2.4. Защита прав владельцев недвижимости при их капитальном ремонте и реконструкции

Порядок предоставления помещения в связи с проведением реконструкции или капитального ремонта дома (здания) достаточно подробно урегулирован федеральным законодательством. В то же время в реальной жизни большинство владельцев недвижимости выступает против проведения реконструкции на основании актов исполнительной власти. Причин этому несколько. Да и сами органы власти зачастую своими действиями подталкивают жильцов на выражение справедливого возмущения.

Так, реконструкции подвергаются дома и здания, находящиеся в хорошем состоянии и не нуждающиеся в каких-либо изменениях, да и сама "реконструкция", как оказывается, зачастую не является реконструкцией.

В актах о реконструкции не всегда используется предусмотренный действующим законом термин "реконструкция". В последнее время органы власти сознательно пытаются обойти его стороной, чтобы осуществлять процедуру реконструкции в ином порядке, нежели тот, который предусмотрен действующим законодательством.

Уже несколько лет, как термин "реконструкция" заменяется понятием "реновация". По сути, реновация означает процесс замещения выбывающих в результате физического и морального износа производственных фондов (машин, оборудования, производственных зданий и сооружений) более совершенными, осуществляемый помимо других способов. Как видим, значение этого термина отлично от понятия "реконструкция".

Нередко в актах о реконструкции указывается, что реконструкции подлежит недвижимость, находящаяся в аварийном состоянии, что является не совсем законным. Во-первых, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу только в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Такой порядок определен Постановлением Правительства России от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". Согласно этому документу федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда. Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется создаваемой в этих целях межведомственной комиссией.

В то же время согласно действующему ЖК РФ признание дома аварийным не дает права его реконструировать или проводить в нем ремонт, а лишь служит основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В случае если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в ч. 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, то для муниципальных нужд будет изъят земельный участок, на котором расположен дом, а также каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в следующем порядке:

- жилое помещение изымается у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается лишь с согласия собственника;

- решение об изъятии жилого помещения принимает орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд (порядок подготовки и принятия такого решения должен определяться федеральным законодательством, но пока не определен);

- решение органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения;

- выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение;

- при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая те, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;

- по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (обратите внимание: "по соглашению с собственником", а не по решению органа исполнительной власти);

- если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ.

Если реконструкция или капитальный ремонт дома (здания) могут быть произведены без выселения нанимателя, то, как правило, никаких сложностей или проблем не возникает, поскольку наймодатель или собственник дома проводят реконструкцию, не мешая владельцам недвижимости реализовывать их права на нее.

Если же реконструкция или капитальный ремонт дома (здания) не могут быть произведены без выселения нанимателя (что определяется техническими параметрами и требованиями), то возникают сложности. Какие же гарантии предоставляет действующее законодательство владельцам недвижимости при выселении из жилых помещений в связи с проведением реконструкции или капитального ремонта дома (здания)?

В соответствии с действующим законодательством при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

На время проведения реконструкции "предоставляется жилое помещение маневренного фонда" из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 106 ЖК РФ), и до завершения реконструкции дома с переселенными гражданами заключается договор найма жилого помещения маневренного фонда (ч. 2 ст. 106 ЖК РФ). Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право соответственно на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о необходимости внесения коммунальных платежей за помещение, которое подвергается реконструкции или капитальному ремонту и из которого жильцы были выселены. С одной стороны, неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

В то же время наниматель должен вносить коммунальные услуги и плату за то жилое помещение, которое ему предоставлено по заключенному договору (договору социального найма или договору найма жилых помещений).

Таким образом, на взгляд автора, после заключения с нанимателем договора найма жилого помещения маневренного фонда (на время проведения реконструкции) он платит только за это жилое помещение маневренного фонда (ч. 5 ст. 100 и п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Проводя реконструкцию, необходимо учитывать положения ч. 3 ст. 36 ЖК РФ о том, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

На практике нередки случаи, когда после заключения договора аренды помещений эти помещения реконструируются. В результате их площадь, как правило, изменяется. Иными словами, объектом договора аренды фактически выступают помещения, отличные от тех, которые ранее передавались в аренду.

ГК РФ ничего не говорит о том, как должен действовать арендодатель в том случае, когда реконструкция дома не может быть проведена без освобождения арендатором занимаемого им в этом доме помещения. ГК РФ умалчивает и об обязанности арендодателя предоставить арендатору на время проведения реконструкции другое нежилое помещение без расторжения договора аренды нежилого помещения, находящегося в реконструируемом доме.

Для целей предлагаемого анализа ключевыми представляются положения п. 3 ст. 607 ГК РФ, содержащие следующее требование: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Помимо согласования условия об объекте аренды при заключении договора аренды помещений сторонам следует соблюсти необходимые требования. Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. В ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Также в п. 2 ст. 651 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Арендуемое имущество передается арендатору по передаточному акту (ст. 655 ГК РФ).

Думается, что проведение реконструкции не должно служить достаточным основанием для признания договора аренды незаключенным. Так, во-первых, арендатор вправе производить улучшения имущества с согласия арендодателя, при этом ограничение на улучшение объекта аренды посредством его реконструкции не установлено (ст. ст. 615, 616 и 623 ГК РФ). Во-вторых, закон в определенных случаях напрямую возлагает на арендатора и арендодателя обязанности по ремонту арендованного имущества.

После завершения работ по реконструкции параметры зданий и помещений меняются и уже не соответствуют учетным и правоустанавливающим документам, в которых содержится описание объекта недвижимого имущества на момент получения его в аренду. Поэтому после реконструкции недвижимого имущества следует внести уточнения в договор аренды ввиду изменения объекта аренды.

<< | >>
Источник: А.Н.Кайль. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. 2015

Еще по теме 2.4. Защита прав владельцев недвижимости при их капитальном ремонте и реконструкции:

  1. А.Н.Кайль. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, 2015
  2. 9.19. Порядок предоставления жилого помещения в связи со сносом дома, переводом жилого помещения в нежилое, в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  3. § 3. Защита прав владельца имущества, не являющегося собственником
  4. Особое присутствие по делам о принудительном отчуждении недвижимых имуществ и о вознаграждении их владельцев
  5. 2.1. Понятие, принципы защиты гражданских прав на недвижимость
  6. 3.1. Вещно-правовые способы защиты прав на недвижимость
  7. 3.3. Оспаривание государственной регистрации как особый способ защиты прав на недвижимость
  8. 2.2. Общая характеристика способов защиты гражданских прав на недвижимость
  9. ГЛАВА 2 ЗАЩИТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
  10. ГЛАВА З КЛАССИФИКАЦИЯ И ОСОБЕННОСТИ СПОСОБОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
  11. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  12. Л. Ограничение прав владельца товарного знака
  13. Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  14. Т.Н. Сафронова кандидат юридических наук, доцент Воронежского государственного университета АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ВЛАДЕЛЬЦА, НЕ ЯВЛЯЮЩЕГОСЯ СОБСТВЕННИКОМ
  15. 5.2. Защита прав потребителей при продаже товаров
  16. 5.3. Защита прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг)
  17. Е.М. Тужилова-Орданская. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Монография. - М.: ООО «Издательский дом «Буквовед»,2007. - 448 с., 2007
  18. 5.2 Защита прав и свобод граждан при применении мер административного принуждения