6. Недвижимость

В соответствии с Положением об активах недвижимость может входить только в состав ЗПИФов, относящихся к категории фондов недвижимости (п. 9.1) или ипотечных фондов (п. 10.1). По-видимому, когда оно говорит о недвижимости, имеется в виду право собственности на недвижимость. В связи с этим возникает вопрос, имеется ли в виду только единоличное право собственности или также и доля в праве общей собственности. Есть случай, когда доля в праве общей собственности, безусловно, может входить в состав ПИФов, при приобретении квартиры одновременно будет приобретена доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 38 ЖК РФ), однако он является, так сказать, вынужденным. В то же время мы не видим причин, препятствующих возможности приобретения долей в праве общей собственности непосредственно, поскольку они не являются более рискованными объектами инвестирования, чем право единоличной собственности; они являются несколько менее ликвидными из-за необходимости соблюдения при их отчуждении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ), но вряд ли этот фактор можно рассматривать как лишающий такие активы интереса для ЗПИФов, которые вообще предназначены для инвестирования в не самые ликвидные активы.

Т.Т. Оксюк обоснованно обращает внимание на то, что в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ договор ДУ недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, т.е. в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), а поскольку при заключении договора ДУ ПИФом такой один документ сторонами не подписывается, то в настоящее время можно говорить о приобретении недвижимости в состав ПИФа только уже в период ДУ ПИФом за счет первоначально внесенного имущества, а передать ее в ДУ ПИФом, не нарушая требования ГК РФ, невозможно . В то же время, по нашему мнению, эта проблема перестанет существовать, если будет реализовано наше предложение об установлении в ГК РФ возможности установления особенностей ДУ ПИФами законом, в связи с чем представляется менее удачным предложение Т.Т. Оксюка о решении этой проблемы путем дополнения абз. 1 ст. 550 и п. 1 ст. 560 ГК РФ словами "если иное не предусмотрено законом" .

--------------------------------

Оксюк Т.Т. Гражданско-правовое регулирование доверительного управления паевыми инвестиционными фондами: Дис. ... канд. юрид. наук. С. 175 - 176.

Там же.

По мнению О. Плешановой, если пайщики передают в ДУ деньги, а потом на эти деньги УК приобретает недвижимость, то "очевидно, что сама недвижимость объектом доверительного управления не становится: для этого необходим специальный договор", согласно ст. 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в ДУ подлежит госрегистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество, а Закон об ИФ заключения подобных договоров не предусматривает . С такой позицией трудно согласиться, ибо, как видно, ст. 1017 ГК РФ не говорит о государственной регистрации договора ДУ недвижимостью, а о регистрации передачи недвижимости в ДУ, соответственно, нельзя говорить о том, что для нахождения недвижимости в ДУ нужен отдельный договор. Договор ДУ как раз рассчитан на то, что переданное первоначально при заключении договора учредителем имущество будет отчуждаться управляющим и взамен на приобретенные средства будет приобретаться другое имущество, и так постоянно будет происходить изменение состава управляемого имущества. В связи с этим это вновь приобретаемое имущество также становится управляемым имуществом, т.е. объектом все того же договора ДУ, об этом говорит п. 2 ст. 1020 ГК РФ, а Закон об ИФ в п. 1 ст. 10 особо подчеркивает, что ПИФ состоит из имущества, переданного в ДУ УК пайщиками, и из имущества, полученного в процессе ДУ ПИФом. Что касается регистрации передачи недвижимости в ДУ ПИФом, то Закон об ИФ (п. 2 ст. 15) и Закон о регистрации недвижимости (п. 4 ст. 24) устанавливают особый порядок регистрации прав на недвижимость в составе ПИФа: в подразделе II реестра прав на недвижимость указывается название ПИФа, в составе которого находится данное имущество, и делается следующая запись: "Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев", при этом имена пайщиков в этом реестре не указываются; соответственно, заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности пайщиков на недвижимое имущество, составляющее ПИФ (приобретаемое для включения в состав ПИФа), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются УК.

По поводу такого порядка О. Плешанова отмечает, что "появляется некий особый вид госрегистрации прав на недвижимость, не подчиняющийся общим правилам", "предлагаемую регистрацию без точной идентификации собственника и указания размера его доли в праве общей долевой собственности можно считать юридической фикцией" . Прежде всего, как справедливо указала А.А. Маковская в своем выступлении на семинаре, посвященном конструкции ПИФа, прошедшем в Российской школе частного права, отвечая на схожую критику В.Б. Липавским порядка регистрации прав на недвижимость в ПИФах, ПИФы "в этом смысле не единственный случай. У нас сегодня есть владельцы очень большого недвижимого имущества, в отношении которых нет записи в реестре о том, что они владеют этим имуществом, владельцы определяются по другим записям. Правда, единственное, есть исключение, они осуществляются по записи в самом реестре прав на недвижимое имущество. Владельцы квартир, владеющие долей в праве собственности на общее имущество здания. Когда сегодня нужно узнать, кто является владельцем этих долей, при том, что формально они зарегистрированы как собственники квартир, это осуществляется через записи реестра о том, кто является владельцем квартир. Поэтому, чтобы определить владельца этой доли общей собственности дома, нужно узнать, кто является владельцем соответствующих квартир" . К этому можно добавить, что определение управомоченных лиц на основе отсылочной записи в реестре прав на недвижимость используется, как уже отмечалось, при регистрации прав владельцев ипотечных сертификатов участия и прав участников долевого строительства по договорам УДС как залогодержателей. Далее, трудно согласиться с тем, что существующий порядок регистрации прав на недвижимость в ПИФах представляет собой юридическую фикцию. Действительно, в реестре прав на недвижимость нет имен пайщиков и размеров их долей, и в этом смысле такой порядок регистрации отличается от общего, однако стоит задаться вопросом о том, а нужны ли пользователям информации из реестра их имена и размеры их долей. Все дело в том, что осуществлять права на недвижимость пайщики могут только через УК, и любой, кто захочет приобрести недвижимость из состава ПИФа или взять ее, к примеру, в аренду, должен обращаться именно к УК, которую по названию ПИФа, содержащемуся в реестре, установить очень легко (хотя Закон об ИФ не требует включения в название ПИФа наименования УК, на практике оно в него включается, как это ранее было прямо предусмотрено абз. 8 п. 9 Указа N 765). Кроме того, отсылка к реестру пайщиков, в котором и содержатся данные о личности пайщиков и о количестве принадлежащих паев, обусловлена еще и тем, что одним из достоинств ПИФа как средства инвестирования является высокая оборотоспособность паев; сейчас, когда паи учитываются в реестре пайщиков и на счетах депо, передача паев занимает очень мало времени и очень проста, если бы вдруг паи закрытых ПИФов, содержащих недвижимость, стали передаваться путем регистрации в реестре прав на недвижимость, ценность данного инструмента существенно снизилась бы. Существующий порядок регистрации прав на недвижимость в ПИФах позволяет обеспечить сохранение прав на недвижимость за пайщиками, и такое решение представляется лучше защищающим их интересы, чем подход § 75 Закона о ФРГ об инвестициях, который в исключение из общего правила о том, что для договорных ИФов возможен выбор между нахождением фонда в собственности УК или инвесторов на основании § 30(1), установил, что фонд недвижимости может принадлежать только УК, но не инвесторам (понятно, что в таком случае права на такую недвижимость регистрируются на имя УК).

--------------------------------

Плешанова О. Капкан для ПИФа.

Плешанова О. Указ. соч.

Стенограмму семинара см.: www.ostlegal.ru/text/invest.html.

<< | >>
Источник: Зайцев О.Р.. Договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом. 2007

Еще по теме 6. Недвижимость:

  1. Бояре и слуги, покупая недвижимости в чужом уделе, тем самым выводили эти недвижимости из службы местной власти, так как получаемые ими доходы с купленных недвижимостей они тратили на службе чужого князя
  2. § 2. Особенности возникновения и осуществления права собственности на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  3. Недвижимость как объект гражданских прав. - ‘ Юридическая классификация объектов недвижимости
  4. § 7. Продажа недвижимости Статья 549. Договор продажи недвижимости Комментарий
  5. § 7. Продажа недвижимости Статья 549. Договор продажи недвижимости
  6. 19.9. Продажа недвижимости
  7. Договор продажи недвижимости
  8. 1.7. Договор продажи недвижимости
  9. § 6. Составная недвижимая вещь
  10. § 7. Договор продажи недвижимости
  11. § 4. Производные объекты недвижимости
  12. § 7. Договор купли-продажи недвижимости
  13. 5.1. Раздел недвижимости
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -