6. Недвижимость

В соответствии с Положением об активах недвижимость может входить только в состав ЗПИФов, относящихся к категории фондов недвижимости (п. 9.1) или ипотечных фондов (п. 10.1). По-видимому, когда оно говорит о недвижимости, имеется в виду право собственности на недвижимость. В связи с этим возникает вопрос, имеется ли в виду только единоличное право собственности или также и доля в праве общей собственности. Есть случай, когда доля в праве общей собственности, безусловно, может входить в состав ПИФов, при приобретении квартиры одновременно будет приобретена доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 38 ЖК РФ), однако он является, так сказать, вынужденным. В то же время мы не видим причин, препятствующих возможности приобретения долей в праве общей собственности непосредственно, поскольку они не являются более рискованными объектами инвестирования, чем право единоличной собственности; они являются несколько менее ликвидными из-за необходимости соблюдения при их отчуждении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ), но вряд ли этот фактор можно рассматривать как лишающий такие активы интереса для ЗПИФов, которые вообще предназначены для инвестирования в не самые ликвидные активы.

Т.Т. Оксюк обоснованно обращает внимание на то, что в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ договор ДУ недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, т.е. в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), а поскольку при заключении договора ДУ ПИФом такой один документ сторонами не подписывается, то в настоящее время можно говорить о приобретении недвижимости в состав ПИФа только уже в период ДУ ПИФом за счет первоначально внесенного имущества, а передать ее в ДУ ПИФом, не нарушая требования ГК РФ, невозможно . В то же время, по нашему мнению, эта проблема перестанет существовать, если будет реализовано наше предложение об установлении в ГК РФ возможности установления особенностей ДУ ПИФами законом, в связи с чем представляется менее удачным предложение Т.Т. Оксюка о решении этой проблемы путем дополнения абз. 1 ст. 550 и п. 1 ст. 560 ГК РФ словами "если иное не предусмотрено законом" .

--------------------------------

Оксюк Т.Т. Гражданско-правовое регулирование доверительного управления паевыми инвестиционными фондами: Дис. ... канд. юрид. наук. С. 175 - 176.

Там же.

По мнению О. Плешановой, если пайщики передают в ДУ деньги, а потом на эти деньги УК приобретает недвижимость, то "очевидно, что сама недвижимость объектом доверительного управления не становится: для этого необходим специальный договор", согласно ст. 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в ДУ подлежит госрегистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество, а Закон об ИФ заключения подобных договоров не предусматривает . С такой позицией трудно согласиться, ибо, как видно, ст. 1017 ГК РФ не говорит о государственной регистрации договора ДУ недвижимостью, а о регистрации передачи недвижимости в ДУ, соответственно, нельзя говорить о том, что для нахождения недвижимости в ДУ нужен отдельный договор. Договор ДУ как раз рассчитан на то, что переданное первоначально при заключении договора учредителем имущество будет отчуждаться управляющим и взамен на приобретенные средства будет приобретаться другое имущество, и так постоянно будет происходить изменение состава управляемого имущества. В связи с этим это вновь приобретаемое имущество также становится управляемым имуществом, т.е. объектом все того же договора ДУ, об этом говорит п. 2 ст. 1020 ГК РФ, а Закон об ИФ в п. 1 ст. 10 особо подчеркивает, что ПИФ состоит из имущества, переданного в ДУ УК пайщиками, и из имущества, полученного в процессе ДУ ПИФом. Что касается регистрации передачи недвижимости в ДУ ПИФом, то Закон об ИФ (п. 2 ст. 15) и Закон о регистрации недвижимости (п. 4 ст. 24) устанавливают особый порядок регистрации прав на недвижимость в составе ПИФа: в подразделе II реестра прав на недвижимость указывается название ПИФа, в составе которого находится данное имущество, и делается следующая запись: "Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев", при этом имена пайщиков в этом реестре не указываются; соответственно, заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности пайщиков на недвижимое имущество, составляющее ПИФ (приобретаемое для включения в состав ПИФа), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются УК.

--------------------------------

Плешанова О. Капкан для ПИФа.

Плешанова О. Указ. соч.

Стенограмму семинара см.: www.ostlegal.ru/text/invest.html.