4.2. Права по договорам УДС, инвестиционным договорам и договорам на строительство (реконструкцию) недвижимости

Поскольку в состав ипотечного ЗПИФа входят права по кредитным договорам, обеспеченным залогом прав участников долевого строительства по договорам УДС, то естественно, в случае обращения взыскания на эти последние они становятся активами этого ЗПИФа (п. 10.1 Положения об активах); в ЗПИФах же недвижимости права участников долевого строительства по договорам УДС являются самостоятельным активом, в связи с чем УК таких ПИФов могут как сами заключать договоры УДС, так и приобретать права по ним у третьих лиц. Поскольку обязательства застройщика по договору УДС обеспечиваются залогом предоставленного для строительства земельного участка (либо права его аренды) и всего того, что на нем возводится по договору УДС (ст. 13 Закона об УДС), то права участника долевого строительства как залогодержателя входят в состав ПИФа вместе с его правами по договору УДС. Поскольку договор УДС и уступка прав по нему подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 4 и ст. 17 Закона об УДС), то в данном случае возникают все те же проблемы, о которых говорилось раньше применительно к приобретению в состав ПИФов прав залогодержателя по договору ипотеки , соответственно, для их разрешения можно предложить внести аналогичные дополнения в Закон о регистрации недвижимости, но уже касающиеся регистрации договора УДС и уступки прав по нему, если права по этому договору приобретаются в ПИФ. В случае обращения взыскания на имущество, являющееся предметом залога, обеспечивающего договор УДС, оно может попасть в состав ПИФа, в принципе, это имущество относится к числу допустимых активов ипотечных ЗПИФов и ЗПИФов недвижимости, за одним исключением: в состав разрешенных активов ипотечных ЗПИФов не может входить право аренды земельного участка, в связи с чем в соответствии с п. 1.7 Положения об активах оно должно быть реализовано в течение одного года.

--------------------------------

Можно было бы ожидать и проблем, связанных с государственной регистрацией ипотеки, обеспечивающей договор УДС, однако, в отличие от обычной ипотеки, запись о которой, как отмечалось выше, должна содержать имя залогодержателя, запись об ипотеке, обеспечивающей договор УДС, включает указание на то, что залогодержателями являются участники долевого строительства по договору УДС ((абз. 5 п. 17 и абз. 8 п. 19 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 09.06.05 N 82)).

Помимо прав по договору УДС, в состав ЗПИФов недвижимости могут входить также права по так называемым инвестиционным договорам. По вопросу о правовой природе инвестиционного договора в литературе существуют самые различные точки зрения , и мы, не имея здесь возможности их анализировать, ограничимся указанием на то, что определение инвестиционного договора в первоначальной редакции Положения об активах позволяло квалифицировать его как договор строительного подряда (ср. п. 1 ст. 740 ГК РФ). Следует иметь в виду, что поскольку правило о государственной регистрации сделок может быть установлено лишь федеральным законом (п. 2 ст. 3 и ст. 164 ГК РФ), то предусматриваемая на уровне субъектов РФ учетная регистрация инвестиционных договоров (договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилых домов и т.п.) не может рассматриваться как государственная регистрация, имеющая гражданско-правовое значение, в связи с чем ее отсутствие не может влиять на действительность сделки. Поскольку договор строительного подряда не подлежит государственной регистрации, то проблем с приобретением прав по нему в состав ПИФа нет.

В дальнейшем содержавшееся в Положении об активах определение инвестиционного договора было изменено , прежде всего, путем включения в него договора не только с застройщиком, но и с инвестором (юридическим лицом, инвестирующим денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости и имеющим право на получение в собственность построенного объекта недвижимости или его части), а также путем изменения определения предмета инвестиционного договора на следующее: обязанность УК участвовать в финансировании строительства (создания) объекта недвижимости и обязанность застройщика (инвестора) передать в состав имущества, составляющего ПИФ, построенный (созданный) объект недвижимости, жилое или нежилое помещение в этом объекте или долю в праве собственности на этот объект (далее - объект инвестирования), при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (созданного) объекта недвижимости. Нетрудно заметить, что новое определение инвестиционного договора уже более походит на определение договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ); в отношении договора купли-продажи, как и в отношении договора строительного подряда, следует отметить, что он по общему правилу государственной регистрации не подлежит, за одним исключением - когда продается жилое помещение (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

--------------------------------

Спектр существующих позиций см., напр., в последних по времени работах: Бочарова К.В. Смешанный договор как выражение принципа свободы договора (на примере инвестиционного договора) // Актуальные проблемы гражданского, предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса: Межвуз. сб. науч. ст. / Под ред. Е.А. Трегуевой. Самара: Изд-во "Самарский университет", 2005; Потяркин Д.Е. Договор инвестирования при строительстве жилья: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 65 - 78; Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М.: Ось-89, 2004. С. 43 - 94.

Договор, предметом которого является обязанность застройщика в предусмотренный этим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта передать в состав имущества, составляющего ПИФ, построенный объект недвижимости, а УК ПИФа обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект недвижимости при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (подп. 2 п. 9.2).

См., напр.: Закон Санкт-Петербурга от 18.10.04 N 482-69 "Об учетной регистрации инвестиционных договоров и договоров долевого участия в строительстве и реконструкции объектов недвижимости в Санкт-Петербурге", Положение об учетной регистрации инвестиционных контрактов на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта (утв. Постановлением правительства Московской области от 28.08.01 N 272/28).

См.: п. 2.4 Приказа ФСФР от 15.12.05 N 05-83/пз-н.

Помимо вышеуказанных прав требований по договорам, опосредующим приобретение новых объектов недвижимости в состав активов ПИФов, Положение об активах допускает нахождение в составе ЗПИФов недвижимости и прав требований по договорам, направленных либо на строительство объектов недвижимости на земельных участках, право собственности или аренды которых уже находится в составе ПИФа (п. 9.3), либо на реконструкцию объектов недвижимости, уже составляющих активы ПИФа (п. 9.4).

<< | >>
Источник: Зайцев О.Р.. Договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом. 2007

Еще по теме 4.2. Права по договорам УДС, инвестиционным договорам и договорам на строительство (реконструкцию) недвижимости:

  1. ДОГОВОР N ____ Участия в долевом строительстве объекта недвижимости (Участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договора)
  2. 3.2. Договоры, заключаемые в процессе производства работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости
  3. ДОГОВОР N ___ уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве
  4. Тема 30. Договор комиссии. Агентский договор. Договор простого товарищества. Договор коммерческой концессии. Договор доверительного управления им
  5. 46. Договор Tоварищества(societas). Правовая природа, цель и задачи договора товарищества. Права и обязанности договора товарищества, прекращение договора товарищества.
  6. Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  7. Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  8. 3.8.11. Договор участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
  9. Договор дарения: понятие и основные элементы. Ограничения и запрещение дарения. Договор пожертвования недвижимого имущества
  10. Сделки с жилыми помещениями: договор купли-продажи, мены; договор ренты; договор дарения и др.
  11. Договор купли-продажи недвижимости – стороны, их права и обязанности.
  12. §3. Договоры поручения, комиссии, агентский договор и договор доверительного управления имуществом
  13. § 1. Понятие и значение договора. Соотношение договора и закона. Свобода договора
  14. §4. Кредитно-финансовые договоры. Договор финансирования под уступку денежного требования (договор факторинга)
  15. 3. Заключение трудового договора. Форма, содержание и условия трудового договора. Срок и начало действия трудового договора. Трудовая книжка работника. Недействительность трудового договора.
  16. Особенности раздела отдельных видов имущества Права требования по договорам участия в долевом строительстве
  17. 4.1. Права кредитора по кредитным договорам и заимодавца по договорам займа
  18. Договор транспортной экспедиции: понятие, источники, субъектный состав, форма договора. Права и обязанности сторон.
  19. §2. Договор поставки. Поставка товаров для государственных нужд. Договор контрактации. Договор продажи предприятия.
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -