4.1. Права кредитора по кредитным договорам и заимодавца по договорам займа

Пункт 10.1 Положения об активах допускает в состав ипотечных фондов денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров и договоров займа. Одновременно с ними он называет и права залогодержателя по договорам об ипотеке, это связано с тем, что права залогодержателя об ипотеке, будучи обеспечительными правами, являются акцессорными по отношению к правам требования по обеспечиваемым ими обязательствам и, соответственно, в обороте циркулируют вместе с последними. Если с приобретением прав по кредитным договорам и договорам займа у УК вряд ли возникнут проблемы, то приобретение в состав ПИФа прав залогодержателя по договорам об ипотеке с практической точки зрения в настоящее время представляется затруднительным. Это связано с тем, что, поскольку договор ипотеки подлежит государственной регистрации, то и смена залогодержателя по договору об ипотеке также должна быть зарегистрирована (п. 1 ст. 19 и п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке). Поскольку права залогодержателя по договору об ипотеке попадают в состав ПИФа, то они должны принадлежать пайщиками (абз. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 11), которые, таким образом, становятся залогодержателями. Между тем государственная регистрация смены залогодержателя означает, что в подразделе III-2 реестра прав на недвижимость должны быть указаны данные о лице, которое стало новым залогодержателем, а именно для физического лица: фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания, а для юридического лица: полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица . Как видно, даже если предположить, что в подразделе III-2 указывались бы сведения обо всех пайщиках (что само по себе уже не так просто), то любое изменение их состава, которое может происходить многократно даже в течение одного дня, должно было бы сопровождаться внесением изменений в реестр прав на недвижимость, что явилось бы серьезным недостатком тех ПИФов, в составе которых есть такие права, и сделало бы их неработоспособными. Еще большее препятствие для приобретения в состав ПИФа прав залогодержателя по ипотеке состоит в том, что государственная регистрация смены залогодержателя осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей, которое должно быть подписано ими или их представителями, действующими на основании нотариально удостоверенной доверенности (п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости, абз. 3 п. 9 и п. 19 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 01.07.02 N 184)), таким образом, УК, которая представителем пайщиков в силу действующего Закона об ИФ не является, должна получить от всех (!) пайщиков нотариально удостоверенные доверенности, что делает процедуру регистрации находящихся в составе ПИФа прав залогодержателя по ипотеке еще более затруднительной . Как справедливо отмечает О. Плешанова, к регистрации прав залогодержателя по ипотеке, входящих в состав ПИФа, нельзя применить ни абз. 2 п.

2 ст. 15 Закона об ИФ, ни п. 4 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости, поскольку они регулируют регистрацию права общей долевой собственности пайщиков на недвижимость, но не регистрацию интересующих нас прав . Тем не менее трудно согласиться с указанным автором в том, что "порядок регистрации пайщиков ПИФа в качестве залогодержателей никаким законом не регламентирован" ; проблема в том, что не установлен учитывающий особенности ПИФов порядок такой регистрации, аналогичный тому, который предусмотрен для регистрации прав залогодержателя по ипотеке, входящих в состав ипотечного покрытия, на который она обоснованно и обращает внимание. Этот особый порядок является еще одним случаем применения уже предлагавшегося выше подхода к обозначению имен пайщиков через название ПИФа: применительно к ипотечному покрытию он установлен п. 4.1 ст. 20 и п. 1.1 ст. 22 Закона об ипотеке, заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием, а в реестре прав на недвижимость указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия, а также указывается индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется ДУ таким ипотечным покрытием. В связи с изложенным представляется необходимым внесение в Закон об ипотеке дополнений, касающихся регистрации прав залогодержателя по ипотеке, входящих в состав ПИФов, аналогичных п. 4.1 ст. 20 и п. 1.1 ст. 22.

--------------------------------

Абзац 6 п. 6 ст. 12 и п. 3 ст. 29 Закона о регистрации недвижимости, п. п. 18 и 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219) и п. п. 47 и 50 Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам (утв. Приказом Минюста России N 289, Госстроя России N 235, ФКЦБ N 290 от 16.10.00).

Это случай еще раз показывает, что установление требования об осуществлении УК от своего имени ДУ противоречит признанию не ее, а пайщиков собственниками ПИФа.

Плешанова О. Фонды повышенного риска. С. 15.

Там же.

Другими кредитными договорами и договорами займа, права кредитора (заимодавца) по которым могут быть в составе ипотечных ЗПИФов, являются договоры, по которым кредиты (займы) предоставлены для уплаты цены по договорам УДС, обеспеченные залогом прав участников долевого строительства по этим же договорам УДС; соответственно, вместе с ними в состав активов входят права залогодержателя по договорам залога прав по указанным договорам УДС (п. п. 10.1 и 10.3 Положения об активах). В случае с этими правами, поскольку ни сам кредитный договор (договор займа), ни договор залога прав по договору УДС не подлежат регистрации, описанных выше проблем при приобретении их в ПИФ не возникает.

<< | >>
Источник: Зайцев О.Р.. Договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом. 2007

Еще по теме 4.1. Права кредитора по кредитным договорам и заимодавца по договорам займа:

  1. 1.4. Дела о взыскании задолженности по договорам займа (кредитным договорам)
  2. Обязательства супругов по договорам займа и кредитным договорам
  3. 40. Реальные договоры. Договор займа и договор ссуды.
  4. 40. Реальные договоры. Договор займа и договор ссуды.
  5. 43. Кредитный договор. Порядок предоставления денежных средств по кредитному договору
  6. 56. Общая характеристика реальных контрактов. Договор займа и договор ссуды.
  7. Договор займа: понятие, форма, права и обязанности заемщика и займодавца.
  8. §4. Кредитно-финансовые договоры. Договор финансирования под уступку денежного требования (договор факторинга)
  9. 42. Порядок и основания заключения кредитного договора. Работа банка по заключению кредитного договора
  10. 14.1. Договор займа
  11. 5. Договор займа
  12. Договор займа
  13. § 2. Договор займа
  14. 1.4.3. Дела о взыскании задолженности по договору займа с заемщика и поручителя