3. Особенности продажи жилых помещений

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости являются условия о его предмете и цене (ст.554, 555)

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных или государственных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Комментарий п.1 ст. 558 к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за исключением доли в жилом помещении на праве общей долевой собственности.

Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст.53 Жилищного кодекса, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.667 ГК РФ);

в) арендаторы (ст. 617 ГК);

г) лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.538 ГК РФ1964 г.).

Органы опеки и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п.4 ст.292 ГК РФ), усиливая гарантии прав несовершеннолетних.

Договор также должен указывать, что в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением. Продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан запрещена (ч.3 ст.19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года).

Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст. 433 ГК РФ). Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным. Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, 551 ГК РФ).

<< | >>
Источник: Гражданское право России. Лекции. 2016

Еще по теме 3. Особенности продажи жилых помещений:

  1. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
  2. Особенности договора найма жилых помещений в общежитиях.
  3. Приватизация жилых помещений. Договор передачи жилых помещений
  4. 2. Поднаем жилых помещений. Временное проживание в жилых помещениях
  5. Особенности приватизации коммунальных квартир и жилых помещений в них
  6. 2.2. Дела, связанные с приватизацией жилых помещений, относящихся к жилищному фонду социального использования 2.2.1. Дела об отказе в приватизации жилых помещений
  7. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ. ОСОБЕННОСТИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ В ДОМАХ, ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ГРАЖДАНАМ НА ПРАВЕ ЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
  8. 2.8. Особенности предоставления квартир в домах ЖСК, ЖК, служебных жилых помещений, общежитий, специализированного жилья
  9. Недвижимое имущество и связанные с ним права как объект гражданско-правового оборота. Социальный и коммерческий наем. Приватизация (деприватизация). Обмен. Купля-продажа жилых помещений. Дарение. Мена. Рента. Наследование.
  10. ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ ГРАЖДАНАМ ДРУГОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  11. ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ БЕЗ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ГРАЖДАНАМ ДРУГОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  12. 5.2. Выселение из жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения
  13. Постановление Уставного Суда Свердловской области от 5 октября1999 года по делу о проверке соответствия Уставу Свердловской области пунктов 1.1, 1.2, 3.9, 3.12, 3.13 Положения о переводе жилых помещений в нежилые, утвержденного Постановлением Главы города Екатеринбурга от 5 февраля 1997 года № 71, и пунктов 1.2, 3.3, 3.4, 5.5 Положения «О порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга», утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октя
  14. Договоры коммерческого найма жилых помещений. Понятие договора коммерческого найма, его отличие от договоров аренды и социального найма жилых помещений. Заключение, форма и содержание договора.
  15. 1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений
  16. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений
  17. Глава V РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  18. Глава 11. Пользование жилыми помещениями собственниками жилых помещений
  19. 1. Назначение специализированных жилых помещений
  20. 1. Переустройство и перепланировка жилых помещений