7.3. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обязывает при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, после государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение покупателю недвижимости необходимо выяснить у продавца недвижимости размер и порядок уплаты арендных платежей за землю, а также банковские реквизиты для перечисления земельных платежей и самостоятельно уплачивать ее тому же получателю, которому уплачивал продавец недвижимости. Если же на земельном участке у продавца здания, строения, сооружения остались иные объекты недвижимости, то целесообразно покупателю и продавцу заключить соглашение, определяющее размеры арендной платы, которую обязуются уплачивать стороны в связи с фактическим пользованием земельным участком.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (см. комментарий к ст. 33 ЗК РФ).

Пункт 3 статьи 35 ЗК РФ устанавливает для собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, преимущественное право покупки или аренды этого земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Преимущественное право покупки урегулировано статьей 250 ГК РФ. Оно заключается в следующем: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В то же время установлены и некоторые исключения из общего правила:

1) когда отчуждается часть здания, строения, сооружения, которое не может быть выделено в натуре вместе с частью земельного участка;

2) когда отчуждается здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ (см. комментарий к ст. 27 ЗК РФ). В то же время отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, разрешается вместе с земельным участком только в том случае, когда федеральный закон допускает передавать его в частную собственность.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Все сделки, в которых прямо или косвенно подразумевается иное, признаются ничтожными. Данное правило распространяется и на случаи реквизиции, конфискации либо обращения взыскания на здание. В связи с этим не подлежит применению статья 553 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Правовым последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. Считается, что размер данной доли в праве собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.

Аналогичными правами обладают и иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Президент РФ может установить перечень видов объектов недвижимости, которые могут быть в собственности указанных лиц, однако эти лица не будут обладать преимущественным правом покупки или аренды земельного участка.

<< | >>
Источник: В.А. ЕРШОВ. ВСЕ О ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЯХ. КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ, ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, КУПЛЯ-ПРОДАЖА, АРЕНДА, НАЛОГИ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ (С учетом изменений земельного законодательства, в том числе не вступивших в силу). 2009

Еще по теме 7.3. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение:

  1. Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
  2. 8. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
  3. Статья 55. Переход прав на земельные участки при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения
  4. Статья 56. Переход права частной собственности на земельный участок при реорганизации негосударственного юридического лица Республики Беларусь
  5. Статья 58. Сохранение ограничений (обременении) прав на земельный участок, в том числе земельного сервитута, при переходе права на земельный участок
  6. Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения
  7. Статья 20. Создание, изменение, прекращение существования земельного участка, возникновение, переход, прекращение права, ограничений (обременении) права на земельный участок
  8. Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
  9. Переход и сохранение прав на земельный участок
  10. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  11. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  12. Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
  13. Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
  14. Статья 57. Сохранение прав на земельный участок,предоставленный гражданину, индивидуальному предпринимателю, юридическому лицу, при разрушении капитального строения (здания, сооружения) в результате пожара, стихийных бедствий или иного вредного воздействия
  15. Д.Ф. Кастрюлин кандидат юридических наук, преподаватель СГАП ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ПЕРЕХОД РИСКА СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ ИЛИ СЛУЧАЙНОГО ПОВРЕЖДЕНИЯ ТОВАРА ПО ДОГОВОРУ МЕЖДУНАРОДНОЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ: ЕДИНСТВО И БОРЬБА ПРОТИВОПОЛОЖНОСТЕЙ
  16. Статья 1327. Срок действия исключительного права на фонограмму, переход этого права к правопреемникам и переход фонограммы в общественное достояние
  17. Статья 1318. Срок действия исключительного права на исполнение, переход этого права по наследству и переход исполнения в общественное достояние
  18. Статья 21. Документы, удостоверяющие создание, изменение, прекращение существования земельного участка, возникновение, переход, прекращение прав, ограничений (обременении) прав на земельный участок
  19. Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары
  20. Статья 564. Переход права собственности на предприятие
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -