3. Договір оренди земельної ділянки

Основним документом, який регулює відносини між орендо­давцем земельної ділянки та орендарем, є договір оренди зе­мельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин.

Договір оренди земельної ділянки — це юридично оформле­на у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.

За своєю правовою природою договір оренди земельної ділянки є земельно-правовим. Його земельно-правовий харак­тер визначається сутністю та особливостями землі як об'єкта договору.

Істотною умовою договору, яка також впливає на його юридичну природу, є умова про раціональність землекористування та охоро­ну земель. Ця умова виступає обов'язком орендаря не лише перед орендодавцем, а й перед державою, її включення до договору орен­ди земельної ділянки зумовлено особливостями його об'єкта.

Серед договірних умов різної юридичної значимості прийнято виділяти: істотні, звичайні та випадкові (факультативні). Це пов­ною мірою стосується і договору оренди земельної ділянки.

Згідно із Законом України «Про оренду землі» (ст. 14) до істот­них умов, необхідних для укладення договору, належать: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди (ст. 17); орендна плата (розмір, інде­ксація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегля­ду); цільове призначення, умови використання і збереження якості земельної ділянки; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження й обтяження щодо викори­стання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта чи його частини; відповідальність сторін.

Звичайні умови договору оренди земельної ділянки відрізня­ються від істотних тим, що їх наявність або відсутність не впли­ває на факт укладення договору. Вони сформульовані в законі або інших нормативних актах (наприклад, право власності орен­додавця на здану в оренду земельну ділянку і на повернення її після закінчення строку договору оренди).

Випадкові умови набирають юридичної сили лише у разі включення їх до змісту договору. Як правило, за допомогою ви­падкових умов вирішуються ті питання, які не передбачені за­коном. Разом із тим, договір не може містити положення, які су­перечать чинному законодавству.

Договір оренди земельної ділянки — це угода, в якій сторони визначають взаємні зобов'язання. Для його законності необхідне додержання всіх правових вимог і порядку укладення, передба­ченого законодавством України.

Правові умови укладення договору являють собою систему визначених законодавством заходів, додержання і виконання яких є обов'язковими для породження договором юридично зна­чимих наслідків.

Загальними умовами укладення договору оренди земельної ділянки є: укладення його сторонами на добровільних засадах; коло орендодавців земель чітко визначено законом; обов'язкова наявність проекту відведення земельної ділянки, який є не­від'ємним додатком до договору, якщо це пов'язано зі зміною цільового призначення земельної ділянки чи наданням ділянки із земель запасу під забудову; земельна ділянка, обтяжена за­ставою, може бути передана в оренду за згодою заставодержателя; у разі надходження двох або більше клопотань на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять конкурс чи аукціон щодо набуття права оренди земельної ділян­ки. При цьому підставою для укладення договору оренди є ре­зультати конкурсу чи аукціону.

Згідно із Законом України «Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів

України» від 28 грудня 2007 р.1 правові норми, що регулюють оренду земель, зазнали суттєвих змін. Так, ст. 124 ЗК України встановлено, що набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійсню­ється виключно на аукціонах, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що перебувають у влас­ності громадян і юридичних осіб і в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі.

Не допускається проведення аукціонів щодо ділянок, які (або будівлі яких) орендують бюджетні установи, музеї, підприємст­ва і громадські організації у сфері культури і мистецтв (зокрема національні творчі спілки та їх члени (під творчі майстерні)2.

Проте 22 травня 2008 р. Конституційний Суд України визнав цей закон неконституційним, і він втратив чинність. Однак З червня 2008 р. Верховна Рада України прийняла Закон Украї­ни «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України», яким фактично відновила законодавчі новели, внесені до зе­мельного законодавства Законом від 28 грудня 2007 р.3

Процес укладення договору оренди земельної ділянки можна умовно поділити на такі основні етапи: організаційний (підготов­чий); нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділян­ки; державна реєстрація договору.

На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним особі заяву (клопотання), яка розглядається у встановлений термін, розробляється проект відведення земельної ділянки, якщо вона передається в оренду зі зміною цільового призначення або із зе­мель запасу під забудову.

Після аналізу висновку державного органу з питань земель­них ресурсів про обмеження та права третіх осіб на використан­ня земельної ділянки та звірки плану земельної ділянки з фак­тичним розташуванням усіх її меж на місцевості здійснюється підготовка проекту договору.

Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатньо для набуття договором чинності.

Статтею 14 Закону України «Про оренду землі» передбачена письмова форма дого­вору оренди земельної ділянки, цей договір також потребує обов'язкового нотаріального посвідчення за місцем розташуван­ня земельної ділянки, якщо він укладений на термін більше п'яти років. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін.

Договір підлягає державній реєстрації у порядку, передбаче­ному постановою Кабінету Міністрів України «Про затверджен­ня Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р.

