Статья 654. Размер арендной платы

Комментарий к статье 654 1. По определению данный договор, как и любой договор аренды, имеет возмездный характер. Комментируемая статья устанавливает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора, которое должно быть согласовано сторонами в письменной форме.
При отсутствии такого условия, зафиксированного в договоре письменно, договор считается незаключенным. Таким образом, исключается действие п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и ее невозможно определить исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), а также некоторые другие показатели, которые можно отнести к себестоимости продукции. Поскольку предметом договора является имущество, оценка которого представляет определенные сложности, стороны могут руководствоваться методиками, разработанными компетентными государственными органами. Они носят рекомендательный характер. Например, Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) от 14.09.1992 N 209 <1>, утвержденная Минстроем России, содержит формулы для расчета арендной платы на нежилые здания (помещения), а также устанавливает нормативные коэффициенты эффективности капитальных вложений в зависимости от отрасли народного хозяйства, в которой используется арендованное имущество. Содержит она и коэффициенты к расчету арендной платы за объекты, имеющие историко-культурную ценность (памятники), в зависимости от их значения (местного, республиканского или национального). <1> Закон. 1999. N 4. Если предметом аренды является имущество, находящееся в государственной собственности, то при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться обязательными для них нормативами. Такие нормативы, в частности, предусмотрены Порядком определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденным распоряжением Минимущества России от 30.04.1998 N 396-р <1>. <1> ОВД. Междуведомственный информационный бюллетень. 2003. N 2. 2. В расчет арендной платы за пользование арендованным зданием и сооружением включается также арендная плата за земельный участок, который в обязательном порядке предоставляется арендатору в соответствии со ст. 652 ГК. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большего участка земли, то это соответственно также влияет на цену договора. Указанное в п. 2 комментируемой статьи правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. Оно не действует, в частности, когда стороны согласились установить арендную плату за здание (сооружение) и земельный участок по отдельности. 3. Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения - квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера, например объем. В таком случае расчетной единицей будет кубический метр. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади, объема и т.д.) здания или сооружения.
Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера. Статья 655. Передача здания или сооружения Комментарий к статье 655 1. Передача одним лицом другому объектов высокой стоимости, как правило, оформляется специальной процедурой - составлением и подписанием соответствующих документов. Это может быть единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу, который именуется передаточным актом, актом передачи-приемки и т. п. Комментируемая статья также содержит требование к сторонам оформить передачу здания или сооружения в аренду составлением и подписанием передаточного акта или иного документа. Передаточный акт или иной документ служит письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с использованием арендованного имущества). Исполнение арендодателем своей обязанности предоставить здание или сооружение определяется моментом его передачи, который приурочивается к моменту подписания сторонами передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Следовательно, передаточный акт при совпадении момента фактической передачи с моментом подписания передаточного акта является также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта арендатору. Уклонение арендодателя или арендатора от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания или сооружения на предусмотренных договором условиях является отказом арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от его принятия. Правовые последствия таких действий сторон могут быть различны в зависимости от того, правомерен или нет отказ от подписания документа. Так, отказ арендодателя подписать акт передачи правомерен, если арендатор не исполнил обязанностей, обусловливающих передачу ему здания или сооружения (например, обязанность по внесению авансового платежа). Что касается арендатора, то он имеет право отказаться подписать передаточный акт в случае, если состояние здания или сооружения не соответствует условиям договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства допустим также в случаях, предусмотренных законом (например, если в период между заключением договора и передачей имущества у арендатора прекратилось действие лицензии, необходимой для пользования объектом аренды) или договором. Последнее допускается только в случае, если арендное обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (ст. 310 ГК). В иных случаях такой отказ представляет собой неправомерное действие стороны и влечет ее ответственность. 2. Прекращение договора аренды предполагает проведение процедуры передачи здания или сооружения арендатором арендодателю. Эта процедура должна осуществляться по правилам п. 1 комментируемой статьи, т.е. путем составления и подписания передаточного акта или иного документа. Однако правовые последствия такой процедуры в данном случае иные. Они погашают обязательство в целом, если к этому нет иных препятствий. Такими препятствиями могут служить нарушения, допущенные арендатором при исполнении условий договора, в частности, если имущество возвращено с ухудшением или не произведен его ремонт.
<< | >>
Источник: Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. 3-е издание, переработанное и дополненное. Юрайт-Издат.. 2006

Еще по теме Статья 654. Размер арендной платы:

  1. Статья 654. Размер арендной платы
  2. Статья 138. Ограничение размера удержаний из заработной платы
  3. Статья 99. Размер удержания из заработной платы и иных доходов должника и порядок его исчисления
  4. § 2. Плательщики земельного налога и арендной платы. Виды земель, подлежащих налогообложению
  5. 9.4 Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
  6. 2. Размер удержания из заработной платы и иных доходов должника
  7. СТАТЬЯ 654
  8. Статья 614. Арендная плата
  9. Статья 614. Арендная плата
  10. 8.2. Арендная плата
  11. Статья 133. Установление минимальной заработной платы
  12. Статья 139. Исчисление средней заработной платы
  13. Арендная плата
  14. Статья 137. Ограничение удержаний из заработной платы
  15. Статья 136. Порядок, место и сроки выплаты заработной платы
  16. Статья 128. Отпуск без сохранения заработной платы
  17. Статья 44. Порядок производства удержаний из заработной платы осужденных к исправительным работам
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -