Общая характеристика законодательства об ипотеке.

В п. 2 ст. 334 ГК РФ от 1994 года было предусмотрено, что "Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке".

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью. Федеральный закон об ипотеке состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.

В главу I "Основные положения" включены статьи, которые носят основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости). В главе определяются значения базовых понятий, необходимых для создания ипотечных правоотношений, устанавливаются основания возникновения ипотеки и общий порядок ее регулирования, определяются обязательства, обеспечиваемые ипотекой и имущество которое может быть предметом ипотеки, круг требований, который может обеспечиваться ипотекой, устанавливается порядок и пределы обеспечения ипотекой дополнительных расходов залогодержателя. Вводятся особые нормы по ипотеке имущества, находящегося в долевой собственности у нескольких собственников.

В основных правилах о залоге недвижимого имущества дублируются правовые нормы о залоговых правоотношениях ГК РФ и статьи Закона РФ "О залоге", сохранившие свою силу, т.е. те из них, которые не противоречат закону об ипотеке.

К новеллам относятся возможность залога незавершенного строительства недвижимого имущества (п. 2 ст. 5 Федерального закона об ипотеке), а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства жилого дома (гл. XIII ст. 76 Федерального закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Федерального закона «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку поскольку их оборот допускается федеральными законами».

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (ст.2 Закона).

Также ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества». (п.1, 2 ст.3 Закона).

Соответственно п.3 ст.3 Закона установлено, что «если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на выше указанных пунктах 3 и 4 или на ст.4 Закона».

Правила об ипотеке недвижимости применяются также к залогу прав арендатора по договору об аренде (ст.5 закона). Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя» (ст.6 Закона).

Законом «не допускается ипотека имущества, изъятию из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена» (п.2 ст.6). «Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица, или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Предусмотрено, «что не имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников (в письменной форме). Имущество в общей долевой собственности может быть заложено без согласия других собственников» (ст.7 Закона).

В главе II "Заключение договора об ипотеке" содержатся нормы, определяющие содержание договора об ипотеке и возникновение права залога по договору об ипотеке, устанавливается обязательность государственной регистрации договора об ипотеке, фиксируется порядок предупреждения залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки.

Ст.8 установлено, что «договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона».

Права залогодателя на имущество, заложенное по договору ипотеки, возникают с момента заключения договора, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога (ст.11 Закона).

Глава III "Закладная" содержит правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной ценной бумаге, удостоверяющей права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, которая предназначена для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Определяются содержание закладной, осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, восстановление прав по утраченной закладной. Закон допускает выпуск на основе закладных эмиссионных ценных бумаг (облигаций).

Глава IV "Государственная регистрация ипотеки" содержит основные положения о порядке государственной регистрации ипотеки. Кроме того, в указанной главе определяются лица, несущие бремя расходов по государственной регистрации ипотеки; публичный характер регистрации ипотеки; порядок обжалования действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки; ответственность органа, регистрирующего ипотеку.

Глава V "Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке" содержит нормы, определяющие порядок пользования заложенным имуществом, ответственность участников договора об ипотеке по содержанию и ремонту, обеспечению страховой защиты, переданного в залог недвижимого имущества, защиту заложенного имущества от притязаний третьих лиц. В указанной главе устанавливается право залогодержателя проверять заложенной имущество, иные права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении залогодателем заложенного имущества, а также - последствия утраты или повреждения заложенного имущества.

Так, в соответствии со ст.29 «залогодатель сохраняет право пользования имуществом заложенным по договору об ипотеке, по назначению.

Условия договора, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору из имущества, заложенного вправе по договору об ипотеке, плоды и доходы». «Также залогодатель обязан поддерживать это имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание производить текущий и капитальный ремонт» (ст.30).

Законом предусмотрено «страхование недвижимости, заложенной по договору, залогодателем за его счет, а также принятие мер залогодателем для защиты имущества от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий». «В случае реальной угрозы утраты повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен» (ст.32).

Глава VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" устанавливает нормы и правила о перемене лиц в обязательстве, порядок и последствия обременения предмета ипотеки правами третьих лиц, определяет порядок отчуждения заложенного имущества. Фиксируется норма о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.

Глава VII "Последующая ипотека" раскрывает значение понятий "предшествующая ипотека" и "последующая ипотека", устанавливает ограничения по последующей ипотеке (условия, при которых она допускается - ст.43) и порядок предупреждения залогодержателя о предшествующей и последующей ипотеках, изменение предшествующего договора об ипотеке, государственной регистрации последующей ипотеки, удовлетворения требования по предшествующей и последующей ипотекам.

«Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечении исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения предшествующего договора об ипотеке, в том случае, если сторонами в предшествующем и последующем договорах являются одни и те же лица. (ст.143).

Глава VIII "Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной" регулирует отношения, возникающие вследствие распоряжения правами по договору об ипотеке и обороту закладной. Определяются значения таких понятий как "уступка прав по договору об ипотеке", "передача прав по закладной", а также "залог закладной".

Глава IX "Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке" определяет порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Устанавливаются в частности:

- основания обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке;

- судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество;

- подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество;

- меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц;

- вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество;

- порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Глава X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание" устанавливает порядок и способы реализации заложенной недвижимости, при обращении взыскания для удовлетворения требований залогодержателя-кредитора по основному обязательству из стоимости предмета ипотеки, порядок проведения публичных торгов, условия и последствия объявления публичных торгов несостоявшимися. Специальные нормы определяют прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и распределение суммы вырученной от реализации заложенного имущества.

В Главах XI-XIII содержатся специальные нормы правового регулирования отношений, в которых предметом ипотеки являются:

- земельные участки (глава XI);

- предприятия как имущественного комплекса, зданий и сооружений (глава XII);

- жилые дома и квартиры (глава XIII).

Определено, что ипотека зданий, жилых домов, строений, сооружений, непосредственно связанных с землей, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится эта недвижимость, либо части этого участка принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится такого вида недвижимое имущество. При обращении взыскания на это имущество лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель недвижимости (ст.69 Закона).

Устанавливаются способы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание: путем проведения публичных торгов и путем продажи на аукционе.

В главе XI определены "земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки" и "земельные участки не подлежащие ипотеке". Установлены особенности ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю или третьим лицам, а также порядок и последствия возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке.

Кроме того, установлены особенности:

- оценки земельного участка при передаче его в ипотеку;

- обращения взыскания на заложенные земельные участки;

- реализации земельных участков, переданных в залог.

В главе XII устанавливаются особенности ипотеки предприятия, как имущественного комплекса, а также ипотеки зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся. Определяются обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия, права залогодателя в отношении заложенного предприятия и обращение взыскания на заложенное предприятие.

В главе XIII устанавливаются особенности ипотеки жилых домов и квартир, применения правил об ипотеке жилых домов и квартир, обращения взыскания на заложенный дом или квартиру.

При этом специальные нормы устанавливаются в отношении ипотеки:

- квартир в многоквартирном доме;

- строящихся жилых домов;

- жилых домов и квартир, приобретенных или построенных за счет кредита банка или целевого займа.

Глава XIV "Заключительные положения" содержит нормы, определяющие порядок введения Федерального закона об ипотеке в действие и приведения нормативных правовых актов РФ в соответствии с ним. 3.

<< | >>
Источник: Гражданское право России. Лекции. 2016

Еще по теме Общая характеристика законодательства об ипотеке.:

  1. Общая характеристика избирательного законодательства.
  2. Общая характеристика наполеоновского процессуального законодательства
  3. 1. Общая характеристика и система банковского законодательства
  4. Общая характеристика уголовно-судебного законодательства Петра I
  5. !* ' * § 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СИСТЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ПОЛИТИЧЕСКИХ ПРАВАХ И : i . СВОБОДАХ . v - .
  6. Глава 32 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИСТОЧНИКОВ СЕМЕЙНОГО КОЛЛИЗИОННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
  7. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯ­НИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ИНОСТРАННЫХ ГОСУДАРСТВ
  8. Глава I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СОВРЕМЕННОГО РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
  9. 8.2. Общая характеристика законодательства об административных правонарушениях субъектов Российской Федерации
  10. Модели ипотеки. Риски в ипотеке.
  11. § 2. Краткая характеристика правовых основ организации и деятельности третейского суда 1. Общая характеристика
  12. 58. Общая характеристика консенсуальных контрактов. Их виды и подробная характеристика одного из них (по выбору студента).
  13. Общая характеристика
  14. 1. Общая характеристика
  15. 1. Общая характеристика ЕОЭИ
  16. Общая характеристика
  17. Обеспечение прав по договору об ипотеке
  18. ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРиСТиКА