий со стороны третьих лиц.

С учетом специфики земельного участка сельскохозяйственного назначения ограничения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения может быть представлено как сужение возможностей собственника совершать любые действия в отношении принадлежащего ему земельного участка, вводимое федеральным законом.

Ограничения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения по своей сути обязывают собственника к реализации содержания данных ограничений. В этом они схожи с бременем по содержанию собственником принадлежащего ему имущества. Ведь известно, что «собственность обязывает». Но бремя содержания собственником его имущества по содержанию предполагает также совершение собственником положительных действий. Последнее, на наш взгляд, исключено для ограничения права собственности. В силу ограничения права собственности собственник не может быть понужден к совершению определенных действий, осуществлению деятельности. По справедливому замечанию Д.И. Мейе- ра, если на собственника и налагаются обязанности совершить положительные действия, то они должны рассматриваться как законные обязанности, лежащие на лице, но не как ограничения права собственности92.

Следовательно, установление в законе правила о целевом использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения является с одной стороны ограничением права собственности на земельный участок, так как собственник не вправе осуществлять иную деятельность и совершать действия не связанные с сельскохозяйственным производством.

С другой стороны, требование использования земельного участка сельскохозяйственного назначения только для целей сельхозпроизводства возлагает на собственника такого земельного участка бремя осуществле- ния исключительно сельскохозяйственной деятельности и никакой другой.

И.А. Иконицкая в работе «Земельное право Российской Федерации»93выделяет несколько ограничений права владения собственника земельного участка. Первое состоит в том, что для предотвращения концентрации крупных земельных участков у одного лица земельное законодательство строго регламентирует предельные размеры земельных участков, которые могут быть получены гражданами в собственность из государственных и муниципальных земель. Второе ограничение состоит в том, что нельзя владеть земельным участком не используя его.

Академик О.Е. Кутафин предлагает трехчленную классификацию ограничений права собственности: 1) вещные права других лиц на объект права собственности; 2) правила о принудительном прекращении права собственности; 3) ограничения, касающиеся возможности осуществления права собственности .

На наш взгляд принудительное прекращение права собственности на земельные участки вряд ли может быть отнесено к ограничениям права собственности, так как ограничения - это лишь сужение возможностей собственника, а не их ликвидация. Следовательно, принудительное прекращение права собственности может быть определено как самостоятельное основание прекращения права собственности в числе других оснований (отказ от права собственности, гибель, уничтожение имущества и т.д.). Вместе с тем, не вполне удачным представляется выделение названным автором первой и третьей группы ограничений права собственности в качестве самостоятельных в трехчленной классификации. Очевидно, что обременение права собственности на земельный участок таким ограниченным вещным правом как право постоянного бессрочного пользования может быть отнесено как к первой группе ограничений, так и к третьей. То же самое можно сказать и о других ограниченных вещных правах на земельные участки (пожизненного наследуемого владения, сервитут).

Действующим законодательством предусмотрена следующая схема принудительного прекращения права собственности на недвижимое имущество: 1.

Федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта РФ принимает решение об изъятии земельного участка и прекращении права собственности на недвижимое имущество на этом участке, вводя при этом режим резервирования. 2.

Собственник (правообладатель) уведомляется об изъятии земельного участка не менее чем за год до предполагаемой даты изъятия. 3.

Решение регистрируется в Едином государственном реестре прав, о чем сообщается собственнику (правообладателю). 4.

С собственником земельного участка заключается соглашение о выкупе земельного участка, а при недостижении такого соглашения выкуп происходит в судебном порядке по истечении года с момента уведомления. 5.

Осуществляется государственная регистрации прав на земельный участок и/или недвижимое имущество за новым владельцем.

Однако противоречия земельного и гражданского законодательства, неопределенность роли органа местного самоуправления в принятии решения об изъятии земельного участка и другие пробелы нередко ставят под вопрос правомерность изъятия земельного участка. А зачастую государственными органами и органами местного самоуправления вообще не соблюдается указанный порядок изъятия, - к примеру, в части государственной регистрации решения об изъятии земельного участка. Это, конечно, с одной стороны, может негативно повлиять на гарантии, предоставляемые собственникам недвижимости, а с другой - дает возможность оспаривать действия уполномоченных лиц и всячески затягивать процесс изъятия земельного участка.

