ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящем исследовании, используя методы научного познания, раскрыта сущность коллективного инвестирования жилищного строительства как экономического процесса и представлены предложения формирования и развития отношений в рамках системы коллективного инвестирования жилищного строительства. Проведенный анализ теоретических изысканий по данной тематике и практики коллективных инвестиций в недвижимость, а также оценка зарубежного опыта, позволили получить следующие научные результаты.

1. Проведено исследование на предмет определения сущности коллективного инвестирования жилищного строительства, в результате чего в рамках настоящей монографии под коллективным инвестированием жилищного строительства установлена организация инвестиционного процесса, при которой профессиональный управляющий в лице управляющей компании аккумулирует активы розничных инвесторов с целью последующего инвестирования строительства жилья

2. Были рассмотрены взаимоотношения субъектов инвестирования жилищного строительства, что позволило выявить тенденцию совмещения функций заказчика, застройщика и частично инвестора одним субъектом - заказчиком-застройщиком и определить авторскую трактовку понятиям «заказчик-застройщик», «совместное инвестирование жилищного строительства».

3. Уточнены и классифицированы источники инвестиций в строительство жилья на основе отнесения поступлений средств в течение предъинвестиционного периода и инвестиционного периода строительства жилья, основанием для выделения которых является факт получения заказчиком-застройщиком разрешения на строительство, с авторским определением данных категорий.

4. Анализ нормативно-методического обеспечения

коллективного инвестирования жилищного строительства выявил высокую степень проработанности положений, регламентирующих функционирование закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, что позволило признать последний рыночным, публичным инвестиционным инструментом, использование которого строго регламентировано.

5. Исследование отечественного опыта коллективного

инвестирования жилищного строительства позволил уточнить факторы, определяющие развитие экономических отношений в рамках системы коллективных инвестиций в жилищное

строительство, и классифицировать их на факторы внутреннего характера (как то: отсутствие практики реализация инвестиционных проектов по строительству жилья; необходимость единовременного аккумулирования значительного объема активов, как условие формирования ЗПИФН; низкий уровень ликвидности

инвестиционных паев ЗПИФН), которые возможно скорректировать консолидацией усилий субъектов коллективного инвестирования, и факторы внешнего характера (как то: отсутствие классификации ЗПИФН в зависимости от состава активов; низкий уровень публичности ЗПИФН; фрагментарность законодательства, регламентирующего налогообложение ЗПИФН; возможность приобретения паев инвесторами, отнесенными к категории квалифицированных), требующие вмешательства регулятора финансового рынка России в лице Банка России.

6. Определены факторы, обуславливающие интеграционную роль ЗПИФН в консолидации инвестиционных ресурсов мелких инвесторов и обосновывающие необходимость развития коллективного инвестирования жилищного строительства как высокопотенциального источника поступления финансовых ресурсов в строительную отрасль России в целях обеспечения роста объемов жилищного строительства. К их числу отнесено: участие широкого круга инвесторов; формирование индивидуальной инвестиционной стратегии; параллельная реализация целей субъектов; возможность аккумулирования значительного объема средств; реализация инвестиционно-строительных проектов по комплексной жилищной застройке; проработанность нормативно-правовой базы, регулирующей отношения в сфере коллективного инвестирования; профессиональное управление.

7. Анализ зарубежного опыта коллективных инвестиций в недвижимость показал возможность применения данного финансового института в качестве инструмента консолидации инвестиционных ресурсов мелких инвесторов в целях финансирования жилищного строительства.

В США REIT (Real Estate Investment Trust) как компании, которые за счет коллективных инвестиций покупают недвижимое имущество и управляют им или занимаются застройкой, имеет положительную практику функционирования. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90% этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов. Большинство REIT передают 100% налогооблагаемой прибыли пайщикам и таким образом избавляются от необходимости платить налог на корпорации. Учитывая продолжительную историю существования индустрии риэлтерских инвестиционных трастов, обеспечиваемую ими стабильную доходность и их низкую корреляцию с традиционными финансовыми инструментами, REITs можно рассматривать как привлекательные объекты для инвестирования.

8. Были определены формы договорных отношений между ЗПИФН и заказчиком-застройщиком (договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор, договор строительного подряда), которые имеют законодательную регламентацию, оговаривающую требования к их содержанию.

9. Разработана модель коллективного инвестирования

жилищного строительства, предусматривающая консолидацию инвестиционных ресурсов мелких инвесторов для финансирования строительства жилья; приведено описание реализации инвестиционно-строительного проекта с применением

вышеозначенной модели. Приведена модификация разработанной модели коллективного инвестирования жилищного строительства. В рамках модифицированной модели предусматривается возможность вступления в права собственности объектами жилья лицами, выступающими в качестве покупателей инвестиционных паев ЗПИФН. Последнее реализуется посредством раздела имущества, составляющего ЗПИФН - возведенного на средства ЗПИФН жилищного комплекса, и выделения из него доли в натуре. Это требует внесения соответствующих изменений в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах».

10. В рамках прогноза эффективности внедрения модели коллективного инвестирования жилищного строительства оценка степени удовлетворенности экономических интересов субъектов модели показала обоснованность ее применения. Произведено прогнозирование прироста ввода жилья, основанного на притоке инвестиционных ресурсов, аккумулированных ЗПИФН, которое показало, что в течение 2007-2011 гг. посредством закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости возможно произвести аккумулирование средств, достаточных для финансирования строительства жилья в объемах от 3,111 млн. м2 в 2007 г. до 15,258 млн. м в 2011 г. С учетом сроков реализации инвестиционно-строительных проектов по возведению жилья, ввод соответствующих жилых площадей будет датирован годом, отстающим от года обеспечения финансирования на этот же период времени.

11. Были предложены поправки в законодательные и подзаконные акты, формирующие правовое обеспечение разработанной модели коллективного инвестирования жилищного строительства, а именно: закрепление классификации закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на строительные ЗПИФН, рентные ЗПИФН, девелоперские ЗПИФН; разделение режимов функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на публичный и частный; расширение сферы деятельности жилищно-накопительного кооператива в части наделения их правом приобретать инвестиционные паи строительных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости; включение жилищно-накопительного кооператива в число субъектов, относимых к категории квалифицированных инвесторов, имеющих право приобретать инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Принятие приведенных поправок поспособствует полной реализации потенциала разработанной модели.

<< | >>
Источник: М.К. Беляев, Р.Р. Мавлютов. Коллективное инвестирование жилищного строительства [Электронный ресурс] / М.К. Беляев, Р.Р. Мавлютов,. Научное электронное издание. 2015

Еще по теме ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

  1. 18.6. Отличие заключения эксперта от заключения прокурора,органа управления, письменных доказательств и показаний свидетеля1
  2. 58. Защита интересов подозреваемого, обвиняемого при рассмотрении судом ходатайств о заключении под стражу и продления срока заключения под стражей
  3. § 4. Заключение договора. Особенности заключения договора на торгах
  4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПОКАЗАНИЯ ЭКСПЕРТА И СПЕЦИАЛИСТА В СТАДИИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО РАССЛЕДОВАНИЯ 4.5.1. Заключение и показания эксперта
  5. 42. Порядок и основания заключения кредитного договора. Работа банка по заключению кредитного договора
  6. Условия и порядок заключения брака Условия заключения брака
  7. Заключение экспертизы
  8. §4. Обвинительное заключение
  9. 14.2. Заключение договора
  10. 2.1. Экспертное заключение
  11. ЗАКЛЮЧЕНИЕ БРАКА
  12. § 4. Заключение договора