8.2. Арендная плата

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора. Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным.

При этом если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно.

Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 года N 104-р "Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка" утверждена примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Согласно п. 3.4 указанной примерной формы договора аренды "размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в ______ лет при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору".

Таким образом, в данном случае приоритет отдан договорному механизму регулирования изменения арендной платы за землю.

Данный подход учитывается и судебной практикой. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2004 года по делу N Ф08-4160/2004 сделан вывод, что согласно действующему законодательству, в частности пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. Однако данное положение не означает, что органы местного самоуправления могут устанавливать ставки арендной платы по заключенным ранее договорам произвольно, без учета действующего законодательства, сложившейся к моменту изменения договора экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков. Расчет арендной платы должен производиться в соответствии с условиями заключенного сторонами соглашения.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности гражданина (юридического лица), устанавливаются договором.

Общие положения об арендной плате установлены в статье 614 ГК РФ, согласно которой порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условие о размере арендной платы может периодически пересматриваться, если в договоре не установлен запрет на такой пересмотр. Это правило действует в отношении договоров, срок действия которых превышает один год, поскольку пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлен запрет производить такое изменение чаще одного раза в год. Стороны могут предусмотреть в договоре более длительный срок моратория на пересмотр арендной платы.

При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ Высший Арбитражный Суд РФ рекомендует судам исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

С целью уменьшения сроков жилищного строительства внесены дополнения в статью 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающие, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства), не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

<< | >>
Источник: В.А. ЕРШОВ. ВСЕ О ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЯХ. КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ, ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, КУПЛЯ-ПРОДАЖА, АРЕНДА, НАЛОГИ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ (С учетом изменений земельного законодательства, в том числе не вступивших в силу). 2009

Еще по теме 8.2. Арендная плата:

  1. Арендная плата
  2. Статья 614. Арендная плата
  3. Статья 614. Арендная плата
  4. Статья 654. Размер арендной платы
  5. «Арендный подряд» и «аренда»
  6. Статья 654. Размер арендной платы
  7. § 2. Плательщики земельного налога и арендной платы. Виды земель, подлежащих налогообложению
  8. Статья 32. Плата за пользование земельными участками
  9. § 5. Плата за землепользование
  10. Заробітна плата
  11. § 12. Заработная плата
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -