Сфера строительства и недвижимости.

2.2.1. Здания и сооружения.

К недвижимости Гражданский кодекс также относит здания, сооружения и объекты незавершенного строительства по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Ранее были некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом, однако настоящая редакция ч. 1 ст. 130 ГК РФ однозначно отнесла их к таковым. 2.2.2. Предприятие как имущественный комплекс.

Согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 Гражданского кодекса РФ ГК РФ особым объектом недвижимости признаётся “предприятие в целом как имущественный комплекс”, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, ГК РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав – недвижимость, со всеми вытекающими правовыми последствиями при установлении, изменении и прекращении вещных прав на этот объект. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

Предприятию как объекту гражданских прав присуще следующие признаки.

- Это единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию), но и имущественные права – права требования и долги предприятия, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права.

- Он может принадлежать любому субъекту гражданских прав (государственной, муниципальной коммерческой или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность, индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства).

- При совершении сделок с предприятием как имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает производственную или иную предпринимательскую деятельность как субъект гражданского права.

Что касается регистрации предприятия как объекта недвижимости, то здесь существуют определенные сложности, поскольку согласно ст. 22 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” хотя государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов, но при этом должно производиться внесение записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав по месте нахождения этого объекта. 2.2.3. Жилые помещения.

Действующее законодательство к жилым помещениям относит квартиры, жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), служебные помещения в других строениях, пригодных для проживания, а также долю в жилом помещении. Специфика жилых помещений как недвижимого имущества выражается в то, что:

1. Любые жилые помещения, в том числе и в многоквартирных домах, имеют связь с землей и их невозможно перемещать без утраты их целостности.

2. Жилые помещения используются в течение длительного времени.

3. Они облагаются особым налогом (налог на имущество).

4. Право собственности на жилье имеет законодательно определенные ограничения.

5. Не только переход прав, но и сделки по распоряжению жилыми помещениями должны проходить государственную регистрацию.

Гражданский кодекс определяет, что собственниками могут быть все без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица. Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по ГК РФ в настоящее время являются также и сама Российская Федерация, субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов исполнительной власти. При этом количество, размер и стоимость недвижимости или ее части в жилищной сфере, находящегося в собственности граждан и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 213 ГК РФ).

Каждый гражданин один раз может бесплатно получить в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда.

Собственники жилых помещений наряду с широким объемом прав имеют совокупность обязанностей. Это поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, своевременное проведение текущего ремонта помещений, в котором собственник проживает, участие его денежными средствами в проведении текущих и капитальных ремонтов многоквартирных домов и инженерного оборудования. Осуществление собственником своих прав на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.

Пункт 1 ст. 288 ГК РФ говорит о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер - для постоянного проживания. В результате пользования жильем собственник удовлетворяет свои жилищно-бытовые потребности. Собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, но не может при этом ущемлять права и интересы других лиц. Ограничение права пользования, а значит, и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством. Например, не допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели (ст. 288 ГК РФ). Не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей. Это возможно лишь после осуществления процедуры перехода жилого помещения в нежилое, путем получения разрешения в органе местной администрации (межведомственной комиссии округов). Переустройство и перепланировка жилого помещения может производиться только с разрешения межведомственной комиссии административного округа. Также основной обязанностью собственников жилья является регулярная оплата жилья и коммунальных услуг.

Право собственника на распоряжение жильем может быть временно ограничено только судом, однако и в этом случае (например, наложение ареста) за собственником сохраняются права владения и пользования жильем, которых его никто лишить не может. 2.3. «Движимая недвижимость».

К недвижимости Гражданское законодательство относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов – в международных конвенциях (договорах, соглашениях).

Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст.131 Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абзаце 2 п.1 ст.130 ГК, но только на основании прямого указания закона.

<< | >>
Источник: Гражданское право России. Лекции. 2016

Еще по теме Сфера строительства и недвижимости.:

  1. ДОГОВОР N ____ Участия в долевом строительстве объекта недвижимости (Участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договора)
  2. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости,
  3. 6. Проект организации строительства объектов недвижимости.
  4. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
  5. Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  6. Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  7. 4.2. Права по договорам УДС, инвестиционным договорам и договорам на строительство (реконструкцию) недвижимости
  8. 2.1.1. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  9. 2.1.2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  10. 2.1.1.1. Санкция за нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  11. Бояре и слуги, покупая недвижимости в чужом уделе, тем самым выводили эти недвижимости из службы местной власти, так как получаемые ими доходы с купленных недвижимостей они тратили на службе чужого князя
  12. Недвижимость как объект гражданских прав. - ‘ Юридическая классификация объектов недвижимости