Нормативно-методическое обеспечение коллективного инвестирования жилищного строительства

Рассмотрение нормативно-методического обеспечения

коллективного инвестирования жилищного строительства, по нашему мнению, необходимо начать с анализа правовых основ инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации определены Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»[7]. Этим же законом устанавливаются гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. Под капитальными вложениями согласно ст. 1

вышеозначенного Федерального закона понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства). Здесь наибольший интерес представляет жилищное строительство - сфера материализации трудовых, финансовых и других ресурсов в создании объектов жизнеобеспечения людей как главного социального фактора развития общества.

Отвечая на вопрос, является ли жилищное строительство инвестиционной деятельностью, и какую роль в этом процессе играет покупатель жилья необходимо привести определения инвестиционной деятельности и инвестиций, приводимое ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»:

инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно приведенным определениям, наличие в качестве одной из целей вложения инвестиций - получение прибыли - позволяет отнести жилищное строительство к инвестиционной деятельности. Вторая цель вложения инвестиций, выражающаяся достижением «иного полезного эффекта»[8] [9] позволяет считать покупателя жилья инвестором. Помимо этого п. 1.2 Положения по бухгалтерскому

-13

учету долгосрочных инвестиций устанавливается связь долгосрочных инвестиций с осуществлением капитального строительства в форме нового строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения не только действующих предприятий, но и объектов непроизводственной сферы.

Таким образом, представленные доводы позволяют обозначить принадлежность как жилищного строительства к инвестициям, так и покупателей жилья к инвесторам. При этом инвесторами будут являться не только «промежуточные» собственники, но и «конечные» покупатели - пользователи. И устойчивое взаимодействие всех субъектов инвестиционной деятельности будет предопределяться именно наличием платежеспособного спроса на жилье со стороны конечных покупателей - пользователей. В связи с чем одним из направлений работы становится поиск таких схем финансирования жилищного строительства, которые бы позволили расширить круг конечных покупателей-пользователей.

Согласно федеральному законодательству [33], в жилищном строительстве основными участниками инвестиционного процесса следует признать следующих субъектов экономических отношений: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, проектировщик, пользователи объектов капитальных вложений.

Представляется необходимым привести подход определений участников инвестиционной деятельности, как субъектов сферы жилищного строительства.

Инвестором является субъект инвестиционной деятельности, который осуществляет из собственных или заемных средств финансирование строительства жилья и имеет юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций, то есть собственно жильем. В сферу деятельности инвестора входит:

- определение области приложения инвестиций;

- разработка условий контрактов на строительство объектов;

- выбор проектировщиков, подрядчиков и поставщиков;

- осуществление финансово-кредитных отношений с

участниками инвестиционного процесса.

Инвестор может выступать в роли заказчика, застройщика, пользователя объекта строительства, выполнять функции

застройщика.

Заказчик - это юридическое или физическое лицо, принявшего на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки технико-экономического обоснования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию.

Градостроительный кодекс РФ14 определяет понятие

застройщик как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Подрядчик (генеральный подрядчик) - это строительная

организация, осуществляющая по договору подряда (контракту) строительство объекта. Подрядчик в случае привлечения для выполнения отдельных видов работ субподрядные строительные, монтажные специализированные организации приобретает статус генерального подрядчика. При этом привлечение субподрядных организаций производится по согласованию с заказчиком, и ответственность за качество и сроки выполнения субподрядными организациями соответствующих работ перед заказчиком несет генеральный подрядчик.

Проектировщик (генеральный проектировщик) - это проектная или проектно-изыскательская и научно-исследовательская

организация, разрабатывающая по договору (контракту) с заказчиком проекта объект строительства.

Пользователями объектов жилищного строительства являются граждане, приобретшие последние за счет собственных или заемных средств. На текущий момент наблюдается низкий уровень прозрачности строительного рынка России вообще и жилищного строительства в частности, что во многом вызвано значительными административными барьерами в сфере выделения участков под застройку, получения разрешительной документации на строительство, общей коррумпированностью чиновников. Таким образом, предприятия строительного комплекса вынуждены функционировать в условиях, характеризующихся отсутствием рыночных механизмов регулирования рынка жилищного строительства. Данное обстоятельство адекватно определяет предпосылки к концентрации функций субъектов жилищного строительства в сферу деятельности одного экономического агента.

На рисунке 7 приведена схема, отражающая возможность совмещения одними субъектами жилищного строительства функций других субъектов. Весь спектр функций, выполняемых субъектами жилищного строительства от обеспечения инвестирования до непосредственно ведения строительства жилья, может быть сконцентрирован у генерального подрядчика (подрядчика).

Вместе с тем российская деловая практика активно использует конструкцию заказчик-застройщик, определение которого не содержится ни в Гражданском кодексе РФ, ни в других законодательных актах. Поэтому представляется необходимым привести авторскую позицию относительно определения понятия заказчик-застройщик, как субъекта инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства.

Рисунок 7. Совмещение функций субъектами жилищного

строительства

В законодательстве Советской России, правопреемницей которой стала Российская Федерация, понятие заказчик-застройщик было введено Постановлением Госстроя СССР «Об утверждении положения о заказчике-застройщике»[10]. Согласно п. 12

вышеозначенного Положения, заказчик-застройщик является

юридическим лицом, распоряжается денежными средствами,

выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства. Основные функции заказчика-

застройщика также содержатся в указанном Положении. Их можно классифицировать следующим образом:

- обеспечение проектно-сметной документации;

- финансирование, учет и отчетность;

- материально-техническое обеспечение;

- освоение строительных площадок;

- надзор за строительством;

- приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов;

- осуществление технического надзора.

Для осуществления функций заказчика-застройщика до последнего времени требовалось получение лицензии. Это предписывалось ст. 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности»[11], которая предусматривает, что для строительства зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного и вспомогательного назначения, необходимо получение лицензии. Порядок получения данной лицензии регламентирован Положением о лицензировании деятельности в области проектирования и строительства[12]. Указанным Положением в состав видов деятельности, подлежащих лицензированию, включено выполнение функций заказчика-застройщика.

Однако 1.07.2009 г. произошло прекращение лицензирования деятельности по строительству зданий и сооружений на основании п. 6 ст. 18 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности». Отмена строительных лицензий стала отправным пунктом в глобальных изменениях, касающихся строительного бизнеса в России. Еще совсем недавно готовая строительная фирма с лицензией представляла собой все, что было нужно для начала собственного дела в этом сегменте рынка. Членство в саморегулируемой организации (СРО) пришло на смену выдачи лицензий и стало обязательным шагом на пути развития бизнеса в строительной области. Именно на этом отличии нового механизма регулирования строительной деятельности и построен шаг правительства РФ, решившего очистить рынок от фирм-однодневок и мошенников, прикрывающихся фирмой готовой со строительной лицензией для отмывания денег, заработанных других путем.

В авторской трактовке понятие заказчик-застройщик, как субъект инвестиционных отношений в области жилищного строительства, имеет следующий вид.

Заказчик-застройщик - юридическое лицо, обеспечивающее за счет собственных или заемных средств на земельном участке, принадлежащем ему на правах собственности или аренды, строительство жилья, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации.

Согласно Закону РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» , основным правовым документом, регулирующим производственно- хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор

(контракт) между ними. И условия договоров (контрактов), заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия.

Позднее Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» ст. 8 закрепил данные положения применительно к сфере капитальных вложений: отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Особенностью жилищного строительства в России, как сектора рынка недвижимости, в период с середины 1990-х гг. и до настоящего времени стало применение форм финансирования инвестиционностроительных проектов, основанных на совместном инвестировании. [13]

Авторский подход к описанию инвестирования жилищного строительства посредством совместного инвестирования приведен на

Рисунок 8. Схема совместного инвестирования жилищного

строительства

Согласно схеме, в реализации инвестиционно-строительного проекта на основе совместного инвестирования принимают участие следующие субъекты:

1) заказчик-застройщик, как организатор строительства,

осуществляющий финансирование строительно-монтажных работ частично за счет собственных средств с привлечением заемных средств, а также средств соинвесторов в лице потребителей;

2) потребители, как пользователи объекта строительства,

осуществляющие с заказчиком-застройщиком совместное

инвестирование строительства;

3) кредитор, как заемщик заказчика-застройщика;

4) подрядчик (генеральный подрядчик), как производитель строительно-монтажных работ.

В рамках настоящей монографии под совместным

инвестированием жилищного строительства понимается

инвестирование строительства жилья, осуществляемого за счет средств физических и юридических лиц с возникновением у них права общей собственности на объект жилья.

Гражданским кодексом РФ форма договора об инвестиционной деятельности не предусмотрена. В связи с чем ввиду отсутствия четко обозначенной правовой базы, регулирующей заключение инвестиционных договоров, участники инвестиционного процесса руководствуются ст. 421 Гражданского кодекса РФ «Свобода договора», в соответствии с которой стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон или обычаями делового оборота, которые применимы к отношению сторон.

Необходимо отметить тот немаловажный факт, что отсутствие в законодательстве соответствующей регламентации обуславливает возможные риски в связи с вероятностью переквалификации соответствующих договоров. Вместе с тем отмечается отсутствие единообразной судебной практики по спорам, возникающим между участниками инвестиционной деятельности. Такого рода нерегулированность детальности субъектов капитальных вложений в гражданском законодательстве чревата различными неблагоприятными правовыми и налоговыми последствиями, поскольку изменение квалификации договора влечет изменение в системе его отражения в бухгалтерском учете и налогообложении.

В жилищном строительстве предметом инвестиционного контракта (договора), заключаемого между инвесторами,

инвесторами и заказчиком-застройщиком, является реализация инвестиционного проекта по строительству конкретного многоквартирного дома. Во второй половине 1990-х гг. широкую практику получило инвестирование строительства жилья через схему долевого строительства, которая впервые была применена в 1997 г. в Санкт-Петербурге, а в дальнейшем получила распространение по всей территории России, и является сейчас доминирующей.

Отсутствие правовой базы, четко регламентирующей такого рода инвестиционную деятельность, до последнего времени (2005 г.) порождало значительные риски, которые вынужденно несли субъекты совместного инвестирования в лице физических лиц. Так, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с привлечением трудового

участия гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с

рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и другие. Отсутствие однозначной трактовки подобного рода взаимоотношений в случае возникновения взаимных притязаний сторон (организаций,

аккумулирующих денежные средства граждан, и граждан) и обращения к судебному разбирательству выявляло тот факт, что наряду с договорами, применение которых допускается законом и правовыми актами, широкое распространение имели договорные отношения, не регламентированные вообще как-либо.

Ввиду объективных обстоятельств - отсутствие лицензии, отсутствие опыта и навыков управления строительством - инвесторы прибегают к услугам заказчика-застройщика. Договоры между инвестором и заказчиком-застройщиком можно классифицировать в зависимости от того, принимает ли на себя заказчик-застройщик функции генерального подрядчика.

В первом случае заказчик-застройщик является стороной договора строительного подряда, во втором - нет. Являясь стороной договора строительного подряда, заказчик-застройщик

самостоятельно распоряжается средствами, предоставленными ему инвестором, контролирует и обеспечивает строительный процесс. В случае, когда заказчик-застройщик является генеральным

подрядчиком, инвестор вправе требовать передачу объекта, соответствующего условиям договора. Какого-либо права контроля за действиями субподрядчиков инвестор лишен, так как он не является стороной договора строительного подряда. В этом случае для обеспечения интересов инвестора возможно прибегнуть к двум механизмам.

Во-первых, в договор с заказчиком-застройщиком включается положение, согласно которому последний обязан при заключении договоров с субподрядчиками согласовывать их с инвестором, а также положение, согласно которому заказчик-застройщик при заключении договора с субподрядчиками обязан предусмотреть условие о возможности контроля и надзора за строительством со стороны инвестора.

Во-вторых, возможно заключение трехстороннего договора. Данный договор заключается между инвестором, заказчиком- застройщиком и генеральным подрядчиком. Трехсторонний договор позволяет нивелировать описанные выше недостатки, а также

открывает широкие возможности для дополнительных гарантий инвестора. Так, возможно предусмотреть в договоре, что в случае ненадлежащего исполнения заказчиком-застройщиком своих

обязанностей, инвестор может привлечь другого заказчика- застройщика и отнести расходы на его привлечение на не исполнившего свои обязательства заказчика-застройщика.

Генеральный подрядчик при этом обязан допустить привлеченного заказчика-застройщика на строительную площадку по получении уведомления от инвестора.

В общемировой практике важную роль на рынке недвижимости играет институт коллективных инвестиций. В соответствии с Комплексной программой мер по обеспечению прав вкладчиков и акционеров [5] поставлена цель по созданию развитой системы коллективного инвестирования, к числу форм которого причислены паевые инвестиционные фонды. Активное становление нормативноправовой базы пришлось на последние пять лет.

Основой послужило принятие федерального закона «Об инвестиционных фондах» [34].

Согласно последнему, паевой инвестиционный фонд (ПИФ) это «обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления». Право учредителя доверительного управления (пайщика) на долю (и ее размер) в имуществе, составляющем ПИФ, удостоверяется ценной бумагой - инвестиционным паем, который выдается управляющей компанией. Таким образом, инвестиционный пай является бездокументарной ценной бумагой, удостоверяющей права ее владельца на долю в имуществе, составляющем ПИФ, и на иные права, предоставляемые пайщику в соответствии с вышеозначенным Федеральным законом.

Статья 13 [34] устанавливает, что в доверительное управление открытым и интервальным паевыми фондами могут быть переданы лишь денежные средства, в то время как в закрытый паевой фонд может быть передано и иное имущество (в том числе недвижимое). Под недвижимым имуществом, которое может быть передано в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, понимаются «находящиеся на территории Российской Федерации земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты,

которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как

имущественные комплексы, за исключением недвижимого имущества, отчуждение которого запрещено законодательством Российской Федерации».

Федеральной службой по финансовым рынкам РФ установлен ряд требований, суть которых состоит в том, что наименование фонда должно содержать указание на состав его активов[14]. Таким образом, закрытый паевой инвестиционный фонд, основным активом которого является недвижимое имущество, должен иметь наименование закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Доля недвижимого имущества в ЗПИФН должно составлять не менее 40% активов фонда. В состав активов ЗПИФН могут также входить: ценные бумаги (акции, облигации, инвестиционные паи и т.д.), проектно-сметная документация, доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, имущественные права на недвижимое имущество (в том числе права аренды недвижимого имущества), имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества и денежные средства, включая иностранную валюту.

Решение о создании ЗПИФН принимает управляющая компания. После чего производится разработка Правил доверительного управления. Эти правила содержат в себе условия самого договора доверительного управления и являются основополагающим документом в процессе функционирования фонда. При этом в Правилах доверительного управления должны быть отражены следующие сведения:

- название паевого инвестиционного фонда;

- тип паевого инвестиционного фонда (открытый, интервальный, закрытый);

- полное фирменное наименование управляющей компании;

- полное фирменное наименование специализированного депозитария;

- инвестиционная декларация;

- стоимость имущества, составляющего паевой

инвестиционный фонд, по достижении которой паевой

инвестиционный фонд является сформированным;

- срок формирования паевого инвестиционного фонда;

- права и обязанности управляющей компании;

- порядок подачи заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев;

- порядок и сроки включения в состав паевого

инвестиционного фонда внесенных денежных средств (иного

имущества);

- порядок и сроки выплаты денежной компенсации в связи с погашением инвестиционных паев;

- порядок определения расчетной стоимости инвестиционного

пая;

- порядок и сроки внесения в реестр владельцев

инвестиционных паев записей о приобретении, об обмене, о передаче и погашении инвестиционных паев;

- права владельцев инвестиционных паев;

- размер вознаграждения управляющей компании,

специализированного депозитария, лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев, аудитора;

- виды и максимальный размер расходов, связанных с доверительным управлением паевым инвестиционным фондом, подлежащих оплате за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд;

- порядок раскрытия информации о паевом инвестиционном фонде.

После регистрации Правил доверительного управления в Федеральной службе по финансовым рынкам РФ управляющая компания обязана опубликовать их в печатном издании, указанном в самих правилах. Затем начинается период формирования имущества ЗПИФН. Этот период должен начаться не позднее 6 месяцев с момента регистрации Правил доверительного управления и не может продолжаться более 3 месяцев. Формирование имущества ЗПИФН происходит путем присоединения пайщиков (учредителей управления) к Договору доверительного управления (условия которого определяются Правилами доверительного управления) путем приобретения пая. Дата начала и дата окончания формирования имущества фонда указывается в Правилах доверительного управления. Приобретение пая происходит путем оформления заявки на приобретение инвестиционных паев ЗПИФН (носящих безотзывный характер) и его оплаты в порядке, установленном главой 4 Федерального закона «Об инвестиционных фондах». Фонд будет считаться сформированным при условии внесения в него имущества на сумму не менее 25 млн. руб.[15] [16]

Этапом завершения создания ЗПИФН становится регистрация факта приобретения инвестиционного пая учредителем управления регистратором, осуществляющим ведение реестра фонда, и регистрация Федеральной регистрационной службой факта передачи имущества в ЗПИФН.

Началом формирования института коллективных инвестиций реального сектора послужило постановление ФКЦБ РФ от 14.08.2002 г. № 31/пс [10]. Последнее ввело разделение паевых инвестиционных фондов на категории, одной из которой явился паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН).

Вышеозначенное постановление определяло структуру активов ЗПИФН таким образом, что основную их часть в размере 40-90% должны составлять объекты недвижимого имущества, объекты незавершенного строительства. Одновременно напрямую не оговаривалась возможность применения средств фонда на цели инвестирования в строительство. Что, впрочем, можно было обойти, включив в состав активов права по договорам долевого участия в строительстве. Письмом ФСФР РФ от 29.12.2004 г.

№ 04-ВС-01/12692 регулятор признал практику включения в число активов ЗПИФН договоров соинвестирования, долевого участия, предметом которых является реконструкция или строительство объектов недвижимости неправомерной. Положением о составе и структуре активов паевых инвестиционных фондов [12] установлено временное ограничение, позволявшее приобретать и содержать в числе активов фонда такого рода права (трактующиеся как инвестиционные договора) вплоть до, соответственно, 22.03.2008 г. и 22.03.2009 г.

Новым этапом в становлении института коллективных инвестиций в форме ЗПИФН стало возможность включения в структуру активов имущественных прав по обязательствам из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества.

Будет оправданным признать, что ЗПИФН на данном этапе получили возможность реализовать свой потенциал в качестве активного участника строительного рынка России, имеющего возможность непосредственного финансирования проектов по возведению недвижимости за счет своих активов. А это, с одной стороны, формирует его роль в макроэкономическом масштабе страны как источника обновления основных фондов и, с другой стороны, обуславливает его новое значение как рыночного инструмента коллективного инвестирования.

Схема совместного инвестирования жилищного строительства, приведенная на рисунке 8, трансформируется в следующую схему, описывающую коллективное инвестирование жилищного строительства (см. рисунок 9).

Рисунок 9. Схема коллективного инвестирования жилищного строительства

Субъекты системы коллективных инвестиций в жилищное строительство, составляющие её внутреннюю среду, представлены в таблице 2. Субъекты внешней среды системы коллективных инвестиций в жилищное строительство приведены в таблице 3.

Управляющей компанией ЗПИФН могут быть только открытое или закрытое акционерное общество, общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом Российская Федерация, её субъекты, муниципальные образования не вправе являться участниками управляющей компании.

Деятельность управляющей компании ЗПИФН осуществляется на основании специального разрешения (лицензии). Лицензирующим органом управляющей компании является ФСФР РФ.

Согласно п. 2 ст. 39 [34], в круг обязанностей управляющей компании ЗПИФН входит:

- передавать имущество, составляющее паевой

инвестиционный фонд, для учета и (или) хранения

специализированному депозитарию, если для отдельных видов имущества нормативными правовыми актами Российской Федерации не предусмотрено иное;

- передавать специализированному депозитарию

незамедлительно с момента их составления или получения копии всех первичных документов в отношении имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, а также подлинные экземпляры документов, подтверждающих права на недвижимое имущество;

- представлять в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг отчетность в установленном им порядке;

- раскрывать информацию о паевом инвестиционном фонде;

- соблюдать иные требования, предусмотренные настоящим Федеральным законом и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Таблица 2. Субъекты системы коллективных инвестиций в жилищное строительство

Субъект Цель деятельности
1. Управляющая компания ЗПИФН Максимизация прибыли от деятельности, осуществляемой a форме доверительного управления ЗПИФН путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества
2. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости Не имеет, т.к. является объектом доверительного управления
3. Агенты по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев ЗПИФН Максимизация прибыли от деятельности по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев ЗПИФН
4. Учредители доверительного управления (пайщики ЗПИФН) Максимизировать прибыль посредством передачи имущества в доверительное управление управляющей компании ЗПИФН
5. Заказчик-застройщик Получить инвестирование на наиболее выгодных условиях
6. Потребители (покупатели жилья) Приобрести по возможности лучшее жилье

Таблица 3. Субъекты внешней среды системы коллективных инвестиций жилищного строительства

Субъект Цель деятельности
1. Специализированный депозитарий Учет и хранение имущества, составляющего ЗПИФН
2. Специализированный регистратор Ведение реестра владельцев инвестиционных паем ЗПИФН
3. Оценочная компания Оценка имущества, составляющего ЗПИФН
4. Аудиторская компания Проведение аудита управляющей компании ЗПИФН
5. Правительство РФ (в лице ФСФР РФ) Регулирование и надзор за деятельностью управляющей компании ЗПИФН Создание условия для надежного и эффективного функционирования системы коллективных инвестиций в жилищное строительство

Агентами по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев ЗПИФН могут быть только юридические лица - профессиональные участники рынка ценных бумаг, имеющие лицензию на осуществление брокерской деятельности. Агент по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев ЗПИФН действует от имени и за счет управляющей компании ЗПИФН на основании договора поручения или агентского договора,

заключенного с управляющей компанией ЗПИФН, а также выданной ею доверенности

Специализированным депозитарием ЗПИФН могут быть только акционерное общество, общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации и имеющие соответствующую лицензию и лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг.

Согласно п. 2 ст. 45 [34], специализированный депозитарий обязан:

- принимать на хранение и хранить имущество, составляющее ЗПИФН, если для отдельных видов имущества нормативными правовыми актами Российской Федерации не предусмотрено иное;

- давать управляющей компании согласие на распоряжение имуществом, составляющим ЗПИФН, а также исполнять поручения управляющей компании о передаче ценных бумаг, составляющих ЗПИФН, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом;

- принимать и хранить копии всех первичных документов в отношении имущества, составляющего ЗПИФН, а также подлинные экземпляры документов, подтверждающих права на недвижимое имущество;

- представлять в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг отчетность в порядке, установленном его нормативными правовыми актами;

- представлять в ревизионную комиссию (ревизору) акционерного инвестиционного фонда документы, необходимые для ее деятельности;

- регистрироваться в качестве номинального держателя ценных бумаг, составляющих ЗПИФН, если иной порядок учета прав на ценные бумаги не предусмотрен в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- осуществлять контроль за определением стоимости чистых активов ЗПИФН, а также расчетной стоимости инвестиционного пая, количества выдаваемых инвестиционных паев и размеров денежной компенсации в связи с погашением инвестиционных паев;

- провести конкурс для определения другой управляющей компании ЗПИФН в случае аннулирования лицензии у управляющей компании этого ЗПИФН;

- соблюдать иные требования, предусмотренные настоящим Федеральным законом и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Согласно п. 2 ст. 47 [34], осуществлять деятельность

специализированного регистратора ЗПИФН вправе только юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление деятельности по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг, или специализированный депозитарий этого ЗПИФН.

В соответствии с договором, заключенным управляющей компанией ЗПИФН с аудитором, ежегодной аудиторской проверке подлежат:

- бухгалтерский учет, ведение учета и составление отчетности в отношении имущества, составляющего ЗПИФН, и операций с этим имуществом;

- состав и структура имущества, составляющего ЗПИФН;

- оценка расчетной стоимости одного инвестиционного пая, суммы, на которую выдается один инвестиционный пай, и суммы денежной компенсации, подлежащей выплате в связи с погашением инвестиционного пая;

- соблюдение требований, предъявляемых к порядку хранения имущества, составляющего ЗПИФН, и документов, удостоверяющих права на имущество, составляющее ЗПИФН;

- сделки, совершенные с активами ЗПИФН.

Итак, коллективное инвестирование жилищного строительства производится с использованием структуры закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФН). ЗПИФН является рыночным, публичным инвестиционным инструментом, использование которого строго регламентировано.

Основные выводы и результаты по Г лаве 1.

Во-первых, проведено исследование на предмет определения сущности коллективного инвестирования жилищного строительства, в результате чего в рамках настоящей монографии под коллективным

инвестированием жилищного строительства установлена организация инвестиционного процесса, при которой

профессиональный управляющий в лице управляющей компании аккумулирует активы розничных инвесторов с целью последующего инвестирования строительства жилья

Во-вторых, были рассмотрены взаимоотношения субъектов инвестирования жилищного строительства, что позволило выявить тенденцию совмещения функций заказчика, застройщика и частично инвестора одним субъектом - заказчиком-застройщиком и определить авторскую трактовку понятиям «заказчик-застройщик», «совместное инвестирование жилищного строительства».

В-третьих, уточнены и классифицированы источники

инвестиций в строительство жилья на основе отнесения поступлений средств в течение предъинвестиционного периода и инвестиционного периода строительства жилья, основанием для выделения которых является факт получения заказчиком-застройщиком разрешения на строительство, с авторским определением данных категорий.

В-четвертых, анализ нормативно-методического обеспечения коллективного инвестирования жилищного строительства выявил высокую степень проработанности положений, регламентирующих функционирование закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, что позволило признать последний рыночным, публичным инвестиционным инструментом, использование которого строго регламентировано.

<< | >>
Источник: М.К. Беляев, Р.Р. Мавлютов. Коллективное инвестирование жилищного строительства [Электронный ресурс] / М.К. Беляев, Р.Р. Мавлютов,. Научное электронное издание. 2015

Еще по теме Нормативно-методическое обеспечение коллективного инвестирования жилищного строительства:

  1. Факторы, определяющие развитие коллективного инвестирования как приоритетного источника финансового обеспечения инвестиционных проектов жилищного строительства
  2. Потенциал коллективного инвестирования как источника финансового обеспечения инвестиционных проектов жилищного строительства
  3. Исследование отечественного опыта коллективного инвестирования жилищного строительства
  4. Модель коллективного инвестирования жилищного строительства
  5. Теоретические основы развития коллективного инвестирования жилищного строительства
  6. М.К. Беляев, Р.Р. Мавлютов. Коллективное инвестирование жилищного строительства [Электронный ресурс] / М.К. Беляев, Р.Р. Мавлютов,. Научное электронное издание, 2015
  7. Жилищные субсидии на строительство или приобретение жилых домов (помещений). Правовое регулирование эмиссии, обращения и осуществления прав держателей жилищных сертификатов как облигаций жилищного займа.
  8. Глава 1 Паевые инвестиционные фонды как форма коллективного инвестирования
  9. 43. Управление строительством и жилищно- коммунальным хозяйством
  10. Строительство и жилищно-коммунальное хозяйство
  11. Статья 39. Предоставление земельных участков для коллективного садоводства, дачного строительства
  12. Государственные меры по содействию развитию жилищного строительства
  13. Отечественный опыт инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства
  14. 4.5. Правовые формы государственной помощи и содействия в индивидуальном жилищном строительстве
  15. § 5. Правовой режим земельных участков для жилищного, дачного, гаражного строительства, предпринимательской деятельности
  16. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива. Порядок создания. Устав кооператива как локальный нормативный акт. Органы управления и их компетенция.
  17. 7.1.3. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  18. 7.1.4. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  19. Статья 54. Ответственность за уклонение от участия в коллективных переговорах, непредоставление информации, необходимой для ведения коллективных переговоров и осуществления контроля за соблюдением коллективного договора, соглашения