Понятие и сущность ипотеки.

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требования кредитора. Ст. 329 ГК РФ предусматривает следующие способы обеспечения обязательств: неустойка, поручительство, банковская гарантия, задаток, удержание из имущества должника и залог. Этот перечень не является исчерпывающим, другие способы обеспечения исполнения обязательств могут быть установлены законом или договором сторон.

Залог недвижимости (ипотека) – это один из основных способов обеспечения обязательства. Согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ст. 1 он представляет собой договор, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При этом залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (абзацы первой и второй п.1 ст.1 Закона об ипотеке).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не установлены иные правила (п.3 ст.1 Закона об ипотеке).

Особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. При этом залог обладает наиболее характерными свойствами вещных прав - правом следования, которое означает, что в чьей бы собственности ни находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства (т.е. право как бы следует за вещью), и правом преимущества, поскольку кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами данного должника.

Тем не менее, ипотека является особым видом залога: имущество, на которое установлена ипотека (предмет ипотеки), всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании до обращения взыскания него в соответствии с договором об ипотеке. Поэтому ипотеке не свойственны такие признаки вещных прав, как непосредственная и исключительная власть над вещью, поскольку ее предмет не передается залогодержателю. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, заключаются в следующем.

«Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы дома по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Гражданский кодекс РФ (ст.349) устанавливает «особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. По общему правилу, в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора – залогодержателя, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из его стоимости.

В силу ст 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании исполнительной надписи нотариуса запрещено (п.8 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).

Тем не менее Гражданский кодекс РФ предусмотрел исключение из этого общего правила, - разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога. Залогодержатель может приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность без процедуры публичных торгов в соответствии со ст. 409 ГК РФ, которой допускается заключение между сторонами соглашения об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет отступное, то есть в данном случае залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество.

При этом если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке.

Удовлетворение требований залогодержателя в таком порядке не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственником не дает согласия в письменной форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда (ст.55 Закона об ипотеке).

В случае, когда взыскание обращается на жилое помещение, в котором проживает залогодатель, то собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат выселению, однако если договор залога был заключен в обеспечение кредита для приобретения жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на заложенное помещение могут быть выселены в судебном порядке.

В соответствии со ст. 338 ГК РФ залог может быть без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю. По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное.

Законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" установлено значение понятия "заклад". Закладом признается договор о залоге, по условиям которого заложенное имущество (вещь) передается залогодержателю во владение. По соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог). Индивидуально определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе (ст. 49 Закона РФ "О залоге").

Ипотека в соответствии с Федеральным законом об ипотеке может быть установлена:

- по договору;

- в силу закона.

Ипотека в силу закона - залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств.

К ипотеке в силу закона соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, ипотека в силу закона может возникать при:

- покупке недвижимого имущества с условием рассрочки платежа;

- приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка, иной кредитной организации или целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом;

- приватизации государственного и муниципального имущества.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, уже являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ). Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 2, 3 ст. 587 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты. Продажа товара в кредит имеет место в тех случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку, если в нем наряду с другими существенными условиями указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. При этом товар также признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Ипотека в силу закона может возникать при приобретении (покупке или новом строительстве) жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации или за счет целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом.

Следует отметить, что ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости.

Если заключаются два самостоятельных договора: договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю, то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору.

В соответствии с п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку государственного или муниципального имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество в силу Федерального закона N 178-ФЗ признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.

Норма о возникновении ипотеки при передаче недвижимости по договору ренты является императивной нормой и не может быть отменена соглашением сторон. Нормы, содержащиеся п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ, а также п. 1 ст. 77 Федерального закона об ипотеке являются диспозитивными нормами. Стороны вправе в этих случаях не устанавливать ипотеку, при этом, продавец по договору (или банк) лишаются предоставляемого федеральным законом преимущественного права (по отношению к иным кредиторам) обратить взыскание на объект недвижимости. 2.

<< | >>
Источник: Гражданское право России. Лекции. 2016

Еще по теме Понятие и сущность ипотеки.:

  1. Модели ипотеки. Риски в ипотеке.
  2. Понятие и основания возникновения ипотеки, ее правовое регулирование
  3. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
  4. Общая характеристика законодательства об ипотеке.
  5. Обеспечение прав по договору об ипотеке
  6. Регистрация ипотеки
  7. § 4. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки).
  8. Общие положения об ипотеке
  9. ИПОТЕКА.
  10. § 2, Понятие и сущность конституции