Указом Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, неру­хомого майна та прав на них у складі державного земельного ка­дастру» від 17 лютого 2003 р.1 на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди зе­мельних ділянок (п. 4.11).

Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом з питань земель­них ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Державна реєст­рація договору провадиться у 30-денний строк.

Законодавство надає можливість оскаржити в судовому по­рядку непроведення державної реєстрації у встановлені строки, а також відмову у державній реєстрації.

Державна реєстрація договору оренди створює важливі юри­дичні наслідки:

— по-перше, договір набуває чинності після державної реєст­рації, оскільки його державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення права оренди земельної ділянки у конкретної особи;

— по-друге, згідно із законодавством орендар має право при­ступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за со­бою правові наслідки, передбачені статтями 211-212 ЗК України.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі має бути змінений у зв'язку з прийняттям Закону України «Про дер­жавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обме­жень»1 від 1 липня 2004 р. та інших законів (зокрема, про ринок земель та про Державний земельний кадастр) у частині функціонування єдиної державної автоматизованої інфор­маційної системи відомостей та документів стосовно земельних ділянок, іншого нерухомого майна, їх правового режиму та спрямований на усунення невиправданих ускладнень під час реалізації громадянами, юридичними особами конституційних прав на землю та прав користування земельними ділянками, іншими суб'єктами нерухомого майна.

Певною специфікою характеризується укладення договору оренди земельної частки (паю). Громадяни, які мають право на земельну частку (пай)2 у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передавати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання в по­рядку, визначеному ЗК України та законами України. Мож­ливість укладення договорів таким шляхом виникла в резуль­таті паювання земель колективних агроформувань у процесі аграрної реформи.

Але слід мати на увазі, що ст. 4 Закону України «Про оренду землі», визначаючи об'єкти оренди, такого об'єкта, як земельна частка (пай), не передбачає.

Як відомо, в оренду може бути переданий індивідуально-ви­значений об'єкт, оскільки істотними умовами договору є його місце розташування, розмір та площа. Відсутність цих умов слу­жить підставою для відмови у державній реєстрації. Отже, передання в оренду земельної частки (паю) можлива лише після виділення її у натурі та отримання у вигляді конкретної ділянки, яка відповідно до Закону може бути об'єктом оренди.

В Указі Президента України від 3 грудня 1999 р. вказується (п. 3), що правовстановлюючим документом, який засвідчує пра­во володіти, користуватися і розпоряджатися земельною част­кою, є сертифікат на право на земельну частку (пай). ЗК України 2001 р. вніс певні корективи до цього положення, зазначивши у Перехідних положеннях, що сертифікати на право на земельну частку, отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відве­дення земельної частки в натурі відповідно до законодавства.

Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» від 24 січня 2000 р. запроваджений спрощений порядок реєстра­ції цих договорів.

Припинення договору оренди земельної ділянки здійсню­ється за наявності передбачених законом підстав: закінчення терміну, на який було укладено договір; розірвання договору оренди згідно зі ст. 28 Закону України «Про оренду землі»; одер­жання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, пе­редбаченому ЗК України; примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України; смерть громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазна­чених у ст. 8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної особи — орендаря.

Наслідком припинення договору оренди земельної ділянки є обов'язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Законом закріплено важливу гарантію прав орендодавця, яка зумовлена особливо­стями об'єкта цих відносин, зокрема: орендар не має права утри­мувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця. Таке утримування земельної ділянки унеможливлює її використання за цільовим призначенням.

У разі припинення договору у зв'язку із невиконанням чи не­належним виконанням орендарем обов'язків за договором, пов'язаних із недбалим ставленням його до земельної ділянки або іншими його діями чи бездіяльністю, що призвели до її дегра­дації, виснаження, зниження родючості, забруднення, орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцеві заподіяну шкоду.

<< | >>
Источник: ПРЕДМЕТ, ПРИНЦИПИ І СИСТЕМА ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА. Лекція. 2016

Еще по теме 3. Договір оренди земельної ділянки:

  1. Стаття 93. Право оренди земельної ділянки
  2. Земельний сервітут, оренда земельної ділянки, право постійного користування землею, суборенда.
  3. Права на виділення земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю) "чорнобильців".
  4. Порядок зміни цільового призначення земельної ділянки.
  5. 1.3. Визначення належності земельної ділянки до тієї чи іншої категорії земель.
  6. Стаття 148. Конфіскація земельної ділянки.
  7. Стаття 147. Примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності
  8. Стаття 197-1. Самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво
  9. 1. Договір найму соціального житла та комерційного найму (оренди) жилого приміщення
  10. Тема 5 ЛІСАБОНСЬКИЙ ДОГОВІР (ДОГОВІР ПРО РЕФОРМИ)
  11. Стаття 145. Припинення права власності на земельну ділянку особи, якій земельна ділянка не може належати на праві власності
  12. Порядок передачі землі в користування чи оренду.
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -