Правовое регулирование сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности

Кодексом о земле устанавливаются две формы собственности на землю: государственная и частная — и предусматривается возможность совершения ряда гражданскоправовых сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности. Наибольший интерес представляют сделки по отчуждению земельных участков. Законодательство предъявляет следующие обязательные требования к форме совершаемых сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности:

1) письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами;

2) регистрация договора органами государственной регистрации недвижимого имущества по месту нахождения земельных участков.

До государственной регистрации сделка должна быть удостоверена нотариусом или регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества.

Сделка, совершенная с несоблюдением формы или требования о ее государственной регистрации, является ничтожной.

Объектом купли-продажи является обособленный земельный участок, принадлежащий субъекту на праве частной собственности. На продаваемый земельный участок субъект должен иметь свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации. При совершении сделки с частью делимого участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

Юридические лица могут отчуждать земельный участки, находящиеся у них в собственности, только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка, и при сохранении его целевого назначения. Кроме того, сделка по отчуждению юридическим лицом своего земельного участка может быть совершена с местным исполкомом.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности. Исключения составляют случаи продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться сельскому, поселковому исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки, при условии сохранения их целевого назначения.

Запрещается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, отчуждение предоставленных в частную собственность для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) земельных участков (купля-продажа, мена, дарение) до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением:

1) отчуждения земельных участков областному, Минскому городскому, городскому (города областного подчинения), районному, сельскому, поселковому исполнительному комитету в соответствии с его компетенцией;

2) дарения гражданами земельных участков близким родственникам;

3) отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;

4) отчуждения земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений) осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос.

Таким образом, земельное законодательство не допускает отчуждения земельных участков без одновременного отчуждения расположенных на нем капитальных строений и наоборот, за исключением вышеуказанных случаев.

Граждане, получившие земельные участки как состоящие на учете нуждающихся в улучшении желищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации возведенных на них жилых домов не вправе отчуждать такие участки и (или) дома, а также объекты недвижимости, образованные в результате их раздела, слияния или вычленения из них, за исключением отчуждения местным исполнительным комитетом. Отчуждение гражданами незавершенных законсервированных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не допускается за исключением отчуждения местным исполнительным комитетам.

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. К таким причинам, в частности, относится наличие запрета на продажу земельного участка (например, нотариус одновременно с удостоверением договора ипотеки земельного участка налагает запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором или же собственник имеет задолженность перед бюджетом по уплате земельного налога).

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом выступает собственник земельного участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина может быть:

1) гражданин Республики Беларусь;

2) сельский, поселковый, городской, Минский городской и районный исполнительные комитеты.

В отличие от физических лиц юридические лица могут отчуждать земельные только областным, Минскому городскому, городским и районным исполкомам. Сделка по отчуждению не может быть совершена с сельским и поселковым исполкомом.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим использования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зда- ний, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Цену и условия оплаты стороны определяют по договоренности. Вместе с тем, ст. 31 Кодекса о земле предусматривает, что стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости на момент совершения сделок.

Что касается дарения земельных участков, находящихся в частной собственности, то здесь действуют общие правила о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки.

30.

<< | >>
Источник: Бакиновская О. А.. Земельное право : ответы на экзаменац. вопр. / О. А. Бакиновская. — 5-е изд., перераб. и доп. — Минск,2012. — 240 с.. 2012

Еще по теме Правовое регулирование сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности:

  1. Статья 31. Плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций, а также за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок с ними
  2. Статья 33. Поступление и использование средств за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций, за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, а также за пользование земельными участками, находящимися в государственной сооственности
  3. Статья 51. Особенности отчуждения (купли-продажи, дарения, мены) земельных участков, находящихся в частной собственности
  4. Статья 54. Добровольная передача земельных участков, находящихся в частной собственности, в государственную собственность
  5. Статья 52. Особенности наследования земельных участков, находящихся в частной собственности граждан
  6. Порядок выкупа находящихся в частной собственности земельных участков для государственных нужд
  7. Статья 67. Порядок прекращения права пожизненного наследуемого владения, пользования земельным участком, аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности
  8. 7.2.3. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
  9. Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
  10. Статья 34. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности
  11. 10.5. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности
  12. 4. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
  13. Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
  14. Статья 35. Основания для предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности
  15. Статья 60. Прекращение права частной собственности на земельные участки
  16. 7.1.3. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  17. Глава 4 ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ
  18. Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  19. 7.1.2. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности