Особенности доверительного управления недвижимостью

В последнее время все больше собственников предпочитают сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они получают прибыль от использования своего имущества - правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждения доверительного управляющего.

Доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности, о которых мы поговорим в нижеприведенном материале.

Особенности доверительного управления имуществом установлены гл. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление полученным по договору имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

В соответствии с п. 1 ст. 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 1013 ГК РФ).

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в доверительное управление не может быть передано (п. 3 ст. 1013 ГК РФ).

На основании ст. 1014 ГК РФ учредителем доверительного управления в общем случае является собственник имущества.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Имущество не подлежит передаче в управление госоргану или органу местного самоуправления. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления (ст. 1015 ГК РФ).

Статьей 1017 ГК РФ предусмотрено, что договор доверительного управления имуществом должен быть заключен только в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора (Постановления ФАС Уральского округа от 8 декабря 2009 г. по делу N Ф09-9801/09-С5, ФАС Уральского округа от 23 января 2008 г. N Ф09-10967/07-С4 по делу N А50-7673/2007-Г27).

При этом договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

На практике довольно часто возникает вопрос: с какого момента договор доверительного управления недвижимостью считается заключенным?

Согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 224 ГК РФ предусмотрено, что передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как было отмечено выше, согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Статья 550 ГК РФ устанавливает форму договора продажи недвижимости: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Как указано в п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

Исходя из анализа п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ ЕГРП содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других).

Согласно позиции арбитров (Постановления ФАС Уральского округа от 11 апреля 2007 г. по делу N Ф09-2494/07-С6, ФАС Поволжского округа от 24 января 2008 г. по делу N А49-2407/06-84/24) договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему при условии, если такая передача удостоверяется государственной регистрацией.

В Постановлении ФАС Уральского округа от 23 января 2008 г. по делу N Ф09-10967/07-С4 суд решил, что полномочия доверительного управляющего на распоряжение имуществом возникают только с момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 10 июля 2007 г. по делу N Ф04-4363/2007(35794-А03-13) передал дело на новое рассмотрение, при этом указав, что в соответствии со ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом относится к категории реальных договоров и считается заключенным с момента передачи имущества.

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 26 июня 2007 г., 19 июня 2007 г. по делу N Ф03-А73/07-1/1656 суд указал, что государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а передача имущества в доверительное управление. При этом действующее законодательство не содержит запрета на исполнение договора до государственной регистрации перехода имущества.

Таким образом, на сегодняшний день у арбитров нет единого мнения относительно момента, с которого договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным. В такой ситуации можно порекомендовать доверительному управляющему все-таки осуществлять полномочия по распоряжению недвижимым имуществом после государственной регистрации передачи имущества.

Отметим, что для третьих лиц - арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, договор доверительного управления недвижимым имуществом вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Стороны должны обязательно учитывать данное положение, поскольку до регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

В силу п. 3 ст. 1017 ГК РФ несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 6 сентября 2011 г. N Ф03-4112/2011 по делу N А51-11667/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 29 июня 2011 г. по делу N А15-1751/2010).

Договор заключается на срок, не превышающий пяти лет, хотя для отдельных видов имущества законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор доверительного управления. Если ни одна из сторон договора по окончании срока его действия не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 июня 2009 г. N Ф03-2207/2009 по делу N А73-9612/2008 суд правомерно отказал управляющему в продлении договора на тех же условиях и на тот же срок, поскольку учредителем управления в положенный срок было направлено доверительному управляющему письмо о расторжении договора доверительного управления и об обязании возвратить имущество.

Согласно п. 1 ст. 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. То есть имущество, переданное в доверительное управление, продолжает оставаться собственностью учредителя управления.

При этом доверительный управляющий, осуществляя управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление никаким образом не сказывается на арендаторах: договоры аренды недвижимого имущества, заключенные с собственником такого имущества, сохраняют свою силу. При этом собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов информацию о заключении договора доверительного управления. Это необходимо для того, чтобы по договору аренды арендаторы исполняли свои обязательства доверительного управляющего. Кроме того, после заключения договора арендаторам следует обращаться к управляющему и за реализацией своих прав по договору аренды. Это обязательно потребует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды о перемене лиц в обязательстве.

При этом необходимо учитывать, что на основании ст. 651 ГК РФ договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. Следовательно, нужно регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

К договорам аренды, которые будут заключены доверительным управляющим, в период действия договора доверительного управления применяются обычные правила договора аренды. Единственной особенностью является тот факт, что они заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.

Напомним, согласно п. 3 ст. 1012 ГК РФ сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д. У.".

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Согласно п. 1 ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Если доходы от доверительного управления недвижимым имуществом поступают не на отдельный счет, доверительный управляющий считается действующим в своих интересах, а не учредителя. Это дает основания собственнику расторгнуть договор доверительного управления.

Доверительный управляющий представляет учредителю управления (и выгодоприобретателю) отчет о своей деятельности в сроки и порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК РФ).

Отметим, что, поскольку отчет управляющего - это первичный документ, он должен содержать все обязательные реквизиты, предусмотренные ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (Письмо УФНС России по г. Москве от 22 марта 2011 г. N 16-15/026840@).

Отчет должен включать сведения об активах, обязательствах, доходах и расходах, связанных с выполнением договора доверительного управления и отраженных на отдельном балансе. Эти данные представляют собой обороты и сальдо по счетам обособленного учета в рамках договора доверительного управления. Они необходимы для составления бухгалтерской и налоговой отчетности учредителя управления.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (ст. 1023 ГК РФ).

При этом доверительный управляющий должен документально подтвердить факт несения расходов, обусловленных доверительным управлением недвижимым имуществом. В противном случае ему может быть отказано в возмещении необходимых расходов (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 января 2011 г. по делу N А28-6975/2010).

<< | >>
Источник: Семенихин В.В.. Доверительное управление, паевые инвестиционные фонды. 2014

Еще по теме Особенности доверительного управления недвижимостью:

  1. Особенности договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом
  2. Порядок отражения у доверительного управляющего операций по осуществлению договора доверительного управления имуществом
  3. Порядок отражения на отдельном балансе доверительным управляющим операций, связанныхс осуществлением договора доверительного управления имуществом
  4. Объекты и субъекты в доверительном управлении, доверительный управляющий
  5. Субъекты доверительного управления, доверительный управляющий
  6. Порядок отражения учредителем управления операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом
  7. § 2. Особенности возникновения и осуществления права собственности на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  8. Форма договора доверительного управления имуществом
  9. Доверительное управление имуществом
  10. Договор доверительного управления имуществом
  11. 1. Договор доверительного управления
  12. 34.4. Понятие и содержание договора доверительного управления
  13. 49. Доверительное управление имуществом
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -