4.3. Имущественные права на недвижимость

Пункт 9.1 Положения об активах называет в числе возможных активов ЗПИФов недвижимости имущественные права на недвижимое имущество, в том числе права аренды недвижимого имущества. Прежде всего, необходимо определить, какие имущественные права имеются в виду. Поскольку отдельно в составе разрешенных активов ЗПИФов той же категории названа недвижимость, то ясно, что речь идет не о праве собственности; в связи с этим возможны два варианта: вещные (помимо права собственности) или обязательственные права. Указание на права аренды как одни из возможных имущественных прав, к сожалению, мало что проясняет, ибо природа самих этих прав (вещная или обязательственная) и по сей день остается дискуссионной в науке. Схожая категория прав (права на недвижимое имущество) была предусмотрена и предыдущим Положением о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов (п. 8.1). В связи с этим представляет интерес то, что ФСФР в отношении этого прежнего Положения отмечала, что его п. 8.1 не относит права по договорам УДС и подобным им договорам к числу разрешенных активов ЗПИФов недвижимости, и единственным случаем, когда по нему права требования могли составлять активы ПИФа, был п. 10.1, в соответствии с которым активы ипотечного ЗПИФа могли составлять денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров , из чего можно сделать вывод: права на недвижимость, о которых говорил п. 8.1, ФСФР не относила к числу обязательственных. Если считать, что изложенная позиция может быть применима и к п. 9.1 Положения об активах, то тогда следует считать, что, помимо аренды, в нем идет речь о вещных правах, в частности долях в праве общей собственности и сервитутах; из них реальным объектом инвестирования могут быть доли, ибо сервитуты не являются самостоятельным объектом и всегда следуют судьбе права собственности на недвижимости, для обеспечения использования которой они установлены (п. 2 ст. 275 ГК РФ). Такой подход, однако, означает, что в ипотечных ЗПИФах, где в числе разрешенных активов названа недвижимость, но не права на нее, не могут находиться доли в праве общей собственности и сервитуты.

Между тем в отношении сервитутов очевидно, что при наличии в составе ипотечного ЗПИФа недвижимости, для обеспечения пользования которой установлен сервитут, этот сервитут не может не входить в состав этого ПИФа. В отношении же долей в праве общей собственности такое ограничение выглядит необоснованным. В связи с этим, по нашему мнению, для внесения ясности проще было бы в п. 9.1 Положения об активах вообще не указывать загадочные имущественные права, а оставить только права аренды; в связи с этим показательно, что п. 27 ТП ДУ ЗПИФ говорит о том, что в инвестиционной декларации ЗПИФа описание прав на недвижимость включает в себя указание предполагаемого срока аренды недвижимости, т.е., как видно, под правами на недвижимость понимает только право аренды. По-видимому, можно признать по аналогии с арендой, что к категории имущественных прав на недвижимость можно отнести и права по договору безвозмездного пользования недвижимостью (п. 1 ст. 689 ГК РФ), хотя маловероятно, что кто-либо захочет передать недвижимость в безвозмездное пользование в ПИФ. Касаясь прав аренды (или, точнее говоря, прав арендатора по договору аренды), нельзя не заметить, что в случае, если договор аренды подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ), то при приобретении прав по нему в состав ПИФа возникнут сложности, уже описанные применительно к регистрации прав залогодержателя в составе ПИФа, и вновь повторимся, что решать их можно через внесение соответствующих дополнений в Закон о регистрации недвижимости.

--------------------------------

Утв. Постановлением ФКЦБ от 14.08.02 N 31/пс.

Письмо ФСФР от 29.12.04 N 04-ВС-01/12692 "О составе активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости".

<< | >>

↑

Источник: Зайцев О.Р.. Договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом. 2007

Еще по теме 4.3. Имущественные права на недвижимость:

- Инвестиционное право России - Інвестиційне право України -