Также необходимо отметить, что государственная оценка изымаемого участка и имущества может сильно отличаться от рыночных цен, и такая оценка тоже может быть оспорена в суде.94

Так как резервирование земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет особо важный в социальном отношении предмет, необходимо выделить принципы или основные начала регулирования указанных земельных отношений, имеющие в силу их законодательного закрепления общеобязательный характер.

Естественно ни в одном нормативном акте не обозначено такое самостоятельное явление как принципы резервирования земельных участков.

Итак, к принципам изъятия и резервирования земельных участков сельскохозяйственного назначения для государственных и муниципальных нужд возможно отнести как общие гражданско-правовые принципы, так и принципы земельного права: -

принцип недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Данный принцип обращен прежде всего к публичной власти и ее органам, прямое, непосредственное вмешательство которых в частные дела, в том числе в хозяйственную деятельность, участников имущественных отношений - собственников допустимо теперь только в случаях, прямо предусмотренных законом. В сфере личных неимущественных отношений данный принцип конкретизируется также в положениях о неприкосновенности частной жизни, личной и семейной тайны граждан (ст. 23 и 24 Конституции РФ). Реализации требований этого принципа содействуют правила законодательства об имущественной ответственности органов публичной власти за незаконное вмешательство в гражданские правоотношения (ст.

принцип неприкосновенности собственности. Принцип неприкосновенности собственности, как частной, так и публичной, означает обеспечение собственникам возможности использовать принадлежащее им имущество в своих интересах, не опасаясь его произвольного изъятия или запрета либо ограничений в использовании. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции

РФ), принятому на законных основаниях. Изъятие имущества в публичных интересах также допускается лишь в прямо установленных законом случаях и с обязательной предварительной равноценной компенсацией. Таким образом, этот принцип не исключает вовсе случаев изъятия имущества у собственника, но делает их необходимым и строго ограниченным исключением из общего правила. Действие указанного принципа исключает возможности как необоснованного присвоения чужого имущества, так и новых «переделов собственности», будь то возврат имущества «прежним владельцам» («реституция») или его принудительное изъятие и перераспределение в пользу новых владельцев. Он призван гарантировать стабильность отношений собственности, составляющих базу имущественного оборота95. -

принцип запрета злоупотребления правом и иного ненадлежащего осуществления гражданских прав. Принцип запрета злоупотребления правом можно считать общим изъятием из общих частноправовых начал. В соответствии с ним исключается безграничная свобода в использовании участниками гражданских правоотношений имеющихся у них прав. Право всегда имеет определенные границы как по содержанию, так и по способам осуществления предусмотренных им возможностей. Такие границы - неотъемлемое свойство всякого права, ибо при их отсутствии право превращается в свою противоположность - произвол. Так, собственник земли или иных природных ресурсов осуществляет свои права свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, п. 3 ст. 209 ГК). Такого рода запреты нельзя не признать известными ограничениями прав собственника, хотя и вызванными очевидной необходимостью. -

принцип использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов Российской Федерации, согласно которому земля как объект общественных отношений, регулируемых ЗКРФ, является одновременно природным объектом и ресурсом, недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных вещных прав; -

принцип приоритета охраны окружающей природной среды, земли (почв) как ее компонента перед ее использованием в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей природной среде; -

принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека, согласно которому, если при осуществлении деятельности по использованию и охране земель могут быть приняты такие решения и осуществлены такие варианты деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни людей или предотвратить воздействие неблагоприятных факторов на здоровье человека, то преимущество должно быть отдано последним, даже если это связано с более высокими затратами; -

принцип участия граждан и общественных объединений в принятии решений, затрагивающих их земельные права, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные объединения имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых окажет воздействие на состояние использования и охраны земель, затрагивающее их земельные права, а органы государственной власти, органы местного управления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия, в порядке и формах, установленных законодательством; -

принцип формирования единого объекта недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, а также прочно присоединенные к нему в процессе строительства движимые вещи следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральным законом; -

принцип приоритета ценных и особо охраняемых земель, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральным законом. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения других категорий земель; -

принцип разграничения и согласованного применения для регулирования отношений по использованию земель норм гражданского и земельного законодательства, в соответствии с которым: к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством; -

собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, передавать в залог, сдавать в аренду или распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли федеральным законом не изъяты из оборота или не ограничены в обороте; совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства; -

принцип недопустимости произвольного вмешательства государства в деятельность граждан и юридических лиц по использованию земли, согласно которому вмешательство государства и иных субъектов в осуществляемую в соответствии с законом деятельность граждан и юридических лиц по использованию земли может быть осуществлено только в случаях и способами, указанными в федеральном законе; -

принцип государственного регулирования резервирования и изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, согласно которому: земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть переданы в государственную или муниципальную службу, если в федеральном законе нет на это запрета; -

принцип законности при проведении процедуры резервирования и изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, согласно которому при проведении любых мероприятий соответствующие органы должны строго соблюдать нормы федерального и регионального законодательства; -

принцип отнесения земельного участка к определенной категории земель означает распространение на режим его использования общих требований и ограничений, предъявляемых к землям указанной категории, однако его собственник (арендатор, землепользователь) может свободно избрать любой из видов разрешенного использования этого участка без дополнительных разрешений и согласований; -

принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливается федеральным законом; -

принцип сочетания общественных интересов и интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества в целом, при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Большинство указанных средств имеет имущественную природу, соответствующую характеру преобладающих в предмете регулирования отношений. Их применение преследует цель - восстановление нарушенных прав и (или) имущественную компенсацию прав потерпевших. Независимая от влияния участников судебная защита гражданских прав и ограничение (исключительность) их административно-правовой защиты (ст. 11 ГК РФ) обусловлены спецификой частного права96.

В связи с этим предлагается дополнить ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» пунктом 4 в следующей редакции: «Резервирование и изъятие земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается для государственных нужд в интересах обеспечения неприкосновенности границ РФ, охраны ее конституционного строя, защиты жизни, здоровья и имущества граждан, охраны общественного порядка и экологической безопасности. Резервирование и изъятие земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с соблюдением требований Гражданского и Земельного кодексов РФ».

Земли сельскохозяйственного назначения - это категория земель, доля частной собственности в которой составляет 31% от их площади, что значительно превышает аналогичный показатель по другим категориям земель. Доля приватизированных сельскохозяйственных угодий, то есть тех земель, на которых ведется сельскохозяйственное производство составляет 64,5 %.

В месте с тем, рыночный оборот большей части приватизированных земель сельскохозяйственного назначения сильно затруднен, в связи с нерешенными проблемами оформления прав на земельные доли. Принятие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не решило проблемы оформления прав на земельные доли. Всего 1,2 % земель сельскохозяйственного назначения (примерно 4,9 млн. га) или 4,08 % от земель, находящихся в частной собственности, зарегистрировано в собственности юридических лиц, ещё примерно 1,7 % (6,6 млн. га), или 5,5 % от земель, находящихся в частной собственности, находится в собственности фермерских хозяйств, предпринимателей и граждан, выращивающих сельскохозяйственную продукцию. Остальной массив частной собственности приходится на земельные доли.

По данным Аграрного комитета Государственной Думы Российской Федерации1 26,6 млн. гектаров (примерно 6,8 % от всех сельскохозяйственных земель или 22,1 % от земель, находящихся в частной собственности) приходятся на невостребованные земельные доли. То есть в отношении данных земель было принято решение об их предоставлении в частную собственность, однако лица, в пользу которых принимались такие решения, даже не получали документов, удостоверяющих права на землю, и никогда не распоряжались такими земельными долями. Ещё 6,6 млн. га (примерно 1,7 % от всех сельскохозяйственных земель или 5,5 % от земель, находящихся в частной собственности) находятся во владении тех лиц, которые, получив документы на землю в 1996 году, никогда земельной долей не распоряжались. Таким образом, примерно треть земель сельскохозяйственного назначения, от находящихся в частной собственности, принадлежат собственникам, которые явно на протяжении последних десяти лет уклоняются от содержания и использования своего имущества. Такая ситуация сложилась в силу многих причин: неверно составленные списки на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, трудность с оформлением отказа от прав на земельную долю, наличие выморочного имущества, дороговизна оформления прав на землю. Всё это затрудняет развитие земельных отношений.

В каждом четвертом случае местонахождение собственника земли установить невозможно, а зачастую - они присутствуют только в документах. Также, названные обстоятельства ставят под угрозу налогообложение сельскохозяйственных земель.

Кроме того, практика показала неэффективность ряда положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нецелесообразным является установленное право преимущественной покупки земельных долей государством. Стало очевидным, что механизм общего собрания собственников земельных долей допускает множество нарушений, а выдел земельной доли в земельный участок может быть остановлен по неосновательным причинам. Отсутствует порядок досудебного рассмотрения земельных споров.

Ситуация осложняется еще и тем, что по данным Аграрного комитета Государственной Думы97 немногим более 15 млн. га земель частной собственности оформлено по новым правилам, предписанным Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это составляет не более 10 % общей площади земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности. Не переоформленные до 27 января 2005 г. по новым правилам отношения по использованию земельных долей преобразуются в договора доверительного управления. В свою очередь это открывает дорогу для всевозможных злоупотреблений, поскольку доверительный управляющий может совершить любую сделку с земельными долями, находящимися в доверительном управлении, без ведома собственника земельной доли.

За период с момента вступления в силу Закона Об обороте земель сельскохозяйственного назначения Департаментом имущественных отношений Краснодарского края не было предъявлено ни одного иска о понуждении к продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения к иностранному юридическому лицу - владельцу земельного участка сельскохозяйственного назначения либо владельцу более 50 % уставного капитала предприятия - собственника сельскохозяйственных угодий. Иски о понуждении к продаже земельной доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения или земельного участка сельскохозяйственного назначения предъявляются по большей части к физическим лицам, приобретшим земельные участки сельскохо- зяйственного назначения незначительных размеров или земельные доли, как правило, в порядке наследования.

При этом у ответчика в ходе разбирательства есть возможность совершить сделку по отчуждению земельного участка сельскохозяйственного назначения, что послужит основанием для прекращения производства по делу.

Так, дело по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края к Вильневской Эльмире Халиловне о понуждении к продаже земельной доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящееся в производстве Брю- ховецкого районного суда было прекращено в связи с отказом истца от иска. Основанием для отказа послужило отчуждение Э.Х. Вильневской доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения путем заключения договора дарения. При этом на момент прекращения производства по делу сделка дарения еще не прошла государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе.

В соответствие с п. 1 ст. 5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственник земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» должен произвести их отчуждение в течение года со дня вступления в силу данного закона. Однако такое законодательное решение не может не вызвать возражения уже потому, что лицо могло приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения на вполне законных основаниях и, рассчитывая на его долгосрочное использование, осуществить вложение денежных средств в его улучшение. Продавая земельный участок после вступления в силу Закона Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, при отсутствии сложившегося рынка земли маловероятно, что указанное лицо сможет продать его за действительную стоимость с учетом осуществленных вложений, убытки же понесенные данным лицом никто возмещать не станет.

Таким образом, необходимо скорейшее внесение изменений в Федеральные законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и «О землеустройстве», предусматривающие: -

продление срока переоформления прав; -

упрощение и удешевление оформления прав на земли сельскохозяйственного назначения; -

исключение возможности необоснованного приостановления выдела земельных долей в земельные участки; -

меры к устранению правовой неопределенности в отношении невостребованных земельных долей путём их обращения в государственную собственность, в случае если в течение определенного времени собственники таких долей не распорядятся ими.

Законопроект, предусматривающий подобные предложения был принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации, однако отклонён Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.

В настоящее время на территории России действует Закон от 30 мая 2001 г. № З-ФКЗ (ред. 07.03.2005 г.) «О чрезвычайном положении»98 и Закон Российской Федерации от 5 марта 1992 г. № 2446-1 (ред. 07.03.2005 г.) «О безопасности»99. Эти законы являются основанием для принятия Президентом РФ указов о введении чрезвычайного положения на отдельных территориях.

В условиях чрезвычайного положения могут применяться установленные законом меры, в том числе: -

особый режим въезда и выезда, а также передвижения по данной территории, включая досмотр транспортных средств; -

временное изъятие у граждан и организаций транспортных средств и иных видов техники для борьбы с последствиями чрезвычайных ситуаций; -

использование ресурсов предприятий учреждений и организаций для предотвращения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций; -

установление карантина и проведение других обязательных сани- тарно-противоэпидемических мероприятий.

Введение правового режима чрезвычайного положения приводит к определенному перераспределению прав и обязанностей гражданина и государства. Полномочия органов государства расширяются за счет ограничения прав и свобод граждан. В данном случае законное ограничение выступает как правового механизма регулирования чрезвычайной ситуации. В рамках чрезвычайного положения не исключается также принудительное прекращение права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, причем без предварительного резервирования.

Одним из недостатков Закона РФ «О чрезвычайном положении» является то, что, налагая ограничения на основные права и свободы граждан, он не является законом прямого действия. В нем отсутствует конкретный механизм защиты прав и свобод граждан. В России создана Единая государственная система предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций. Она призвана обеспечить безопасность населения, защиту окружающей природной среды, уменьшить ущерб при авариях, катастрофах, стихийных бедствиях. В этой связи представляет определенный интерес опыт Федеративной республики Германия.

В конце 1960-х гг. были внесены изменения в Основной закон ФРГ и принят пакет законов в области чрезвычайного законодательства. Эти законодательные акты (в общей сложности более десятка), как отмечал Ф.С. Галенпольский, очень подробно регулируют основания и порядок введения особого режима жизни, определяют пределы ограничения прав и введения дополнительных обязанностей граждан по отношению к государству100.

А.Ю. Сидоренко относит к ограничениям права собственности на земельный участок и его арест101. При всей схожести правоотношений резервирования (с последующим принудительным выкупом) и ареста имущества следует признать его выводы спорными. Известно, что особенность ареста состоит в том, что запрет собственнику распоряжаться принадлежащим ему имуществом не связан с перенесением данного правомочия на другое лицо. Однако, несмотря на это, Ю. Барон относит судебные запрещения не к ограничениям собственности, а к ограничениям дееспособности должника. Мы разделяем такой взгляд на судебные ограничения.

С нашей точки зрения в случае принудительного выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения в целях защиты интересов их собственников, а также ввиду затруднительности решения вопроса об оценки данного вида имущества следует предусмотреть, что начальной ценой продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения является их рыночная цена, определяемая в соответствие с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»102. Для определения начальной цены отчуждаемого земельного участка сельскохозяйственного назначения в обязательном порядке привлекается профессиональный оценщик, который составляет заключение о его рыночной цене в письменном виде.

Информация о произведенной оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения должна быть доведена до сведения его собственника.

Кроме того, следует предусмотреть, что собственник вправе оспаривать оценку земельного участка сельскохозяйственного назначения для целей реализации его на торгах.

Согласно ст. 79 ЗК РФ, особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых, существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. В соответствии со ст. 18 Закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», земельные участки из состава особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий муниципального района более чем на 30%, подлежат включению в перечень земель, использование которых, для других целей не допускается. В п. 2 ст. 100 ЗК РФ указывается на то, что сведения об особо ценных землях должны учитываться в документах государственного земельного кадастра и документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Совершенно ясно, что такие земли не могут быть зарезервированы. Ведь их можно использовать только для сельскохозяйственного производства, чем и так занимается собственник. Исключение, видимо, могут составить случаи нецелевого использования собственниками особо ценных земель.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что в Краснодарском крае для включения в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством земля должна соответствовать двум критериям: -

являться особо ценной землей согласно данных земельного кадастра и свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество; -

иметь кадастровую стоимость на 30 % превышающую средний уровень кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий муниципального района.

С учетом сказанного, представляется, что принятое Главой администрации Краснодарского края Распоряжение от 29.12.2005 г. № 1234-р «Об утверждении перечня земель особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий на территории города-курорта Сочи, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством» противоречит действующему законодательству и создает условия для злоупотреблений со стороны органов исполнительной власти края. В приложении к названному распоряжению указаны площади земельных участков, отнесенных к категории особо ценных земель и находящихся в законном владении ряда юридических лиц. Среди них ОАО «Сельскохозяйственная фирма «Победа», земельный участок которой также включен в обозначенный перечень, но не отвечает данным требованиям, поскольку согласно выписке из государственного земельного кадастра в пользовании организации находиться лишь земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений, земли особо охраняемых территорий, к которым в соответствии со ст. 94 ЗК РФ, относятся особо ценные земли у организации отсутствуют. Кроме того, отсутствуют сведения о кадастровой стоимости земли, в связи с чем, на наш взгляд, весьма затруднительно, оценить превышает ли она средний уровень кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий муниципального района и на сколько.

Таким образом, процедура резервирования земельного участка сельскохозяйственного назначения должна сопровождаться переводом его в состав земель иной категории с соблюдением требований ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В соответствии с указанной нормой, перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию для целей резервирования и последующего изъятия допускается в исключительных случаях, связанных: -

с установлением или изменением черты населенных пунктов; -

с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов; -

со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; -

с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; -

с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; -

с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно- исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (ст. 79 ЗК РФ).

При резервировании земельного участка сельскохозяйственного назначения с его последующим изъятием путем выкупа собственнику или пользователю должны предварительно компенсироваться убытки в полном объеме (включая упущенную выгоду от несостоявшейся продажи продукции по рыночным закупочным ценам).

Возведение и ремонт инженерных линейных сооружений на земельных участках сельскохозяйственного назначения нередко осуществляется в рамках реализации инвестиционных проектов. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»103 все инвестиционные проекты независимо от источников финансирования и форм собственности объектов капитальных вложений до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации. Экспертиза инвестиционных проектов проводится в целях предотвращения создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства или не отвечает требованиям утвержденных в установленном порядке стандартов (норм и правил), а также для оценки эффективности осуществляемых ка- питальных вложений. Законом Краснодарского края от 02.07.2004 г. №731-КЗ «О государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае»104 также установлена необходимость государственной экспертизы инвестиционных проектов. Однако ни первый, ни второй закон не возлагает на орган, осуществляющий государственную экспертизу инвестиционных проектов дополнительную ответственность за утверждение проектов по которым инвестор и заказчик не берут на себя обязательств по возмещению собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности третьих лиц.

На наш взгляд, целесообразно было закрепить как Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», так и в Законе Краснодарского края «О государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае» обязанность органов государственной власти, осуществляющих утверждение инвестиционного проекта, а также органов местного самоуправления осуществлять контроль за выполнением инвесторами своих обязательств перед лицами, в том числе, собственниками земельных участков, землевладельцами и землепользователями, права которых будут или были ограничены или нарушены в ходе реализации проекта. Кроме того, на наш взгляд целесообразно было бы ввести в названные нормативные акты норму, в соответствии с которой инвестор либо заказчик обязаны возмещать лицам, права которых будут ограничены в ходе реализации проекта убытки в размере, установленном инвестиционным и, в частности, землеустроительным проектом до начала его осущест- вления. Невыполнение данных обязательств должно быть основанием для приостановки реализации проекта.