1. Загальні засади та особливості правового режиму земель у межах населених пунктів

Правовий режим земель у межах населених пунктів (міст, се­лищ і сіл) — це встановлений правовими нормами порядок, який визначає структуру та цільове призначення всіх земель, що ста­новлять територію населеного пункту та окремих категорій у його межах, приналежність цих земель певним суб'єктам, розпо­рядження, управління та користування ними, охорону цих зе­мель, права та обов'язки власників земельних ділянок та земле­користувачів, а також компетенцію місцевих органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування в регу­люванні земельних відносин.

Головні завдання щодо використання земель у межах населе­них пунктів полягають у розміщенні міст, селищ і сіл, належно­му забезпеченні їх подальшого функціонування та сталого роз­витку. Цьому підпорядковані правові режими всіх категорій зе­мель, які знаходяться в межах населених пунктів та складають територію населених пунктів. Із загальної єдності основного цільового призначення земель у межах населених пунктів, яке пов'язане з несільськогосподарським використанням земель, ви­пливає і певна взаємозумовленість у правових режимах її скла­дових. Так, загальним моментом, що характеризує зміст земель­них правовідносин у населених пунктах, є зумовленість прав та обов'язків власників земельних ділянок і землекористувачів ви­могами містобудівної документації (генеральними планами, про­ектами детального планування тощо).

У межах населених пунктів, за загальним правилом, знахо­дяться різні за характером та основним цільовим призначенням землі. Але визначальне місце в населених пунктах посідають землі житлової та громадської забудови. Питома вага інших зе­мель у межах населених пунктів залежить від категорії самого населеного пункту тощо.

Важливе значення для правового режиму земель має вклю­чення та знаходження їх у межах населеного пункту. Відповідно до ст. 173 ЗК України межею села, селища чи міста вважається умовна замкнена лінія на поверхні землі, яка відокремлює тери­торію конкретного населеного пункту від інших територій.

Межі села, селища чи міста встановлюються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного обґрунтування їх розвитку, генеральних планів населених пунктів. Порядок складання відповідних про­ектів щодо встановлення меж певних населених пунктів норма­тивно закріплений. Так, Технічними вказівками по складанню проектів встановлення меж сільських населених пунктів, за­твердженими Держкомземом України 30 жовтня 1991 р.1, перед­бачено, що проекти встановлення меж сільських населених пунктів розробляються на підставі завдання на проектування, яке складається сільською радою одночасно для всіх сіл, розта­шованих на території відповідної сільської ради.

Рішення про встановлення та зміну меж населених пунктів (як й інших адміністративно-територіальних утворень) прий­мається залежно від категорії населеного пункту Верховною Ра­дою України, Верховною Радою Автономної Республіки Крим, обласними, Київською чи Севастопольською міською радами за поданням відповідних рад.

Включення земельних ділянок у межі села, селища чи міста не тягне за собою припинення права власності і права користування цими ділянками, якщо не буде проведено їх вилучення (викуп) відповідно до закону.

Межі населених пунктів посвідчуються державним актом України, форма та порядок видачі якого встановлюється Вер­ховною Радою України.

Особливості правового режиму земель у межах населених пунктів визначаються наявністю містобудівних вимог як до ор­ганізації всієї території, так і окремих її частин, розширенням компетенції органів місцевого самоврядування у сфері викори­стання та охорони цих земель, взаємозв'язком та підпорядко­ваністю правового режиму всіх земель у межах території насе­лених пунктів правовому режиму земель житлової та громад­ської забудови як домінуючої категорії.

Важливою рисою правового режиму зазначених земель слід вважати те, що їх обов'язковою складовою є землі, які перебува­ють у комунальній власності. Цими землями розпоряджаються сільські, селищні, міські ради, повноваження яких у галузі зе­мельних відносин визначені ЗК України (статті 9, 12) та Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні». Зазначені ради передають земельні ділянки із земель комунальної влас­ності, наприклад, у приватну власність фізичних та юридичних осіб або надають у користування, зокрема й на умовах оренди, вилучають земельні ділянки з користування або ж викуповують їх у власників для суспільних потреб. Відповідно до п. 12 Пере­хідних положень ЗК України встановлено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями у межах населених пунктів, крім зе­мель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради. Законом України «Про розмежу­вання земель права державної та комунальної власності» від 5 лютого 2004 р. передбачено, що підставою для проведення робіт, пов'язаних із розмежуванням земель права державної та комунальної власності в межах населених пунктів, є рішення про розмежування цих земель, які приймаються відповідними сільськими, селищними, міськими радами (ст. 10).

До повноважень сільських, селищних, міських рад на тери­торії населених пунктів належить також зміна цільового при­значення земельної ділянки, яка перебуває у приватній влас­ності громадянина або юридичної особи і розташована у межах певного населеного пункту. Це встановлено постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб» від 11 квітня 2002 р.1 Варто звернути увагу й на те, що органи місцевого самоврядування, здійснюючи управлін­ські функції щодо раціонального використання та охорони зе­мель, організовують землевпорядкування, здійснюють земель­ний контроль, обмежують, тимчасово забороняють (зупиняють) використання земель громадянами та юридичними особами у разі порушення ними вимог земельного законодавства тощо.

Одна з основних особливостей правового режиму земель у межах населених пунктів полягає в тому, що серед функцій дер­жавного управління цими землями головне місце посідає функ­ція планування та забудови.

Правові форми планування та забудови земель у межах на­селених пунктів закріплено містобудівним законодавством. Так, законами України «Про основи містобудування» та «Про плану­вання і забудову територій» передбачено, що найважливішими серед цих форм є: схеми планування територій, генеральний план населеного пункту, детальний план території, план черво­них ліній, проект забудови території, проект розподілу тери­торії, план земельно-господарського устрою та регіональні і місцеві правила забудови.

Схема планування території — це містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення планування, забудови та іншого використання відповідних територій адміністративно-територіальних одиниць або їх окремих частин. Такі схеми роз­робляються на регіональному та місцевому рівнях і затверджу­ються відповідними радами.

Генеральний план населеного пункту — головний місто­будівний документ, на основі якого здійснюється використання земель у межах населеного пункту, визначає архітектурний та планувальний розвиток конкретного населеного пункту. Він є ос­новою для встановлення меж відповідного адміністративно-те­риторіального утворення. В ньому визначаються: основні напря­ми майбутнього використання земель у межах населеного пунк­ту для житлового будівництва і громадської забудови, розвитку інженерної і транспортної мережі, здійснення благоустрою та зеленого будівництва, а також межі функціональних зон, пріоритетні та допустимі види використання та забудови тери­торій; території, які мають будівельні, санітарно-гігієнічні, при­родоохоронні та інші обмеження їх використання; черговість і пріоритетність забудови та іншого використання земель. У скла­ді генерального плану розробляються: детальний план забудови, план червоних ліній, проект забудови території, проект роз­поділу території тощо.

План земельно-господарського устрою населеного пункту — самостійний елемент містобудівної документації. Він використо­вується для обґрунтування, розроблення і подальшої реалізації у межах населеного пункту (як правило, міста) необхідного обся­гу організаційних та інженерно-технічних заходів щодо освоєн­ня, поліпшення якості земель, раціонального використання, охо­рони та захисту їх від руйнівних процесів. Згідно з Порядком складання плану земельно-господарського устрою населеного пункту, затвердженим наказом Мінбудархітектури України та Держкомзему України від 24 вересня 1993 р., цей план містить дані про поділ земель за використанням відповідно до цільового призначення, за формами власності і користування. Він закріп­лює організаційні, правові, фінансові та інші заходи щодо вдо­сконалення структури територій, освоєння земель, поліпшення їхньої якості тощо.

Для забезпечення перспективної містобудівної діяльності щодо земельно-господарського устрою обґрунтовуються напря­ми тимчасового використання земель зони перспективної забу­дови.

Важливою формою планування використання земель у ме­жах населених пунктів вважаються регіональні та місцеві пра­вила забудови, які встановлюють порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів умов і обмежень забудови й іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Наказом Держбуду України від 10 грудня 2001 р. затвердже­но Типові регіональні правила забудови. Вони є основою для розробки регіональних правил забудови населених пунктів об­ластей, Автономної Республіки Крим, є обов'язковими для суб'єктів містобудування на території відповідного регіону, вра­ховують регіональні особливості і затверджуються відповідними обласними радами.

Місцеві правила забудови розробляються для міст Києва та Севастополя, міст обласного та республіканського значення. Для всіх інших населених пунктів такі правила можуть розробляти­ся та затверджуватися відповідними радами. Вони встановлю­ють порядок вирішення питань розташування, надання дозволу на будівництво об'єктів містобудування та на виконання бу­дівельних робіт, прийняття цих об'єктів в експлуатацію, а також порядок здійснення контролю за містобудівною діяльністю.

Особливості правового режиму земель у межах території на­селених пунктів полягають ще й у тому, що він визначається відповідно до зонування земель у межах населених пунктів.

Зонування земель — це розподіл їх на земельні ділянки (ма­сиви) з різним цільовим призначенням і правовим режимом ви­користання. Воно здійснюється згідно з Положенням про зе­мельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів, затвердженим наказом Держкомзему України від 26 серпня 1997 р. № 85 і зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 31 жовтня 1997 р.

Відповідно до ст. 180 ЗК України при зонуванні земель вста­новлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих функціона­льних зон згідно з місцевими правилами забудови.

Оскільки головною складовою території, населених пунктів є землі житлової та громадської забудови, їх використання пов'я­зане з наявністю у суб'єкта права на забудову, яке має відносно самостійний характер і може бути реалізоване ним в порядку і на умовах, визначених законом. Це ще одна з особливостей право­вого режиму земель у межах населених пунктів.