Предпосылки и перспективы управления недвижимостью.

Профессиональное управление недвижимостью (сервейинг) в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности, однако уже сейчас можно говорить о том, что из-за улучшения финансово-экономических условий деятельности многих крупных собственников недвижимости и, соответственно, смещения приоритетов от продажи недвижимости к извлечению дохода от ее использования, а также в результате реализации ряда успешных проектов управления недвижимостью, спрос на услуги профессиональных управляющих будет расти.

Рынок недвижимости бурно развивается, открывается много новых агентств, а в городе строится не один жилой комплекс. С одной стороны — люди стали жить лучше и появились лишние деньги, с другой —развивается система кредитования и мы стремимся улучшить свои жилищные условия.

Все наслышаны о долевом строительстве (в СМИ не раз были опубликованы разные жуткие истории с потерей денег и будущей квартиры), и у некоторых сложился стереотип, что вкладывать деньги в строительство нового дома — опасное мероприятие. Однако само по себе долевое строительство мероприятие весьма выгодно для будущего владельца жилья, ведь квартира в строящемся доме обойдется дешевле, её будущей реальной рыночной стоимости. Опасаться можно лишь недобросовестных застройщиков

В 2001 году отменили закон о лицензировании риэлтерской деятельности. И сейчас открыть свою риэлтерскую фирму может практически кто угодно.

Но если за сделками купли-продажи есть хотя бы минимальный контроль со стороны властей, то рынок сдачи в аренду жилой недвижимости — Клондайк для новоявленных Остапов Бендеров. Кроме того, просчитать прибыль этого сегмента просто не представляется возможным и, можно смело утверждать, что все операции по аренде проходят в «черную».

С началом активной реструктуризации убыточных предприятий многие в прошлом успешные заводы и фабрики столкнулись с тем, что значительная часть принадлежащих им объектов недвижимости легла на плечи дополнительным, а порой и непосильным бременем. Встал вопрос - что делать с этим имуществом? Таким образом, само время вызвало к жизни новое направление деятельности, главной задачей которого стала разработка методик по эффективному управлению недвижимостью.

Профессиональное управление недвижимостью помогает предпринимателям решать ряд важнейших задач, связанных с управлением арендными отношениями, планированием, бюджетированием, бухгалтерией, финансовым управлением. Необходимо отладить не только работу с арендаторами, но и следить за объектами: делать текущий ремонт, например, а это затраты, которые необходимо оптимизировать.

Развивается такая услуга, как кредитование коммерческой недвижимости, предоставление коммерческой недвижимости в лизинг.

В настоящее время, вопрос адекватной оценки бизнес — показателей имущества очень важен, в том числе для целей кредитования.

Прежде всего учитываются архитектурно — планировочные решения. Например, расположение входов (удобен ли подход/подъезд к месту), есть ли рядом автостоянка, либо место для неё. В торговом центре, например, до 6-ого этажа потенциальные покупатели вряд ли дойдут, поэтому на этажи выше 4ого лучше оборудовать под кафе.

Возможно, тогда не будет повторяться ситуация, когда уже не первый год офисы только и успевают менять свои вывески.

Основные «подводные камни», которые могут ожидать девелоперов в процессе освоения земельных участков.

Во-первых, трудно бывает найти нормальных проектировщиков, заказчиков, генподрядчиков. Да еще, к сожалению, плохое качество работ. При этом различные фирмы лоббируют свои интересы у местной власти.

Еще одна проблема — недостаток оборотных средств у мелких компаний, что ведет к затягиванию сроков строительства.

В-третьих, проблема спекуляции землей. Как правило, земля попадает в руки местных компаний, которые не могут освоить эти участки. Земля потом перепродается. Понятно, что на рынке, где небольшая ценовая емкость, перепродажа земли заметно влияет на привлекательность проекта для инвестора. Но сейчас земля будет везде выставляться на конкурс.

Количество земельных участков в черте города ограничено, а с присоединением к городу новых территорий, в основном сельских, возникает, в свою очередь, множество социальных проблем.

В первую очередь правовая безопасность инвестирования в освоение и развитие земельных участков необходимо провести анализ безопасности инвестирования по следующим аспектам:

Правовые ограничения в использовании земельного участка:

ограничения по целевому назначению земельных участков;

ограничения по разрешенному использованию земельных участков;

ограничения в оборотоспособности земельных участков;

ограничения делимость земельных участков;

иные нормативные ограничения в использовании земельного участка.

Особенности территориального зонирования и правил освоения (в том числе правил застройки) земельных участков.

Особенности правового статуса участников правоотношений в области инвестирования в развитие земельного участка.

Особенности содержания правоотношений в области инвестирования в развитие земельного участка.

Особенности государственного регулирования правоотношений в области инвестирования в развитие земельного участка.

В результате этого анализа земельный участок, как объект инвестирования, должен обладать следующими признаками: описаны границы, удостоверены границы, отсутствует спор о границах, отнесен к целевому назначению (категории), установлено разрешенное использование, наличие права. Только в этом случае риски по инвестированию в данный объект можно считать минимальными.

До приобретения прав на участок и начала его развития должен проводиться тщательный предварительный анализ участка. Так, основными параметрами, определяющими пригодность участка для строительства объекта, являются:

Функциональное назначение земельного участка. Необходимость перепрофилирования.

Соответствие параметров участка объекту задуманного функционального назначения. (Наличие подъездных путей при строительстве складской недвижимости, наличие необходимого объема парковки для торговых комплексов, видовые характеристики и окружение для офисов и жилья)

Геологические особенности участка.

Наличие или отсутствие инженерных коммуникаций, перекладка сетей.

Возможность подведения необходимых инженерных нагрузок.

Экология. Загрязнение почв.

Для девелоперов, на сегодняшний день, наибольший интерес вызывают земли поселений в пригородной зоне и земли вне поселений — это земли сельхозназначения.

Нужно четко понимать, что сегодня пригородные земли представляют значительный интерес, в силу того, что город стремительно растет и есть потребность в увеличении границ города, мы это видим в районе Подгорного. И второе — земли промышленности или иного спецназначения в пригороде. Это те земли, на которые тоже следует обратить внимание. Самый простой пример — это сельхозпредприятие, которое находится на территории земель поселения, это пригород, но тем не менее оно находится в рамках границ поселения, это какие-нибудь, машинно-тракторные станции, коровники, парники, они для нас интересные объекты, на которых можно было бы развивать девелоперские объекты».

В данный момент рынок недвижимости может предложить желающим следующие виды основных специальностей:

1. Риэлтор - это посредник между продавцом и покупателем, владельцем площади и арендатором, в задачи которого входит найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей. В зависимости от вида недвижимости, с которым работает риэлтор, различают и несколько специализаций в данной профессии. В первую очередь рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки недвижимости, далее недвижимость делится на коммерческую и жилую. Риэлтор, работающий в любом из вышеперечисленных направлений рынка недвижимости, может совершать либо сделки по аренде, либо по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже. Также существует специализация по загородной или элитной недвижимости.

2. Девелопер – это профессия, которая охватывает максимальное количество сфер. В задачи девелопера входит: разработка выгодного строительного проекта, выкуп под него участка земли, затем строительство объекта и дальнейшая продажа, либо передача его в аренду частично или полностью в зависимости от предполагаемой выгоды. Многие девелоперы для решения подобных комплексных задач собирают свои команды, состоящие из профессиональных юристов, маркетологов, архитекторов и т.д. Девелоперами становятся уже опытные специалисты в области недвижимости, имеющие разносторонние знания и навыки.

3. Управляющий недвижимостью. На рынке недвижимости России эта профессия относительно новая. В задачи управляющего недвижимостью входит управление объектом коммерческой недвижимости с целью максимизации дохода собственника. Профессиональный управляющий обладает знаниями и навыками оценщика, аудитора, юриста, инженера-строителя. Но, в первую очередь, управляющий - это хороший координатор. Он регулирует отношения с собственниками с целью увеличения стоимости объекта и его доходности, с арендаторами для обеспечения их удобств. Также в его ведении находится эксплуатация объекта (разнообразные технические вопросы – теплоснабжение, канализация, уборка и т.д.) Третий важный аспект деятельности управляющего – это работа с коллективом, например – внутренними службами объекта недвижимости.

4. Аналитик рынка недвижимости – эта профессия связана с обработкой данных и разработкой статистических анализов в той или иной сфере недвижимости. В его задачи входит определение целей и задач исследования рынка недвижимости, мониторинг данных, их последующий анализ, типизация объектов недвижимости по параметрическим характеристикам и местоположению, построение прогнозов дальнейшего развития рынка недвижимости.

5. Оценщик недвижимости. Представители данной профессии занимаются рыночной оценкой объектов недвижимости, будь то это квартира, коттедж или здание. Они помогают выявить точную сумму с учетом всех показателей, влияющих на стоимость, за которую и будет продан или куплен в дальнейшем данный объект.

<< | >>
Источник: Гражданское право России. Лекции. 2016

Еще по теме Предпосылки и перспективы управления недвижимостью.:

  1. 1. ПРЕДПОСЫЛКИ СОЗДАНИЯ ЦЕНТРАЛИЗОВАННОГО УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВОМ
  2. Предпосылки, условия, проекты изменения государственного управления во второй половине XIX в.
  3. Особенности доверительного управления недвижимостью
  4. Предпосылки, условия, проекты развития государственного управления
  5. Предпосылки изменения государственного управления во второй половине XVIII в.
  6. Управление недвижимостью как вид деятельности
  7. IV. СЕРВЕЙИНГ КАК СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
  8. Государственное регулирование в сфере управления недвижимостью
  9. Бояре и слуги, покупая недвижимости в чужом уделе, тем самым выводили эти недвижимости из службы местной власти, так как получаемые ими доходы с купленных недвижимостей они тратили на службе чужого князя
  10. § 2. Особенности возникновения и осуществления права собственности на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -