Защита прав граждан — участников долевого строительства жилых домов

Право на жилище — это одно из важнейших конституционных прав граждан России. Обеспечение возможности реализации данного права — приоритетное направление социальной политики государства.

Вместе с тем приходится констатировать, что в последние годы политика государства направлена на минимизацию его обязательств, связанных с правом граждан на жилище.

Так, например, несложное сравнение норм Конституции СССР 1977 г. и Конституции Российской Федерации 1993 г. позволяет выявить важное отличие не в пользу последней: если в ст. 44 Конституции СССР 1977 г. государство провозглашало свои гарантии предоставления жилья всем гражданам страны, то Российская Федерация гарантирует помощь по улучшению жилищных условий уже только малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ст. 40). Данное внешнее различие конституционных норм является свидетельством полного перехода на принципиально новый социальный курс, отражающий бесповоротную смену ориентиров в сторону приоритетов рыночной экономики, когда на помощь государства могут рассчитывать только наименее социально защищенные слои населении и иные, специально «избранные» государством, в то время как для основной массы граждан предлагается самостоятельно решать свои жилищные проблемы через поддерживаемые государством рыночные институты1. Как следствие, даже в одном из актов Конституционного Суда РФ прямо утверждается о том, что «государство не связано обязанностью во всех случаях обеспечивать граждан жилыми помещениями[66] [67]».

Естественным результатом указанных изменений в политике государства по обеспечению своих граждан жильем стало стремление граждан России самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Самым финансово выгодным вариантом при этом стало финансирование строительства жилья. Цены на строящееся жилье всегда были и есть существенно ниже, чем на готовое, ведь, в сущности, в данном случае происходит не покупка квартиры, а лишь приобретение права требования передачи данной квартиры в собственность, когда она будет создана. Несмотря на возможные риски таких правоотношений, по всей стране начались стройки многоквартирных жилых домов за счет привлеченных денежных средств граждан.

B целях приобретения жилья граждане заключали самые различные договоры, форма и содержание которых определялись застройщиком. Как следствие, такие договоры имели целью максимальную защиту интересов организации-застройщика (соинвестора), но не граждан.

К числу сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность гражданина можно отнести:

1) договор участия в долевом строительстве;

2) договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) другие сделки.

Таким образом, миллионы людей отдавали свои сбережения различным организациям в надежде, что через несколько лет эти организации, организовав строительство, предоставят гражданам квартиры.

K сожалению, далеко не во всех случаях застройщики помогли гражданам России реализовать их право на жилище. K концу 1990-х годов число «обманутых дольщиков» достигло нескольких десятков тысяч. Еще спустя несколько лет количество жертв недобросовестных застройщиков превысило несколько сотен тысяч человек. Обман граждан застройщиками принял поистине массовый характер и всероссийский масштаб.

Нарушения прав граждан застройщиками сводились к трем основным видам.

1. Нарушение сроков строительства.

2. Прекращение договорных отношений, обязательств по передаче квартир гражданам и уход от ответственности посредством применения застройщиком процедур несостоятельности (банкротства).

3. Неоднократная продажа прав в отношении одной и той же квартиры разным лицам («двойная продажа»), незаконная передача прав на квартиры граждан в залог третьим лицам.

Способы защиты прав граждан определялись действующим в конкретный период времени законодательством. B этой связи можно выделить три основных этапа развития законодательства о долевом участии в строительстве, характеризующихся своими способами защиты участников долевого строительства.

Первый этап (12 декабря 1993 г. — 1 апреля 2005 г.)

Начало периода определяется принятием Конституции РФ, определяющей новую социальную политику в части обеспечения жилищных прав граждан России, о которой было сказано выше, и предопределившей популяризацию отношений по долевому строительству жилых домов. Окончание периода определяется вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

B данный период вступил в силу новый Гражданский кодекс РФ, действовал Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», несколько позднее был принят Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Однако ни один из этих нормативных правовых актов не предоставлял обманутым гражданам-соинвесторам строительства жилья эффективного, действенного способа защиты их нарушенного права на жилище.

Более того, зачастую суды не считали возможным применять к сложившимся правоотношениям Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», который предоставлял гражданам гораздо более широкий спектр правовых возможностей по защите их прав (например, односторонний отказ от исполнения договора, высокий размер неустойки застройщика за нарушение обязательств, освобождение от уплаты государственной пошлины при обращении в суд и др.).

Пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 21 ноября 2000 г.) «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» ...отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из любых договоров, заключенных между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Многочисленные обращения граждан в вышестоящие суды с жалобами обратили в конечном итоге внимание на проблему Верховного Суда РФ, который в своем Обзоре судебной практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. разъяснил, что к договорам, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах, между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим жилье исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, — с другой стороны регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Аналогичная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2003 г. (по гражданским делам) (утв. постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 3 и 24 декабря 2003 г.).

Защита жилищных прав граждан — участников долевого строительства на данном этапе осуществлялась четырьмя основными способами.

1. Взыскание неустойки за нарушение сроков исполнения договора.

В зависимости от содержания договора суть нарушений сводилась к просрочке сдачи дома в эксплуатацию, передачи квартиры по акту, оформления права собственности и др.

Основанием требований являлись следующие нормы: ст. 309, 310 ГК РФ (общие правила исполнения обязательств), п. 5 ст. 27 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которому в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги). B случае когда суд не признавал сложившиеся между гражданином и организацией отношения потребительскими, применялась ст. 395 ГК РФ, предусматривающая существенно более низкий размер неустойки.

2. Взыскание суммы, уплаченной по договору, в связи с отказом гражданина от договора либо расторжением договора, а также взыскание причиненных убытков и неустойки.

Данные требования основывались на ст. 309, 310 ГК РФ (общие правила исполнения обязательств); абз. 7 и 8 п. 1 ст. 29 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которому потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

B случае когда суд не признавал сложившиеся между гражданином и организацией отношения потребительскими, применялась ст. 452 ГК РФ и ст. 15 ГК РФ.

Следует отметить, что наряду со всеми указанными требованиями, как правило, заявлялись требования о взыскании с застройщика компенсации морального вреда на основании ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и (или) ст. 151 ГК РФ.

3. Признание договора о передаче прав на квартиру третьему лицу недействительным в части передачи прав на квартиру, принадлежащую истцу, и применение последствий недействительности.

Такие требования основываются на Договоре о приобретении квартиры, который был заключен раньше признаваемого недействительным и общих нормах о заключении договора (ст. 432, 433 ГК РФ). Основными доводами искового заявления являются следующие: застройщик утратил права на квартиру, передав их по договору истцу; как следствие, он не вправе распоряжаться данными правами, а договор о повторной продаже имеет ненадлежащий предмет и противоречит закону.

B случае если права на квартиру были незаконно переданы в залог застройщиком или третьим лицом, такой договор подлежит признанию недействительным на основании п. 3 ст. 335 ГК РФ, согласно которому залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Таким образом, обе из вышеназванных сделок противоречат закону, а значит — недействительны в силу ст. 168 ГК РФ. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как правило, в подобных случаях суды применяют также положения ст. 180 ГК, в соответствии с которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

4. O понуждении к передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность и о регистрации права собственности.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Основанием такого требования являются абз. 7 ст. 12 ГК РФ, а также ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить — тот, кто раньше предъявил иск.

Говорить о защите жилищных прав можно скорее применительно к первому, третьему и четвертому из вышеперечисленных способов. При этом использование первого способа (взыскание неустойки) теоретически должно стимулировать застройщика, обеспечить скорейшее завершение строительства и предоставление гражданину квартиры.

Однако на практике ситуация сложилась кардинально иным образом. Многочисленные денежные требования к застройщикам, заявленные гражданами в судах страны, привели не к ускорению строительства, а к его полному прекращению и банкротству застройщиков.

Под несостоятельностью (банкротством) закон понимает признанную арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

При этом в соответствии с законодательством о банкротстве1 все имущество должника-банкрота должно быть включено арбитражным управляющим в конкурсную массу и продано посредством публичного предложения. Вырученные деньги должны быть распределены среди кредиторов пропорционально размеру их денежных требований, включенных в специальный реестр, который ведется в арбитражном суде.

Примечательно, что граждане, передавшие свои деньги для покупки жилья (для многих единственного), имели право на получение денежных средств только в числе пятой очереди кредиторов, т.е после покрытия:

• текущих платежей (судебные расходы, вознаграждение арбитражного управляющего и лиц, работавших на него, суммы эксплуатационных и коммунальных платежей должника и др.);

• требований первой очереди, т.е. требований граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;

• требований второй очереди, т.е. требований о выплате выходных пособий и оплате труда лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;

• требований третьей очереди, т.е. требований по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника;

• требований четвертой очереди, т.е. требований по оплате обязательных платежей в бюджет и во внебюджетные фонды[68] [69].

Принимая во внимание, что залоговые кредиторы (как правило, коммерческие банки) в подавляющем большинстве случаев имели (и имеют в настоящее время) многомиллионные требования к застройщику, вероятность получения каких-либо денежных средств гражданами и тем более получения ими квартир практически сводилась к нулю.

Следует отметить, что вплоть до настоящего времени несостоятельность (банкротство) рассматривается недобросовестными застройщиками как верный способ избавления от всех обязательств и гражданско-правовой ответственности. B связи с этим в отношении генеральных директоров ряда крупных застройщиков неоднократно возбуждались уголовные дела. Однако возбуждение уголовных дел применительно к описанным выше правоотношениям не могло служить защитой жилищных прав граждан. Каким бы суровым ни было наказание виновников совершенного обмана граждан, оно не могло ни предоставить им квартиры, ни вернуть уплаченные застройщику денежные средства.

Как следствие, в России все чаще стали проходить массовые шествия и демонстрации, инициированные «обманутыми дольщиками», участниками долевого строительства.

B целях изменения сложившейся ситуации 22 декабря 2004 г. Государственной Думой РФ был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Со дня вступления его в силу можно говорить о новом этапе защиты прав участников долевого строительства.

Второй этап (1 апреля 2005 г. — 15 августа 2011 г.)

Как выше было указано, начало этапа определяется принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве), целью принятия которого было создание новых средств защиты граждан — участников долевого строительства, в том числе в рамках процедур банкротства застройщика. Завершился данный этап вступлением в силу Федерального закона от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Следует сразу отметить, что предпринятая законодателем в 2004 г. попытка создать эффективные средства защиты участникам строительства не увенчалась успехом. Рассмотрим его достоинства и недостатки.

K основным достоинствам Закона об участии в долевом строительстве можно отнести следующее.

1. Законом предусмотрен новый вид договора, который является единственно допустимым, в случае привлечении застройщиком денежных средств гражданина на основании гражданско-правовых договоров — «Договор участия в долевом строительстве».

Данное нововведение позволило сконцентрировать нормы, регулирующие отношения участия в долевом строительстве в одном законе. Правила о форме и содержании Договора участия в долевом строительстве стали более четкими и ясными; установлены запреты на положения договоров, ущемляющие права граждан-потребителей.

2. B законе ограничен круг сделок, на основании которых могут привлекаться денежные средства граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов.

Закон, в частности, определил три вида таких сделок:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) приобретение жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента, требования к которому четко определены в законе, жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) вступление в жилищно-строительный и жилищный накопительный кооперативы.

3. Установлено правило об обязательной государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРЛ).

Регистрация договора осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии на основании Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и представляет собой строгую процедуру.

Следует признать, что данная мера, предпринятая законодателем, является одной из немногих, эффективно подействовавших на существовавшую ситуацию с обманутыми дольщиками.

B частности, необходимость регистрации Договора участия в долевом строительстве существенно снизила случаи «двойных продаж» прав на квартиры.

Впрочем, нельзя не отметить, что мошенники и здесь смогли обойти закон простейшим методом, основанным на доверии граждан. Недобросовестные застройщики попросту заключали договоры «задними числами», т.е. указывали дату до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве. Например, указывая в качестве даты заключения договора 28 марта 2004 г., права на одну и ту же квартиру можно продавать до тех пор, пока не закончатся доверчивые граждане, ведь такие договоры формально не подлежат государственной регистрации. Впрочем, в данном случае гражданин вправе потребовать в суде признания такого договора недействительным, однако так у него есть все шансы не только утратить права на получение квартиры, но и не вернуть уплаченные деньги, так как обычно у недобросовестного застройщика отсутствует имущество, на которое может быть наложено взыскание.

4. Установлены требования к застройщику, который намерен привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома.

В частности, Закон застройщику предоставляет такое право, только если последний:

• получил разрешение на строительство;

• опубликовал, разместил и (или) представил проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет);

• зарегистрировал право собственности (договор, аренды, субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

5. Установлены порядок и сроки передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства.

При этом определено, что передача объекта долевого строительства осуществляется по акту не ранее чем после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

6. Предусмотрена специальная ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома, а также право одностороннего отказа участника долевого строительства от договора и дополнительные основания расторжения договора в судебном порядке по инициативе участника долевого строительства.

Так, односторонний отказ допускается в случаях:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком правил об обеспечении договора, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Резюмируя описание основных достоинств Закона об участии в долевом строительстве, прежде всего следует ответить на вопрос: предоставил ли этот Закон гражданам новые, действительно эффективные средства защиты от злоупотреблений со стороны недобросовестных застройщиков? K сожалению, нет.

Обратимся вновь к трем основным направлениям нарушений со стороны застройщиков, но теперь уже применительно ко второму этапу развития законодательства о долевом строительстве.

Нарушение № 1. Нарушение сроков строительства. Как могут поступить участники долевого строительства в данном случае? Как и ранее, взыскивать неустойку, но уже не на основании норм Закона о защите прав потребителей, а руководствуясь нормами Закона об участии в долевом строительстве. K чему приводят массовые взыскания неустойки было рассмотрено ранее — к банкротству застройщика и прекращению строительства.

Что касается такого способа, как понуждение к передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность и о регистрации права собственности, то Законом об участии в долевом строительстве он не предусмотрен. B связи с чем этот способ может быть использован только гражданами, на которые действие указанного Закона не распространяется.

Нарушение № 2. Неоднократная продажа прав в отношении одной и той же квартиры разным лицам («двойная продажа»), передача прав на квартиры в залог. Выше было отмечено, что число «двойных продаж» существенно уменьшилось с принятием нового закона. Потому можно сказать, что в данной области достигнут некоторый успех. B случае если все же факт «двойной продажи» прав на квартиру будет иметь место — договор, заключенный позднее, может быть признан недействительным по основаниям, изложенным выше применительно к первому этапу.

Нарушение № 3. Банкротство застройщика. Выше было изложено, что прекращение договорных отношений, обязательств по передаче квартир гражданам и уход от ответственности посредством применения процедуры несостоятельности (банкротства) — это, пожалуй, самая серьезная угроза для жилищных прав граждан.

Говоря об этих нарушениях, самое время обратиться к недостаткам Закона об участии в долевом строительстве.

K основным недостаткам Закона об участии в долевом строительстве можно отнести следующие.

1. Закрепление Законом права залога участников долевого строительства на земельный участок и объект строительства в качестве основного способа защиты прав граждан в случае банкротства застройщика.

В частности, согласно ст. 13 Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Идея защищать право человека на жилище путем предоставления ему прав требовать денег вместо жилища, да еще и не в полном объеме изначально некорректна по вполне очевидной причине — едва ли избранный способ защиты отвечает интересам граждан.

На практике к данной проблеме добавилась необходимость граж- данина-потребителя, по сути слабой стороны в договорных отношениях, участвовать в арбитражном суде в рамках процедуры банкротства наравне с профессиональными юристами, представляющими интересы организаций-кредиторов и должника. Для применения рассматриваемого способа защиты прав участников долевого строительства и обращения взыскания на заложенный объект строительства и земельный участок гражданам приходится контролировать судебный процесс о банкротстве застройщика, следить за сроками введения процедур банкротства, чтобы успеть своевременно включиться в реестр кредиторов в установленный законом срок, далее им предстоит участие в сложной процедуре продажи объекта строительства посредством публичного предложения и т.д.

Опыт применения Закона об участии в долевом строительстве показал крайне низкую эффективность вышеописанных норм о залоге объекта строительства и земельного участка. B условиях отсутствия эффективных способов защиты прав участников строительства при банкротстве застройщика сформировалась весьма противоречивая судебная практика, о которой будет сказано ниже.

2. Действие Закона распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. (ч. 2 ст. 27 Закона).

Принимая во внимание, что порядка 80% договоров о привлечении денежных средств граждан в строительство заключены до 1 апреля 2005 г., равно как и разрешения на строительство были получены до этого момента, указанное законоположение компенсировало все достоинства Закона и сделало его практически неприменимым и попросту ненужным для большинства «обманутых дольщиков».

B итоге большинство граждан, ставших жертвами недобросовестных застройщиков, были вынуждены искать новые способы защиты своих жилищных прав, обращаясь в суды общей юрисдикции.

Защита жилищных прав граждан-участников долевого строительства на рассматриваемом этапе осуществлялась по следующим основным направлениям.

1. Взыскание неустойки за нарушение сроков исполнения договора.

B рассматриваемый период данное требование может быть также основано на п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, но только для тех лиц, застройщик которых получил разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г. Что касается всех прочих граждан-соинвесторов, которых на тот период времени было большинство, то для них основания требований остались прежними: ст. 309, 310 ГК РФ (общие правила исполнения обязательств), п. 5 ст. 27 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

... решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

2. Взыскание суммы, уплаченной по договору, в связи с отказом гражданина от договора либо расторжением договора, а также взыскание причиненных убытков и неустойки.

B данном случае если к правоотношениям гражданина и застройщика применим Закон об участии в долевом строительстве, то основаниями указанных требований являлась ст. 9 Закона. Прочие граждане- соинвесторы, как и прежде, могли использовать в качестве правовых оснований только ст. 309, 310 ГК РФ (общие правила исполнения обязательств); абз. 7 и 8 п. 1 ст. 29 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

3. Признание договора о передаче прав на квартиру третьему лицу недействительным в части передачи прав на квартиру, принадлежащую истцу, и применение последствий недействительности осуществлялись на тех же основаниях, которые описаны применительно к первому периоду развития законодательства о долевом участии.

Однако появились и новые способы защиты прав участников долевого строительства.

1. Признание права собственности на незавершенный строительством объект (помещение в многоквартирном доме, дом целиком) или на долю в объекте незавершенного строительства (в виде квартиры, помещения, либо соотношения площади квартиры к общей площади дома).

Данный способ защиты формировался на протяжении всего рассматриваемого исторического периода и был предопределен безысходным положением участников долевого строительства в период банкротства застройщика. B связи с тем что четкое законодательное основание такого требования отсутствовало, суды долгое время отказывали в удовлетворении подобных требований граждан.

Основной проблемой на пути удовлетворения указанных исков являлись положения Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который не предусматривает возможности регистрации права на объект незавершенного строительства (недостроенную квартиру) в другом таком же объекте (недостроенном доме в целом). B объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку, с одной стороны, многоквартирный дом как объект гражданского оборота до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию не создан, а с другой стороны, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды в силу объективных причин[70]. Принимая во внимание вышеизложенное, а также тот факт что право на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, неудивительно, что к данному способу суды всех инстанций относились скептически.

Однако уязвимость положения сотен тысяч граждан и угроза утраты ими прав на оплаченные квартиры в силу банкротства недобросовестных застройщиков в конечном итоге повлияли на позицию судов, и в декабре 2010 г. Верховный Суд Российской Федерации поддержал пострадавших соинвесторов, указав в своем Определении от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34, что «одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строитель-ства возможно, в том числе и по решению суда».

Постановление ФАС СевероЗападного округа от 9 марта 2011 г. по делу № А13-694/2010

...В рамках отношений, регулируемых Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, не предполагается возникновение у участников долевого строительства права общей долевой собственности на весь объект, в котором находится конкретное помещение, предназначенное после окончания строительства для передачи дольщику.

С момента вынесения указанного определения Верховного Суда РФ в судах общей юрисдикции сложилась практика по признанию прав на объекты незавершенного строительства.

Хотя данная практика не имела строго единства.

Судебные постановления о признании права собственности на объект незавершенного строительства сводились к четырем основным видам:

1) признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде помещений (квартир)1;

2) признание права собственности на объект, не завершенный строительством, в виде помещения с условными (строительными) номерами[71] [72];

3) признание права собственности на долю в не завершенном строительством доме, определенную как соотношение площади квартиры к общей площади здания[73];

4) признание права собственности на не завершенный строительством дом в целом за потребительским кооперативом[74].

Данный способ защиты являлся наиболее распространенным в сфере защиты прав участников долевого строительства, так как в наибольшей степени отвечал интересам граждан, предоставляя им некоторые гарантии получения квартир в собственность.

Описанная выше практика судов стала невозможной с 15 августа 2011 г., с момента вступления в силу Федерального закона от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» по основаниям, о которых будет сказано в ходе рассмотрения третьего этапа развития законодательства, регулирующего отношения участия в долевом строительстве.

2. Признание права или обременения отсутствующими.

Данный способ защиты возник в силу разъяснений, данных постановлениями Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Суды, в частности, разъяснили, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Рассматриваемый способ может применяться в случае неоднократной продажи застройщиком прав на не завершенные строительством квартиры.

3. Обращение взыскания на предмет залога.

Данный способ защиты прав участников долевого строительства стал возможен в силу положений ст. 13—15 Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, исходя из буквального толкования ч. 5 ст. 13 указанного Закона, одновременно с заявленным требованием может быть заявлено требование о государственной регистрации права собственности.

Согласно ст. 13 Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»

... До погашения требований залогодержателя выручка от продажи заложенного имущества не может направляться на погашение текущих платежей и расчеты с иными кредиторами, в том числе с кредиторами первой и второй очереди.

B соответствии с ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются:

1) истечение шести месяцев с момента наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) истечение шести месяцев со дня прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

При этом следует обратить внимание, что в случае банкротства застройщика обращение взыскания на заложенное имущество допускается только в арбитражном суде в рамках процедур банкротства (ст. 18.1 Закона о несостоятельности (банкротстве)). Данное положение закона означает, что заключенное после даты введения наблюдения соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ.

Для того чтобы получить 70% уплаченных застройщику денег, обратив взыскание на свою квартиру, гражданину необходимо обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр кредиторов в качестве залогового кредитора.

Совершить данное действие можно на любой стадии банкротства до момента продажи заложенного имущества. Хотя момент обращения с таким заявлением в суд имеет правовое значение. Так, например, если залоговый кредитор предъявил свои требования к должнику или обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по истечении двух месяцев с момента введения конкурсного производства, он не имеет специальных прав, предоставляемых залогодержателям Законом о банкротстве (право определять порядок и условия продажи заложенного имущества в конкурсном производстве и др.).

Следует обратить внимание, что даже в случае удовлетворения требований гражданина и обращения взыскания на заложенную квартиру, вероятнее всего, гражданин получит только часть внесенных за квартиру денежных средств.

B частности, в соответствии с п. 1 ст. 138 Закона о банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов (платы за пользование деньгами). Оставшиеся 30% вносятся на специальный банковский счет должника. С данного счета до 20% направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, а также на погашение аналогичных требований, возникших после возбуждения дела о банкротстве. Остальные средства направляются на погашение названных в законе видов текущих платежей — судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Принимая во внимание вышеизложенное, рассматриваемый способ защиты гражданами практически никогда не использовался и, как следствие, назвать его эффективным и полезным нововведением бесспорно нельзя.

4. Признание недействительной сделки по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенной в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве.

Основанием такого требования является п. 2.1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве и ст. 168 ГК РФ.

Выше было указано, что Закон об участии в долевом строительстве установил новые требования к застройщику, содержанию и форме договора. Однако декларирование требований законом не может гарантировать, что не вполне грамотные в юридическом отношении граждане или чрезмерно доверчивые граждане не станут жертвами обмана со стороны недобросовестных застройщиков. Именно поэтому законодатель предоставил право на признание сделки по привлечению денег граждан на строительство жилья недействительной исключительно гражданину.

Данный способ защиты гражданами также используется крайне редко, так как едва ли может отвечать их интересам.

Таким образом, во втором периоде развития законодательства, регулирующего долевое строительство (с 1 апреля 2005 г.), появилось четыре новых способа защиты гражданских прав, наиболее эффективным из которых стало признание права собственности на объекты (квартиры) незавершенного строительства. Однако этот единственный действительно отвечающий интересам граждан способ защиты их жилищных прав стал во многих случаях неприменимым с 15 августа 2011 г. Этой датой можно определить начало нового периода развития законодательства, регулирующего долевое строительство.

Третий этап (15 августа 2011 г. — настоящее время)

Начало данного этапа определяется днем вступления в силу Федерального закона от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (далее — Федеральный закон № 210-ФЗ от 12 июля 2011 г., Закон).

Данный Закон кардинально изменил порядок защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика.

Можно выделить следующие принципиальные изменения в сфере регулирования отношений в сфере защиты прав участников долевого строительства, внесенные Федеральным законом № 210-ФЗ от 12 июля 2011 г.

1. C момента возбуждения арбитражным судом дела о банкротстве застройщика любые споры, связанные с участием в строительстве жилья, рассматриваются только в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве (ст. 201.4, 201.8 Закона о банкротстве).

Исходя из указанного положения Закона, суды общей юрисдикции больше не уполномочены рассматривать следующие гражданские дела в случае банкротства застройщика:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

7) о взыскании с застройщика неустоек (штрафов, пеней) за просрочку исполнения обязательств по договору;

8) о взыскании убытков и неустойки в связи с отказом от любого договора участия в строительстве или расторжением такого договора;

9) о возмещении убытков, причиненных неисполнением застройщиком своих обязательств по любому договору об участии в строительстве:

10)иные дела, связанные с правами участников строительства на объект строительства, включая денежные требования.

B соответствии с Законом указанные дела должны рассматриваться арбитражным судом в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления таких требований в суд. По результату рассмотрения этих дел суд выносит определение.

Таким образом, новым законом установлено исключение из фундаментального правила о подведомственности судов и арбитражных судов. Если ранее арбитражные суды вообще не рассматривали дела с участием граждан, непредпринимателей[75], то теперь граждане участвуют в любых делах, связанных с имуществом застрой- щика-банкрота, в арбитражном суде.

При этом вероятность удовлетворения перечисленных выше исков невелика, учитывая положения Федерального закона № 210-ФЗ от 12.07.2011 г., о которых будет сказано ниже.

2. B рамках дела о банкротстве создан специальные реестр, куда подлежат включению требования о передаче жилых помещений.

Таким образом, впервые законодателем прямо установлено право граждан на получение жилого помещения в случае банкротства застройщика.

B реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:

1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);

3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

3. Новый порядок защиты участников строительства распространен на правоотношения, возникающие из любых договоров о привлечении денежных средств на строительство.

Таким образом, новый закон максимально расширил категорию так называемых обманутых дольщиков. Если в силу принятого в 2005 г. Закона об участии в долевом строительстве только граждане, заключившие Договор участия в долевом строительстве, могли воспользоваться нововведениями закона, то теперь любые лица, вложившие деньги в строительство, вправе руководствоваться положениями Федерального закона № 210-ФЗ от 12 июля 2011 г. для защиты своих прав, в том числе права на жилище.

Что касается тех дел о банкротстве застройщика, которые уже были возбуждены к моменту вступления в силу Федерального закона № 210-ФЗ от 12 июля 2011 г., то новый закон, по общему правилу, применяется и к ним, за исключением случаев, когда начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

4. Установлено новое основание для упрощенного отказа граждан от договора участия в строительстве — открытие конкурсного производства.

Согласно ч. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. O таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Несмотря на ряд указанных выше нововведений, направленных на защиту прав участников строительства, получить квартиры гражданам остается по-прежнему крайне сложно, а зачастую невозможно.

K сожалению, даже если граждане заявили в арбитражный суд о своем намерении получить квартиру, а не деньги и были включены судом в реестр требований о передаче жилых помещений, это не означает, что граждане получат свои квартиры. На это существуют две причины.

B о - п е р в ы х, применительно к объектам незавершенного строительства Закон вообще не предусматривает возможности предоставления отдельных помещений (квартир) отдельным гражданам. Согласно положениям Закона допускается лишь погашение требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

То есть будущие квартиры могут передаваться не гражданам, а созданной ими некоммерческой организации в форме кооператива, а уже кооператив, исполняя обязанности застройщика, должен завершить строительство дома за счет своих членов и передать им квартиры по акту.

Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Однако данный правовой механизм сам по себе не является препятствием на пути эффективной защиты жилищных прав граждан. Основная проблема для граждан заключается в условиях, которые Закон требует соблюсти для передачи кооперативу прав застройщика. Согласно ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве для передачи кооперативу прав застройщика должны быть одновременно соблюдены следующие условия:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства; принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных Законом). C согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям Закона.

Прежде всего, обращают на себя внимание п. 1—3 указанного выше перечня, в соответствии с которыми на граждан — участников строительства фактически возложена обязанность по погашению текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, а также требований залоговых кредиторов. Данная обязанность у них отсутствует только в том случае, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой, второй очереди и залоговых кредиторов, а также в случае если залоговые кредиторы согласились на передачу прав застройщика кооперативу. Однако, принимая во внимание, что, как правило, у застройщика-банкрота отсутствует какое-либо имущество, кроме строящегося дома, а залоговые кредиторы (как правило, коммерческие банки) не приветствуют прощения долга, граждане — участники строительства в подавляющем большинстве случаев вынуждены за счет собственных средств погашать:

1) текущие платежи (судебные расходы, вознаграждение арбитражного управляющего и лиц, работавших на него, суммы эксплуатационных и коммунальных платежей должника и др.);

2) требования первой очереди — требования граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, компенсации морального вреда;

3) требования второй очереди — выплаты выходных пособий и оплата труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и выплата вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

4) требования залоговых кредиторов.

B случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

B случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства решение о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива прекращает свое действие, внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.

B о - в т о р ы х, применительно к жилым домам, строительство которых завершено, однако квартиры участникам строительства не переданы, права собственности на квартиры не зарегистрированы, Закон хотя и допускает передачу квартир отдельным гражданам, но предъявляет к ним практически аналогичные требования к соблюдению условий. Так, согласно ч. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;

3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом;

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом;

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом.

По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражный суд выносит определение. B таком определении указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.

Жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного, при этом такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.

Исходя из вышеописанных требований, независимо от того, завершено ли строительство многоквартирного дома или нет, сохраняется один важный принцип передачи квартир или будущих квартир — граждане за свой счет погашают текущие платежи, требования первой, второй очереди, а также требования залоговых кредиторов и только тогда имеют шанс получить свое жилое помещение.

Резюмируя вышеизложенное, рассмотрим способы защиты прав участников строительства на текущем этапе развития законодательства об участии в долевом строительстве.

На текущем этапе участниками строительства могут быть использованы следующие способы защиты:

1) признание наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

При этом следует подчеркнуть, что применительно к объекту незавершенного строительства вероятность удовлетворения такого требования минимальна. Применение этого способа было возможно на втором этапе развития законодательства об участии в долевом строительстве как мера защиты граждан в ходе банкротства застройщика, однако вступление в силу рассмотренного выше закона делает удовлетворение соответствующего иска практически невозможным, нарушающим права кредиторов первой, второй очереди и залоговых кредиторов.

Что касается признания права собственности на завершенные строительством объекты, то данный способ защиты является действенным. Однако в случае банкротства застройщика удовлетворение соответствующего иска возможно только в случае, если застройщиком в установленном Федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и между застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (ч. 8 ст. 201.12 Закона о банкротстве);

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

4) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность;

5) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

6) о взыскании с застройщика неустоек (штрафов, пеней) за просрочку исполнения обязательств по договору;

7) о взыскании убытков и неустойки в связи с отказом от любого договора участия в строительстве или расторжением такого договора;

8) о возмещении убытков, причиненных неисполнением застройщиком своих обязательств по любому договору об участии в строительстве;

9) о признании права или обременения отсутствующими;

10) об обращении взыскания на предмет залога (применительно к Договорам долевого участия в строительстве жилья).

Правовые основания перечисленных выше требований были описаны в ходе рассмотрения первых двух периодов развития законодательства об участии в долевом строительстве.

B связи с текущим периодом следует еще раз подчеркнуть, что в случае введения процедуры банкротства застройщика все вышеперечисленные требования могут быть заявлены только в арбитражном суде.

Принципиально новым способом защиты прав участников строительства на текущем этапе является заявление участниками строительства требований о передаче жилых помещений в рамках процедуры банкротства застройщика в порядке ст. 201.6, 201.10, 201.11 Закона о банкротстве.

Таким образом, на современном этапе законодательство об участии в долевом строительстве жилья позволяет использовать наиболее широкий спектр способов защиты жилищных прав граждан. Вместе с тем ограниченные возможности по признанию права собственности граждан на объекты строительства едва ли могут способствовать более эффективной защите прав граждан — участников долевого строительства.

Контрольные вопросы

1. Каковы особенности жилищных правоотношений, влияющие на защиту жилищных прав?

2. Как длящийся характер жилищных правоотношений может повлиять на защиту жилищных прав?

3. Применяются ли нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие?

4. Каковы особенности подсудности гражданских дел по спорам о защите жилищных прав?

5. Каков порядок исчисления государственной пошлины при обращении в суд с иском о признании недействительными договоров купли-продажи или дарения, о применении последствий недействительности ничтожной сделки?

6. Каковы основные способы защиты жилищных прав и какими нормативными правовыми актами они регулируются?

7. Как соотносятся право на иск и право на судебную защиту жилищных прав?

8. Каково соотношение способов защиты жилищных прав и судебных исков о защите жилищных прав?

9. Как можно классифицировать иски по критерию предмета иска и каково назначение данной классификации?

10. Возможно ли использование одновременно нескольких способов защиты для защиты одного и того же жилищного права, если да, то каким образом, если нет, то почему?

11. Могут ли жилищные права защищаться посредством виндикационного иска, и если да, то какие?

12. Перечислите иски, направленные на защиту жилищных прав, удовлетворение которых всегда заканчивается исполнительным производством. Каково общее наименование данных исков в процессуальной науке?

13. Посредством каких исков может быть реализован такой способ защиты, как признание жилищного права?

14. Существуют ли жилищные права, первоначальная защита которых может быть осуществлена только в административном порядке, а в судебном порядке может быть оспорено лишь постановление административного органа?

15. Каковы условия и правовые основания для регистрации гражданина по месту жительства (месту пребывания) в жилом строении, расположенном на садовом земельном участке?

16. Назовите сделки, на основании которых граждане могли принять участие в долевом строительстве жилья в период до 1 апреля 2005 г.?

17. Назовите основные направления нарушения прав граждан- участников долевого строительства недобросовестными застройщиками?

18. Укажите правовые основания взыскания неустойки за нарушение сроков исполнения договора об участии в строительстве жилья в период до 1 апреля 2005 г. Какие изменения оснований для использования данного способа защиты произошли 1 апреля 2005 г.?

19. Раскройте правовые основания взыскания суммы, уплаченной по договору, в связи с отказом гражданина от договора либо расторжением договора, а также взыскания причиненных убытков и неустойки. Имеются ли особенности использования данного способа защиты с 1 апреля 2005 г.?

20. Раскройте правовые основания такого способа защиты прав, как понуждение к передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность и о регистрации права собственности. Имеются ли особенности использования данного способа защиты с 1 апреля 2005 г.?

21. Назовите положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые привели к повышению эффективности защиты прав граждан — участников долевого строительства.

22. Укажите возможные недостатки Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

23. Назовите способы защиты прав участников строительства, которые впервые были введены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

24. Раскройте сущность и правовые основания такого способа защиты прав, как признание права собственности на не завершенный строительством объект (помещение в многоквартирном доме, дом целиком) или на долю в объекте незавершенного строительства (в виде квартиры, помещения либо соотношения площади квартиры к общей площади дома).

25. Раскройте сущность и правовые основания обращение взыскания на предмет залога применительно к участникам строительства.

26. Назовите принципиальные изменения в сфере защиты прав участников долевого строительства, вызванные принятием Федерального закона № 210-ФЗ от 12 июля 2011 г.

27. Каков порядок передачи участникам строительства прав на объекты незавершенного строительства в ходе банкротства застройщика.

28. Каков порядок передачи участникам строительства прав на жилые помещения в ходе банкротства застройщика?

29. Назовите, какие способы защиты могут быть использованы участниками строительства для защиты их жилищных прав в настоящее время.

30. Какие из способов защиты прав участников долевого строительства в настоящее время являются, по вашему мнению, наиболее эффективными и почему?

<< | >>
Источник: И.А. Еремичева и др.. Жилищное право: учебник для студентов вузов, обуча- Ж72 ющихся по специальности 030501 «Юриспруденция» под ред 9-е изд., перераб. и доп. — M.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право,2012. — 511 с.. 2012

Еще по теме Защита прав граждан — участников долевого строительства жилых домов:

  1. ДОГОВОР N ____ Участия в долевом строительстве объекта недвижимости (Участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договора)
  2. Договоры участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.
  3. Типовая форма договора (вариант) об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов
  4. Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  5. Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  6. 2.1.1.1. Санкция за нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  7. ПРИЛОЖЕНИЯ ТИПОВАЯ ФОРМА ДОГОВОРА (ВАРИАНТ) ОБ УЧАСТИИ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
  8. 2.1.1. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  9. 2.1.2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  10. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
  11. Строительство жилых домов как основание возникновения права собственности.
  12. Жилищные субсидии на строительство или приобретение жилых домов (помещений). Правовое регулирование эмиссии, обращения и осуществления прав держателей жилищных сертификатов как облигаций жилищного займа.
  13. 6. Срок передачи Квартиры Участнику долевого строительства
  14. 15. Использование Застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору
  15. Перечень документов, предоставляемых застройщиком участнику долевого строительства
  16. 3.8.11. Договор участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
  17. В.П. ГРИНЕВ. ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ЗАЩИТИТЬ СВОИ ПРАВА И ЗАКОННЫЕ ИНТЕРЕСЫ, 2015
  18. ДОГОВОР N ___ уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -